物業(yè)管理在日常工作中應遵循的工作程序

1、【講義】物業(yè)管理在日常工作中應遵循的工作程序第一講、資質辦理程序一、物業(yè)管理公司的成立與資質證書辦理程序物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求：1、營業(yè)執(zhí)照企業(yè)法人資格；2、資質證書企業(yè)從業(yè)資格。（一）注冊成立公司物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求：1、營業(yè)執(zhí)照企業(yè)法人資格；2、資質證書企業(yè)從業(yè)資格。1、相關法規(guī)規(guī)定：民法通則：依法成立；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；有自己的名稱、組織機構和場所；能獨立承擔民事責任。公司法：一般為有限責任公司與股份有限公司。兩者為企業(yè)法人。子公司為企業(yè)法人；分公司非企業(yè)法人。2、辦理工商登記程序：（1）辦理步驟：第一步：辦理企業(yè)名稱預先核準通知書查詢名稱，領取并填寫名稱預先核準申請書、指定（委

2、托）書，遞交名稱登記材料，領取名稱登記受理通知書等待名稱核準結果；第二步：辦理前置審批手續(xù)（非必須）領取企業(yè)設立登記申請書，經(jīng)營范圍涉及前置審批的，辦理相關審批手續(xù)；第三步：辦理驗資手續(xù)到經(jīng)工商局確認的入資銀行開立入資專戶辦理驗資手續(xù)（以非貨幣方式出資的，還應辦理資產(chǎn)評估手續(xù)）；第四步：領取執(zhí)照遞交申請材料，材料齊全后領取受理通知書；按受理通知書確定的日期交納登記費，領取執(zhí)照。（2）應提交的資料：1、企業(yè)設立登記申請書（內含企業(yè)設立登記申請表、投資者名錄、企業(yè)法定代表人登記表、董事會成員、經(jīng)理、監(jiān)事任職證明、企業(yè)住所證明等表格）；2、公司章程（提交打印件一式兩份，請全體股東親筆簽字；有法人股東

3、的，要加蓋該法人單位公章并由其法定代表人親筆簽字）；3、驗資報告（以非貨幣方式出資的，還應提交資產(chǎn)評估報告；涉及國有資產(chǎn)評估的，應提交國有資產(chǎn)管理部門的確認文件）；4、名稱預先核準申請書及企業(yè)名稱預先核準通知書；5、股東資格證明；6、指定（委托）書；7、經(jīng)營范圍涉及前置審批項目的，應提交有關審批部門的批準文件；8、股東名錄和董事、經(jīng)理、監(jiān)事成員名錄（非必備）。（二）辦理資質證書1、相關法規(guī)規(guī)定：（1）法規(guī)依據(jù)與資格條件建設部物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法（2004年5月1日起實施）。辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為三級。第七條規(guī)定：新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期

4、。最低等級的三級資質企業(yè)的條件：人民幣50萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；有委托的物業(yè)管理項目；建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。（2）與廣東省物業(yè)管理條例的區(qū)別建設部規(guī)定：先取得營業(yè)執(zhí)照再辦理資質證書。省條例第十八條：從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照。前置審

5、批的問題2個矛盾：一、注冊公司與辦理資質的先后按國家建設部規(guī)定：企業(yè)無證（資質證書）經(jīng)營現(xiàn)象。二、委托管理與資格完備的矛盾按省條例規(guī)定：取得資質證書前承接物業(yè)項目的不合理。廣州市解決方法設立臨時三級資質。2、辦理程序（1）窗口領取或網(wǎng)站下載資質申報表；（2）填表，準備有關資料（廣州市新設立、申請核定三級物業(yè)管理企業(yè)資質收件資料）（3）窗口收件；（4）業(yè)務處室（市國土房管局物業(yè)管理處）辦理；（5）主管領導審核；（6）繕證及發(fā)證；（7）區(qū)國土房管局備案。二、資質年檢及等級升降（一）相關法規(guī)規(guī)定根據(jù)建設部物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法第十七、十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。由相應資質審批部門負責

6、。不符合原定資質等級條件的，原資質審批部門應當注銷其資質證書，由相應資質審批部門重新核定其資質等級。按照廣州市原來的廣州市物業(yè)管理企業(yè)資質年檢程序規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質每年年檢一次，由所在區(qū)國土房管局初審后，市國土房管局核定資質，并按其資質條件調整等級。側重點在于對物業(yè)管理企業(yè)管理的樓盤（小區(qū)、大廈等）進行檢查，注重對物業(yè)項目管理質量的檢查，而非公司資質條件的審核?，F(xiàn)已取消，而將該工作滲透到日常的管理工作中，年檢只對公司資質條件進行復核。（二）資質等級條件：一級資質：1.注冊資本人民幣500萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具

7、有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。5建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。二級資質：1.注冊資本人民幣300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員

8、不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。與以前的對比：對獲得國優(yōu)、省優(yōu)項目條件的取消。2003年8月修改會議（內蒙古）：爭議：1、取消原

9、臨時資質規(guī)定（原因：物價局對收費定級的限制）采納；2、取消資質等級對承接項目的限制未采納，保留。廣州市一級資質企業(yè)14家，二級52家，三級740家。（三）區(qū)分資質等級作用建設部辦法第八條規(guī)定：一級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。（四）辦理程序廣州市之前的資質等級分四級（深圳甲乙丙級），去年建設部物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法頒布實施后進行調整，按新標準全面核定資質等級。對于晉升等級的，按市、省、國家

10、審核權限進行申報辦理。申請核定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料：（一）企業(yè)資質等級申報表；（二）營業(yè)執(zhí)照；（三）企業(yè)資質證書正、副本；（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；（五）物業(yè)服務合同復印件；（六）物業(yè)管理業(yè)績材料。廣州市申請晉升二級物業(yè)管理企業(yè)資質收件資料第二講、業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立程序一、有關法規(guī)規(guī)定（一）有關法規(guī)及規(guī)范性文件國務院頒布2003年9月1日施行的物業(yè)管理條例廣東省人大常委會頒布1998年10月1日施行的廣東省物業(yè)管理條例2001年市政府發(fā)布的市長2號令廣州市物業(yè)管理辦法（

11、現(xiàn)已廢止）。國家建設部2003131號業(yè)主大會規(guī)程市國土房管局關于貫徹國家<物業(yè)管理條例>有關問題的通知（2003592號）關于指導物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作有關問題的通知（2004756號）（二）主管部門街道辦事處指導監(jiān)督，區(qū)國土房管局備案。依據(jù)：市政府200415號文關于加強街道工作的意見第三點“工作職責”第七條“對街轄內物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立有指導和監(jiān)督權”；海珠區(qū)政府發(fā)布20055號文關于加強我區(qū)房屋安全、物業(yè)和租賃管理工作的通知進行細化 。街道角色：指導與監(jiān)督。街道基層優(yōu)勢：了解群眾；管理優(yōu)勢：對人的管理到位。區(qū)局約束力與管理力

12、度相比較不足。二、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的基本概念（一）業(yè)主與使用人1、定義：國務院條例第六條：“房屋的所有權人為業(yè)主?！笔l例第二條：“業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。”“使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人?！?、權利義務：國務院條例第六條、第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：    （一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；    （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；    （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事

13、規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；    （八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；    （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；    （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： （一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；最主要的義務 

14、   （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；    （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；    （四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務費用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。3、如何界定業(yè)主：一、按書面憑證：權屬證明、購房合同等；二按既成事實：1、物業(yè)所有權人；2、已辦理商品房預售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人；3、持有空置物業(yè)的建設單位。4、選舉權與被選舉權：業(yè)主

15、與使用人區(qū)別：使用人無被選舉權，但可通過特定形式取得選舉權國務院條例第十二條：“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！笔l例第八條：“業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會?！钡谑鶙l：“業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。”也就是明確了，業(yè)主委員會的委員必須是業(yè)主。（二）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1、定義：國務院條例第八條：“物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。”并明確其宗旨及作用“業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益?！钡谑鍡l：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構?！?、職責：（1）業(yè)主大會職責國務院條例第十一條：業(yè)主大會履行下列職

16、責：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；     （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；     （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。此外，國務院條例還規(guī)定：配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作；配合相關居民委員會依法履行自治管理職責

17、，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。（2）業(yè)主委員會職責國務院條例第十五條：業(yè)主委員會履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。此外，市房管局關于貫徹國家物業(yè)管理條例有關問題的通知還規(guī)定: 業(yè)主委員會負責了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費、水電費、物業(yè)專項維修基金，以及監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務合同。3、幾個注意點（1）一個物業(yè)管理區(qū)域只能

18、成立一個業(yè)主大會：住宅與非住宅、商鋪與寫字樓混合型物業(yè)的處理方法（2）只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的：經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。（3）投票權：國務院條例第十條，“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。” 市國土房管局592號關于貫徹國家<物業(yè)管理條例>有關問題的通知發(fā)布的業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）第二條，“業(yè)主投票權是按業(yè)主擁有物業(yè)的面積確定，每戶一票，該票代表的投票權以物業(yè)建筑面積計算，每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四舍五入處理?！保?）業(yè)主代表大會：國家建設部業(yè)主大會

19、規(guī)程第十六條：“物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。”市國土房管局592號業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）進行細化：第四章第四點，物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主超過300名的可以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會；第六點，業(yè)主代表推選產(chǎn)生必須由其所代表的業(yè)主持有1/2以上投票權的業(yè)主通過。（5）同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人應當推選一人參加業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，并參與投票及選舉活動。（6）業(yè)主大會決議的有效性：會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有12以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權12以上通過。業(yè)主大會作

20、出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權23以上通過。（七）業(yè)主委員會工作的期限：省條例第十二條規(guī)定：“業(yè)主委員會委員每屆任期二年，可以連選連任?！笔袊练抗芫?92號業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）第六章第三條規(guī)定：“前一屆業(yè)主委員會的工作自產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會起停止從事業(yè)主委員會的工作?！币簿褪钦f，如果任期屆滿但因故未選舉出新的業(yè)主委員會的，那么舊的業(yè)主委員會還可以繼續(xù)開展工作。三、召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的程序（一）程序指導文件：市國土房管局關于指導物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作有關

21、問題的通知（2004756號）（二）成立條件：物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；或物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年。（廣東省物業(yè)管理條例第七條）（三）焦點及難點1、籌備組的成立業(yè)主間意見的不一致，多個派別如何協(xié)調。建設單位參與的問題。國家建設部2003131號業(yè)主大會規(guī)程第五條要求：“由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組”。2、業(yè)主委員會候選人的確立街道指導籌備組進行人選的確定 3、場地、經(jīng)費宣傳公告欄、活動場所、經(jīng)費來源（理論上由全體業(yè)主承擔）盡量取得建設單位與物業(yè)公司的配合 4、投票權份額的認定與投票驗票業(yè)主、建設單位投票份額

22、的認定市國土房管局業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）第三章第二條里規(guī)定：“已出售物業(yè)的投票權歸買受人，未出售物業(yè)的投票權歸出賣人?！保ㄋ模┎襟E：（見附表）。首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立基本程序籌備組成員的構成聯(lián)名業(yè)主的建議聯(lián)名業(yè)主報送資料公示期內業(yè)主自薦增補的構成產(chǎn)生籌備組業(yè)主異議的處理建設單位參與籌備組籌備組確立張貼候選人簡歷核對候選人提交件召開選舉大會通知印發(fā)選票業(yè)主大會刻章備案封箱監(jiān)票投票表決規(guī)則公約投票選舉首屆委員發(fā)出大會通知提交資料送區(qū)備案加以提示公示說明取回收件回執(zhí)確認業(yè)主投票權業(yè)主委員會刻章草擬公示文件正式送區(qū)局備案說明：委員人數(shù)控制在515人；委托選舉不多于3人；任期自定，屆滿換選，

23、所應用的表格按照“穗國房字2004756號文的示范文本。第三講、物業(yè)管理招標投標程序i、相關法規(guī)中華人民共和國招標投標法國家建設部前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法廣州市國土房管局廣州市物業(yè)管理招標投標程序ii、程序步驟一、籌備招標（一）招標人為業(yè)主(物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的)或業(yè)主大會的：業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，決定物業(yè)招標事宜包括：招標采取公開招標或邀請招標、評標委員會成員人數(shù)、推選代表招標人的評標委員會成員以及業(yè)主大會授權業(yè)主委員會在招投標事宜中的各項權力。業(yè)主委員會將業(yè)主大會表決物業(yè)招標事宜的結果向業(yè)主公布。草擬招投標工作方案、投標須知

24、、評標標準、招標公告或投標邀請書，并將投標須知、招投標工作方案在小區(qū)（大廈）內明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見并進行修改。（二）招標人為建設單位的：建設單位確定招標小組人員。草擬招投標工作方案、投標須知、評標標準、招標公告或招標邀請書。 二、招標備案 招標人為建設單位的，應在公開發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的區(qū)國土房管局備案。（一）關于×××（項目名稱）修建性詳細規(guī)劃的批復；（二）招標公告或投標邀請書；（三）招標文件；（四）招標小組人員情況表；（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。三、招標（一）招標人公開發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀

25、請書；（二）招標人收到投標申請人投標申請的同時,向投標申請人開具投標申請回執(zhí)。（三）招標人對投標申請人的資格進行預審，將預審結果書面告知投標人，發(fā)出資格預審合格通知書，同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。 四、投標評標（一）投標人在招標人限定期限內將已密封的投標文件（在封口處加蓋投標單位公章）送達招標人，經(jīng)招標人檢查后向投標人開具投標文件收件回執(zhí)。（二）招標人在評標前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局隨機抽取占評標委員會2/3的專家作為評標委員會成員，并在抽取當天向各位評委送達評標邀請函。（三）組建評標委員會。由招標人隨機抽取的物業(yè)管理專家與業(yè)主大會推選的代表招標人的評標委員會成員組成

26、評標委員會。（四）招標人組織開標。招標人在開標會上將投標文件交由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)確認無誤后，當眾予以拆封宣讀。（五）評標委員會進行評標。評標委員會根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統(tǒng)計，推薦前3名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。（六）招標人按照中標候選人的順次排序確定中標人，由招標人確認及宣布中標人。（七）招標人將中標結果在小區(qū)（大廈）內明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為15日（前期物業(yè)管理招標無需公布）。（八）招標人向中標人發(fā)出中標通知書,同時將中標結果通知所有未中標的投標人。五、中標備案（一）招標人為建設單位的，應當自確定中標人之日起

27、15日內，將開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料向物業(yè)項目所在地的區(qū)國土房管局備案。（二）區(qū)國土房管局自收到招標人中標備案資料之日，向招標人開具備案回執(zhí)。iii、注意事宜一、總則物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。二、招標事宜指引（一）招標人資格1、招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會通過有關招標的決議（必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權23以上通過）并提供證明資料；2、招標人為開發(fā)建設單位的，應取得關于×××（項目名稱）修建性詳細規(guī)劃的批復；3、招標人委托物業(yè)管理招標代理機構辦理招標事宜的,須

28、具備以上條件。（二）招標備案招標人應當在發(fā)布招標公告（公開招標方式）或者發(fā)出投標邀請書（邀標方式，下同）前，提交以下材料報物業(yè)項目所在區(qū)國土房管局備案：1、屬建設單位前期招標的：關于×××（項目名稱）修建性詳細規(guī)劃的批復；屬業(yè)主委員會招標的：經(jīng)業(yè)主大會通過有關招標的決議。2、招標公告（或者招標邀請書）。3、招標文件。4、招標小組人員情況表。5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。（三）招標1、招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。招標人設有標底的，標底必須保密。2、在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格

29、、投標方案等實質內容進行談判。3、招標人應草擬的有關文件：招投標工作方案、投標須知、評標標準、招標公告（或招標邀請書）、評標邀請函等。4、招標人為業(yè)主委員會的，經(jīng)區(qū)國土房管局進行招標備案后，應將擬訂的招標公告（或投標邀請書）、投標須知、招標書在住宅小區(qū)（大廈）內明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見。5、招標人應在評標前一天，向物業(yè)所在區(qū)國土房管局索取物業(yè)管理專家?guī)烊藛T名單，隨機抽取占評標小組2/3的專家參加評標委員會，并向其發(fā)出評標邀請函。三、投標事宜指引（一）投標人資格投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質和招標文件要求的其他條件，參加投標時應提供相應的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質證書、法人

30、代表授權書等證明文件。（二）投標1、投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。2、投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。3、投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。4、禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。四、開標、評標、中標事宜指引（一）開標現(xiàn)場要求招標人組織召開評標會，應知會區(qū)國土房管局或物業(yè)所在地街道辦事處等有關單位。（二）開標1、招標人在評標會上將標書交由招標人、投標人代表檢查文件的密封情況后，當眾予以拆封宣讀。2、在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當事先在

31、招標文件中說明，并注明所占的評分比重。（三）評標1、評標委員會開展評標活動應當遵守職業(yè)道德規(guī)范，認真、公正、誠實、廉潔地履行評標職責，并對所提出的評審意見承擔個人責任。2、評標委員會開展評標活動不得與投標人、招標人及有相關利益或隸屬關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、招標人及有相關利益或隸屬關系人的財物或其他好處和宴請等；不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況；不得向外界透露參與工作項目的商業(yè)秘密及招投標等情況。3、評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。除了現(xiàn)場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。4、投標文件

32、不符合要求的，評標委員會應做出否決評審意見，并通知招標人重新招標。5、投標文件內容不全或表述不明確的，評標委員會應要求投標人作必要的澄清或說明，否則應按不符合要求處理。6、評標活動結束后，參加評標的物業(yè)管理專家應在30天內將參加評標的物業(yè)管理項目報廣州市物業(yè)管理協(xié)會備案。（四）中標1、招標人將評標分值進行統(tǒng)計，并確認及宣布前三名中標單位。2、招標人應向中標人發(fā)出中標通知書,同時將中標結果通知所有未中標的投標人。3、招標人為業(yè)主委員會的，應將中標結果在小區(qū)（大廈）內明顯位置向業(yè)主張貼公布。4、中標物業(yè)管理公司應在中標之日起15日內，將中標情況以書面形式報告物業(yè)所在區(qū)國土房管局備案。五、監(jiān)督及處罰

33、1、對物業(yè)管理招投標活動中出現(xiàn)的違法、違規(guī)行為，可向廣州市物業(yè)管理協(xié)會招投標管理中心反映，或報送所在區(qū)國土房管局處理。第四講、廣州市物業(yè)管理考評及復檢工作程序 為加強廣州市城市建設管理，樹立物業(yè)管理項目典型，促進我市物業(yè)管理整體水平的提高，每年由廣州市物業(yè)管理協(xié)會（受廣州市國土房管局委托）開展廣州市物業(yè)管理示范項目考評、申報省、國家物業(yè)管理示范項目初評，以及對獲得市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號滿三年的項目進行復檢。一、考評工作程序一、考評范圍廣州市范圍內由持有物業(yè)管理企業(yè)資質證書的物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)等。二、申報條件符合城市規(guī)劃建設要求，配套設施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面

34、積8萬平方米以上（含分期申報考評的，下同），別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%（建筑面積以建設或質量監(jiān)督部門出具的工程驗收文件為準）。入住一年且申報參評的企業(yè)在管一年以上。入住率或使用率達85%以上。物業(yè)管理公司已建立各項管理規(guī)章制度。已建立物業(yè)管理專項維修資金。物業(yè)管理公司無重大責任事故。未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的較重大投訴。三、考評標準評分細則按照關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關考評驗收工作的通知（建住房物2000008號）中的全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標準及評分細則及廣州市國土房管局關于印發(fā)<

35、;廣州市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項目考評辦法>的通知（穗房物函2001209號）執(zhí)行。分值標準廣州市示范項目考評分值不得低于90分，申報省示范項目初評分值不低于93分，申報國家物業(yè)管理示范項目初評分值不低于98分。四、考評的主要內容及方法考評內容有：1、廣州市物業(yè)管理示范項目考評；2、省、國家物業(yè)管理示范項目初評。具體考評工作實施分階段性進行：1、參評單位申報；2、考評；3、公示；4、通報；5、推薦。參評單位申報1、申報參加市示范考評項目申報單位應填寫廣州市物業(yè)管理示范項目考評申報表，向廣州市物業(yè)管理協(xié)會提出申請，并需提交以下資料：、經(jīng)規(guī)劃部門批準的項目總平面圖；、規(guī)劃部門出具的建設工程規(guī)劃許

36、可證和規(guī)劃驗收文件；、建設或質量監(jiān)督部門出具的工程驗收文件；、該參評項目上年度財務報表（加蓋單位公章）；、能反映項目外觀形象的照片若干張。2、申報參加省、國家示范初評項目。申報單位應填寫廣東省物業(yè)管理示范達標申報表或全國物業(yè)管理示范考評達標申報表，向廣州市物業(yè)管理協(xié)會提出申請，所需提交資料除與申報參加市示范考評項目資料相同外，還須提交業(yè)委會成立證明文件。申報參加省示范考評的項目，必須是已獲市示范稱號的項目或當年通過市示范的項目；申報參加國家示范考評的項目，必須已獲省示范稱號一年以上的項目?？荚u每年5月中旬開始，廣州市物業(yè)管理協(xié)會組織專家考評小組，對申報項目進行包括基礎資料管理、設備設施管理、綜

37、合環(huán)境管理三個方面在內的“市物業(yè)管理示范”考評及“省、國家物業(yè)管理示范”初評工作，具體時間及考評組成員安排另行通知。公示為做到公平、公正、公開，廣州市物業(yè)管理協(xié)會將對“廣州市示范考評達標項目”在所有參評單位范圍內和在廣州市物業(yè)管理協(xié)會信息網(wǎng)上實行公示七日，對有異議的項目，廣州市物業(yè)管理協(xié)會將另行組織專家重新復評。通報經(jīng)公示后的“廣州市物業(yè)管理示范考評達標項目”，由廣州市物業(yè)管理協(xié)會分別授予“廣州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，并頒發(fā)獎牌和通報表彰。推薦1、對申報參加省示范考評項目，在獲得當年或歷年廣州市物業(yè)管理示范項目中，由廣州市物業(yè)管理協(xié)會擇優(yōu)推薦，報經(jīng)市國土房管局物業(yè)管理處同

38、意后上報參評。2、對申報參加國家示范考評項目，在已獲得省示范項目一年以上的項目中，由廣州市物業(yè)管理協(xié)會擇優(yōu)推薦，報經(jīng)市國土房管局物業(yè)管理處同意后，上報廣東省建設廳、省物業(yè)協(xié)會參加國家示范項目初評。初評合格后，由廣東省建設廳、省物業(yè)協(xié)會推薦參加國家示范項目考評。二、復檢工作程序申報凡獲得市物業(yè)管理優(yōu)秀、示范稱號項目滿三年的單位，應填報物業(yè)管理示范項目復檢表，并報送廣州市物業(yè)管理協(xié)會參加復檢。復檢廣州市物業(yè)管理協(xié)會將于每年9月中旬開始，分期分批組織專家進行復檢工作。各復檢項目的復檢內容是按當年參評獲獎時國家的考評內容和標準，包括基礎資料管理和延續(xù)，設備設施的管理及維護，綜合環(huán)境、綠化管理和維護等三

39、個方面進行復檢。公示為做到公平、公正、公開，廣州市物業(yè)管理協(xié)會將對復檢結果向全市物業(yè)管理公司（以表格式）在廣州市物業(yè)管理協(xié)會和廣州市國土房管局信息網(wǎng)實行七天公示。對有異議的項目，廣州市物業(yè)管理協(xié)會將組織專家另行復檢。通報公示后，達標的市優(yōu)秀、示范項目，由市物業(yè)管理協(xié)會向市國土房管局報批后，實行通報保留其原來稱號；對市優(yōu)秀、示范復檢不達標的項目和不申報復檢的項目，市協(xié)會將上報市國土房管局同意后，由市物業(yè)管理協(xié)會給予摘牌。第五講、廣州市物業(yè)專項維修資金辦理程序一、建立程序（一）物業(yè)專項維修資金由業(yè)主繳交的辦理程序1、業(yè)主委托物業(yè)管理公司辦理程序（1）物業(yè)管理公司填寫建立物業(yè)專項維修資金專戶申請表，

40、向中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行北秀支行或農(nóng)業(yè)銀行指定協(xié)辦網(wǎng)點（以下統(tǒng)稱代管銀行）提交以下資料，并把已向業(yè)主代收的物業(yè)專項維修資金劃轉到代管銀行指定的專用帳戶：廣州市物業(yè)專項維修資金情況清單（附磁盤文件）；廣州市物業(yè)專項維修資金專用帳戶委托書（新建商品房的物業(yè)管理公司在業(yè)主辦理收樓手續(xù)前送交其簽署）。（2）代管銀行核對物業(yè)管理公司提交的資料和磁盤文件后，向物業(yè)管理公司開具收件回執(zhí)，并在20個工作日內制作廣州市物業(yè)專項維修資金專用卡（以下簡稱專用卡）。（3）物業(yè)管理公司憑收件回執(zhí)到代管銀行領取專用卡，并在領卡后5個工作日內把專用卡發(fā)給每個業(yè)主。2、業(yè)主自行辦理程序（1）業(yè)主填寫建立物業(yè)專項維修資金專戶申請表（個人版），向代管銀行提交以下資料：廣州市物業(yè)專項維修資金專用帳戶委托書（個人版）；身份證、預售合同、房產(chǎn)證或其他有效產(chǎn)權證明（復印件）。（2）代管銀行核對業(yè)主提交的資料后，向業(yè)主開具收件回執(zhí)，并在20個工作日內制作專用卡，同時把業(yè)主繳交的物業(yè)專項維修資金劃