投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

1、第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（一）科目設置：1.投資性房地產(chǎn)2.投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）3.投資性房地產(chǎn)減值準備（二）會計處理在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)

2、減值準則的有關規(guī)定進行處理?！咎崾尽客顿Y性房地產(chǎn)的折舊或攤銷與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關規(guī)定一樣。即：當期增加的投資性房地產(chǎn)（建筑物）當期不提折舊，當期減少的投資性房地產(chǎn)（建筑物）當期照提折舊；當期增加的投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)）當期即開始攤銷，當期減少的投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)）當期停止攤銷。1.計提折舊或攤銷時借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）2.計提減值準備時借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備3.取得租金收入借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入【教材例4-6】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設這棟辦公樓的成本為72 00

3、0 000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400 000元。甲公司的賬務處理如下：（1）每月計提折舊每月計提的折舊=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元）借：其他業(yè)務成本出租寫字樓折舊 300 000貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 300 000（2）每月確認租金收入借：銀行存款（或其他應收款） 400 000貸：其他業(yè)務收入出租寫字樓租金收入 400 000二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠

4、取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理1.科目設置：（1）投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動（2）公允價值變動損益2.會計處理（1）公允價值上升借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：公允價值變動損益（2）公允價值下降借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動（3）取得租金收入借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入【提示1】企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，也不計提減值準備?！咎崾?】與投資性房地產(chǎn)有關的營業(yè)稅記入“營業(yè)稅金及附加”科目?！窘滩睦?-7】20×9年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定

5、將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。20×9年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為80 000 000元，公允價值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價值時，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格，結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點。20×9年12月31日，該寫字樓的公允價值為84 000 000元。甲公司的賬務處理如下：（1）2

6、0×9年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本80 000 000貸：固定資產(chǎn)寫字樓80 000 000（2）20×9年12月31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價值變動 4 000 000貸：公允價值變動損益投資性房地產(chǎn) 4 000 000【例題多選題】下列關于采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的有()。A.按預計使用年限計提折舊B.公允價值變動的金額計入當期損益C.公允價值變動的金額計入其他綜合收益D.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地

7、產(chǎn)時，公允價值高于賬面價值的差額計入其他綜合收益【答案】BD【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊，選項A錯誤；公允價值變動的金額計入公允價值變動損益，選項C錯誤。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！咎崾尽吭跇O少數(shù)情況下，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得的投資性房地產(chǎn)時允價值不能持續(xù)可靠取得，則應采用成本

8、模式進行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更如下圖所示：賬務處理：借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日公允價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷)（原房地產(chǎn)已計提的折舊或攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)（原價） 利潤分配未分配利潤（或借記） 盈余公積（或借記）【提示】涉及所得稅影響的，調(diào)整遞延所得稅負債（或遞延所得稅資產(chǎn)）?！纠}·判斷題】已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值計算模式轉(zhuǎn)為成本計量模式。（）（2012年）【答案】【解析】企業(yè)會計準則第3號投資性房地產(chǎn)規(guī)定在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量

9、變更為公允價值模式計量，而已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！纠}單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產(chǎn)生影響的是（）。（2011年考題）A.資本公積B.營業(yè)外收入C.未分配利潤D.投資收益【答案】C【解析】投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式計量屬于會計政策變更，公允價值與賬面價值的差額應調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配潤）。第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日1.轉(zhuǎn)換形式“自用房

10、地產(chǎn)或存貨”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。2.轉(zhuǎn)換日（1）“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”租賃期開始日或用于資本增值的日期。（2）“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)日期。（3）“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外出售的日期。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理1.在成本模式下，應當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如下圖所示：【教材例4-8】20×9年8月10日，為擴大生產(chǎn)經(jīng)營，甲公司董事會作出書面決議，計劃于20×9年8月31日將某出租在外的廠房

11、在租賃期滿時將其收回，用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。隨后，甲公司做好了廠房重新用于生產(chǎn)的各項工作。20×9年8月31日，甲公司將該出租的廠房收回，20×9年9月1日開始用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，截至20×9年8月31日，賬面價值為60 000 000元，其中，原價80 000 000元，累計已提折舊20 000 000元。假定不考慮其他因素。甲公司的賬務處理如下：20×9年9月1日借：固定資產(chǎn)廠房80 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊20 000 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房80 000 000累計折舊廠房20 000 000【教材例

12、4-9】甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。20×9年4月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為20×9年5月1日，租期為5年。20×9年5月1日，這棟辦公樓的賬面余額為500 000 000元，已計提折舊5 000 000元。假設甲公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。甲公司的賬務處理如下：20×9年5月1日借：投資性房地產(chǎn)辦公樓 500 000 000累計折舊 5 000 000貸：固定資產(chǎn)辦公樓 500 000 000投資性房地產(chǎn)累計折舊 5

13、 000 000【教材例4-10】甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，20×9年4月10日，甲公司董事會就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決議。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為20×9年5月1日，租賃期為5年。20×9年5月1日，該寫字樓的賬面余額為500 000 000元，未計提存貨跌價準備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進行后續(xù)計量。甲公司的賬務處理如下：20×9年5月1日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 500 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品 500 000 000【例題·單選題】2011年7月1日，甲公司將一項按照