房地產(chǎn)開發(fā)過程中法律服務(wù)要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中法律服務(wù)要點(diǎn)一。服務(wù)宗旨為強(qiáng)化項目專業(yè)管理，防范各類法律風(fēng)險，本文依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)具體流程，結(jié)合法務(wù)部門自身定位，對在房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能涉及的法律服務(wù)要點(diǎn)進(jìn)行簡要分析。二、服務(wù)目標(biāo)1。通過對集團(tuán)及所屬分公司優(yōu)質(zhì)資源的綜合調(diào)配，向具體地產(chǎn)項目提供質(zhì)優(yōu)，高效，全方位的專業(yè)服務(wù)。2。遵從 “事前預(yù)防為主，事后救濟(jì)為輔 ”的原則，運(yùn)用專業(yè)知識和技能避免或減少項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的法律疏忽及偏差，對因不慎而出現(xiàn)的疏忽和偏差所帶來的法律紛爭采取法律救濟(jì)措施，減少或避免可能造成的各項損失。3. 與外聘律所積極合作，利用外聘律所人脈，信息等資源優(yōu)勢，增加項目品牌附加值，降低項目風(fēng)險及項目開發(fā)的機(jī)

2、會成本，提高項目盈利能力。三，服務(wù)范圍第一部分地產(chǎn)開發(fā)階段的法律服務(wù)自有資金 / 貸款國有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證預(yù)付土地出讓金取得四證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證抵押項目開發(fā)貸款 設(shè)計、勘探 工程報建工程招標(biāo)工程建設(shè)墊資先期施工墊資40-50%內(nèi)部認(rèn)購回款工程建設(shè)1銷售預(yù)售按揭1。房地產(chǎn)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書 ,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。在此過程涉及的法律服務(wù)包括：參與項目可行性論證及協(xié)助設(shè)立地產(chǎn)開發(fā)項目分公司等。本司法務(wù)也可從實際出發(fā)，結(jié)合項目特

3、點(diǎn)，從法律法規(guī)國家政策分析，為項目分公司的成立創(chuàng)造最好的條件。例如，在太陽能項目公司的成立階段，法務(wù)人員可以積極把握國家對此項目的減免稅政策，研究現(xiàn)行法規(guī)政策對新能源的優(yōu)惠及補(bǔ)助，根據(jù)項目特點(diǎn)為項目的籌資融資提出法律建議，參與制定項目長期規(guī)劃書等。為項目公司日后的順利運(yùn)營創(chuàng)造良好的先決條件。2。行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件； 3）初步設(shè)計及施工圖審查； 4）規(guī)劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。在此過程中可能涉及的法律服務(wù)包括：協(xié)助參與土地使用權(quán)證書，建設(shè)用

4、地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證的取得，出具建設(shè)用地選址意見書等項目規(guī)劃批準(zhǔn)文件。為土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓，出租，抵押提供法律意見并制作法律文件。對土地拆遷評估，擬定拆遷，補(bǔ)償安置，合作開發(fā)等方案，擬定招標(biāo)方案，審核合作企業(yè)資質(zhì)，起草各類合同，審核開發(fā)流程，優(yōu)化開發(fā)執(zhí)行力；監(jiān)管各類合作協(xié)議履行，審核項目交付方案參與工程款項結(jié)算。協(xié)助辦理竣工驗收，備案報備手續(xù)等。因我司已經(jīng)有不少的項目開發(fā)經(jīng)驗，故結(jié)合本司實際情況，四證的取得一般不需要法務(wù)人員直接參與。關(guān)于土地拆遷方面的具體內(nèi)容，因其本身具有一定的專業(yè)性，法務(wù)人員仍需積極和專業(yè)的拆遷公司進(jìn)行接洽溝通，重點(diǎn)關(guān)注最新法律法規(guī)及國家地

5、方性政策的變動，能夠及時有效地提出專業(yè)意見。對于合同協(xié)議的履行及糾紛，之前都是由本司其它負(fù)責(zé)部門執(zhí)行，但本司法務(wù)人員將在其中扮演愈來愈重要的監(jiān)管和溝通角色，保證協(xié)議的順利履行。第二部分建設(shè)工程中法律服務(wù)調(diào)研費(fèi)、策劃費(fèi)前期成本開辦費(fèi)土地出讓費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)地質(zhì)勘探費(fèi)2設(shè)計成本 土建、市政、園林、裝修 成本預(yù)測建筑設(shè)計規(guī)劃方案設(shè)計費(fèi)用結(jié)構(gòu)設(shè)計施工圖環(huán)境設(shè)計園林設(shè)計生產(chǎn)成本土建、市政、園林、裝修賺監(jiān)理施工組織施工員成本控制工檢組生產(chǎn)環(huán)節(jié)質(zhì)量、成本、工期、安全、形象簽證施工驗收決算提供成 本 主要原材料、設(shè)備、部品甲方指定認(rèn)可為建設(shè)工程流程優(yōu)化提供專業(yè)咨詢服務(wù)，保障在房地產(chǎn)項目建設(shè)工程中的有關(guān)干

6、擾因素得以順利排除，法務(wù)人員可以提供如下法律服務(wù)方案：1。參與項目簽約談判，評估項目法律風(fēng)險，起草相關(guān)建設(shè)工程合同。2。監(jiān)管項目各類合作協(xié)議履行，為建設(shè)工程勘察，設(shè)計，施工及材料設(shè)備選購，監(jiān)理等的招標(biāo)提供法律意見，對相關(guān)爭議提供法律解決方案。3。就建筑工程承包與轉(zhuǎn)包進(jìn)行評估，出具法律意見。4。參與項目工程款結(jié)算，處理工程款糾紛。結(jié)合本司以往經(jīng)驗，法務(wù)人員將在項目工程建設(shè)中扮演比較重要的角色。為避免在法律糾紛產(chǎn)生時占據(jù)不利地位，法務(wù)人員更需全程參與項目的簽約談判及執(zhí)行，及時掌握項目工程建設(shè)中原始資料，更需對項目建設(shè)工程執(zhí)行中不同階段進(jìn)行資料備案。第三部分地產(chǎn)營銷法律服務(wù)寫字樓、公寓賣商業(yè)物業(yè)（第

7、三方物流）3酒店、旅游設(shè)施賣什么產(chǎn)品定位商業(yè)住宅別墅、高層、小高層、洋房教育地產(chǎn)運(yùn)動地產(chǎn)富豪階層私營企業(yè)主高級白領(lǐng)IT 精英賣給誰市場定位目標(biāo)客戶專業(yè)藝術(shù)、體育、名人教師、企業(yè)白領(lǐng)25 歲青春派年齡25-35 進(jìn)取派35-45 成功派在本環(huán)節(jié)中，可能涉及的法律服務(wù)主要是房地產(chǎn)營銷法律服務(wù)。其主要目的是為了保障項目全程營銷安全，規(guī)避項目營銷各個具體環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險。具體方案可能涉及：1。營銷前期的法律服務(wù)包括：審核營銷企業(yè)的資質(zhì)，確定具體營銷模式，策劃營銷代理協(xié)議。起草房屋買賣合同文書，預(yù)防會所 , 車位，頂樓，外立面，架空層等糾紛。協(xié)助設(shè)計銷售或租賃實施方案，協(xié)助發(fā)展商完善商品房租售條件。協(xié)助或

8、代理合同登記備案等手續(xù)，協(xié)助申領(lǐng) <<預(yù)售（預(yù)租）許可證和新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證等證件。協(xié)助企業(yè)與銀行進(jìn)行按揭貸款授信合作談判，起草按揭貸款授信合作協(xié)議等相關(guān)文件。2。銷售過程中的法律服務(wù)包括：起草及審核銷售廣告，確定銷售方向，處理銷4售過程中可能與營銷商產(chǎn)生的糾紛。協(xié)助組織樓宇的預(yù)，銷售展示及交易活動，提供咨詢，出具法律意見等法律服務(wù)。3。銷售后期的法律服務(wù)包括：銷售前法律培訓(xùn)，監(jiān)督催告簽約手續(xù)，貸款手續(xù)，放款支付手續(xù)及解約手續(xù)。代理辦理納稅，產(chǎn)權(quán)過戶，房地產(chǎn)登記，抵押貸款，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證，合同公證，見證等手續(xù)。對因房屋買賣交接及產(chǎn)權(quán)辦理等相關(guān)問題引起的法律糾紛出具法律意見等。第四

9、部分物業(yè)管理法律服務(wù)在地產(chǎn)項目最后階段，多數(shù)可能還涉及物業(yè)公司管理方面，結(jié)合我司物業(yè)管理的經(jīng)驗教訓(xùn)，在以后的地產(chǎn)開發(fā)過程中，法務(wù)人員應(yīng)該對公司的物業(yè)管理提出更完善合理的服務(wù)方案。具體可能包括：1。選擇前期物業(yè)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，完備前期物業(yè)規(guī)章制度，起草物業(yè)交接方案，確定具體房屋交接流程，處理物業(yè)交接糾紛。根據(jù)我司具體情況，可能還需要法務(wù)人員協(xié)助組建物業(yè)項目管理公司，協(xié)助物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理相關(guān)資質(zhì)證書。2。物業(yè)利益的變現(xiàn)與管理：明確物業(yè)權(quán)益歸屬，確定停車設(shè)施，戶外廣告，會所。存量房產(chǎn)運(yùn)營管理，收益及分配辦法。3。物業(yè)服務(wù)管理運(yùn)作與規(guī)范：物業(yè)法律培訓(xùn)，強(qiáng)化自我保護(hù)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)勞動

10、用工。起草或?qū)彶?，修改使用公約，業(yè)主（住戶）守則等一應(yīng)文件。代表物業(yè)管理公司宣傳與物業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)及相關(guān)政策性文件。第五部分集團(tuán)可能涉及的其他法律服務(wù)參與企業(yè)的重大經(jīng)營決策；參與公司的股份轉(zhuǎn)讓、重組、兼并等重大活動；為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)做出決策提供準(zhǔn)確的法律、政策依據(jù)和法律建議協(xié)助企業(yè)建立健全各種規(guī)章制度，包括紀(jì)律規(guī)范、合同管理、稅收、勞動保險、專利和專有技術(shù)管理、商標(biāo)和廣告管理、資金信貸等管理制度；解答法律詢問，參加草擬、修改、審查合同及其它法律事務(wù)文書；參加合同和重大經(jīng)濟(jì)活動的談判，承辦其它法律事務(wù)，如代理公證、商標(biāo)注冊、調(diào)查資信等；代理參加調(diào)解、仲裁及其它非訴訟法律事務(wù)和訴訟活動；宣傳國家法律，

11、協(xié)助企業(yè)建立健全法律顧問機(jī)構(gòu)。第六部分房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同初步總結(jié)地產(chǎn)流程中所涉及的合同主要以下幾類：1、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；2、建筑工程承包合同； 3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同； 4、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同；55、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同； 6、建設(shè)工程物資采購合同； 7、房地產(chǎn)銷售代理合同；8、商品房（預(yù)）銷售合同。（一）土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同 - 國有土地使用權(quán)出讓合同1、審查出讓方的資質(zhì)。如果出讓方為行政機(jī)關(guān)，應(yīng)注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權(quán)出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。如果出讓方為民事主體的，應(yīng)注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權(quán)和使用期

12、限。2、審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地使用是否可以出讓，是否辦妥農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2）該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押（如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人） ； 3）與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費(fèi)出讓人是否繳清； 4）在該土地上建造的工程工程款是否已經(jīng)付清（債隨地走）；5）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。3、在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、

13、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。4、應(yīng)注意出讓土地的價格不得低于當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價否則合同無效。5、在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對轉(zhuǎn)讓登記的時間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)。6、應(yīng)對出讓方式加以明確規(guī)定。7、應(yīng)盡量規(guī)定價金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時進(jìn)行。（二）建筑工程承包合同建設(shè)工程開發(fā)過程中所涉及合同一般包括：1。施工合同 - 建設(shè)工程勘察合同建設(shè)工程施工合同，建設(shè)工程設(shè)計合同，建筑安裝工程施工合同，建設(shè)工程環(huán)境評價委托合同 。2。房地產(chǎn)工程施工階段所涉合同一般包括：建設(shè)工程招標(biāo)合同及相關(guān)文件， 建設(shè)工程施工合同（可能分別包括樁基工程、土建、水

14、電安裝、熱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、消防等施工合同）及補(bǔ)充協(xié)議6（如承諾函），建設(shè)工程監(jiān)理合同，建設(shè)工程裝飾合同，建設(shè)工程采購協(xié)議，綠化工程施工合同，建設(shè)工程保險合同，建設(shè)工程融資合同以及在工程施工過程中可能會涉及工程場所臨時建筑的廣告位使用協(xié)議、攤位租賃協(xié)議等等。在審查此類合同中應(yīng)注意以下問題：1、審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情況、施工能力、社會信譽(yù)、財務(wù)情況外，還應(yīng)該審查承包方是否具備法人資格，因為這涉及到工程事故責(zé)任的分擔(dān)等問題。同時還應(yīng)注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。2、合同中應(yīng)對下列問題進(jìn)行明確的規(guī)定：雙方一般責(zé)任、施工組織設(shè)計和工期、質(zhì)量與檢驗、合同價款及支付方式、材料

15、供應(yīng)、設(shè)計變更、竣工與結(jié)算等。3、下列問題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1) 明確規(guī)定合同價款及其計算方式2）保修期的長短，同時應(yīng)規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。3）工程交付的標(biāo)準(zhǔn)。 4）材料設(shè)備供應(yīng)的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點(diǎn)應(yīng)該具體而且明確。同時應(yīng)約定供應(yīng)方承擔(dān)的具體責(zé)任。還應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法。4、應(yīng)對是否允許分包進(jìn)行規(guī)定，如允許，則應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。同時禁止分包單位再分包。5、應(yīng)對工程的質(zhì)量等級進(jìn)行明確規(guī)定。6、應(yīng)規(guī)定：“施工方在竣工后應(yīng)該在交房同時提交施工技術(shù)資料，否則，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向發(fā)包方繳

16、納工程總價款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時把施工過程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請房屋產(chǎn)權(quán)證書，造成損失。（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同1、前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：1）合作方的資質(zhì)、信譽(yù)等；2）以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)3) 合作方是否取得了項目開發(fā)所需的審批文件2、合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：71）應(yīng)明確合作方式，是成立項目公司進(jìn)行開發(fā)，還是不成立項目公司進(jìn)行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機(jī)構(gòu)如股東會董事會、經(jīng)營管理人員及其運(yùn)作機(jī)制

17、進(jìn)行約定；2）成立項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任；3）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估；4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；5）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；6）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應(yīng)分別立項、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；7）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報約定分房的，應(yīng)明確房屋分配

18、的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計算以及分配方式；8）在當(dāng)事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險，才能認(rèn)定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；10）合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時的具體處理方法。11）應(yīng)付項目的工期進(jìn)行明確的規(guī)定。12）應(yīng)對合作各方在合作中的職責(zé)進(jìn)行明確約定。（四）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同1、前期審查主要有兩方面1) 審查拆遷房屋是否符合安置補(bǔ)償條件。違章建筑不受法律保護(hù)，不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。2）審查簽約人是否為

19、拆遷房屋的所有人，是否具備相應(yīng)的民事能力。82、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動遷的，也要在基本情況中注明。2）被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請具備資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)行評估的情況。3）拆遷補(bǔ)償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿

20、確定拆遷補(bǔ)償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認(rèn)可。如果是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實際情況標(biāo)明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時間等。4）搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點(diǎn)、面積，搬遷補(bǔ)助費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付辦法等。5）違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責(zé)任及爭議解決辦法。（五）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；1、前期工作如果我方為出讓方，則應(yīng)該做以下工作）辦理項目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；）辦理項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；）辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；）辦理建設(shè)工程

21、規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；）辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。如果我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容1）轉(zhuǎn)讓方是否已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證；92）轉(zhuǎn)讓方是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；3）項目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；4）轉(zhuǎn)讓人是否是項目所有人。2、合同中所應(yīng)注意的事項1）轉(zhuǎn)讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；2）項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；3）已成立項目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房

22、地產(chǎn)項目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；4）成立項目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；5）未成立項目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應(yīng)按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；6）轉(zhuǎn)讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用，包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；7）項目轉(zhuǎn)讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手

23、續(xù)及具體責(zé)任人；8）項目轉(zhuǎn)讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；9）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓前已實行預(yù)（銷）售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法；10）以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)約定：項目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。（六）建設(shè)工程物資采購合同；101、審查對方資質(zhì)。2、雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭議。3、合同條款注意事項1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，

24、這對供方是比較有利的，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責(zé)任的條款，如果有，一定要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動局面。2）對于采購物資的品牌、型號、等級、單價、數(shù)量等都要詳細(xì)明確地規(guī)定，在標(biāo)注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標(biāo)注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。3）應(yīng)對交貨期限、交貨方式、交貨地點(diǎn)加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運(yùn)輸過程中的風(fēng)險留給供貨方。4）應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。5）明確違約責(zé)任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點(diǎn)、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責(zé)任予以明確規(guī)定。（七）房地產(chǎn)銷售代理合同；1、前期審查。主要審查對方的信譽(yù)。2、在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。2）應(yīng)對房地產(chǎn)銷售代理方式予