2022年09月18日房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

1、2004 年 09 月 18 日房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2一、單選 共 40 題，每題1 分，總計40 分 1、以（）為基礎(chǔ)的投資定義：強(qiáng)調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購?fù)顿Y過程中進(jìn)行的。a標(biāo)的物b交易c資產(chǎn)d企業(yè)2、國際貨幣基金組織使用以（）為基礎(chǔ)的投資定義來統(tǒng)計國際收支平衡。a標(biāo)的物b交易c資產(chǎn)d企業(yè)3、（） ，投資可分為基本建設(shè)投資、更新改造投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國有其他固定資產(chǎn)投資、 城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資、 農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資、 城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資和農(nóng)村個人固定資產(chǎn)投資。a按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型不同b按資金來源的不同c按固定資產(chǎn)投資的使

2、用構(gòu)成d按我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計分類4、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它的（）的總和。a一切因素b主體因素c客體因素d周圍各種影響因素5、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境中的（）是投資者最敏感的問題。a社會環(huán)境b政治環(huán)境c經(jīng)濟(jì)環(huán)境d金融環(huán)境6、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境中的金融環(huán)境包括（）等主要影響因素。精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 1 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 1 頁，共 16 頁 - - - - - -

3、- - -a產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局b資本市場發(fā)育程度c利率和通貨膨脹d政府及公眾對待外資的態(tài)度7、（）是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)。a投資機(jī)會選擇與決策分析b前期工作c建設(shè)階段d租售階段8、獲取土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項目的（） 。a投資決策階段的工作b前期工作c建設(shè)階段的工作d租售階段的工作9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）過程中，開發(fā)商應(yīng)將其投資設(shè)想落實到一個具體的地塊上。a投資機(jī)會選擇b投資機(jī)會篩選c前期工作d施工10、（）是市場營銷活動的出發(fā)點(diǎn)，是了解市場、認(rèn)識市場的一種有效方法和手段。a市場調(diào)查b市場細(xì)分c目標(biāo)市場的選擇d市場定位11、市場調(diào)查中，（）的調(diào)查內(nèi)容屬于可控制因素的調(diào)查。a國內(nèi)外市

4、場環(huán)境b競爭情況c技術(shù)發(fā)展d市場營銷因素12、（）是通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -想法。a預(yù)測性調(diào)查b試探性調(diào)查c描述性調(diào)查d因果性調(diào)查13、等差序列年費(fèi)用系數(shù)為（） 。a1/i-n/(1+i)n-1 bn/(1+i) ci(1+i)n/(1+i)n-1 d(1+i)n-1/

5、i 14、年利率為 12% ，存款額為 1000元，期限為 1年，一年 4次按季利率單利計息，則一年后的本利和為（）元。a1120 b1125.51 c1126.83 d1126.18 15、某筆貸款的季利率為 2% ，每季度計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利率是（） 。a8.24% b8% c6.12% d12.62% 16、置業(yè)投資中的房地產(chǎn)出租成本（） 。a含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本b含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營成本c含購買成本和出租成本d含購買成本和經(jīng)營成本17、開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成（） 。a固定資產(chǎn)b固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)c以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的的固定資產(chǎn)和其

6、他資產(chǎn)d以自營和出租為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)和以出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本18、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費(fèi)用計為（） 。精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 3 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 3 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -a開發(fā)建設(shè)投資b經(jīng)營成本c流動資金d運(yùn)營費(fèi)用19、當(dāng)開發(fā)項目用地面積一定時， （）的大小就決定了項目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項目的租金收入、銷售收入和建安工程費(fèi)用。a

7、建筑密度b建筑物占地面積c容積率d建筑覆蓋率20、項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值可用項目建成后（）除以資本化率來得到。a年凈經(jīng)營收入b年收入c年經(jīng)營收入d年銷售收入21、目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目資本化率的常用辦法，是選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其（）作為評估項目的資本化率。a中位數(shù)b平均值c眾數(shù)d加權(quán)平均值22、（）是房地產(chǎn)開發(fā)項目項目評估報告中最關(guān)鍵的部分。a投資估算及資金籌措b項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定c項目經(jīng)濟(jì)效益評價d項目不確定性分析23、盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項目的（）程度。a安全b盈利c資金平衡d資產(chǎn)平衡24、（）是開發(fā)建設(shè)項目投資決

8、策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 4 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 4 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -做出投資與決策的關(guān)鍵步驟。a投資機(jī)會研究b初步可行性研究c詳細(xì)可行性研究d項目的評估25、某開發(fā)企業(yè)申請貸款 8000萬元，期限 3年，以商品房作抵押，該企業(yè)的信用等級為 a級，項目風(fēng)險等級為 aaa 級，則貸款綜合風(fēng)險度為（） 。a18% b24.2% c36.

9、4% d45.8% 26、綜合風(fēng)險度超過（）的，即為高風(fēng)險貸款，對高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。a50% b60% c70% d80% 27、利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“ 借錢賺錢 ” ，充分利用（）的作用。a財務(wù)杠桿b資金時間價值c盈利機(jī)制d經(jīng)濟(jì)規(guī)律28、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理，上述四個職能之間有一定的沖突和重疊， 但都有一個共同的目標(biāo)， 這就是使（） 。a房地產(chǎn)的價值最大化b物業(yè)的凈經(jīng)營收入最大化c物業(yè)的有效毛收入最大化d物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用最小化29、（）是制定物業(yè)管理計劃的基礎(chǔ)。a租金方案b物業(yè)的出租策略c物業(yè)管理的預(yù)算d物業(yè)所有者的目標(biāo)精品

10、學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 5 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 5 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -30、稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)回收或折舊年限，往往是根據(jù)（）來確定的。a固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命b固定資產(chǎn)的自然壽命c(diǎn)不大于固定資產(chǎn)的自然壽命的原則d國家的稅收政策31、政府在道路等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的投資特性是（） 。a位置的固定性或不可移動性b適應(yīng)性c政策影響性d

11、相互影響性32、房地產(chǎn)開發(fā)投資的起始工作是（） 。a可行性研究b購買土地使用權(quán)c規(guī)劃設(shè)計d施工建設(shè)33、從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為（） 。a與出現(xiàn)損失有關(guān)的不確定性b由風(fēng)險因素引起的損失c可能出現(xiàn)的結(jié)果之間的差異d獲得預(yù)期收益可能性的大小34、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中銷售量采用是（） 。a竣工的房屋面積b可銷售面積c建筑面積d實際銷售面積35、我國目前的各類房地產(chǎn)價格指數(shù)，通?；冢ǎ?。a平均價格b中位數(shù)價格c眾數(shù)價格d同質(zhì)物業(yè)的價格指數(shù)二、多選 共 40 題，每題2 分，總計80 分 精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 6 頁

12、，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 6 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -36、在有關(guān)國際投資協(xié)定中， “ 投資” 定義通常包括（） 。a以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義b以標(biāo)的物為基礎(chǔ)的投資定義c以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義d以所有者權(quán)益為基礎(chǔ)的定義e以交易為基礎(chǔ)的定義37、與一般市場相同， 房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的（）等要素構(gòu)成的。a權(quán)益b當(dāng)事者c房地產(chǎn)商品d房地產(chǎn)交易需求e交易組織機(jī)構(gòu)38、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活

13、動。這里的資源包括了（）等諸方面。a城市基礎(chǔ)設(shè)施b高新技術(shù)c城市公用配套設(shè)施d資金e專業(yè)人員經(jīng)驗39、市場調(diào)查的內(nèi)容包括（）調(diào)查等。a國內(nèi)外市場環(huán)境b土地使用情況c技術(shù)發(fā)展d消費(fèi)者e市場營銷因素40、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說， （）等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素。a土地費(fèi)用b固定資產(chǎn)折舊費(fèi)c建造成本d銷售或出租收入e稅金利潤41、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中的動態(tài)盈利指標(biāo)包括（）等。a成本收益率精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 7 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f -

14、 - - - - - - - - - - - - - 第 7 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -b投資收益率c現(xiàn)金回報率d財務(wù)內(nèi)部收益率e財務(wù)凈現(xiàn)值42、現(xiàn)金流量法對于（）等類型的開發(fā)項目評估尤其有效。a一棟高層寫字樓b居住小區(qū)綜合開發(fā)項目c商業(yè)區(qū)開發(fā)項目d工業(yè)開發(fā)項目e新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目43、土地費(fèi)用由于有（） ，在地塊現(xiàn)狀條件比較復(fù)雜和土地交易市場不很健全的情況下，很難準(zhǔn)確估算。a管理費(fèi)用b出讓金c城市建設(shè)配套費(fèi)d土地開發(fā)費(fèi)用e不可預(yù)見費(fèi)44、租售期 (出租期或出售期 ) 的長短與（）等有直接關(guān)系。a潛在消費(fèi)者的情況b宏觀社會經(jīng)濟(jì)狀況c市場供求狀況d市場競爭狀況e預(yù)期

15、未來房地產(chǎn)價格變化趨勢45、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的作用包括（） 。a是項目投資決策的依據(jù)b是編制項目銷售方案的依據(jù)c是籌集建設(shè)資金的依據(jù)d是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)e是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)46、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費(fèi)用中的前期工程費(fèi)包括（） 。a土地費(fèi)用b城市建設(shè)配套費(fèi)c規(guī)劃設(shè)計費(fèi)d勘察費(fèi)精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 8 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 8 頁，共 16 頁 - - - - - -

16、- - -e可行性研究費(fèi)47、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過程中必然存在的矛盾包括（） 。a自有資金和借貸資金的矛盾b資金成本和資金結(jié)構(gòu)的矛盾c資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾d投資回收期長和再生產(chǎn)過程連續(xù)性的矛盾e資金投入的集中性和來源分散性的矛盾48、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的融資渠道包括（） 。a自有資金b銀行貸款c發(fā)行公司債券d開發(fā)項目的商品房預(yù)售e開發(fā)項目的商品房現(xiàn)售49、（）屬于收益性物業(yè)管理。a居住物業(yè)管理b寫字樓物業(yè)管理c公共物業(yè)管理d零售商業(yè)物業(yè)管理e酒店物業(yè)管理50、物業(yè)管理計劃的制定主要包括（）等方面的內(nèi)容。a確立目標(biāo)b檢查物業(yè)質(zhì)量狀況c簽訂物業(yè)管理委托合同d制定租金收取辦

17、法e協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系三、判斷 共 40 題，每題1 分，總計40 分 51、投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。（）52、按我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計分類，投資可分為建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購置和其他費(fèi)用投資。 （）精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 9 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 9 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -53、房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、

18、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊?（）54、房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進(jìn)而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實際租金水平的變化。 （）55、投資機(jī)會篩選屬于房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作的內(nèi)容。（）56、可以通過劃撥方式取得商業(yè)類房地產(chǎn)項目的土地使用權(quán)。（）57、市場細(xì)分是企業(yè)進(jìn)行市場分析與預(yù)測、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。（）58、調(diào)查了解消費(fèi)者的情況及其購買行為，主要目的在于使企業(yè)掌握消費(fèi)者的愛好、心理、購買動機(jī)、習(xí)慣等，以便正確細(xì)分市場和選擇目標(biāo)市場、針對不同的消費(fèi)者和市場，采取不同的市場營銷策略。（）59、現(xiàn)金流

19、量圖中的時間點(diǎn) 1表示第一個計息周期的開始。 （）60、現(xiàn)金流量圖中的時間點(diǎn)零表示資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時刻，并不一定是指日歷年度的年初。 （）61、1值的年數(shù)累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正動態(tài)投資回收期值當(dāng)年累計折現(xiàn)值的折現(xiàn)值上年累計折現(xiàn)值的絕對。 （）62、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與市場上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較、修正后得出的。 （）63、項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表建設(shè)單位對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進(jìn)行全面審核和再評估階精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第

20、10 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 10 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -段。 （）64、某開發(fā)企業(yè)申請貸款 8000萬元，期限 3年，以商品房做抵押，該企業(yè)的信用等級為 a級，項目風(fēng)險等級為 aaa 級。則銀行一般不予發(fā)放該貸款。 （）65、物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于正常的運(yùn)行狀態(tài)。（）四、計算 共 8 題，每題 10 分，總計80 分 66、某家庭估計在今后 10年內(nèi)的月收入為 160

21、00元，如果其月收入的 30% 可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12% 的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少？67、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬購置一寫字樓用于出租經(jīng)營，合同價為12000萬元。開發(fā)商自有資金的投入額為 6000萬元，其余投資利用銀行貸款， 年貸款利率為 6% 。還款從獲得租金收入的年度開始， 15年內(nèi)以每年等額償還本息的方法償付。開發(fā)商經(jīng)過與其他的投資機(jī)會比較， 確定該項投資的最低期望實際收益率為7% ，并預(yù)計今后20年內(nèi)年均通貨膨脹率為 1% ，有關(guān)數(shù)據(jù)如表 1所示。試列出全部投資和自有資金的現(xiàn)金流量表， 計算全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率，并判斷該

22、項目投資的可行性 ( 不考慮營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費(fèi)的影響) 。精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 11 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 11 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -答案：第 1 題試題答案： b 第 2 題試題答案： b 第 3 題試題答案： d 第 4 題試題答案： d 第 5 題試題答案： b 第 6 題試題答案： b 第 7 題試題答案： a 第 8 題試題答案： b 第 9 題

23、試題答案： b 第 10 題試題答案： a 第 11 題試題答案： d 第 12 題試題答案： b 第 13 題試題答案： a 第 14 題試題答案： a 第 15 題試題答案： b 第 16 題試題答案： c 第 17 題試題答案： c 第 18 題試題答案： d 第 19 題試題答案： c 第 20 題試題答案： a 第 21 題精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 12 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 12 頁，共 16 頁

24、 - - - - - - - - -試題答案： b 第 22 題試題答案： c 第 23 題試題答案： a 第 24 題試題答案： c 第 25 題試題答案： c 第 26 題試題答案： b 第 27 題試題答案： a 第 28 題試題答案： a 第 29 題試題答案： d 第 30 題試題答案： d 第 31 題試題答案： d 第 32 題試題答案： b 第 33 題試題答案： d 第 34 題試題答案： d 第 35 題試題答案： a 第 36 題試題答案： ace 第 37 題試題答案： bcde 第 38 題試題答案： acde 第 39 題試題答案： acde 第 40 題試題答案：

25、 acde 第 41 題試題答案： de 第 42 題試題答案： bcde 第 43 題精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 13 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 13 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -試題答案： bcde 第 44 題試題答案： bcd 第 45 題試題答案： acde 第 46 題試題答案： cde 第 47 題試題答案： cde 第 48 題試題答案： abcd 第 49 題試題答案： b

26、de 第 50 題試題答案： abc 第 51 題第 52 題第 53 題第 54 題第 55 題第 56 題第 57 題第 58 題第 59 題第 60 題第 61 題第 62 題第 63 題第 64 題第 65 題第 66 題試題答案： 1 試題解析：解：該家庭每月用于住房支出的數(shù)額16000元30% 4800(元) i=12%/12=1% n=10 12=120(月) 最高貸款額p=a(1+i)n-1/i(1+i)n =4800元1+1%)120-1/1%(1+%)120 =33.46(萬元)第 67 題試題答案： 1 試題解析：解：(1)精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - -

27、- - - - - - - - - - 第 14 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -精品學(xué)習(xí)資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 14 頁，共 16 頁 - - - - - - - - -)(78.6171%)61(%)61%(66000)1()1(1515萬元nniiipa (2)完成全部投資和自有獎金現(xiàn)金流量表 (3)因為rr=7% rd=1%則ic =ra = (1+rr)(1+rd)-1=(1+7%)(1+1%)-1=8.07% ( 4) 計算項目全部投資內(nèi)部收益率全部投資凈現(xiàn)值函數(shù)為：11881010)1(1)1 (1)1 (110011)1 (1)1 (1000180004000)(iiiiiiiiiinpv20)1(10100i當(dāng)i1=7%時8810101%)71%(71%)71(1100%711%)71%(71%)71 (1000%7180004000npv)(12.818%)71(10100%)71 (12011萬元當(dāng)i2=8%時8810102%)81%(81%)81(1100%811%)81%(81%