關(guān)于抵押價值類型選擇研究

1、抵押價值類型挑選爭論劉倩張文鋒抵押品是商業(yè)銀行一種重要的信用風(fēng)險緩釋（credit risk mitgation ）工具，在商業(yè)銀行信貸決策和風(fēng)險治理中具有基礎(chǔ)性的作用；加強抵押品的價值認(rèn)定治理對商業(yè)銀行風(fēng)險掌握具有重要作用，而抵押價值類型的挑選是價值評估的基礎(chǔ)；目前，對抵押價值類型的界定主要有三種觀點：市場價值類型、抵押貸款價值類型和清算價值類型；本文重點對此進行辨析，進而從商業(yè)銀行的角度提出相關(guān)風(fēng)險掌握建議；一、抵押資產(chǎn)價值屬性分析第一需要明確的是，本文主要探討信貸決策時作為抵押對象的資產(chǎn)價值類型，而非抵押物所供應(yīng)的擔(dān)保才能，也不是抵貸資產(chǎn)處置階段的抵押品價值類型，這是我們分析的動身點和基

2、點；對市場價值類型，業(yè)界已有較為統(tǒng)一的熟識， 下面重點對引起模糊熟識的抵押貸款價值和清算價值概念進行剖析，以從本質(zhì)上懂得其內(nèi)在含義；1、抵押貸款價值分析；抵押貸款價值指評估人員在評估時點，在綜合考慮資產(chǎn)的內(nèi)在連續(xù)進展因素、正常的和本區(qū)域的市場狀況、 當(dāng)前用途和可挑選的其他相宜用途基礎(chǔ)上，對抵押資產(chǎn)的將來出售情形進行謹(jǐn)慎評估得出的資產(chǎn)價值； 該價值衡量抵押資產(chǎn)在將來整個貸款期間預(yù)期出售時可實現(xiàn)的價值，其相對較為恒定， 不受一些臨時性因素， 如短期經(jīng)濟或市場波動和投機性因素的影響；抵押貸款價值主要應(yīng)用在商業(yè)銀行內(nèi)部信貸決策或風(fēng)險治理上，供應(yīng)一長期的可連續(xù)的資產(chǎn)價值上限；而目前資產(chǎn)評估是在一系列假設(shè)

3、前提條件下，對評估時點的市場條件和資產(chǎn)狀況下的價值的認(rèn)定；從這個意義上講，抵押貸款價值評估與當(dāng)前使用的評估方法存有不同；與市場價值評估相比較， 抵押貸款價值評估在評估對象、 適用范疇、評估過程、評估方法種類、對評估師要求等方面要求基本一樣，但在詳細評估方法挑選、 參數(shù)選取和評估結(jié)果處理方面存有不 同，更多地表達了謹(jǐn)慎性和安全性的原就；主要表現(xiàn)在以下幾方面：1評估方法挑選；抵押貸款價值重點考慮資產(chǎn)本身長期不變且可連續(xù)進展的特點和因素，剔除或排除短期市場波動對價格的影響，更重視自身將來收益特性；因此，其方法首選收益法， 側(cè)重通過對抵押資產(chǎn)將來收益現(xiàn)金流的運算得出其對銀行債權(quán)的保證程度；當(dāng)由于數(shù)據(jù)獵

4、取等緣由無法接受收益法時，秉持謹(jǐn)慎性原就，可接受成本法評估；最終可挑選市場法，但由于可比案例較少，往往很少接受該方法； 當(dāng)前對抵押資產(chǎn)價值評估接受市場價值類型，無論接受收益法、 成本法仍是市場法，其本質(zhì)上都是要確定估價對象的公開市場價值；2評估參數(shù)選??；即使方法挑選相同，但詳細參數(shù)的選取也存有很大不同；方法乃至參數(shù)的選取服務(wù)于評估目的， 聽從于價值類型的挑選； 如對收益法，抵押價值評估重點考慮自身收益特性， 受市場或同類型物業(yè)影響相對較小，其衡量不動產(chǎn)相對穩(wěn)固收益時，主要考慮當(dāng)前承租人的專業(yè)水平和體會、 資產(chǎn)物理特性、 目前用途和當(dāng)前市場價格水公平；市場價值評估就側(cè)重于考慮市場上同 類型物業(yè)或

5、不動產(chǎn)的行業(yè)收益特點；即抵押貸款價值評估參數(shù)選取以穩(wěn)固性和可連續(xù)性為原就，以自身價值變化規(guī)律為主要依據(jù)，參考市場數(shù)據(jù)， 剔除市場波動因素和資產(chǎn)本身臨時性因素影響；市場價值評估參數(shù)挑選就來源于市場，代表正常的市場水平；抵押貸款價值評估中，影響資產(chǎn)本身價值的長期連續(xù)性因素，如不動產(chǎn)的區(qū)位、 結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量等須重點考慮， 對將來收益的運算須建立在對過去或目前長期市場變化趨勢分析的基礎(chǔ)上， 任何可能增加將來收益的不確定因素都不應(yīng)考慮； 對抵押資產(chǎn)將來市場的可出售性應(yīng)重點分析， 而且只有在有充分或明顯證據(jù)說明資產(chǎn)當(dāng)前用途可轉(zhuǎn)變時， 方可在用途轉(zhuǎn)變后的前提下進行價值評估， 而非如當(dāng)前市場價值評估遵守最高正

6、確使用原就；3 評估結(jié)果處理；抵押貸款價值評估對評估結(jié)果的處理更表達出保守或謹(jǐn)慎性原就；對接受市場法或成本法評估出的價值，在必要的時候須接受合適的折扣率進行調(diào)整；比如德國通過立法規(guī)定，對接受市場法評估出的原始抵押評估價值或接受成本法評估出的原始建筑物價值，都應(yīng)接受至少10的安全比例（safety margin）進行折減；而且在成本法中全部的評估結(jié)果都要顯示出原始單位造價、折減的安全比例和由于使用年限進行的價值調(diào)整等信息；2、清算價值分析；清算價值，指“資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所具有的價值”，主要包括強制清算價格和有序清算價格，直接衡量了抵押資產(chǎn)的擔(dān)保才能；物權(quán)法第一百七十

7、條規(guī)定 “擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人商定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)益，但法律另有規(guī)定的除外”；商業(yè)銀行設(shè)定抵押權(quán)的一個主要目的就是在借 款人發(fā)生違約時通過實現(xiàn)的資產(chǎn)清算價值保證自身債權(quán)缺失的程度，從這個意義上講， 抵押價值應(yīng)為清算價值；而清算價值評估方法也是金融資產(chǎn)治理公司或商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)時用到的主要評估方法；但清算價值概念的提出在分析的著入點和評估方法等方面存在肯定的問題；第一，清算價值衡量的是抵押資產(chǎn)的最終擔(dān)保才能，而非資產(chǎn)可實現(xiàn)的價格； 這表達了傳統(tǒng)意義上設(shè)定抵押的目的， 即此時價值類型較好地表達了抵押的目的性；但對貸前的信貸決策和貸中

8、的風(fēng)險監(jiān)測而言， 抵押資產(chǎn)也在肯定程度上起著信用增強的作用，而這是建立在借款人抵押資產(chǎn)正?？蛇B續(xù)使用基礎(chǔ)之上； 此時，結(jié)合肯定風(fēng)險因素綜合考慮抵押資產(chǎn)的市場價值對商業(yè)銀行更具有實際的作用； 單純的風(fēng)險掌握不是商業(yè)銀行目的，如何削減風(fēng)險資本占用， 提高銀行收益率是其追求目標(biāo)，即現(xiàn)代商業(yè)銀行應(yīng)基于raroc（risk adjusted return on capital ，即風(fēng)險調(diào)整后的收益）進行信貸決策， 其應(yīng)在風(fēng)險治理和市場拓展之間查找一平穩(wěn)點；這種背景下， 商業(yè)銀行單純實行清算價值類型就必將制約其資本利用的最大化；其次，清算價值評估方法尚不完善；由于抵押價值評估時點與抵押貸款期限的不匹配（m

9、ismatch），特別對項目貸款， 二者之間距離五年甚至更長，而且清算價值評估只是在清算的假設(shè)前提下，對資產(chǎn)將來價格的一種猜測；由于資產(chǎn)物理狀況、市場條件、處置時間、處置方式、處置費用、優(yōu)先受償債權(quán)、職工安置費和或有負(fù)債等因素的不確定性，直接評估清算價值較為困難；目前， 清算價值評估常用的方法是對評估資產(chǎn)的價值乘以一折扣系數(shù)； 劉桂良招平提出了即期價值修正法和到期價值估算法，但對第一種方法中的清算損耗率、清算可能性及三種損耗的確定和其次種方法中的“以強制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)益狀況進行分析，找出與公正市場交易條件的差異，并進行量化”等，在實踐中精確測定具有相當(dāng)難度，其核心思路仍是第一確定一較

10、為公認(rèn)的價值，在此基礎(chǔ)上進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，這與當(dāng)前商業(yè)銀行的實際做法在方法論上是一樣的；因此， 清算價值本質(zhì)上表達的仍應(yīng)是市場價值屬性或經(jīng)調(diào)整后的市場價值屬性；二、商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)價值類型挑選價值類型的挑選應(yīng)服務(wù)于評估目的，表達資產(chǎn)本身的使用屬性； 價值類型確定后， 就打算著評估方法的選取、 評估參數(shù)的確定和評估過程；商業(yè)銀行內(nèi)部抵押資產(chǎn)價值評估，主要是盡可能精確表達抵押資產(chǎn)的風(fēng)險緩釋作用，以最大化利用自有資本，保證自身債權(quán)的安全，如圖示；商業(yè)銀行應(yīng)以保守和謹(jǐn)慎性的原就， 確定抵押資產(chǎn)的擔(dān)保才能， 并對整個貸款階段的抵押資產(chǎn)價值進行實時監(jiān)控；抵押價值類型的挑選應(yīng)留意與評估目的的適應(yīng)性、與評估理論

11、的對應(yīng)性及評估人員和評估數(shù)據(jù)的支撐性；圖 1： 抵押價值評估目的示意圖確保銀行債權(quán)安全削減市場風(fēng)險節(jié)約資本占用（包括 el&ul抵押貸款風(fēng)險降低押品風(fēng)險緩釋作用表達押品擔(dān)保才能得到保證評估價值公允合理折扣率挑選合理削減信用風(fēng)險1、三種價值類型的比較；前文對抵押價值評估的清算價值、抵押貸款價值和市場價值類型進行了闡述，如表示；表 1：抵押資產(chǎn)價值類型評估比較項目市場價值評估抵押貸款價值評估清算價值評估評估時點貸款發(fā)放前貸款發(fā)放前貸款發(fā)放前 評估頻率周期評估或盯市特別事項下重評特別事項下重評評估主體評估機構(gòu)或商業(yè)銀行商業(yè)銀行評估機構(gòu)或商業(yè)銀行評估資產(chǎn)狀況評估時點資產(chǎn)狀況評估時點至貸款終止期

12、間資產(chǎn)狀況清算時點資產(chǎn)狀況評估方法以市場法作為基礎(chǔ)，收益法、成本法等以收益法作為主要方法，成本法次之、市場法最終；清算方法參數(shù)選取以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)以資產(chǎn)自身價值影響因素為基礎(chǔ)以市場數(shù)據(jù)和抵貸資產(chǎn)處置數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)評估結(jié)果抵押資產(chǎn)市場價值抵押資產(chǎn)內(nèi)在價值抵押資產(chǎn)擔(dān)保才能屬性一種資產(chǎn)評估價值類型一種風(fēng)險治理工具一種資產(chǎn)評估價值類型擔(dān)保才能市場價值乘以 （ 1- 折扣率）抵押貸款價值乘以（1- 折扣率）清算價值對估價人員要求較高高較高目前使用程度較普遍部分地區(qū)（歐洲）較少從上表可看出， 從抵押的目的考慮， 清算價值是最為直接、 最為保守也最符合要求的一種價值類型， 其直接衡量抵押資產(chǎn)的擔(dān)保才能；但該方法

13、最大的問題是可操作性較差，特別對期限較長的貸款而言；由于清算價值應(yīng)評定借款人違約狀況下處置資產(chǎn)可實現(xiàn)的變現(xiàn)價值，但鑒于將來不確定性因素太多， 直接評定較為困難， 應(yīng)通過求取清算時點的抵押資產(chǎn)市場價值，再結(jié)合同類型貸款的歷史違約數(shù)據(jù)進行折扣求??； 此處折扣率應(yīng)為詳細同類型債項所可能的最大缺失程度；如商業(yè)銀行接受此價值類型， 就內(nèi)在包蘊了一假設(shè)前提， 即全部的貸款都將違約， 那么銀行必將提取更多的風(fēng)險撥備， 相應(yīng)債項也將占用更多的經(jīng)濟資本，從而商業(yè)銀行無法實現(xiàn)有限資本的充分利用；而這明顯不符合現(xiàn)實，任一借款人違約的可能性都是介于0100%之間的；在當(dāng)前商業(yè)銀行競爭日益猛烈 的環(huán)境下，清算價值類型的

14、挑選明顯不適合商業(yè)銀行在風(fēng)險掌握和業(yè)務(wù)拓展之間查找一有效的平衡；從對抵押資產(chǎn)的貸后治理的角度看，抵押貸款價值類型最為合適， 其衡量資產(chǎn)一段時間內(nèi)長期穩(wěn)固的價值； 這種價值類型剔除了市場因素和短期因素的影響，表達自身內(nèi)在價值， 從根本上打算著對商業(yè)銀行債權(quán)的保證力度； 但抵押貸款價值類型主要是在歐洲范疇內(nèi)被商業(yè)銀行作為一種風(fēng)險掌握工具接受， 其重點關(guān)注抵押資產(chǎn)本身價值影響因素，主要通過對資產(chǎn)將來的收益現(xiàn)金流運算得到，而非作為一種資產(chǎn)評估價值類型；而且這種方法在國內(nèi)實施最大的困難是缺乏相關(guān)市場數(shù)據(jù)和 風(fēng)險數(shù)據(jù)的積存；市場價值是目前國際上和我國主要接受的抵押價值類型；其對擔(dān)保才能的確定，同抵押貸款價

15、值類型一樣，需要綜合相應(yīng)折扣率確定；如新巴塞爾資本協(xié)議中規(guī)定對商業(yè)房地產(chǎn)原就上只適合賜予100的風(fēng)險權(quán)重，但對不超過抵押房產(chǎn)市場價值的50或不超過抵押貸款價值60的部分，有可能獲得50的優(yōu)惠風(fēng)險權(quán)重；從今規(guī) 定中看出， 無論是市場價值仍是抵押貸款價值，它們僅僅是確定擔(dān)保才能或運算經(jīng)濟資本的一個基礎(chǔ)或依據(jù)而已；2、抵押價值類型挑選；綜上所述， 個人認(rèn)為商業(yè)銀行抵押價值應(yīng)挑選市場價值類型；從服務(wù)評估目的角度考慮， 通過評估時點市場價值與折扣率的綜合考慮，可得出抵押資產(chǎn)在貸款期間的平均缺失程度，從而可以進行科學(xué)合理的貸款定價和風(fēng)險治理；從方法論的角度看， 抵押貸款價值、 清算價值的確定與此基本一樣；

16、市場價值評估是當(dāng)前最為成熟、方法體系完善、技術(shù)操作規(guī)范最為完整，也為廣大評估人員所最熟識的一種理論； 而且接受該方法， 有較為充分的市場數(shù)據(jù)來源，也便于商業(yè)銀行進行實時價值監(jiān)控，建立抵押資產(chǎn)的盯市價值調(diào)整模型，有利于準(zhǔn)時進行風(fēng)險治理措施的調(diào)整；最為重要的是，抵押資產(chǎn)的市場價值類型確定，為評估人員供應(yīng)了一種公認(rèn)的運算基準(zhǔn)，為商業(yè)銀行供應(yīng)了一種積存、搜集和整理抵押資產(chǎn)處置或回收數(shù)據(jù)的依據(jù)；當(dāng)前商業(yè)銀行確定抵押資產(chǎn)擔(dān)保才能時，其對抵押折扣率的確定是建立在抵押資產(chǎn)的市場價值基礎(chǔ)之上，而且其內(nèi)部評級體系的建設(shè)也是以資產(chǎn)的市場價值為支撐；但需要指出， 目前商業(yè)銀行往往依據(jù)該行某一大類資 產(chǎn)類型，如房地產(chǎn)或

17、建設(shè)用地使用權(quán)的歷史違約回收率、借款人違約概率（pd ）和風(fēng)險暴露（ead ）等綜合考慮得出平均缺失情形，從而設(shè)定一最高折扣率，以保證將來債權(quán)的安全；國內(nèi)大的商業(yè)銀行已啟動內(nèi)部評級法體 系建設(shè)， 其中債項評級體系的構(gòu)建，將能滿意詳細某一筆債項中的抵押資產(chǎn)的擔(dān)保才能的確定；商業(yè)銀行全面風(fēng)險體系構(gòu)建完畢后，業(yè)界如再拘泥于抵押價值類型的爭論，于商業(yè)銀行而言就不存在太大的實際意義了；三、抵押風(fēng)險治理工作建議抵押資產(chǎn)的市場價值屬性確定后，商業(yè)銀行內(nèi)部價值評估人員應(yīng)擱置爭辯，就建立在市場價值屬性基礎(chǔ)上的抵押價值評估和抵押擔(dān)保才能確定開展相關(guān)爭論；1、確定細化抵押折扣率；由于商業(yè)銀行債項評級體系須至少積存

18、7 年，即一個經(jīng)濟周期左右的數(shù)據(jù)方能應(yīng)用， 所以商業(yè)銀行當(dāng)前擔(dān)保才能的確定原就需連續(xù)接受； 不過商業(yè)銀行最高折扣率的確定基本局限于大類， 如房地產(chǎn)、機器設(shè)備、 收費權(quán)等，而且設(shè)定的比例往往沒有依據(jù)經(jīng)濟或市場情形進行準(zhǔn)時調(diào)整， 折扣率確定的科學(xué)性、合理性及抵押風(fēng)險實際掌握水平都有待提高；商業(yè)銀行應(yīng)細化抵押資產(chǎn)治理，依據(jù)詳細債項的特點，如借款人信用等級、貸款種類、期限、貸款條件和經(jīng)濟周期階段、 行業(yè)生命周期階段以及抵押資產(chǎn)市場價格變動規(guī)律等，從小類抵押資產(chǎn)的角度確定細化的抵押折扣率；比如，當(dāng)前房地產(chǎn)折扣率最高一般為30%，可進一步細分到居住類房地產(chǎn)、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，并應(yīng)定期調(diào)整，至少每兩年調(diào)

19、整一次；2、制定商業(yè)銀行內(nèi)部抵押資產(chǎn)價值評估技術(shù)操作規(guī)范；在商業(yè)銀行折扣率確定原就較為粗略的現(xiàn)狀下，商業(yè)銀行接受了抵押資產(chǎn)的市場價值屬性，但不能完全照搬照抄行業(yè)技術(shù)評估操作規(guī)范，究竟評估的動身點及目的性存有很大的不同；商業(yè)銀行價值評估需遵循謹(jǐn)慎和保守的原就，在市場價值屬性前提下，當(dāng)行業(yè)健康進展，市場數(shù)據(jù)能表達資產(chǎn)價值特性時，商業(yè)銀行可大部分接受外部中介評估的結(jié)果，但對價值評估過程中詳細參數(shù)的選取，如機器設(shè)備價值評估中安裝費用的運算等，就應(yīng)持謹(jǐn)慎原就，不予考慮或折價考慮；當(dāng)市場顯現(xiàn)通貨膨脹因素，或抵押資產(chǎn)市場價格嚴(yán)峻偏離其價值時，如當(dāng)前房地產(chǎn)市場進展過熱的情形下，對接受市場法評估出來的價值，商業(yè)

20、銀行內(nèi)部應(yīng)嚴(yán)禁使用或謹(jǐn)慎接受，外部中介出具的市場法評估報告；商業(yè)銀行應(yīng)在市場價值屬性的原就下，制定自己內(nèi)部的抵押資產(chǎn)價值評估技術(shù)操作規(guī)范，如對房地產(chǎn)類，應(yīng)勉勵接受成本法進行價值評估，輔之以收益法進行調(diào)整，同時應(yīng)對詳細評估技術(shù)操作細節(jié)作進一步規(guī)定；3、盡快開展抵押貸款價值的系統(tǒng)爭論；抵押貸款價值雖然不是一種較為認(rèn)可的價值類型，但是一種科學(xué)的風(fēng)險治理工具，其評估理念較為保守，更側(cè)重于資產(chǎn)自身連續(xù)穩(wěn)固的價值，與抵押貸款的貸后風(fēng)險治理要求更為接近，也是被歐洲、 特別德國銀行界所推崇使用的一種方法；國內(nèi)商業(yè)銀行應(yīng)立刻開展系統(tǒng)爭論，就抵押貸款價值評估的內(nèi)涵、技術(shù)操作規(guī)范、內(nèi)部操作規(guī)程、內(nèi)部掌握體系、壓力檢

21、驗、人員培訓(xùn)、評估監(jiān)測等各方面進行充分全面爭論，依據(jù)我國商業(yè)銀行內(nèi)部治理實踐和評估行業(yè)相關(guān)要求，盡早推出評估細就，在商業(yè)銀行內(nèi)部與現(xiàn)行評估方法并軌實施，進行風(fēng)險監(jiān)控，并以此為基礎(chǔ)，開頭積存相關(guān)風(fēng)險數(shù)據(jù)；4、建設(shè)抵押風(fēng)險數(shù)據(jù)系統(tǒng)；眾多先進模型或方法的使用， 離不開相關(guān)風(fēng)險數(shù)據(jù)的積存， 而這是我國商業(yè)銀行在實施全面風(fēng)險治理中遇到的最大困難； 無論接受市場價值類型仍是開展抵押貸款價值評估，都需要占有抵押資產(chǎn)價格、收益、成本等信息以及抵押貸款違約處置或回收數(shù)據(jù)；商業(yè)銀行應(yīng)建立自己的抵押風(fēng)險數(shù)據(jù)庫，內(nèi)部至少應(yīng)包括評估數(shù)據(jù)庫和回收數(shù)據(jù)庫；評估數(shù)據(jù)庫應(yīng)依據(jù)不同區(qū)域、行業(yè)、資產(chǎn)類型、經(jīng)濟階段等制訂統(tǒng)一的資產(chǎn)信息卡和市場信息卡， 將評估所需資料進行搜集、 匯總和整理； 回收數(shù)據(jù)庫應(yīng)詳細到小類，應(yīng)將資產(chǎn)處置前價值、 變現(xiàn)價值、處置稅費及其他未知因素等列示清晰， 并定期匯總分析，以調(diào)整商業(yè)銀行內(nèi)部抵押折扣率；（限于篇幅，參考文獻略）作者單位：中國工商銀行湖北分行中國工商銀行總行責(zé)任編輯：何順強出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今日下三分，益州疲弊，此誠危險存亡之秋也；