房地產(chǎn)估價理論與方法_模擬題一_2013年版

1、中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 1、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的（）。A:價值 B:價格C:理論價格D:成交價格答案:A2、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為（）元。A:49627B:57647 C:65548D:65920答案:C3、在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，最低賣價、最高買價、成交價三者的關(guān)

2、系為（）。A:成交價最高買價最低賣價B:最低賣價成交價最高買價C:成交價最低賣價最高買價D:最高買價成交價最低賣價答案:B4、在投保時，房地產(chǎn)保險產(chǎn)生的對房地產(chǎn)估價的需求是（）A:確定保險標(biāo)的的價值和保險金額B:確定保險事故發(fā)生后的保險賠償金額C:確定保險事故發(fā)生后的保險標(biāo)的的價值D:確定保險期間保險標(biāo)的的價值答案:A5、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為05%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（ ）元。A:5000

3、B:12574C:12650 D:13911答案:B解析:5000+3000×85%/0.5%11/（10.5）3=12574（元）。6、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由（ ）決定的。A:估價機構(gòu)B:估價師C:估價報告使用者D:估價委托人的估價需要答案:D解析:價值時點不是可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的來確定。價值時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。7、某估價事務(wù)所在2003年6月20日至7月10日評估了一宗房地產(chǎn)于2003年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)若要求重新估價證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的價值時

4、點應(yīng)為（）。A:2003年6月30日B:現(xiàn)在C:重新估價的作業(yè)日期D:要求重新估價的委托方指定的日期答案:A8、在房地產(chǎn)估價要素中，（ ）限制了估價報告的用途。A:估價原則B:價值時點C:估價目的D:估價對象答案:C9、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（ ）。A:相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施 B:土地的形狀C:組合完成的功能D:立體空間答案:C10、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（ ）。A:擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B:受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況C:受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制的情況D:額外的收益或好處答案:B11、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上

5、在于（ ）。 A:土地總量有限B:規(guī)劃限制C:房地產(chǎn)不可移動 D:價值量大答案:C12、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。A:給水、排水、電力、通信B:給水、排水、燃?xì)?、熱力C:排水、電力、通信、燃?xì)釪:排水、電力、通信、熱力答案:A解析:三通一平：路通、水通、電通和場地平整，五通一平：具有道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和場地平整。七通一平：道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃蛨龅仄秸?3、需求規(guī)律是指需求量與價格（ ）的關(guān)系。A:正相關(guān)B:負(fù)相關(guān)C:零相關(guān)D:無法確定答案:B14、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參

6、考依據(jù)的估價，一般是評估（ ）。A:掛牌底價B:正常市場價格C:競買人可承受的最高價D:最可能的成交價答案:C15、下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是（ ）。A:在用價值為市場價值B:投資價值屬于非市場價值C:市場價值的前提之一是繼續(xù)使用D:同一估價對象可能有不同類型的價值答案:A解析:市場價值隱含條件中有一條是繼續(xù)利用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）。16、評估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常包括（ ）。A:重置成本土地使用權(quán)價值B:重置成本土地使用權(quán)價值重置期間的經(jīng)濟損失C:有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值可能的連帶損失D:建筑安裝工程費建造期間的經(jīng)濟損失答案:C17、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為

7、600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為07。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（ ）萬元。A:370B:385C:420D:550答案:B解析:抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值法定優(yōu)先受償款=60050=550萬元抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數(shù)=550×0.7=385萬元。18、某宗土地面積為2000，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行、經(jīng)濟合理的是（ ）。A:建筑物地面一層建筑面積為800，總建筑面積為5000B:建筑物地面一層建筑面積為1400，總建筑面積為5000C:建筑物地面

8、一層建筑面積為600，總建筑面積為5500D:建筑物地面一層建筑面積為600，總建筑面積為2500答案:C解析:建筑密度建筑基底總面積/建筑用地面積,建筑基底總面積30%×2000600,容積率總建筑面積/建筑用地面積,總建筑面積3×20006000.19、房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元，預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/。（年末收?。鲎膺\營費用為每年50元/。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險補償為200元/。，則該房地產(chǎn)的期房價格為（ ）元/。A:3300B:3324C:3335D:3573答案:C解析:該房地產(chǎn)的期房價格4000（30050）/（15

9、%）（30050）/（15%）22003335元/。20、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（ ）。A:空間直線距離 B:交通路線距離C:交通時間距離 D:經(jīng)濟距離答案:A解析:對于空間直線距離，在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會失去意義。21、某宗房地產(chǎn)2012年3月2日的價格為1000美元/，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月遞增0.5%，2012年10月2日的匯率為1美元=8.29元人民幣，則其2012年10月2日的價格為（）元。A:8553 B:8585 C:8596 D:8627答案:B解析:該類房地產(chǎn)在2012年10月2日

10、的價格=1000×（1+0.5%）7×8.29 =8584.54（元） 22、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，房地產(chǎn)投機屬于（）。A:社會因素B:環(huán)境因素 C:人口因素D:行政因素答案:A23、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（ ）。A:技術(shù)上的可能 B:經(jīng)濟上的可行C:價值最大化D:法律上許可答案:D解析:此店鋪權(quán)屬登記用途為工業(yè)，應(yīng)首先滿足是在工業(yè)用途的前提下，遵循最佳最高利用原則。最高最佳利用是在法律允許范圍內(nèi)

11、的最高最佳利用，即遵循了最高最佳利用原則，則必然符合合法原則。24、在房地產(chǎn)抵押估價中，關(guān)于遵循謹(jǐn)慎原則的的說法錯誤的是（ ）。A:在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘B:在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低C:在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊D:在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)低估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)高估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤答案:D解析:在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及

12、應(yīng)得利潤。25、當(dāng)重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)有房地產(chǎn)價值時，應(yīng)以（ ）為前提進行估價。A:維持現(xiàn)狀 B:更新改造C:改變用途 D:重新開發(fā)答案:D26、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（ ）萬元。A:7500B:7560 C:8360D:8600答案:B解析:8683×087560（萬元）。27、估價對象為一套建筑面積90的封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為3，選取的某可比實例為一套建筑面積95

13、的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4，成交價格為90萬元。若該陽臺封閉，成交價格可能到92萬元。以該可比實例為基礎(chǔ)估算估價對象的市場價格為（ ）萬元。A:8351B:8526C:8536D:8716答案:C解析:92/(95-4/2+4)×908536（萬元）。28、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（ ）萬元。A:1141B:1149 C:1241 D:1249答案:C解析:VA/（Yg）1（1Y）/（1g）151´（18%）/（8%5%）1（1+5%）/

14、（1+8%）1512.41（萬元）。29、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A:245B:275C:315D:345答案:D解析:500504065=345萬元30、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500，層高為41m。土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為36m，建筑物重建價格為2000元/。假

15、定層高每增加01m，建造費用每平方米相應(yīng)增加10元由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費25萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A:1180 B:1607C:2357 D:3107答案:D解析:功能過剩引起的折舊額計算，用的是重建價格，折舊額包含兩部分：無效成本和超額持有成本，其中，無效成本5×1500×1075（萬元），超額持有成本(25/10%)/11/(110%)302357（萬元），則折舊額3107萬元。（收益年限取建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限中的較小值）.31、在成本法估價中，關(guān)于合理確定開

16、發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（ ）。A:開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑B:開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價值時點、估價對象所占區(qū)域類似土地的主要取得途徑C:開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價值時點收集的取得成本最高的土地取得途徑D:開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑答案:B32、某宗面積為6000平方米的房地產(chǎn)開發(fā)用地，樓面地價為800元，容積率為3，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅，則土地取得成本為（）萬元。A:4944 B:13968C:1440 D:14832答案:D解析:土地取得成本為：800×3×6000×（13%）14832（萬元）。33、

17、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。A:土地取得成本+建設(shè)成本B:土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用C:土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用D:開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值答案:C34、某辦公樓經(jīng)過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。A:等于B:大于 C:小于 D:無法判斷答案:B35、成本法中對于銷售費用的測算中，應(yīng)區(qū)分（）。A:銷售之前發(fā)生的費用B:與銷售同時發(fā)生的費用C:銷售之后發(fā)生的費用D:銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用答案:D36、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選

18、或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得05分）關(guān)于房地產(chǎn)估價的本質(zhì)，下列說法正確的有（）。A:房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B:房地產(chǎn)評估是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值C:房地產(chǎn)估價就是為當(dāng)事人提供價格保證D:房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E:房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)答案:A,D,E37、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（ ）。A:判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價對象的重置價格進行比較B:估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)C:所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值D:估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合

19、理誤差范圍E:判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價師的重新估價結(jié)果答案:A,B38、房地產(chǎn)的權(quán)益是以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)的，下列（）等屬于房地產(chǎn)的權(quán)益內(nèi)容。A:房地產(chǎn)被人民法院查封從而其處分受到限制的B:將屋頂出售或出租給廣告公司獲得收入的C:建筑物裝飾裝修較為豪華的D:設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)E:建筑物的層高較高答案:A,B,D39、不論估價報告提供給誰使用，委托人都應(yīng)對向估價機構(gòu)提供的資料的（ ）負(fù)責(zé)。A:合法性B:真實性 C:準(zhǔn)確性D:排他性E:完整性答案:A,B,C,E40、目前中國的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括（ ）。A:所有權(quán)B:建設(shè)用地使用權(quán)C:地役權(quán) D:抵押權(quán) E:永租權(quán)答

20、案:A,B,C,D41、房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（ ）。A:難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B:房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C:房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D:房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E:房地產(chǎn)價值量大答案:A,B,C,D42、房地產(chǎn)價格的特征主要包括（ ）。A:房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切B:房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)區(qū)位價格C:房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格D:房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長E:房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響答案:A,C,D,E解析:房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。43、在實際估價中，不同的估價目的要求評估的價值類型可能不同，下列價值類型中，不符

21、合市場形成條件中一個或多個條件下的非市場價值包括（ ）。A:市場價值 B:謹(jǐn)慎價值C:在用價值 D:殘余價值E:投資價值答案:B,C,D,E44、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為558%。則下列說法中正確的有（ ）。A:該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格B:該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C:該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元D:該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元E:該房地產(chǎn)不存在名義價格答案:A,B,D45、影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括（ ）。A:房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制B:房地產(chǎn)區(qū)位的限制C:房地產(chǎn)

22、使用管制D:房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制E:房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制答案:A,C,D,E解析:房地產(chǎn)權(quán)利定要受到一定限制。包括：權(quán)利狀況的設(shè)立和行使的限制，使用管制，和相鄰關(guān)系的限制。D選項屬于房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制中的內(nèi)容。46、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有（）。A:自留地B:依法承包的荒山的土地使用權(quán)C:被依法查封的財產(chǎn)D:國有汽車加油站E:鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房答案:A,C47、下列（）屬于房地產(chǎn)估價程序的作用。A:規(guī)范估價行為B:避免估價疏漏C:達(dá)到委托人的意愿D:保障估價質(zhì)量提高估價工作效率E:提高估價工作效率答案:A,B,D,E48、預(yù)期原理是（）等估價方法的理論依據(jù)。A:

23、市場比較法B:收益法C:成本法 D:假設(shè)開發(fā)法E:路線價法答案:B,D解析:收益法與假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)同是預(yù)期原理。49、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（）。A:折舊費 B:維修費 C:管理費D:保險費 E:房產(chǎn)稅答案:B,C,D,E50、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（）。A:折舊費B:維修費C:管理費D:保險費E:房產(chǎn)稅答案:A,B,C,E51、某地區(qū)的房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為323萬元。（）答案:False52、租賃房地產(chǎn)需要評估其抵押價值。（ ）答案:F

24、alse解析:租賃房地產(chǎn)時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。53、.對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價。（）答案:True54、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關(guān)系人。（ ）答案:False解析:估價委托人可以是估價報告使用者但不一定是估價利害關(guān)系人，如在人民法院拍賣房地產(chǎn)估價中，人民法院是估價委托人和報告使用者，但不是估價對象權(quán)利人，也不是估價對象利害關(guān)系人。55、一般因素、區(qū)域因素和個別因素的界限是固定的，隨著估價對象范圍的擴大，區(qū)域因素不會變?yōu)閭€別因素。（ ）答案:False解析:一般因素、區(qū)域因素和個別因素的界限并不是固定的，隨著估價對象范圍的擴大，某些區(qū)域因素也許會變?yōu)閭€別因素。56、征收和征用雖然具有強制性，但不是無償?shù)?，而且?yīng)當(dāng)給予公平補償。（ ）答案:True57、建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分按份享有管理的權(quán)利。（ ）答案:False解析:對專