做出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理

1、出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理 A.你認(rèn)為總經(jīng)理工作職責(zé)有哪些？ 工作職責(zé)： 1、主持房地產(chǎn)公司日常行政、經(jīng)營(yíng)管理工作； 2、嚴(yán)格執(zhí)行公司董事會(huì)的各項(xiàng)決定及董事長(zhǎng)的各項(xiàng)工作指令； 3、主導(dǎo)擬訂房地產(chǎn)公司年度及中、長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，提出發(fā)展戰(zhàn)略、調(diào)整方案及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)后組織實(shí)施； 4、根據(jù)公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和目標(biāo)，組織制訂公司各部門的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及具體實(shí)施方案；并對(duì)其過程進(jìn)行管控，出現(xiàn)問題及時(shí)解決和調(diào)整，及時(shí)完成對(duì)公司各部門的月度考核及年終考評(píng)； 5、推行全面預(yù)算管理，主持制訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)算并進(jìn)行過程管控； 6、組織并完成公司所有資產(chǎn)的有效管理； 7、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建設(shè)高效、廉潔、穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)

2、隊(duì)，形成良好的工作氛圍； 8、在董事長(zhǎng)授權(quán)下，代表公司對(duì)外開展業(yè)務(wù)工作，處理經(jīng)營(yíng)管理過程中的突發(fā)事件，防范各種風(fēng)險(xiǎn)； 9、完成董事會(huì)要求的其他工作； B.總經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具備的自身素質(zhì)？1、注重情商管理，掌控全局，依勢(shì)嬗變，直面復(fù)雜狀態(tài)，樹立領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，激發(fā)團(tuán)隊(duì)士氣，授權(quán)有術(shù)； 2、10年以上房地產(chǎn)企業(yè)全面管理工作經(jīng)驗(yàn)；、房地產(chǎn)開發(fā)總經(jīng)理的知識(shí)結(jié)構(gòu)要求他一專多能，多元共生； 3、 具有大中型房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)全面運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)管理及各部門工作流程； 4、 綜合運(yùn)用所有知識(shí)管理好人和項(xiàng)目，在團(tuán)隊(duì)管理方面有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)技巧和才能； 5、具有敏銳的商業(yè)觸覺、優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力、出色的人際交往和社

3、會(huì)活動(dòng)能力； 6、 善于協(xié)調(diào)、溝通，責(zé)任心、事業(yè)心強(qiáng)； 7、 親和力、判斷能力、決策能力、計(jì)劃能力、談判能力強(qiáng)； 8、 良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德操守，有很強(qiáng)的感召力和凝聚力。 C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是人才密集、資金密集、專業(yè)性強(qiáng)，要成為一名優(yōu)秀總經(jīng)理需要具備如下的知識(shí)結(jié)構(gòu)： 1、人才經(jīng)營(yíng)與組織創(chuàng)新知識(shí) 2、地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)知識(shí) 3、智能建筑與IT運(yùn)用知識(shí) 4、地產(chǎn)融資與財(cái)務(wù)管理知識(shí) 、建筑項(xiàng)目管理知識(shí) 、地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)除了知識(shí)以外，具備開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式創(chuàng)新能力是更高的境界。房地產(chǎn)開發(fā)不能總是停留在房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域，大家都在比總體規(guī)劃、建設(shè)設(shè)計(jì)、建筑施工、小區(qū)景觀等專業(yè)層次，最后

4、房地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重。如果跳出房地產(chǎn)局限，從文化發(fā)展的高度，將房地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合進(jìn)行泛地產(chǎn)開發(fā)，賦予房地產(chǎn)更深的文化底韻，尋求開發(fā)模式的創(chuàng)新，這是真正的房地產(chǎn)企業(yè)家精神。D.房地產(chǎn)公司總經(jīng)理應(yīng)該具備的以下能力： 1、 駕馭全局的能力 重點(diǎn)要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，制定正確的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，明確主要贏利來源，善于把控房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與贏利點(diǎn)，善于運(yùn)用公司品牌進(jìn)行低成本融資，在投資管理方面，善于調(diào)控優(yōu)化投資決策模型，權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益比例。根據(jù)人才經(jīng)營(yíng)理論，建設(shè)優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，駕馭整個(gè)艦隊(duì)沿著集團(tuán)確定的正確的戰(zhàn)略方向前進(jìn)。2、 學(xué)習(xí)能力 優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人需要具備超強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在改變，這就要求我

5、們不斷學(xué)習(xí)。 3、 資源整合的能力 不僅能夠整合有形資產(chǎn)，更重要能夠整合無形資產(chǎn)，在無形資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面具備較深造詣。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不僅是單個(gè)企業(yè)或單個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，而且整個(gè)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)，只有將不同的社會(huì)資源，按照企業(yè)目標(biāo)和利益共享的思想，通過共享信息與知識(shí)，降低整個(gè)成本。4、 企業(yè)品牌的塑造能力 優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、充滿活力與進(jìn)取精神對(duì)于銀行是一種信心保證，對(duì)于客戶來說，選擇住宅就是選擇值得信賴的發(fā)展商團(tuán)隊(duì)。多年來，我經(jīng)常和新老客戶直接溝通，取得大量第一手資料，誠(chéng)信務(wù)實(shí)，為老百姓提供優(yōu)秀的產(chǎn)品，不僅是企業(yè)贏利的需要，更是有良知的職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。5、 跨地域企業(yè)文化建設(shè)能力 (1).

6、企業(yè)文化一般只是作用于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，但知名品牌企業(yè)的文化建設(shè)往往對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，甚至能夠超出地產(chǎn)行業(yè)。例如萬科品牌的核心價(jià)值，正是這樣一種對(duì)人性的尊重和關(guān)懷。這種強(qiáng)調(diào)個(gè)性、尊重他人的人文情懷，在萬科的“投訴文化”、“主題精神年”、萬科周刊以及年輕而又敬業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人群中，得到了最好的體現(xiàn)。房子是需要使用幾十年以上的產(chǎn)品，只有走品牌路線的公司，才能在售后做到長(zhǎng)期負(fù)責(zé)。 (2).不同的社會(huì)文化環(huán)境，對(duì)企業(yè)文化的約束力不同，從而企業(yè)文化創(chuàng)新能力和創(chuàng)新可能性空間隨背景不同而產(chǎn)生差異。利用對(duì)人權(quán)研究的重視，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)大宗的人文關(guān)懷意識(shí)，而不僅僅是 為少數(shù)人服務(wù)。 (3).房地產(chǎn)企

7、業(yè)文化是一種追求可見時(shí)效，追求直接經(jīng)濟(jì)效果的務(wù)實(shí)文化。例如房地產(chǎn)企業(yè)文化與營(yíng)銷環(huán)節(jié)結(jié)合緊密，直接能夠促進(jìn)產(chǎn)品的營(yíng)銷。 (4).企業(yè)文化是一種投資文化，是一種投入產(chǎn)出變換文化。 (5).企業(yè)文化是一種集體文化，房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)文化在各地分支機(jī)構(gòu)的表現(xiàn)應(yīng)該采用本地化形式。 E.當(dāng)前房地產(chǎn)外部市場(chǎng)環(huán)境如何？你認(rèn)為我們?cè)鯓舆m應(yīng)環(huán)境的同時(shí)并取得發(fā)展？ 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是在不斷變化的?？偟膩砜矗?007-2008年的政府宏觀調(diào)控和2008年以后的國(guó)際金融危機(jī)影響，市場(chǎng)景氣指數(shù)下降，民眾消費(fèi)信心大大受挫，短期內(nèi)房?jī)r(jià)難以上漲。 在現(xiàn)在的房地產(chǎn)局勢(shì)下，一方面可尋求的新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，另一方面可避免環(huán)境威脅。在激烈

8、而又復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，機(jī)會(huì)與威脅并存，而不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境又不斷造成新的機(jī)會(huì)與新的威脅。 這里所說的所謂的市場(chǎng)環(huán)境，就是影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)和營(yíng)銷活動(dòng)的不可控制的各種參與者與影響力。 首先是宏觀環(huán)境的影響， 主要受經(jīng)濟(jì)、政治、人口、政策法規(guī)與稅制等影響。房地產(chǎn)企業(yè)的所處的微觀環(huán)境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。 經(jīng)濟(jì)因素：包括了市場(chǎng)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)條件和經(jīng)濟(jì)收入水平兩類因素。 經(jīng)濟(jì)高峰時(shí)期，百業(yè)具興，房地產(chǎn)需求旺盛；經(jīng)濟(jì)低谷，市場(chǎng)疲軟，房地產(chǎn)作為衡量經(jīng)濟(jì)的杠桿首當(dāng)其沖要受到影響，很多家庭會(huì)取消或者推遲對(duì)房屋這樣耐用品的消費(fèi)，其他支出的減少導(dǎo)致住宅和商業(yè)地產(chǎn)不景氣，住宅和商業(yè)樓宇的價(jià)格自然會(huì)

9、下跌。 政治方面，在安定的政治環(huán)境下，房地產(chǎn)投資回報(bào)才有保障，經(jīng)營(yíng)者才有信心。政策上，國(guó)家的開放程度與政策的連續(xù)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有巨大影響。 人口決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與發(fā)展趨勢(shì)。人口規(guī)模不但影響到住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，還直接影響商業(yè)與工業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需求，所以商業(yè)地產(chǎn)中要充分考慮該項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量。現(xiàn)在的趨勢(shì)就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市，城市化水平急速提高。此外，家庭的結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)也在人口因素的考慮之列，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的戶型配比起到了一個(gè)導(dǎo)視作用。 政策法規(guī)與利率稅制：“國(guó)八條”也好，“國(guó)六條”也好，都是國(guó)家通過政策法規(guī)與利率稅制進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的手段，既體現(xiàn)了尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，

10、又帶有行政干預(yù)的色彩。 其次是微觀環(huán)境的作用， 微觀環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)往來過程中的直接影響因素。包括供應(yīng)者、營(yíng)銷中介、顧客、競(jìng)爭(zhēng)者和社會(huì)公眾等因素。 顧客是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購買和使用者，任何產(chǎn)品，只能滿足其特定的目標(biāo)市場(chǎng)需求。如住宅小區(qū)靠近知名學(xué)校，即制訂以強(qiáng)調(diào)子女教育為主題的營(yíng)銷策略，占領(lǐng)中小學(xué)生家庭的住宅市場(chǎng)；小區(qū)靠近公園綠地，即強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)與休閑，以重點(diǎn)贏得中老年家庭的青睞。 房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境還包括各類公眾，如融資公司（開發(fā)商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發(fā)商聲譽(yù)的保障者）、政府公眾（這個(gè)不說也明白）、公民團(tuán)體公眾（商業(yè)地產(chǎn)中的重點(diǎn)）、當(dāng)?shù)毓姡槭┕を}擾安撫民心）、一般公眾（散

11、戶）、內(nèi)部公眾（樹立開發(fā)信心的源泉）。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，好的產(chǎn)品才有好的市場(chǎng)，物業(yè)第一、營(yíng)銷第二。 我們?cè)谶M(jìn)行了市場(chǎng)環(huán)境分析后，就可以根據(jù)戰(zhàn)略要求選擇合適的目標(biāo)市場(chǎng)，即進(jìn)行市場(chǎng)定位。在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，最基礎(chǔ)的是要考慮內(nèi)外部環(huán)境的分析和地塊分析的情況，其它需要考慮到的因素有目標(biāo)市場(chǎng)的吸引力（目標(biāo)市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率、目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)品牌建立的影響等）、目標(biāo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況（相同目標(biāo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)型項(xiàng)目的情況、競(jìng)爭(zhēng)型企業(yè)的情況、未來進(jìn)入這一目標(biāo)市場(chǎng)的項(xiàng)目的情況等）、目標(biāo)市場(chǎng)的容量（比如某地區(qū)一年總價(jià)60萬以上的豪宅目標(biāo)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量為5個(gè)億）等。市場(chǎng)定位是動(dòng)態(tài)的，因?yàn)槭袌?chǎng)是動(dòng)態(tài)的，這意味著由于各種原因，

12、需要為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)再定位，進(jìn)行再定位時(shí)所采用的策略，很大程度上取決于消費(fèi)者興趣和需求的變化。在同一個(gè)項(xiàng)目里，對(duì)各層次客戶的需求，可有針對(duì)性的發(fā)展若干個(gè)不同類型、檔次、風(fēng)格的物業(yè)，以滿足不同類型客戶的需求。市場(chǎng)定位確立后，就開始了項(xiàng)目定位，項(xiàng)目定位的關(guān)鍵在于如何使得產(chǎn)品適應(yīng)所定位市場(chǎng)的需求和行為特征。在實(shí)際中，項(xiàng)目定位一般有兩種順序：一種是先根據(jù)定位市場(chǎng)的需求和行為特征確定產(chǎn)品差別化的內(nèi)容，然后再對(duì)差別化的內(nèi)容進(jìn)行提煉和表達(dá)，形成項(xiàng)目定位。另一種是先根據(jù)定位市場(chǎng)形成項(xiàng)目定位，取得產(chǎn)品差別化的基本思路，然后再將差別化的思路具體體現(xiàn)到產(chǎn)品的各個(gè)方面中。 以下的準(zhǔn)則是項(xiàng)目定位時(shí)可以考慮的： 1）重要性

13、：項(xiàng)目定位對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)而言是否有較高價(jià)值，買家能否從中獲益(功能上或情感上)。 2） 差異性：項(xiàng)目定位是否競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和周邊樓盤沒有做的。3） 優(yōu)越性：相似的項(xiàng)目定位是否可以優(yōu)勝于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。4） 可溝通性：項(xiàng)目定位是否能讓目標(biāo)客戶感受到和看得見，發(fā)展商有否操作的能力。5） 不可復(fù)制性：其他的樓盤是否難以對(duì)定位進(jìn)行復(fù)制和抄襲。6） 可承受性：目標(biāo)客戶有否為項(xiàng)目定位而支付的能力或成本。7） 利潤(rùn)性：定位可為發(fā)展商創(chuàng)造利潤(rùn)，該定位能否吸引足夠規(guī)模的目標(biāo)客戶，需要怎樣的財(cái)務(wù)預(yù)算。 總體說來，我認(rèn)為處于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的開發(fā)商主要面臨政策風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等幾類風(fēng)險(xiǎn)。那么對(duì)

14、于以上諸多風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)呢？我認(rèn)為既要適應(yīng)環(huán)境，求得生存基礎(chǔ)，又要在融資理財(cái)，營(yíng)銷策劃和項(xiàng)目開發(fā)管理上，定位清晰，立志高遠(yuǎn)，走對(duì)路子用好人，走對(duì)了路子，整合好了各種資源，就是最好的方法，最優(yōu)的效率。以下方法可供參考： 1、 精確定位，精細(xì)運(yùn)做 精確的市場(chǎng)定位來自于對(duì)市場(chǎng)的深刻理解，從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、顧客消費(fèi)水平、住宅消費(fèi)偏好、區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格體系和潛在收入增長(zhǎng)情況到金融環(huán)境的分析，這一系列的框架性分析，再加上企業(yè)自身的素質(zhì)和能力的分析，可以幫助企業(yè)有效找準(zhǔn)市場(chǎng)定位。 同時(shí)，精細(xì)化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要求企業(yè)在運(yùn)做地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，采取工業(yè)化、模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)方式，通過科學(xué)的項(xiàng)目管理方法，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程有

15、效分解并標(biāo)準(zhǔn)化操作，與部品供應(yīng)、規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)、施工和專業(yè)金融服務(wù)公司建立良好的業(yè)務(wù)外包的工作模式，有效削減管理成本，加快項(xiàng)目進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)。 二、 產(chǎn)品差異，引導(dǎo)需求 產(chǎn)品性能的差異化主要可以在產(chǎn)品的高科技、生態(tài)環(huán)保、周邊配套、戶型大小、社區(qū)功能等方面做深一步挖掘，同時(shí)可以考慮銷售為客戶定制的房地產(chǎn)產(chǎn)品；營(yíng)銷概念的差異化可體現(xiàn)為定位于不同客戶市場(chǎng)的營(yíng)銷策略，如低價(jià)策略、高性價(jià)比策略、豪宅策略等，銷售策略的差異化可以考慮以租待售策略、在建工程轉(zhuǎn)讓回籠資金策略、滾動(dòng)銷售策略等；客戶群體的差異化可以將不同特質(zhì)的項(xiàng)目定位于不同的群體，如專門為白領(lǐng)、外商、公務(wù)員、教授以及工薪階層等不同

16、的社會(huì)客戶群體，同時(shí)可以考慮提供相應(yīng)的融資服務(wù)，以延長(zhǎng)產(chǎn)品價(jià)值鏈，提高品牌知名度。 三、 合縱聯(lián)橫，規(guī)模經(jīng)濟(jì) 每一個(gè)開發(fā)商都面臨道路、供水、排污、供暖等一些公共配套設(shè)施的建設(shè)，并且這些設(shè)施需要花費(fèi)開發(fā)商大量的成本。如果幾個(gè)相毗鄰的開發(fā)項(xiàng)目可以合作開發(fā)，共同承擔(dān)公共設(shè)施費(fèi)用，將可形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，節(jié)約大量的開發(fā)成本，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 四、 資產(chǎn)配置，分散風(fēng)險(xiǎn) “別把雞蛋放在一個(gè)籃子里”的組合投資的思想對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的異地?cái)U(kuò)張同樣有用?；怙L(fēng)險(xiǎn)的最有效方法就是分散投資。為此，房地產(chǎn)商在異地?cái)U(kuò)張時(shí)要制訂一系列的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估策略，運(yùn)用科學(xué)量化分析的方法來分析地區(qū)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，企業(yè)還必須通過財(cái)務(wù)杠桿等其他手

17、段獲得多渠道融資。根據(jù)資金來源不同，和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力的差異及流動(dòng)性要求，設(shè)置合理的融資結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，合理分配流動(dòng)資金使 用， 五、 拓寬融資，提升能力房地產(chǎn)企業(yè)能否與金融資本有效結(jié)合將是企業(yè)發(fā)展規(guī)模能否進(jìn)一步提升的關(guān)鍵。目前企業(yè)的融資渠道單一的問題是困擾大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要問題。企業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前銀根緊縮的政策約束，同時(shí)充分利用信托投資、產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)融資、企業(yè)債券等多渠道的融資方式，通過改善自身企業(yè)素質(zhì)和財(cái)務(wù)狀況，達(dá)到相關(guān)渠道融資的基本要求，也是下一步多數(shù)地產(chǎn)商需要面對(duì)的問題。綜合來看，除了上述幾點(diǎn)避險(xiǎn)之道外，對(duì)于市場(chǎng)中的大型和中小型企業(yè)各有不同的策略。 實(shí)行收購兼并，大企業(yè)的發(fā)展方向。房

18、價(jià)波動(dòng)和銀根緊縮已經(jīng)使得一大批抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，此時(shí)，實(shí)力相對(duì)雄厚、資本實(shí)力較強(qiáng)的大型開發(fā)商應(yīng)該通過收購兼并，以較低的成本獲得中小企業(yè)的項(xiàng)目資源，獲得二、三線城市的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，進(jìn)入地區(qū)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的區(qū)域配置。 堅(jiān)守“利基”市場(chǎng)，小企業(yè)的制勝策略。中小企業(yè)面對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境波動(dòng)的最好方法就是從細(xì)分的“利基”市場(chǎng)中找到好的賣點(diǎn)。如今生態(tài)型、高科技型、環(huán)保型、面對(duì)大眾市場(chǎng)需求的住宅等市場(chǎng)供應(yīng)匱乏的產(chǎn)品都是小企業(yè)產(chǎn)品差異化的發(fā)展方向。企業(yè)在做好市場(chǎng)定位的同時(shí)，通過精細(xì)的運(yùn)做，可以有效化解風(fēng)險(xiǎn)，贏得市場(chǎng)。F.建立新項(xiàng)目（買地塊）的開始，我們?nèi)绾芜M(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算？請(qǐng)?jiān)敿?xì)闡述如何實(shí)現(xiàn)預(yù)算中的各項(xiàng)

19、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包括制度和方法）？ 新項(xiàng)目開始前，即土地未購入，主要依據(jù)策劃代理公司的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和項(xiàng)目可研報(bào)告，加上公司內(nèi)部的營(yíng)銷，財(cái)務(wù)，成本和多項(xiàng)技術(shù)參數(shù)的分析測(cè)算，可參照周邊同類同質(zhì)樓盤的相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算預(yù)測(cè)。新項(xiàng)目開始后，即土地已購入后，概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已有雛形，在項(xiàng)目投資決策中，注重以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向，將企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入預(yù)算管理, 即對(duì)企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過程實(shí)施預(yù)算控制和管理。實(shí)施全面預(yù)算管理，能有效地建立起管理控制體系, 建立起對(duì)成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心的績(jī)效考核體系，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)沿著預(yù)算管理軌道科學(xué)、合理地進(jìn)行, 為企業(yè)的發(fā)展提供保證。 所有開發(fā)項(xiàng)目

20、的成本管理均必須分階段進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。在項(xiàng)目前期應(yīng)及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費(fèi)情況，用足用活各項(xiàng)政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。為保證對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，成本管理部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核和控制；所有與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的工程成本支出必須經(jīng)成本控制審核，非工程成本支出必須經(jīng)財(cái)務(wù)審核。項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中，應(yīng)安排成本控制部門人員持續(xù)參與各階段活動(dòng)，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。 目標(biāo)成本的編制必須按目標(biāo)成本確定作業(yè)流程的規(guī)定進(jìn)行，在不同階段形成相應(yīng)的目標(biāo)成本，并完成規(guī)定的報(bào)批程序，包括：項(xiàng)目投資決策階段，依據(jù)項(xiàng)目策

21、劃方案編制投資估算，作為項(xiàng)目總目標(biāo)成本，由專業(yè)公司顧問審核，董事會(huì)會(huì)批準(zhǔn)，總經(jīng)理執(zhí)行；規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段，依據(jù)總目標(biāo)成本、規(guī)劃方案和建筑方案設(shè)計(jì)及時(shí)編制設(shè)計(jì)概算，作為下一階段的目標(biāo)控制成本；施工圖設(shè)計(jì)階段，依據(jù)目標(biāo)控制成本和施工圖，編制施工圖預(yù)算，形成項(xiàng)目實(shí)施的目標(biāo)成本，董事會(huì)批準(zhǔn)后，作為開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書的組成部分。各階段的目標(biāo)成本及投資估算、設(shè)計(jì)概算、工程預(yù)算編制應(yīng)遵循目標(biāo)成本確定指引、工程預(yù)算編制指引的規(guī)定，使用正式的目標(biāo)成本表單。 項(xiàng)目依據(jù)已批準(zhǔn)的目標(biāo)成本，由總經(jīng)理和成本管理部門對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施方案。包括，但不限于以下方面：設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

22、；業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）；材料設(shè)備采購比價(jià)、限價(jià)；合同簽訂；設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證；合同付款等。項(xiàng)目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證（包括設(shè)計(jì)變更、工程量變更和材料設(shè)備差價(jià)等），必須按現(xiàn)場(chǎng)簽證控制指引，嚴(yán)格控制事前預(yù)算審查和事后的結(jié)算，實(shí)行一單一算。成本管理部門負(fù)責(zé)建立工程成本臺(tái)賬（合同臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳和現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳），財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)建立非工程成本臺(tái)賬，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，應(yīng)每季度提交董事會(huì)備案。 總經(jīng)理和成本管理部門必須項(xiàng)目成本核算與分析指引的規(guī)定，每季度進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)

23、態(tài)和趨勢(shì)，并通過分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)采取控制成本的措施。項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本核算與分析報(bào)告，作為總經(jīng)理季度經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告的組成部分。成本超支的處理措施由總經(jīng)理和成本管理部門提出建議，并按成本細(xì)項(xiàng)超支報(bào)警的范圍和要求、項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求指引文件規(guī)定，以書面形式報(bào)董事會(huì)：不使用預(yù)備費(fèi)，擬采取降低成本措施補(bǔ)救，報(bào)成本管理部門和財(cái)務(wù)部備案；擬使用預(yù)備費(fèi)彌補(bǔ)，調(diào)整細(xì)項(xiàng)成本，經(jīng)成本管理部門和總經(jīng)理審查后，董事會(huì)核準(zhǔn)；需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)，必須經(jīng)專業(yè)顧問公司審查，報(bào)董事會(huì)審批。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，因經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整引起成本細(xì)項(xiàng)的目標(biāo)成本的增加或減少，應(yīng)及時(shí)報(bào)成本管理部門審查，并根據(jù)規(guī)定進(jìn)行處理。

24、項(xiàng)目工程結(jié)算由成本管理部門負(fù)責(zé)組織，工程（配套）部和開發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)配合。各專業(yè)工程分包合同，以及項(xiàng)目工程總結(jié)算，均必須按公司規(guī)定的專業(yè)分包工程合同結(jié)算、項(xiàng)目工程總結(jié)算執(zhí)行。專業(yè)分包工程合同結(jié)算和項(xiàng)目工程總結(jié)算完成后，相關(guān)報(bào)告及時(shí)提交董事會(huì)備案。 總之，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是企業(yè)管理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。關(guān)鍵是制度的執(zhí)行，最主要的工作是權(quán)責(zé)利的統(tǒng)一、約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制的統(tǒng)一。G.在日常項(xiàng)目管理中，銷售進(jìn)度、采購質(zhì)量、施工質(zhì)量、

25、工程成本、建設(shè)工期、安全生產(chǎn)、技術(shù)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等等，發(fā)包方與承包方、發(fā)包方或承包方管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部之間會(huì)產(chǎn)生的矛盾有哪些？如何來解決這些矛盾？ 這個(gè)問題涵蓋面較廣，本人理解為項(xiàng)目全程的進(jìn)度、品質(zhì)和技術(shù)流程管理。評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)是否具有競(jìng)爭(zhēng)力也不再僅看企業(yè)的規(guī)模和資產(chǎn)，而是更看重其員工的個(gè)人利潤(rùn)、企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)率、企業(yè)的擴(kuò)張能力和沖擊力。項(xiàng)目是企業(yè)的利潤(rùn)中心，總經(jīng)理的日常項(xiàng)目管理應(yīng)在降低項(xiàng)目的開發(fā)周期，提高項(xiàng)目管理效益，提高資金的使用效率，從而降低項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。以下為總經(jīng)理在項(xiàng)目進(jìn)度管理中應(yīng)著重解決的方面：項(xiàng)目管理的范圍為：項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工管理、驗(yàn)收交付等內(nèi)

26、容。項(xiàng)目管理的方法是：計(jì)劃、實(shí)施、控制與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目管理的原則是：對(duì)外為合同管理，對(duì)內(nèi)為計(jì)劃管理。項(xiàng)目管理的責(zé)任人是：項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的總進(jìn)度負(fù)全責(zé)、對(duì)各部門的工作提供指導(dǎo)與支持，部門經(jīng)理對(duì)本職責(zé)范圍內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)度負(fù)責(zé)，項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督項(xiàng)目的進(jìn)展。項(xiàng)目進(jìn)度的制定：依照公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程框圖（見附件），結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定該項(xiàng)目的總的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目除要有總的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃外，還應(yīng)制定里程碑計(jì)劃，對(duì)象總規(guī)的確定、規(guī)劃許可證的領(lǐng)取、工程開工、主體封頂?shù)壤锍瘫录M(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制中應(yīng)注意的問題：項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各業(yè)務(wù)部門參與，在各部門充分討論的基礎(chǔ)上共同完成項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

27、的編制。編制中要充分落實(shí)計(jì)劃的前提條件，避免過多的假定而使計(jì)劃失去指導(dǎo)意義。 進(jìn)度目標(biāo)應(yīng)與成本、品質(zhì)等目標(biāo)相協(xié)調(diào)，既要有利于工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，又要有利于成本、品質(zhì)、安全等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)大型、復(fù)雜、工期長(zhǎng)的項(xiàng)目要實(shí)行分期、分段編制進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)不同階段、不同時(shí)期提出相應(yīng)的進(jìn)度計(jì)劃，以保持指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施的前鋒作用。進(jìn)度計(jì)劃的編制最好采用相關(guān)軟件編制，以提高計(jì)劃的科學(xué)性和質(zhì)量。充分重視實(shí)施中的阻力，如人、資金、材料、設(shè)備、環(huán)境等因素的影響。抓好關(guān)鍵性工作，尤其是關(guān)鍵線路上的工作不能拖延。責(zé)任要清楚、授權(quán)要明確，進(jìn)度實(shí)施中的每一位員工均要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，項(xiàng)目各成員對(duì)自己的權(quán)利與責(zé)任要有清楚地認(rèn)識(shí)。抓好溝

28、通管理，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，采取措施解決各種矛盾，加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡，保證實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)。對(duì)照項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)常檢查項(xiàng)目的進(jìn)展情況；對(duì)里程碑事件，要逐一檢查。對(duì)與進(jìn)度計(jì)劃不一致的情況進(jìn)行原因分析，找出延期或提前的原因，采取相應(yīng)的措施。進(jìn)度控制的措施有：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施、管理措施等，針對(duì)不同情況采取不同的措施，當(dāng)實(shí)際情況與進(jìn)度計(jì)劃有偏差時(shí)，應(yīng)調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，以使新的進(jìn)度計(jì)劃不停地與實(shí)際情況相一致。在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行過程中，要對(duì)出現(xiàn)的情況進(jìn)行總結(jié)；在項(xiàng)目結(jié)束后，要有一份總的評(píng)價(jià)報(bào)告。項(xiàng)目公司依照實(shí)際的進(jìn)度計(jì)劃對(duì)各部門進(jìn)行進(jìn)度考核，對(duì)既保證質(zhì)量又加快了項(xiàng)目進(jìn)度的部門，公司將給予經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)

29、，反之，則給予經(jīng)濟(jì)處罰；具體辦法依照公司的有關(guān)管理制度執(zhí)行。項(xiàng)目進(jìn)度管理是以公司的項(xiàng)目開發(fā)總流程中的階段來劃分的，項(xiàng)目進(jìn)展到每一階段，公司應(yīng)提供優(yōu)勢(shì)資源給該階段對(duì)應(yīng)的核心部門，以確保該階段的項(xiàng)目進(jìn)度。關(guān)鍵線路上的總工作時(shí)間即為項(xiàng)目的總工期，縮短關(guān)鍵線路的長(zhǎng)度即縮短了項(xiàng)目的總工期；但在此過程中也應(yīng)注意非關(guān)鍵線路的工作時(shí)間，不能讓非關(guān)鍵線路變成關(guān)鍵線路。從流程框圖中的關(guān)鍵線路上看，開工前的工作進(jìn)度對(duì)公司的資金使用效率影響很大，對(duì)公司的項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)影響也很大，必須盡量壓縮開工前的工作時(shí)間。 項(xiàng)目策劃階段的進(jìn)度管理關(guān)鍵的工作有二個(gè)，項(xiàng)目策劃報(bào)告、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與會(huì)審。營(yíng)銷策劃部經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目策劃報(bào)告的進(jìn)度負(fù)

30、責(zé)，設(shè)計(jì)部經(jīng)理對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與會(huì)審的進(jìn)度負(fù)責(zé)，其他部門經(jīng)理對(duì)此階段各自的工作進(jìn)度負(fù)責(zé)。 A.項(xiàng)目策劃報(bào)告 一、對(duì)項(xiàng)目策劃報(bào)告進(jìn)行進(jìn)度管理的幾個(gè)要點(diǎn)： 營(yíng)銷策劃部門要依據(jù)工作流程預(yù)先制定工作進(jìn)度計(jì)劃，該進(jìn)度計(jì)劃必須符合公司總的進(jìn)度計(jì)劃。 在選擇策劃公司時(shí)，應(yīng)做好前期招標(biāo)中“入圍資格審察”的工作，結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，選擇數(shù)家對(duì)此類項(xiàng)目比較熟悉、經(jīng)驗(yàn)豐富的策劃公司是項(xiàng)目策劃招標(biāo)成功的有力保證；反之，如果在策劃公司選擇上出現(xiàn)問題，將對(duì)項(xiàng)目策劃的進(jìn)度、質(zhì)量都產(chǎn)生負(fù)面影響。根據(jù)工作進(jìn)度計(jì)劃，將項(xiàng)目策劃的總時(shí)間及階段成果的時(shí)間、質(zhì)量等要求寫進(jìn)合同中并明確延期的賠償責(zé)任。確定新項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)產(chǎn)品定位等

31、重要內(nèi)容，在策劃委托書中應(yīng)詳細(xì)寫明要求，并進(jìn)行過程控制，避免到最后才發(fā)現(xiàn)策劃成果與公司要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生，從而避免由于質(zhì)量問題而影響項(xiàng)目進(jìn)度。注重平時(shí)市場(chǎng)的研究與策劃單位的考察，盡量壓縮此兩項(xiàng)工作的時(shí)間。 二、項(xiàng)目策劃報(bào)告進(jìn)度管理中必須滿足的前提條件： 計(jì)劃發(fā)展部提供的地形圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)等外部條件要準(zhǔn)確、完整。營(yíng)銷策劃部在工作以前，先要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、市場(chǎng)環(huán)境等有一定的了解。公司要明確授權(quán)范圍，對(duì)問題的決策要果斷，不能猶豫不決。 三、 項(xiàng)目策劃合同結(jié)束后，營(yíng)銷策劃部對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行認(rèn)真的總結(jié)與評(píng)價(jià)，并將總結(jié)報(bào)告交綜合管理部。 4、 在項(xiàng)目策劃報(bào)告階段，影響項(xiàng)目進(jìn)度的其他部門的工作有

32、： 財(cái)務(wù)付款；在方案研討階段，公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部、設(shè)計(jì)部、成本部、財(cái)務(wù)部、計(jì)劃發(fā)展部等相關(guān)人員要積極參與并發(fā)表意見及建議，且要在會(huì)議紀(jì)要上簽字。營(yíng)銷策劃部對(duì)策劃公司的提案給出總結(jié)性的評(píng)價(jià)，隨提案報(bào)告一起報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)后，公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)策劃公司的提案及營(yíng)銷策劃部的意見要及時(shí)給出明確的批復(fù)。 B.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與會(huì)審要做好此階段的進(jìn)度管理，設(shè)計(jì)部在設(shè)計(jì)單位的選擇上，要注意如下幾點(diǎn)：最好采用招標(biāo)的形式。要認(rèn)可主案設(shè)計(jì)師。設(shè)計(jì)費(fèi)用要合理。要從了解的設(shè)計(jì)單位中進(jìn)行選擇。在設(shè)計(jì)合同的簽訂中，要做到：設(shè)計(jì)單位要提供公司認(rèn)可的進(jìn)度計(jì)劃，并明確延期的賠償責(zé)任。付款與設(shè)計(jì)的進(jìn)度、質(zhì)量等掛鉤。 設(shè)計(jì)人員要與政府審批部門相關(guān)人員

33、有充分的溝通。在設(shè)計(jì)過程中，要求設(shè)計(jì)部人員要經(jīng)常與設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)文件審批的政府相關(guān)人員進(jìn)行充分的溝通，避免由于對(duì)審批部門意見的不了解而使設(shè)計(jì)返工。按合同，對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，避免到最后才發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)成果與公司要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。 對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與會(huì)審進(jìn)行進(jìn)度管理的幾個(gè)要點(diǎn)：1） 計(jì)劃發(fā)展部提供的地形圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、管線外部條件等要準(zhǔn)確、完整。2） 設(shè)計(jì)部要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、設(shè)計(jì)規(guī)范了解清楚。3） 公司對(duì)項(xiàng)目的定位要清晰、產(chǎn)品的購買人群界定要清楚，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的布局及建筑風(fēng)格、對(duì)各種套型的大小及套型比例等要求要明確。4） 公司授權(quán)是否明確，哪些工作部門經(jīng)理可以拍板？哪些工作要討論、意見

34、不一致時(shí)由誰拍板？等等問題要有明確的規(guī)定和決策的時(shí)間要求，不能猶豫不決。5） 公司對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的質(zhì)量要求，對(duì)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品的成本要求要及早明確，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中就要寫清楚。設(shè)計(jì)周期要合理，要留有成果評(píng)審與討論的時(shí)間，避免因盲目趕進(jìn)度而造成質(zhì)量缺陷。設(shè)計(jì)部應(yīng)注重平時(shí)的產(chǎn)品研發(fā)，縮短方案討論與修改的時(shí)間，提高決策的科學(xué)性與時(shí)效性，避免猶豫不決與設(shè)計(jì)返工。應(yīng)注重對(duì)設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)師的平時(shí)考察與歸檔，公司策劃報(bào)告確定后即進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，不能在設(shè)計(jì)單位的選擇上影響工期。在此階段，其他部門的進(jìn)度要求：一、計(jì)劃發(fā)展部應(yīng)辦好規(guī)劃方案的政府報(bào)批工作、應(yīng)辦好立項(xiàng)、領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)、領(lǐng)取建設(shè)用地許可證、開始辦理

35、土地證的有關(guān)手續(xù)、辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審定工作。設(shè)計(jì)部、成本管理部應(yīng)完成勘察招標(biāo)及合同的簽訂工作，規(guī)劃方案審定后立即開始現(xiàn)場(chǎng)勘察。此外，設(shè)計(jì)部、成本部還要開始綜合管線設(shè)計(jì)招標(biāo)及施工圖設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作。工程部應(yīng)將場(chǎng)地圍墻修好，開始甲供材的招標(biāo)準(zhǔn)備工作，并開始臨水、臨電的申請(qǐng)。設(shè)計(jì)部要在此階段確定景觀設(shè)計(jì)方案，完成賣場(chǎng)的土建、裝修設(shè)計(jì)，賣場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)，市內(nèi)售樓處的裝修設(shè)計(jì)。營(yíng)銷策劃部要完成銷售策劃方案的制定與銷售道具的設(shè)計(jì)工作。 C、項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段的進(jìn)度管理 此階段關(guān)鍵線路上的工作有四個(gè)，擴(kuò)初設(shè)計(jì)與會(huì)審、施工圖設(shè)計(jì)與會(huì)審、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證、領(lǐng)取建筑工程施工許可證。設(shè)計(jì)部部經(jīng)理對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的進(jìn)度負(fù)

36、責(zé)，并對(duì)施工圖的設(shè)計(jì)進(jìn)度和圖紙會(huì)審負(fù)責(zé)，為確保各報(bào)建工作（圖紙報(bào)審與許可證的領(lǐng)取）的進(jìn)度，計(jì)劃發(fā)展部經(jīng)理應(yīng)做好如下工作： 對(duì)照工作流程，計(jì)劃發(fā)展部經(jīng)理必須確保關(guān)鍵線路上各工作的完成時(shí)間，盡可能地壓縮審批時(shí)間。計(jì)劃發(fā)展部必須清楚了解所報(bào)材料是否完整、各材料應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量要求。要提前將規(guī)劃、設(shè)計(jì)等成果的質(zhì)量及時(shí)間要求報(bào)設(shè)計(jì)部等部門。計(jì)劃發(fā)展部必須經(jīng)常保持與政府相關(guān)部門的溝通，以使公司的意圖與政府相關(guān)審批部門的意圖能相互理解與支持。在報(bào)建過程中，對(duì)進(jìn)度影響較大的因素主要有：方案設(shè)計(jì)能否達(dá)到規(guī)劃、設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求，能否滿足消防、交通、環(huán)保等專業(yè)部門的要求。圖紙質(zhì)量能否滿足國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范及地方有關(guān)規(guī)定的要求

37、。公司資金是否有切實(shí)的保障。施工圖的設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的要點(diǎn)：在勘察合同簽訂中，勘察的合同工期不得影響施工圖的設(shè)計(jì)。 在施工圖設(shè)計(jì)合同的簽訂中，除了要有質(zhì)量、造價(jià)控制的條款外，還應(yīng)有進(jìn)度計(jì)劃、進(jìn)度控制的相應(yīng)條款。應(yīng)嚴(yán)格按合同進(jìn)行過程控制，嚴(yán)把圖紙質(zhì)量關(guān)，避免設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤、設(shè)計(jì)與實(shí)際不符、設(shè)計(jì)交待不明確等問題的存在。在總規(guī)報(bào)審?fù)ㄟ^后，應(yīng)督請(qǐng)有關(guān)設(shè)計(jì)單位在最短時(shí)間內(nèi) 將豎向設(shè)計(jì)確定下來，以利于工程開工前的準(zhǔn)備工作完成。應(yīng)在土建施工前充分準(zhǔn)備好各種技術(shù)處理（如地基處理）的預(yù)案。應(yīng)盡可能多地建議各專業(yè)設(shè)計(jì)單位采用那些能簡(jiǎn)化施工工藝、提高工作效率、降低工程造價(jià)的新技術(shù)、新工藝、新材料。公司各部門的工作應(yīng)密切協(xié)

38、作，加強(qiáng)溝通，確保此階段關(guān)鍵線路上的工作在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成?，F(xiàn)場(chǎng)銷售中心的施工及裝修均應(yīng)完成，銷售中心的景觀施工要完工；小區(qū)的景觀的施工圖設(shè)計(jì)要完成。工程部應(yīng)完成監(jiān)理及施工的招標(biāo)工作，完成現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”等施工準(zhǔn)備工作，簽訂好監(jiān)理合同與土建施工合同。工程部還應(yīng)和計(jì)劃發(fā)展部密切配合，力爭(zhēng)在領(lǐng)取規(guī)劃許可證時(shí)將監(jiān)理、施工的招標(biāo)辦完。注意在監(jiān)理合同簽訂中，應(yīng)寫入有關(guān)進(jìn)度控制的獎(jiǎng)、罰條款，要授予監(jiān)理公司進(jìn)度控制的權(quán)力；在施工合同的簽訂中，應(yīng)有明確的進(jìn)度計(jì)劃，里程碑計(jì)劃，要有過程控制的相關(guān)條款，要有進(jìn)度控制的獎(jiǎng)、罰措施。計(jì)劃發(fā)展部要辦理好國(guó)有土地使用權(quán)證，領(lǐng)取市政管網(wǎng)許可證，訂立白蟻防治等合同；設(shè)計(jì)部要

39、完成綜合管線的施工圖設(shè)計(jì)。營(yíng)銷策劃部要制定營(yíng)銷推廣計(jì)劃，并實(shí)施該計(jì)劃。 D、項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度管理 此階段項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)有三個(gè)：項(xiàng)目施工管理、項(xiàng)目綜合驗(yàn)收、項(xiàng)目交付，壓縮此三個(gè)環(huán)節(jié)的工期即壓縮了項(xiàng)目的工期。項(xiàng)目施工管理加快進(jìn)度的措施：主體工程及其他分項(xiàng)工程在招標(biāo)、合同簽訂時(shí)，合理壓縮工期，并將工期的管理措施寫入合同。對(duì)有動(dòng)力污水處理池的小區(qū)，在工程正式開工前，將小區(qū)的動(dòng)力污水處理池的土建部分做好。在工程正式開工前，將小區(qū)室外主要道路的雨、污水管網(wǎng)敷設(shè)好，并將道路的基層做好；這是加快此階段進(jìn)度的最有效方法。合理規(guī)劃、統(tǒng)籌水、電、氣、供暖等室外景觀等室外工程盡量提前施工，縮短后三通的工期。項(xiàng)目

40、實(shí)施階段的幾個(gè)要點(diǎn)：依據(jù)項(xiàng)目總的進(jìn)度計(jì)劃，工程部要制定自己詳解要全面、深入，要選擇施工質(zhì)量好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的施工單位。要選擇一個(gè)信譽(yù)好、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)力量強(qiáng)的監(jiān)理單位。施工合同簽定時(shí)，材料供應(yīng)、質(zhì)量及進(jìn)度要求、竣工結(jié)算、第三方施工配合等內(nèi)容表述要清楚，責(zé)任要明確，不應(yīng)存在模糊與有爭(zhēng)議的內(nèi)容。嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)工程管理文件進(jìn)行工程管理，避免工程造價(jià)及工期索賠。盡量減少工程變更，設(shè)計(jì)變更等技術(shù)處理工作要及時(shí)，避免其對(duì)工期的延誤。加強(qiáng)外部協(xié)調(diào)，避免外部干擾；加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)調(diào)，保證內(nèi)部溝通良好。在工程的收尾階段，由于一些分包單位及水、電、氣等專業(yè)施工單位要交叉施工，工程管理難度大，工期很容易拖延；

41、工程部事先應(yīng)做好詳盡的計(jì)劃安排，在各單項(xiàng)合同的簽訂中，應(yīng)有一定的條款來保證工程部的協(xié)調(diào)能力。要保證甲供材的及時(shí)供用。各專業(yè)分包公司的工作要及時(shí)，不得影響工程總進(jìn)度。此階段管理的一般性時(shí)間要求：取得建設(shè)規(guī)劃許可證后35天內(nèi)，完成監(jiān)理合同的簽定、確定中標(biāo)施工單位并簽定施工合同、領(lǐng)取施工許可證并開工?！叭ㄒ黄健惫ぷ骷肮さ貒鷫υ陬I(lǐng)取施工許可證前完成。建筑工程在國(guó)家定額工期的85%以內(nèi)完成，施工單位在合同簽訂前必須提供切實(shí)可行的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃、里程碑計(jì)劃，并準(zhǔn)備好相應(yīng)的人、機(jī)、物等。對(duì)二十萬平米以內(nèi)的小區(qū)，綜合管網(wǎng)及小區(qū)道路在建筑單體完工后三個(gè)半月以內(nèi)施工結(jié)束，工程部應(yīng)協(xié)調(diào)好水、電、氣等部門的工作，保證

42、工程按期完工。對(duì)二十萬平米以內(nèi)的小區(qū)，小區(qū)智能化及綠化景觀工程在綜合管網(wǎng)結(jié)束后二個(gè)半月內(nèi)完成。項(xiàng)目綜合驗(yàn)收應(yīng)提前約請(qǐng)相關(guān)驗(yàn)收部門的相關(guān)人員進(jìn)行指導(dǎo)。工程部在合同簽訂中要分清責(zé)任，合同中要有關(guān)于整改進(jìn)度的約束條款；在工作中要有魄力。各單項(xiàng)工程驗(yàn)收前，該單項(xiàng)工程的文檔資料及工程實(shí)物要預(yù)先進(jìn)行仔細(xì)的內(nèi)驗(yàn)。對(duì)有關(guān)部門驗(yàn)收的要點(diǎn)事前要清楚，不能犯原則性錯(cuò)誤。驗(yàn)收前要加強(qiáng)與有關(guān)驗(yàn)收部門的溝通。對(duì)驗(yàn)收、交付中存在的問題，整改速度要特別快，執(zhí)行力度要特別堅(jiān)決，不能猶豫、拖延。對(duì)消防、電梯、人防工程，要留有一定的調(diào)試、驗(yàn)收時(shí)間。計(jì)劃發(fā)展部要及時(shí)做好灰線驗(yàn)收、房屋的竣工測(cè)量、管線的竣工測(cè)量等工作。.項(xiàng)目交付前，公

43、司首先要成立項(xiàng)目交付的組織機(jī)構(gòu)，建立交付的操作流程。對(duì)交付中出現(xiàn)的問題，明確責(zé)任，即哪些由工程部負(fù)責(zé)、哪些由物業(yè)公司負(fù)責(zé)、哪些由營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)等。當(dāng)場(chǎng)確定各種問題的修復(fù)或反饋時(shí)間，盡量使客戶滿意。 E、材料及設(shè)備采購質(zhì)量控制要點(diǎn)：確保采購材料（設(shè)備）100符合有關(guān)國(guó)家規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。確保采購材料（設(shè)備）嚴(yán)格按合同要求進(jìn)場(chǎng)，保證工程按質(zhì)按期完成。嚴(yán)格按采購合同要求支付材料（設(shè)備）款，做到付款進(jìn)度不超前于材料（設(shè)備）進(jìn)場(chǎng)進(jìn)度。設(shè)計(jì)部從建筑設(shè)計(jì)角度考慮，提出采購材料（設(shè)備）在美觀及使用功能等方面的要求，并提供甲供料清單及驗(yàn)收規(guī)范。工程部負(fù)責(zé)甲供材料（設(shè)備）的采購資料準(zhǔn)備、采購實(shí)施、組織驗(yàn)收以及檢查采購材

44、料（設(shè)備）是否按合同要求進(jìn)場(chǎng)。成本管理部負(fù)責(zé)控制采購材料（設(shè)備）的付款方式以及付款進(jìn)度。 工程部主辦工程師按招投標(biāo)管理工作細(xì)則規(guī)定要求進(jìn)行甲供材料（設(shè)備）的采購。工程部主辦工程師擬定招投標(biāo)文件、采購合同及投標(biāo)廠商的入圍資格報(bào)請(qǐng)部門經(jīng)理審批。主辦工程師按經(jīng)審批的入圍資格要求邀請(qǐng)三至五家分供商進(jìn)行招投標(biāo)，并封樣存至倉庫，做好標(biāo)識(shí)。施工圖紙出齊后7天內(nèi)，主辦工程師應(yīng)要求施工單位上交材料設(shè)備使用計(jì)劃，同時(shí)考慮生產(chǎn)周期，由主辦工程師編制甲供材料（設(shè)備）采購工作計(jì)劃，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后作為招投標(biāo)的依據(jù)之一。所有甲供料須在房屋預(yù)售前一個(gè)月簽訂合同，在簽訂合同之前須預(yù)留20天合同審批時(shí)間，20天招投標(biāo)時(shí)間。主

45、辦工程師會(huì)同成本管理部人員實(shí)施招投標(biāo)。主辦工程師按招投標(biāo)管理工作細(xì)則及招投標(biāo)結(jié)果，與供貨廠商簽訂采購合同并報(bào)請(qǐng)審批。 甲供材料（設(shè)備）進(jìn)場(chǎng)管理工作程序： 在甲供材料（設(shè)備）簽約之前，主辦工程師必須檢查供貨廠商的法人委托書、地址、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、準(zhǔn)用證、合格證、檢測(cè)報(bào)告及其技術(shù)指標(biāo)等資料是否符合合同和入圍資格要求。監(jiān)理公司材料員、施工單位材料員檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）與“產(chǎn)品封樣”是否相符，并將“產(chǎn)品封樣”保留到工程竣工及至保修期結(jié)束。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的品牌是否符合合同要求。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的色澤、材質(zhì)（指材料）、外觀等是否符合設(shè)計(jì)及合同要求。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的尺寸、規(guī)格、型號(hào)等是否

46、符合設(shè)計(jì)及合細(xì)的工作計(jì)劃，該進(jìn)度計(jì)劃必須在項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃之內(nèi)。在工程招標(biāo)時(shí)，對(duì)施工單位的了同要求。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）是否符合出廠標(biāo)準(zhǔn)或有關(guān)國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及合同要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）合同要求的配件及輔材等是否齊全、正確。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的產(chǎn)品保護(hù)措施是否到位。 檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的供貨時(shí)間是否按合同及供貨時(shí)間計(jì)劃要求執(zhí)行。如供貨時(shí)間延誤造成工期、經(jīng)濟(jì)損失，則由主辦工程師書面通知供貨廠商主辦人員及其上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并按采購合同規(guī)定處理。對(duì)關(guān)鍵材料（設(shè)備）的關(guān)鍵生產(chǎn)加工過程，主辦工程師須會(huì)同監(jiān)理工程師委派專門人員對(duì)其過程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤監(jiān)督。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的數(shù)量是否符合合同要求及供

47、貨計(jì)劃要求。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的存貯及堆放是否符合有關(guān)規(guī)定要求。進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的檢查、驗(yàn)收工作必須做到100，由工程部主辦工程師負(fù)責(zé)會(huì)同監(jiān)理公司、總承包公司等有關(guān)單位共同參與進(jìn)行（必要時(shí)設(shè)計(jì)部也參加），驗(yàn)收合格后方可支付材料（設(shè)備）款。如施工單位要求延時(shí)交貨，應(yīng)提交書面申請(qǐng)。公司內(nèi)部相關(guān)環(huán)節(jié)影響工期時(shí)，項(xiàng)目主辦人應(yīng)書面通知相關(guān)人員可能發(fā)生的費(fèi)用損失。項(xiàng)目結(jié)束后，項(xiàng)目主管匯總甲供材料（設(shè)備）的供貨質(zhì)量、交貨期、配合情況，填寫甲供材料（設(shè)備）供貨單位考核情況評(píng)分表，報(bào)部門經(jīng)理審批。 總體施工質(zhì)量控制要素： 對(duì)總體施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本進(jìn)行有效控制，確保最終產(chǎn)品達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，見室外排水工程規(guī)范、電

48、氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)，且滿足銷售合同交付要求，達(dá)到經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀、安全，確保第一時(shí)間解決問題?，F(xiàn)場(chǎng)施工單位根據(jù)房地產(chǎn)公司施工進(jìn)度計(jì)劃編制各工種工程進(jìn)度計(jì)劃表，并且根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)度及時(shí)修改、調(diào)整。工程部經(jīng)理根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)際情況，以及營(yíng)銷工作要求，監(jiān)督監(jiān)理公司，每周定期參加生產(chǎn)會(huì)議，針對(duì)實(shí)際施工與計(jì)劃的偏差及時(shí)平衡、調(diào)整，脫節(jié)嚴(yán)重的，制定應(yīng)急補(bǔ)救方案。 在工程成本控制方面應(yīng)抓住以下要素：主體土建安裝施工應(yīng)嚴(yán)格招投標(biāo)制度，事前控制為主，主要抓好工程量清單編制，核準(zhǔn)核實(shí)價(jià)格。土方工程施工應(yīng)抓好現(xiàn)場(chǎng)工程量簽證，進(jìn)行總量平衡控制。對(duì)供電、自來水、煤氣等大配套公司進(jìn)場(chǎng)施工

49、配合：宜根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，制定相應(yīng)的施工計(jì)劃，在經(jīng)濟(jì)、快捷、保進(jìn)度、質(zhì)量的前提下，盡力快速完成施工。綠化工程：與物業(yè)公司密切合作，配合銷售，完成工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。圍墻與小品工程：根據(jù)銷售與設(shè)計(jì)要求，并且根據(jù)專業(yè)要求進(jìn)行施工，督促設(shè)計(jì)完善，減少育目施工。道路及下水道工程：在設(shè)計(jì)審圖階段就進(jìn)行總體把關(guān)，使設(shè)計(jì)走向、埋渠合理、經(jīng)濟(jì)，在施工過程中要求監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格控制。現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，所有工程必須委托持證監(jiān)理單位實(shí)施全方位監(jiān)理，并且所有的監(jiān)理工作都必須在主管工程師的監(jiān)督之下有序、有效地執(zhí)行，從而認(rèn)真完成以下工作內(nèi)容：在施工過程中，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督，根據(jù)室外排水工程規(guī)范、建筑給

50、水排水工程規(guī)范、建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)糾正不當(dāng)施工，進(jìn)行過程質(zhì)量控制。對(duì)已完成的分項(xiàng)分部工程逐項(xiàng)進(jìn)行檢查評(píng)定，并在分部分項(xiàng)工程質(zhì)量評(píng)定表上簽字確認(rèn)。分項(xiàng)分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、綠化翻土工程、圍墻與小品工程、文明施工。工程部檢查：監(jiān)理公司對(duì)每一項(xiàng)工程進(jìn)行檢查評(píng)定后，將質(zhì)量評(píng)定表報(bào)工程師，主管工程師接表后，即刻到工地抽檢，抽檢頻次不少于標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定數(shù)量的25%，相符率達(dá)90%以上，即認(rèn)為監(jiān)理評(píng)定正確，予以簽名蓋章確認(rèn)，否則，必須重新檢驗(yàn)評(píng)定。 隱蔽工程控制：隱蔽工程的內(nèi)容：道路墊層，雨水管、污水管的墊層及埋設(shè)，小品的建筑基礎(chǔ)及鋼筋配置，綠化配套設(shè)施的基礎(chǔ)敷設(shè)，配套工程

51、雨、污水井的澆砌，小區(qū)照明管道等。隱蔽工程檢查標(biāo)準(zhǔn)：室外排水工程規(guī)范、道路工程規(guī)范、安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。隱蔽工程的檢查：主管工程師應(yīng)經(jīng)常檢查隱蔽工程施工情況，對(duì)異常情況及時(shí)作出處理，并在管道隱蔽工程驗(yàn)收記錄中做好處理記錄。當(dāng)隱蔽工程作業(yè)結(jié)束，在施工單位自檢基礎(chǔ)上，由監(jiān)理公司牽頭，工程部、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人三方共同對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收。工程驗(yàn)收：工程竣工后，在施工單位自檢基礎(chǔ)上，工程部組織監(jiān)理公司、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人三方共同對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行100%檢查。填寫道路工程檢查表、排水工程檢查表，發(fā)現(xiàn)不合格品，應(yīng)按不合格品的控制程序進(jìn)行處理。質(zhì)量回訪：工程移交物業(yè)后，工程部主管工程師三個(gè)月

52、一次到水電維修處回訪。工程部主管工程師就常見工程質(zhì)量問題作出總結(jié)，在以后工程中加以重點(diǎn)控制。H.地方政府的各項(xiàng)收費(fèi)中，有哪些收費(fèi)可以通過協(xié)商進(jìn)行減少或免繳的？ 江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)25項(xiàng)規(guī)費(fèi)一覽表 1、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積：住宅xx元/、商服xx元/各地區(qū)規(guī)劃局或建設(shè)局收取，標(biāo)準(zhǔn)不一 2、 墻改基金按建筑面積x元/建設(shè)局收取 3、 散裝水泥專項(xiàng)資金按建筑面積x元/建設(shè)局收取4、 建筑安全監(jiān)督管理費(fèi)一般按建筑造價(jià)的0.5-0.6，約x元/建設(shè)局收取5、 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)按建筑面積x元/，營(yíng)業(yè)性x元/規(guī)劃局收取6、 、建筑工程交易綜合費(fèi)中標(biāo)價(jià)的1.4，中標(biāo)方70%，按建筑面積約x元/招標(biāo)辦收取

53、7、 檔案服務(wù)費(fèi)按建筑面積x元/規(guī)劃局收取8、 工程定額測(cè)定費(fèi)按建筑造價(jià)的1，約x元/質(zhì)檢站收取9、 行業(yè)管理費(fèi)按建筑造價(jià)的4，約x元/建管處收取10、 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建筑造價(jià)的2.3，約x元/質(zhì)檢站收取11、 解困基金按建筑造價(jià)1，約x元/事員 勞動(dòng)局收取 12、 建筑垃圾處置費(fèi)按建筑面積x元/ 環(huán)衛(wèi)處收取13、 裝璜垃圾處置費(fèi)按建筑面積x元/城管局或市容局收取 14、 工程渣土處置費(fèi)x元/，約x元/城管局或市容局收取15、 拆遷管理費(fèi)拆遷安置總費(fèi)用的0.6% 拆遷辦收取 16、 白蟻防治費(fèi)按建筑面積x元/ 房管局收取17、 排污費(fèi)約建筑造價(jià)的1.5，約x元/環(huán)保局收取 18、 環(huán)評(píng)費(fèi)

54、x萬元環(huán)保局收取19、 出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)成交價(jià)的2% 國(guó)土局收取 20、 土地交易綜合服務(wù)費(fèi)x元/國(guó)土局收取 21、 土地登記費(fèi)x元,x元/平方米國(guó)土局收取 22、 土地測(cè)繪費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)x元/加x元/拐點(diǎn)國(guó)土局收取 23、 防雷檢測(cè)費(fèi)x元/點(diǎn) 氣象局收取 24、 城市規(guī)劃編制費(fèi)按土地面積x元/平方米 規(guī)劃辦收取25、 人防建設(shè)資金按建筑面積x元/，(如自建人防工程可退還) 建設(shè)局收取 另外收費(fèi)項(xiàng)目參考表 1、圖紙審查費(fèi)按建筑面積x元/平方米左右 市級(jí)收費(fèi) 2、房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)住宅x元/，商業(yè)x元/ 房管局 3、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)住宅x元/，非住宅x元/ 房管局 4、房產(chǎn)登記費(fèi)約x元/ 房管局 5、房屋維修基金

55、按建筑面積x元/ 房管局 6、綠化保證金按綠化面x元/(綠化建成達(dá)標(biāo)可退還) 建設(shè)局 7、生活污水凈化工程建設(shè)費(fèi)按實(shí)際工程量計(jì)算 能源辦 8、墻改基金按建筑面積x元/，(如使用新材料可退還)需要 建設(shè)局 9、建筑業(yè)勞保統(tǒng)籌工程直接費(fèi)的2.23% 建設(shè)局 政府收費(fèi)的主要幾項(xiàng)中可以做工作和公關(guān)的有： 一）、項(xiàng)目規(guī)費(fèi)(報(bào)建費(fèi)) 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（可利用政策和公共關(guān)系，適當(dāng)緩繳）。 人防易地建設(shè)費(fèi)（可利用政策和公共關(guān)系做工作，適當(dāng)減低面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)省投資）。 散裝水泥專項(xiàng)資金。 凡以建筑面積計(jì)算的建設(shè)項(xiàng)目，按建筑面積每平方米2元收取可以在報(bào)建面積上作文章。 白蟻防治費(fèi)。 七層以下部分（含七層

56、、地下室），每平方米2.30元，八層以上部分（含八層），每平方米0.70元，公寓別墅每平方米10元。可以在報(bào)建面積上作文章并通過關(guān)系緩繳。 規(guī)劃管理費(fèi)城市規(guī)劃編制費(fèi)。（可利用政策和公共關(guān)系，適當(dāng)緩繳或少繳）。 檔案服務(wù)費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按1元/平米估算?？梢栽趫?bào)建面積上作文章并通過關(guān)系緩繳。 建筑安全監(jiān)督管理費(fèi) 在省轄市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，按最高不超過建筑安裝工程造價(jià)（不含設(shè)備）的0.6。可以在建安造價(jià)上作文章，降低總造價(jià)，適當(dāng)少繳管理費(fèi)。 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)及辦理施工許可證的合同簽證費(fèi)，勞保統(tǒng)籌等 按建安工程量的2.3收取。可以在建安造價(jià)和施工合同上作文章，降低建安工程總造價(jià)，適當(dāng)少繳管理費(fèi)。 招標(biāo)代理、標(biāo)

57、底編制費(fèi)：招投標(biāo)管理費(fèi)，監(jiān)理招標(biāo)、施工招標(biāo)、設(shè)備招標(biāo)代理，標(biāo)底編制費(fèi)等 按市場(chǎng)行情確定可以壓價(jià)。招標(biāo)代理費(fèi)，根據(jù)估算，本工程招標(biāo)代理為中標(biāo)價(jià)的0.15%（包括提供招標(biāo)用的工程量清單）。 標(biāo)底編制費(fèi)，根據(jù)“江蘇省工程造價(jià)咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，本工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算為預(yù)算價(jià)(總建安造價(jià))的0.20%。 合同鑒證費(fèi)：合同公證、鑒證 最高收費(fèi)3000元。 200萬元以下的收取500元；200萬元以上至500萬元部分收取0.2%；500萬元以上部分收取0.1%。 自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi) 新建、擴(kuò)建、改建的普通民用住宅每平方米建筑面積收取管網(wǎng)建設(shè)建設(shè)工程費(fèi)15元（管網(wǎng)調(diào)節(jié)費(fèi)免收）。 墻改專項(xiàng)基金 按建筑面積7元/m2（不能按照建筑面積計(jì)算的建筑物以實(shí)際用量每塊標(biāo)準(zhǔn)磚0.05元計(jì)算）。使用新型墻體材料占?jí)w材料總用量的比例達(dá)到40%的，按省財(cái)政、物價(jià)等部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)退還專項(xiàng)用費(fèi)。最高退還比例可達(dá)到70%具體退還比例需與墻改辦人員做工作，核實(shí)后確定。 防雷審查費(fèi) 防雷裝置的設(shè)計(jì)審核按0.2元/m2，防雷裝置的施工監(jiān)督、竣工驗(yàn)收按1.00元/平米可以在報(bào)建面積上作文章并通過關(guān)系緩繳。 另房地產(chǎn)稅金等可充分利用國(guó)家新出臺(tái)的所有政策減付或緩繳。 二、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一