鄂爾多斯陳家渠項(xiàng)目發(fā)展概念初步定位

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang2021-11-6謹(jǐn)呈：內(nèi)蒙古昌勝偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：內(nèi)蒙古昌勝偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司美麗的宮殿群落陳家渠項(xiàng)目發(fā)展概念初步定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang2目錄目錄第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及初步發(fā)展方向判斷第二部分項(xiàng)目發(fā)展定位方案本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang研究說明目錄研究說明目錄3、項(xiàng)目介紹、項(xiàng)目定位的約束條件、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)、研究目的與思路4.1研究目的4.2研究思路、研究范圍本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。work

2、ing yiyantang、項(xiàng)目介紹、項(xiàng)目介紹u地理位置u項(xiàng)目規(guī)模u項(xiàng)目四至u用地性質(zhì)u項(xiàng)目現(xiàn)狀4n 鄂爾多斯市主城區(qū)，東勝區(qū)鐵東地區(qū)北部，距離市中心2公里。n 總建筑用地面積1,760.08畝，約合1,173,386.67。n 項(xiàng)目四至：(具體詳見地圖標(biāo)示)n 用地性質(zhì)：包括商服和居住為一體的綜合居住區(qū)n 項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目基本為原始狀態(tài)，現(xiàn)場為自然丘陵地貌，地表部分土地被樹木和現(xiàn)狀房屋覆蓋；區(qū)域內(nèi)有溝壑和城市交通道路；最高標(biāo)高為海拔米，最低標(biāo)高為海拔米，重路面標(biāo)高為海拔米；有些地塊的基本數(shù)據(jù)我們還沒有獲得具體數(shù)字，此次只針對大面積指標(biāo)進(jìn)行提報(bào)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。worki

3、ng yiyantang5第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及初步發(fā)展方向判斷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang、基礎(chǔ)資料研究結(jié)論、基礎(chǔ)資料研究結(jié)論u1.1項(xiàng)目解析結(jié)論6n 項(xiàng)目優(yōu)勢既重要價值項(xiàng)目優(yōu)勢既重要價值 中心地位價值中心地位價值 區(qū)位價值區(qū)位價值 資源價值資源價值 規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢117萬平方米的綜合居住用地項(xiàng)目東北側(cè)有的森林公園（已建成）項(xiàng)目南側(cè)為東勝區(qū)商務(wù)商業(yè)核心（已建成）項(xiàng)目內(nèi)有天然地勢高差距市中心、商務(wù)辦公集中區(qū)5分鐘車程項(xiàng)目位于中心核心圈（3平方公里內(nèi)）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang7n 本項(xiàng)目劣勢本項(xiàng)目劣

4、勢 交通條件目前只有到市中心區(qū)的快速干道兩條路竣工，無公共交通 基礎(chǔ)設(shè)施本項(xiàng)目尚未進(jìn)行土地開發(fā)，目前為生地狀態(tài) 公共設(shè)施15分鐘步行范圍內(nèi)無大型公用服務(wù)設(shè)施 包府路包府路，即現(xiàn)在所稱的民族街從項(xiàng)目用地中東西穿越，將地塊分為南北兩塊，包府路地面距南北兩地塊大約有近10左右的高差，地塊臨近包府路兩側(cè)土地不利于建設(shè)住宅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang8n 本項(xiàng)目臨近地區(qū)住宅商品房開發(fā)本項(xiàng)目臨近地區(qū)住宅商品房開發(fā)主要是杭錦路至伊煤路板塊，已形成的多層和小高層為主的中檔居住區(qū)域，大部分為中小規(guī)模樓盤，目前已基本開發(fā)完，其中有個別項(xiàng)目有后續(xù)開發(fā)用地。本報(bào)告是嚴(yán)格保

5、密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang9n 本項(xiàng)目區(qū)域未開發(fā)建設(shè)用地本項(xiàng)目區(qū)域未開發(fā)建設(shè)用地主要是伊煤路北側(cè)，杭錦路西側(cè)板塊，目前仍為棚戶區(qū)，可開發(fā)用地面積近千畝，從城市和區(qū)域發(fā)展的角度初步分析，該地塊也將成為綜合居住用地。可開發(fā)用地可開發(fā)用地可開發(fā)用地可開發(fā)用地可開發(fā)用地可開發(fā)用地本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang10n 基本對策基本對策l 如何發(fā)揮價值優(yōu)勢如何發(fā)揮價值優(yōu)勢項(xiàng)目區(qū)位價值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目距市中心較近，從現(xiàn)代城市發(fā)展的一般規(guī)律看，15分鐘車程內(nèi)最適宜成為中心區(qū)功能服務(wù)區(qū)；項(xiàng)目地位價值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域地位是影響土地價值的重要因素之一

6、，本項(xiàng)目位于未來城市次中心核心圈，商業(yè)機(jī)會巨大，預(yù)期的地位價值將與市中心接近，能最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期地位價值的發(fā)展方向應(yīng)該是商業(yè)、商務(wù)、商住等綜合服務(wù)社區(qū)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang11項(xiàng)目規(guī)模價值實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目用地規(guī)劃1平方公里，按城市居住社區(qū)的發(fā)展理論和目前房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展趨勢，應(yīng)該是一個完整的居住區(qū)，包含一個綜合商業(yè)服務(wù)中心，兩到三個居住小區(qū)，六到九個甚至更多的居住組團(tuán)，大概容納35萬人口。這樣一個大規(guī)模社區(qū)，有一定的復(fù)雜性、綜合性、兼容性、多樣性，從可持續(xù)發(fā)展和容易實(shí)現(xiàn)的角度看，最好的發(fā)展方向是面向全市主流市場的綜合居住大社區(qū)；項(xiàng)目資料價值實(shí)現(xiàn)

7、項(xiàng)目周邊的公共公園和項(xiàng)目本身的淺丘地貌以及地勢高差、自然溝壑是本項(xiàng)目的重要景觀資源和項(xiàng)目最大附加值，能全面體現(xiàn)這種價值和發(fā)揮其優(yōu)勢的發(fā)展方向應(yīng)該是重視生活氛圍，重視居住環(huán)境的休閑生活區(qū)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang12l 如何扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目劣勢如何扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目劣勢實(shí)現(xiàn)交通便捷完善道路系統(tǒng)，解決進(jìn)入性問題，使其具備首期開發(fā)條件，并制定交通組織方案，便于向公共展示項(xiàng)目形象；完善基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行部分土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先建設(shè)內(nèi)部主干道路網(wǎng)，以改變陌生地區(qū)的形象，提供土地價值；配套公用設(shè)施按生活急需程度和重要性配置部分公用設(shè)施，創(chuàng)造項(xiàng)目發(fā)展條件，以滿足首期置業(yè)者的

8、需要，樹立目標(biāo)客戶的置定信心；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang13n 本項(xiàng)目臨近區(qū)域在開發(fā)項(xiàng)目和本項(xiàng)目區(qū)域未開發(fā)建設(shè)用地的影本項(xiàng)目臨近區(qū)域在開發(fā)項(xiàng)目和本項(xiàng)目區(qū)域未開發(fā)建設(shè)用地的影響響本項(xiàng)目區(qū)域是城市建成區(qū)的延伸地區(qū)，也是杭錦路板塊中檔居住物業(yè)向北發(fā)展的延伸，因此對本項(xiàng)目的影響主要是使本項(xiàng)目成為中高檔居住物業(yè)的認(rèn)同度得以加強(qiáng)；本區(qū)域未開發(fā)的建設(shè)用地主要是商業(yè)用地和其他綜合居住用地，靠近區(qū)域中心的居住用地不多，由于本項(xiàng)目區(qū)域還屬于陌生區(qū)域，任何一個項(xiàng)目的啟動都將推動區(qū)域的整體發(fā)展；本項(xiàng)目未開發(fā)居住用地不會對本項(xiàng)目構(gòu)成威脅；未開發(fā)商業(yè)用地將有利支持本項(xiàng)目發(fā)展

9、；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangu1.2發(fā)展背景研究結(jié)論14n 重要發(fā)展機(jī)會重要發(fā)展機(jī)會 近期重要機(jī)會近期重要機(jī)會 收入和消費(fèi)協(xié)調(diào)穩(wěn)定增長，收入與房價比合理（國際合理標(biāo)準(zhǔn)612，鄂爾多斯為9.2） 房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展（住宅銷售量從2005年的217多萬增長到2007年的585多萬） 北部新城區(qū)成為最有吸引力的熱點(diǎn)住宅開發(fā)區(qū)，同時也是政府主導(dǎo)的住宅開發(fā)新區(qū) 長期重要機(jī)會長期重要機(jī)會 gdp總量以年均8%以上的增幅快速增長 城市人口快速增長，中收入階層將大量增加 北部新城區(qū)將成為新鄂爾多斯的重要居住物業(yè)聚積區(qū) 本項(xiàng)目區(qū)域成為鄂爾多斯市的重要新區(qū)和次中心區(qū)

10、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang15n 面臨的重要威脅面臨的重要威脅 近期重要威脅近期重要威脅 地塊周邊及城市核心區(qū)域內(nèi)大量新建項(xiàng)目、待拆遷項(xiàng)目的入市，對有效購買客戶的分流和限制 未來主城區(qū)內(nèi)的商品房市場的供應(yīng)量 交通便捷程度的提高，加劇城市內(nèi)區(qū)區(qū)域間的競爭 長期重要威脅長期重要威脅 城市結(jié)構(gòu)調(diào)整，將使主城區(qū)大量土地用于以居住為主的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 根據(jù)2008年東勝區(qū)兩會精神的理解，政府將有效的控制鐵東地區(qū)的再開發(fā)力度，轉(zhuǎn)而將城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向鐵西地區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang16n 評價評價 近期重

11、要機(jī)會的利用近期重要機(jī)會的利用 整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，推動房地產(chǎn)快速發(fā)展，在政府主導(dǎo)下北部新城區(qū)已經(jīng)成為全市的新型綜合居住中心 本項(xiàng)目應(yīng)抓住這一非常好的發(fā)展環(huán)境和市場機(jī)會，盡早啟動開發(fā)最被置業(yè)者接受的居住物業(yè)，建立區(qū)域品牌形象 長期重要機(jī)會的利用長期重要機(jī)會的利用 有效需求人口地增加，生活水平的提高，項(xiàng)目周邊白領(lǐng)階層的聚集，次中心區(qū)的形成，將使本項(xiàng)目土地的價值持續(xù)升高，市場需求趨向物業(yè)價值更高的商業(yè)、商住及經(jīng)營性項(xiàng)目 本項(xiàng)目規(guī)模大、開發(fā)時間長，在整體發(fā)展策略和項(xiàng)目規(guī)劃中應(yīng)體現(xiàn)出一定的彈性，以有效發(fā)揮土地的最大價值 威脅的對策威脅的對策 有效購買被分流和限制是近期的發(fā)展威脅，對策是開發(fā)適合市場承受

12、力的產(chǎn)品，進(jìn)行以中收入階層為主的主流客戶定位 市場供應(yīng)量巨增引起的競爭是項(xiàng)目發(fā)展的長期威脅，對策是不斷的創(chuàng)新和成熟的有彈性的規(guī)劃定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangu1.3項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃及開發(fā)建筑研究結(jié)論17陳家渠地塊陳家渠地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang18陳家渠地塊陳家渠地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang19陳家渠地塊陳家渠地塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang20n 本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃定位本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃定位鄂爾多斯市對外交通

13、樞紐未來城市次中心區(qū)核心功能交通樞紐商貿(mào)中心綜合居住區(qū)休閑娛樂n 片區(qū)規(guī)劃定位對本項(xiàng)目定位要求片區(qū)規(guī)劃定位對本項(xiàng)目定位要求 本項(xiàng)目區(qū)域是以綜合型居住物業(yè)為主，綜合配套社區(qū)商業(yè)、金融以及綜合居住的城市次中心區(qū)； 本項(xiàng)目是其中的一個功能區(qū)，綜合功能包括居住、商住、商業(yè)零售、商務(wù)辦公、商務(wù)活動、休閑娛樂等；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang21n 開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè) 城市核心區(qū)只有商業(yè)及商務(wù)設(shè)施在進(jìn)行建設(shè)活動； 本項(xiàng)目區(qū)域目前基本上未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)；n 評價評價 本項(xiàng)目區(qū)域是以綜合型居住物業(yè)為主，綜合配套社區(qū)商業(yè)、金融以及綜合居住的城市次中心區(qū)； 本

14、項(xiàng)目是其中的一個功能區(qū)，綜合功能包括居住、商住、商業(yè)零售、商務(wù)辦公、商務(wù)活動、休閑娛樂等；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangu1.4經(jīng)典案例研究結(jié)論22n 經(jīng)典案例總結(jié)經(jīng)典案例總結(jié)大盤開發(fā)大盤開發(fā)案例案例項(xiàng)目發(fā)展的背景特征項(xiàng)目發(fā)展的背景特征項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位核心競爭力核心競爭力評價結(jié)論評價結(jié)論深圳萬科四季花城城郊結(jié)合部離深圳主城區(qū)30分鐘車程與主城區(qū)房價差2000元市中心中收入階層560畝新市鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)概念概念開放式商業(yè)街社區(qū)環(huán)境特色產(chǎn)品萬科品牌適應(yīng)于城市中心房價高，中收入階層對房價的承受力弱，但又重視產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境以及生活氛圍；深圳桃源

15、居位于郊區(qū)距市中心80分鐘車程本區(qū)域居民周邊區(qū)域教育條件差1800畝教育人文教育人文社區(qū)社區(qū)清華名校適應(yīng)于周邊設(shè)施配置差，居民普遍對教育的重視程度極高，希望寄托于下一代；重慶龍湖花園城郊結(jié)合部距市中心30分鐘車程內(nèi)市場供應(yīng)產(chǎn)品單一落后全市范圍的中高收入階層690畝高品質(zhì)高品質(zhì)居住社區(qū)居住社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)景觀環(huán)境名校適應(yīng)于市場供應(yīng)的產(chǎn)品單一落后，中高收入階層對產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境的重視；廣州奧林匹克花園位于郊區(qū)，郊區(qū)居住成為熱點(diǎn)華快線建成，距市中心30分鐘與主城區(qū)房價差2000元全市及珠三角地區(qū)中高收入階層1000畝奧林匹克運(yùn)奧林匹克運(yùn)動文化社區(qū)動文化社區(qū)運(yùn)動會所奧林匹克花園高爾夫適應(yīng)于整個城市強(qiáng)有力

16、的消費(fèi)群客戶支撐，居住需求多樣化蔚藍(lán)海岸城市新開發(fā)區(qū)離深圳中心區(qū)40分鐘與中心區(qū)快線開通與中心區(qū)房價差1000元市中心中收入階層450畝高尚高尚濱海濱海社區(qū)社區(qū)濱海景觀湖畔會所中心帶狀水景精品建筑利用與中心區(qū)開通快速交通的有利時機(jī)，抓住喜歡價格實(shí)惠，品質(zhì)高尚的大社區(qū)的中收入階層，充分展示項(xiàng)目的核心優(yōu)勢，在第一時間產(chǎn)生轟動效應(yīng)，迅速樹立項(xiàng)目品牌，并注重每一個與客戶溝通的細(xì)節(jié)，使項(xiàng)目品牌延展成為區(qū)域第一品牌；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang23n 經(jīng)典案例總結(jié)經(jīng)典案例總結(jié)香港新市鎮(zhèn)香港新市鎮(zhèn)香港新市鎮(zhèn)意念源于英國新市鎮(zhèn)，是在香港人口不斷增加，都市的過度發(fā)展

17、下為緩解城市中心我壓力而引入的。香港新市鎮(zhèn)的發(fā)展歷程向我們揭示一個大規(guī)模新區(qū)域發(fā)展的成功模式。 發(fā)展新市鎮(zhèn)的原因發(fā)展新市鎮(zhèn)的原因 減輕原市中心的居住壓力 防止市中心環(huán)境進(jìn)一步被破壞 發(fā)展新市鎮(zhèn)的重要條件發(fā)展新市鎮(zhèn)的重要條件 便捷的交通服務(wù)工作地與生活地的交通時間在30分鐘內(nèi) 充足的設(shè)施服務(wù)教育、醫(yī)療、文娛、商業(yè)、康樂、休閑本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang24 為城市帶來的社會效益和經(jīng)濟(jì)價值 大量居住人口遷移到中心區(qū)外圍，使城市均衡發(fā)展 帶動土地價格上升及物業(yè)發(fā)展，為政府增加財(cái)政收入 新市鎮(zhèn)的功能 新市鎮(zhèn)服務(wù)中心新城市廣場（地面為音樂噴泉、廣場，地下為大

18、型百貨商業(yè)、超級市場，珠寶、鐘表、時尚服裝、童裝玩具，超級家私城、娛樂逍遙、美食天地等）大會堂，圖書館，商業(yè)大廈，銀行、郵局，酒店，與水結(jié)合的三大中央公園； 新市鎮(zhèn)行政管理政府、康樂及文化事物署、法院等； 新市鎮(zhèn)公共設(shè)施博物館、醫(yī)院、學(xué)校等； 新市鎮(zhèn)交通服務(wù)鐵路客運(yùn)站，巴士站； 新市鎮(zhèn)街區(qū)服務(wù)商業(yè)街（美容、醫(yī)療、藥行、銀行、書籍、禮品、飲食、小超市、便利店、網(wǎng)吧、酒吧、照相等）；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang25 評價 香港新市鎮(zhèn)的發(fā)展主要是基于城市發(fā)展需要下的政府引導(dǎo)開發(fā)。 土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，公共設(shè)施都有政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)解決。 先以低價公屋的形式

19、吸引低收入居民動遷，然后以較低的土地成本引導(dǎo)私人開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)高檔樓宇，配置優(yōu)良的居住環(huán)境和完善的服務(wù)設(shè)施，誘導(dǎo)中產(chǎn)階級大規(guī)模遷移。 到目前為止，新市鎮(zhèn)已居住300多萬以中產(chǎn)階級為主的香港居民。新市鎮(zhèn)發(fā)展模式適合于以第三產(chǎn)業(yè)為主的有新市鎮(zhèn)發(fā)展模式適合于以第三產(chǎn)業(yè)為主的有區(qū)域服務(wù)職能的城市，是未來工作與生活分區(qū)域服務(wù)職能的城市，是未來工作與生活分離的新生活時尚的最佳社區(qū)發(fā)展模式；離的新生活時尚的最佳社區(qū)發(fā)展模式；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang26n 經(jīng)典案例總結(jié)經(jīng)典案例總結(jié)珠江新城功能規(guī)劃及發(fā)展評價珠江新城功能規(guī)劃及發(fā)展評價 新中心區(qū)在現(xiàn)狀城市中的區(qū)

20、位 珠江新城在廣州市市區(qū)的東面，具既有市中心6公里 北面過黃埔大道是天河體育中心和目前已形成的新中央商務(wù)區(qū) 在鐵路客運(yùn)站的垂直延長線上，距火車站約1公里 規(guī)劃主體功能 金融辦公 商業(yè)貿(mào)易 文化娛樂 商務(wù)活動 外貿(mào)外事 居住本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang27 面積分配總用地面積：660萬平方米總建筑面積：780萬平方米容積率：1.18其中：綠化用地占30，用地面積為200萬平方米道路廣場用地占15，用地面積為100萬平方米商業(yè)、商務(wù)辦公居住用地占55，用地面積為360萬平方米（其中商務(wù)、辦公占70；居住占30） 評價 珠江新城開發(fā)十年，“有意栽花花不開

21、，無心插柳柳成行”，盡管已形成較大的規(guī)模，但與初衷不相符，原本規(guī)劃的金融辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，在比鄰的天河區(qū)首先形成；目前的珠江新城發(fā)展成為大型居住區(qū)； 看上去是開發(fā)的失敗，其實(shí)是市場配置或市場選擇的結(jié)果，從這個案例我們可以看出無論城市如何高速發(fā)展，無論項(xiàng)目如何高標(biāo)準(zhǔn)定位，其實(shí)現(xiàn)的過程一定是以市場發(fā)展為導(dǎo)向的； 珠江新城距新火車站只有一公里多，但由于有現(xiàn)代化的便捷交通，人流迅速向外輻射，商業(yè)服務(wù)只是在有限的極核區(qū)域產(chǎn)生較大影響，隨著距離的延長，商業(yè)機(jī)會急劇衰退，新的商業(yè)機(jī)會可能是在更遙遠(yuǎn)的時期產(chǎn)生；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang28n 經(jīng)典案例總結(jié)經(jīng)典案例

22、總結(jié)城市熱點(diǎn)區(qū)域土地開發(fā)及土地出讓城市熱點(diǎn)區(qū)域土地開發(fā)及土地出讓 深圳灣填海土地出讓策略出讓時機(jī)出讓時機(jī)認(rèn)為2001年第四季度推出與市場高檔物業(yè)的需求相吻合，入市時機(jī)與市場合拍，但由于前期準(zhǔn)備不足，配套設(shè)施未按計(jì)劃實(shí)施開發(fā)企業(yè)的信心受影響；出讓方式出讓方式目前的公開招標(biāo)、拍賣無疑是最公平的方式，要實(shí)現(xiàn)土地價值可以選擇拍賣，但是有條件招標(biāo)更有利于參與競買企業(yè)做篩選，把握開發(fā)企業(yè)的品質(zhì)，從而確保區(qū)域的成功開發(fā)；地塊規(guī)模地塊規(guī)模市場主要以可操作的能力和企業(yè)的資金實(shí)力來劃分，主流意見傾向于3050萬平方米的建筑規(guī)模，可支付的地價在10億元以上；另一種意見傾向于1020萬平方米的建筑規(guī)模，是開發(fā)企業(yè)一次

23、性開發(fā)的合適規(guī)模；主流意見不希望整體出讓，但如果整體出讓，也有相應(yīng)對策；出讓期限出讓期限集中短時間出讓將對市場帶來很大的壓力，從而增加開發(fā)風(fēng)險；出讓期限跨度太大，開發(fā)過程管理可能出現(xiàn)不均衡，導(dǎo)致區(qū)域整體協(xié)調(diào)性差，影響開發(fā)形象；分三年逐期推出，將會營造良好的市場供需環(huán)境，使填海區(qū)的有序開發(fā)得以保證。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang29 評價 出讓開發(fā)信息公開，讓社會各界和投資商共同關(guān)注新型開發(fā)區(qū)； 委托專業(yè)公司進(jìn)行市場調(diào)研，制定出的土地出讓方案，得到市場認(rèn)可，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的土地價值； 土地出讓前，進(jìn)行規(guī)劃方案展示、舉辦推介活動、舉行高層次的論壇會，讓社會和

24、開發(fā)商，了解認(rèn)識新開發(fā)項(xiàng)目的價值和政府的發(fā)展策略； 在土地出讓前，解決最重要的交通問題，并作出輕軌交通發(fā)展計(jì)劃，消除開發(fā)商的后顧之憂，使土地價值得以迅速提升。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang30 深圳大梅沙土地出讓策略發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃區(qū)域進(jìn)行“三高”規(guī)劃，發(fā)展操作實(shí)行市場化；創(chuàng)造條件創(chuàng)造條件投入大量的資金進(jìn)行基建，改善房地產(chǎn)投資環(huán)境。尤其加大力度開發(fā)知名度較高片區(qū)中價值潛力較大的土地。強(qiáng)勢營銷強(qiáng)勢營銷大梅沙東部黃金海岸形象工程啟動，區(qū)域形象“藍(lán)色鹽田”的強(qiáng)勢營銷推廣引起各方關(guān)注，成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。引入品牌發(fā)展商，實(shí)現(xiàn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略引入品牌發(fā)展商，實(shí)

25、現(xiàn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略萬科以高于底價1.6億元的總地價奪得大梅沙的“地王”，率先以近2000元的樓面地價進(jìn)入鹽田，使得大梅沙的房地產(chǎn)發(fā)展以高端品牌啟動；滾動開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金與土地良性循環(huán)滾動開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金與土地良性循環(huán)利用啟動資金改善投資環(huán)境，提高出讓土地的價值，把土地出讓收入繼續(xù)投入基礎(chǔ)建設(shè)和土地開發(fā)，形成良性循環(huán)。 評價深圳大梅沙的區(qū)域開發(fā)和土地出讓策略，是建立在以城市發(fā)展的客觀規(guī)律，和合理的開發(fā)模式與市場化操作相結(jié)合的基礎(chǔ)之上，所取得的巨大成功。政府以較少的投入，通過資源整合、專業(yè)規(guī)劃、土地開發(fā)和市場營銷軟硬件相結(jié)合的方式，引導(dǎo)區(qū)域快速發(fā)展，并建立起穩(wěn)固的、不斷壯大的“資金土地”良性滾動鏈條。本報(bào)

26、告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang31n 經(jīng)典案例總結(jié)經(jīng)典案例總結(jié)經(jīng)典案例研究綜合評價經(jīng)典案例研究綜合評價功能定位大規(guī)模項(xiàng)目都以在該城市具有顛覆性震撼力的新概念定位中大規(guī)模項(xiàng)目都以獨(dú)特的新生活方式標(biāo)新立異進(jìn)行定位客戶定位大規(guī)模項(xiàng)目一般都采用從中端到中高端的漸進(jìn)策略定位中大規(guī)模以抓目前的主流客戶為主進(jìn)行定位核心競爭力大規(guī)模項(xiàng)目以定位概念的延伸和強(qiáng)化為核心競爭力中大規(guī)模項(xiàng)目以特色園林、新生活概念和優(yōu)化配套服務(wù)為核心競爭力開發(fā)模式大規(guī)模項(xiàng)目以宏大的氣勢，先行配套設(shè)施和園林景觀展示的影響力形成市場焦點(diǎn)，進(jìn)行大規(guī)模的強(qiáng)勢開發(fā)中大規(guī)模項(xiàng)目以園林和首期啟動區(qū)項(xiàng)目的展示吸引

27、片區(qū)特定客戶來進(jìn)行開發(fā)商業(yè)公建任何陌生區(qū)域新城開發(fā)區(qū)的商業(yè)和公建都需要較長的時間，形成一定的規(guī)模才會有市場商業(yè)機(jī)會，在規(guī)劃時以不確定的商住用地做彈性定位較好。新市鎮(zhèn)政府主導(dǎo)規(guī)劃、開發(fā)、引導(dǎo)建設(shè)的一種衛(wèi)星城，各種公共商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套齊全，為完全獨(dú)立的綜合居住小鎮(zhèn)；萬科開發(fā)的四季花城系列，是借鑒新市鎮(zhèn)的開放式街區(qū)和統(tǒng)一配套營造生活氛圍的優(yōu)點(diǎn)；吸取華南大盤封閉式開發(fā)、與城市割裂、社會次序混亂、相互無法交流的教訓(xùn)后；新發(fā)展的一種大盤開發(fā)模式，目前也叫做“新市鎮(zhèn)”；土地運(yùn)作以資源整合、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建成項(xiàng)目被市場認(rèn)可、強(qiáng)勢營銷推廣的順序，形成社會和市場關(guān)注的焦點(diǎn)時出讓，能實(shí)現(xiàn)最高土地價

28、值；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang、swotswot分析分析32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang、發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)策略、發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)策略u3.1總體發(fā)展戰(zhàn)略33n 挖掘項(xiàng)目價值戰(zhàn)略挖掘項(xiàng)目價值戰(zhàn)略特色環(huán)境，特色產(chǎn)品，新理念社區(qū)，超前定位n 緊抓市場機(jī)會戰(zhàn)略緊抓市場機(jī)會戰(zhàn)略主流市場，主流客戶，快速啟動，強(qiáng)勢開發(fā)n 直面競爭威脅戰(zhàn)略直面競爭威脅戰(zhàn)略樹立形象，建立品牌，招商引資，共同開發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangu3.2分解戰(zhàn)略及開發(fā)策略34n 戰(zhàn)略一：特色環(huán)境，特色

29、產(chǎn)品，新理念社區(qū)，超前定位戰(zhàn)略一：特色環(huán)境，特色產(chǎn)品，新理念社區(qū)，超前定位策略：全新的定位立意策略：全新的定位立意項(xiàng)目整體以市場主流客戶為主，針對目前鄂爾多斯樓盤還處在只重視景觀環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)的大盤開發(fā)模式階段，借鑒香港新市鎮(zhèn)的發(fā)展理念和國內(nèi)新市鎮(zhèn)概念的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，利用本項(xiàng)目地貌特色資源和目標(biāo)客戶的置業(yè)傾向，以精致園林為特色，進(jìn)行全新的定位立意；策略：以開放式、復(fù)合型綜合生活區(qū)的模式開發(fā)，但留有彈策略：以開放式、復(fù)合型綜合生活區(qū)的模式開發(fā)，但留有彈性性針對本項(xiàng)目區(qū)域未來會形成城市次中心的發(fā)展方向，借鑒先進(jìn)的大規(guī)模城市住區(qū)開發(fā)模式，本項(xiàng)目應(yīng)以合理規(guī)模居住組團(tuán)單元，開放式造街造坊，與區(qū)域其它功能相融

30、合，形成復(fù)合型的綜合生活區(qū)；策略：以合理的規(guī)模、適度的節(jié)奏分期開發(fā)策略：以合理的規(guī)模、適度的節(jié)奏分期開發(fā)總結(jié)大盤開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，針對本項(xiàng)目區(qū)域和全市未來住宅商品房供應(yīng)量巨增的市場環(huán)境，應(yīng)以與市場承受力和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度相適應(yīng)的開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏分期開發(fā)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang35n 戰(zhàn)略二：主流市場，主流客戶，快速啟動，強(qiáng)勢開發(fā)戰(zhàn)略二：主流市場，主流客戶，快速啟動，強(qiáng)勢開發(fā)策略：以宏大的氣勢展示新形象策略：以宏大的氣勢展示新形象首期選擇交通便捷，昭示性強(qiáng)，有資源，建設(shè)條件好的地塊，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，形成宏大的大項(xiàng)目氣勢，對鄂爾多斯整個市場形成強(qiáng)烈

31、的沖擊，以排山倒海之勢，迅速強(qiáng)占市場制高點(diǎn)，成為目標(biāo)客戶心中的第一品牌；策略：以聚集人氣和營造居家生活氛圍為目標(biāo)策略：以聚集人氣和營造居家生活氛圍為目標(biāo)以價低質(zhì)優(yōu)的方式，吸引客戶；以引領(lǐng)新生活情趣的休閑居住環(huán)境和創(chuàng)新產(chǎn)品、完善的生活配套設(shè)施和核心活動場所營造居家生活氛圍，聚集人氣；開通與市中心區(qū)的社區(qū)公共巴士；拉近與市中心區(qū)的距離。策略：樹立項(xiàng)目品牌，確立中高端市場地位策略：樹立項(xiàng)目品牌，確立中高端市場地位利用本項(xiàng)目的優(yōu)勢資源，首先建設(shè)景觀園林特色，形成環(huán)境景觀最好的社區(qū)形象，樹立項(xiàng)目品牌形象，建立起第一口碑美譽(yù)度，確立面向全市的中高端市場地位；策略：以東勝區(qū)置業(yè)客戶群的影響力，向全市輻射策略

32、：以東勝區(qū)置業(yè)客戶群的影響力，向全市輻射利用本項(xiàng)目距市中心近的區(qū)位優(yōu)勢和與東勝區(qū)的價位差機(jī)會，首期重點(diǎn)鎖定東勝區(qū)客戶群，強(qiáng)勢打造新都市生活園；再利用東勝區(qū)及首期客戶的影響力向全市輻射，推動項(xiàng)目整體發(fā)展；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang36n 戰(zhàn)略三：樹立形象，建立品牌，招商引資，共同開發(fā)戰(zhàn)略三：樹立形象，建立品牌，招商引資，共同開發(fā)策略：進(jìn)行部分土地開發(fā)，配置公共服務(wù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施，策略：進(jìn)行部分土地開發(fā)，配置公共服務(wù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造土地最大價值招商的條件創(chuàng)造土地最大價值招商的條件本項(xiàng)目有距市中心近的區(qū)位價值和未來次中心區(qū)的地位價值，只有具備大規(guī)模

33、開發(fā)建設(shè)的條件和看到區(qū)域發(fā)展的希望，土地的價值才能真正體現(xiàn)出來，也才能被開發(fā)商看準(zhǔn)，并付出行動；策略：強(qiáng)勢營銷推廣，形成全社會關(guān)注的焦點(diǎn)，適時招商開策略：強(qiáng)勢營銷推廣，形成全社會關(guān)注的焦點(diǎn)，適時招商開發(fā)發(fā)聘請專業(yè)公司，對項(xiàng)目的資源價值和優(yōu)勢潛力進(jìn)行全面的挖掘整合，選擇與之想適應(yīng)的開發(fā)商重點(diǎn)營銷；以全新的定位理念和高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，向社會展示項(xiàng)目的美好前景，在社會各界產(chǎn)生巨大的共鳴，以很高的預(yù)期價值打動投資商進(jìn)駐開發(fā)； 策略：繼續(xù)完善公共市政設(shè)施，以良好的信譽(yù)和形象，形成策略：繼續(xù)完善公共市政設(shè)施，以良好的信譽(yù)和形象，形成土地經(jīng)營的發(fā)展模式土地經(jīng)營的發(fā)展模式繼續(xù)完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)市政設(shè)施，以招商

34、開發(fā)的方式建設(shè)核心功能服務(wù)區(qū)，同時結(jié)合交通系統(tǒng)的配置和整合自然資源，以向社會展示出良好的景觀環(huán)境形象，增強(qiáng)投資吸引力，以推動項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展，同時帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)效益。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang、客戶定位策略、客戶定位策略u4.1市場依據(jù)37現(xiàn)實(shí)客戶容量：中收入階層78中高收入階層15高收入階層7本項(xiàng)目區(qū)域客戶構(gòu)成：來源地：主要集中于東勝區(qū)特征：以政府、金融界、企業(yè)中層為主階層：以中收入階層為主，但中高收入階層已成為重要消費(fèi)群體對本區(qū)域的認(rèn)同度：普遍認(rèn)同看好未來客戶預(yù)測：中收入階層將快速增長，成為市場的絕對主力消費(fèi)群體本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格

35、保密的。working yiyantangu4.2案例借鑒u4.3定位原則38本地品牌大盤：中收入階層約78中高收入階層約15高收入階層約7客戶來源：周邊市中心外地品牌大盤：中收入階層約85中高收入階層約12高收入階層約3客戶來源：以市中心區(qū)為主以中收入為主的主流客戶是支撐本項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的重要力量；中高收入客戶是提升項(xiàng)目品質(zhì)的重要保證；東勝區(qū)客戶是本項(xiàng)目成功啟動和擴(kuò)大項(xiàng)目影響力的重要基石；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangu4.4客戶定位39n 收入階層收入階層偶得客戶偶得客戶游離客戶游離客戶重要客戶重要客戶核心客戶核心客戶其他個體工商戶 領(lǐng)導(dǎo)干部企業(yè)高

36、層私營企業(yè)主企業(yè)中層高級技術(shù)人員政府、企業(yè)普通員工中級技術(shù)人員本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang40n 來源地來源地偶得客戶偶得客戶游離客戶游離客戶重要客戶重要客戶核心客戶核心客戶其他半小時主城區(qū)外半小時主城區(qū)內(nèi)本區(qū)域及周邊區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang41n 核心客戶需求核心客戶需求n 目標(biāo)客戶置業(yè)能力目標(biāo)客戶置業(yè)能力關(guān)注交通、價格、商業(yè)配套、教育小區(qū)環(huán)境好，園林自然親近社區(qū)具有文化品味工作繁忙之余需要舒適安靜的生活環(huán)境核心客戶20萬左右重點(diǎn)客戶40萬左右本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。worki

37、ng yiyantang、初步發(fā)展方向判斷、初步發(fā)展方向判斷l(xiāng)5.1大盤一般定位模式42項(xiàng)目發(fā)展定位模式項(xiàng)目發(fā)展定位模式定位案例定位案例新市鎮(zhèn)模式香港沙田、天水圍等新市鎮(zhèn)概念萬科深圳四季花城名校教育概念深圳桃園居產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先概念重慶龍湖花園運(yùn)動概念廣州奧林匹克花園自然景觀概念重慶融橋半島人工景觀概念深圳觀瀾高爾夫豪園精致居住環(huán)境概念深圳蔚藍(lán)海岸特色生活概念深圳陽光棕櫚園特色旅游概念深圳波托菲諾本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangl5.2經(jīng)典定位案例總結(jié)43案例案例項(xiàng)目發(fā)展的背景特征項(xiàng)目發(fā)展的背景特征項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位核心競爭力核心競爭力評價結(jié)

38、論評價結(jié)論深圳萬科四季花城城郊結(jié)合部；離深圳主城區(qū)30分鐘車程；與 主 城 區(qū) 房 價 差2000元；市中心中收入階層560畝新市鎮(zhèn)概念開放式商業(yè)街社區(qū)環(huán)境特色產(chǎn)品萬科品牌適應(yīng)于城市中心房價高，中收入階層對房價的承受力弱，但又重視產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境以及生活氛圍；深圳桃源居位于郊區(qū)；距市中心80分鐘車程；本區(qū)域居民；周邊區(qū)域教育條件差1800畝教育人文社區(qū)清華名校適應(yīng)于周邊設(shè)施配置差，居民普遍對教育的重視程度極高，希望寄托于下一代；重慶龍湖花園城郊結(jié)合部；距市中心30分鐘車程內(nèi)；市場供應(yīng)產(chǎn)品單一落后；全市范圍的中高收入階層690畝高品質(zhì)居住社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)景觀環(huán)境名校適應(yīng)于市場供應(yīng)的產(chǎn)品單一落后，中

39、高收入階層對產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境的重視；廣州奧林匹克花園位于郊區(qū)，郊區(qū)居住成為熱點(diǎn)；華快線建成，距市中心30分鐘；與 主 城 區(qū) 房 價 差2000元；全市及珠三角地區(qū)中高收入階層1000畝奧林匹克運(yùn)動文化社區(qū)運(yùn)動會所奧林匹克花園高爾夫適應(yīng)于整個城市強(qiáng)有力的消費(fèi)群客戶支撐，居住需求多樣化城市新開發(fā)區(qū)；離深圳中心區(qū)40分鐘；與中心區(qū)快線開通；與中心區(qū)房價差1000元；市中心中收入階層利用與中心區(qū)開通快速交通的有利時機(jī)，抓住喜歡價格實(shí)惠，品質(zhì)高尚的大社區(qū)的中收入階層，充分展示項(xiàng)目的核心優(yōu)勢，在第一時間產(chǎn)生轟動效應(yīng)，迅速樹立項(xiàng)目品牌，并注重每一個與客戶溝通的細(xì)節(jié)，使項(xiàng)目品牌延展成為區(qū)域第一品牌；本報(bào)告

40、是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangl5.3鄂爾多斯樓盤的主要定位模式44項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展定位模式定位模式定位案例定位案例評價評價依托資源概念定位伊泰萬博廣場其依托土地面積較大和伊泰集團(tuán)在煤炭、鐵路和藥業(yè)方面的強(qiáng)有力的資源在項(xiàng)目營銷推廣和定位方面強(qiáng)勢推出。領(lǐng)先品質(zhì)概念定位大名公館規(guī)劃設(shè)計(jì)為別墅產(chǎn)品，但其產(chǎn)品實(shí)質(zhì)為中高密度的低層住宅，但營銷方面一直向高端別墅產(chǎn)品靠近。高品質(zhì)居環(huán)境定位億利華亭依托項(xiàng)目位置、配套、發(fā)展商品牌等優(yōu)勢進(jìn)行推廣是鄂爾多斯少數(shù)關(guān)注項(xiàng)目包裝的項(xiàng)目之一。跟隨開發(fā)定位帝景峰匯依托天驕路南部地段開發(fā)不成熟，且臨近鐵西新區(qū)，是政府大力扶持的區(qū)域，跟隨政

41、府規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢明顯。創(chuàng)世紀(jì)特質(zhì)產(chǎn)品概念定位巨力大廈鄂爾多斯市首家精裝修投資公寓，僅有概念無實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)品支持，僅少數(shù)房間裝修交房，且裝修檔次很低。重要區(qū)域概念定位鑫通中央公寓占據(jù)鄂爾多斯市核心商務(wù)區(qū)，且配置寫字樓和公寓兩種產(chǎn)品，其依托優(yōu)越的地理位置資源的營銷手法明顯，產(chǎn)品均精裝修。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangl5.4定位適應(yīng)性比較分析45項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展定位方向定位方向項(xiàng)目準(zhǔn)確定位具備的條件項(xiàng)目準(zhǔn)確定位具備的條件適應(yīng)性適應(yīng)性本案是否具備本案是否具備項(xiàng)目定位條件項(xiàng)目定位條件判斷判斷結(jié)果結(jié)果新市鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)模式模式以政府為主導(dǎo)的地區(qū)開發(fā)；首先進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)

42、施建設(shè)；公共商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置；與市中心有便捷的交通條件(30分鐘內(nèi))；居住人口依托市中心區(qū)就業(yè)；適應(yīng)政府主導(dǎo)的成片大規(guī)模開發(fā)區(qū)目前不具備；3、5年后具備條件新市鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)概念概念精致居精致居住環(huán)境住環(huán)境特色生特色生活主題活主題新市鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)概念概念距市中心30分鐘車程內(nèi)；與市中心有較大房價差；市中心中收入階層置業(yè)需求量大；適應(yīng)與市中心有區(qū)位優(yōu)勢的大規(guī)模項(xiàng)目具備充分條件名校教名校教育概念育概念周邊區(qū)域教育條件差；周邊有大量置業(yè)需求客戶；適應(yīng)周邊置業(yè)能力強(qiáng)，但公共及教育設(shè)施落后地區(qū)；投入資金巨大(1億元以上)不具備產(chǎn)品品產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先質(zhì)領(lǐng)先距市中心30分鐘車程內(nèi)；市場供應(yīng)產(chǎn)品單一落后階段；中高收入階

43、層有強(qiáng)烈的新產(chǎn)品需求愿望；適應(yīng)房地產(chǎn)初期市場供應(yīng)產(chǎn)品單一，普遍品質(zhì)不高的發(fā)展時期超過運(yùn)動運(yùn)動概念概念全市及整個大區(qū)域地區(qū)的人均gdp達(dá)3000美金以上；中收入、中高收入階層容量巨大；居住需求多樣化；適應(yīng)區(qū)域整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)不具備自然景自然景觀概念觀概念擁有全市獨(dú)特及公共認(rèn)可的自然資源適應(yīng)城市內(nèi)有獨(dú)特自然景觀地區(qū)不具備精致居住精致居住環(huán)境概念環(huán)境概念開發(fā)商強(qiáng)烈的品牌意識；對項(xiàng)目的控制能力；項(xiàng)目地貌和景觀資源條件；目標(biāo)客戶特別注重景觀環(huán)境；適應(yīng)目標(biāo)客戶普遍注重環(huán)境景觀的市場氛圍；具備本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangl5.5競爭策略分析46同片區(qū)重點(diǎn)競爭

44、對同片區(qū)重點(diǎn)競爭對手分析結(jié)論手分析結(jié)論主城區(qū)內(nèi)重要競爭主城區(qū)內(nèi)重要競爭對手分析結(jié)論對手分析結(jié)論經(jīng)典案例競爭策略經(jīng)典案例競爭策略本項(xiàng)目競爭策略本項(xiàng)目競爭策略項(xiàng)目規(guī)模已開發(fā)約600畝，總規(guī)模約1000多畝200到1000畝以上(包括個別3000畝)300到1500畝1700畝產(chǎn)品類型以小高層為主，高層、多層、低層組合以小高層和多層多層、小高層、高層、低層多類型組合核心競爭力距離核心區(qū)區(qū)位因素產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)位資源成熟區(qū)域居住環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)大規(guī)模項(xiàng)目以新概念定位的延伸和強(qiáng)化為核心競爭力；中大規(guī)模項(xiàng)目以特色園林、新生活概念和優(yōu)化配套服務(wù)為核心競爭力開放式的開發(fā)理念；特色鮮明的創(chuàng)新產(chǎn)品；賦予生活情趣的社區(qū)文化競

45、爭策略產(chǎn)品跟隨資源演示新概念定位新概念定位產(chǎn)品領(lǐng)先潛在競爭對手分析結(jié)論潛在競爭對手分析結(jié)論本區(qū)域待開發(fā)居住用地不具有競爭優(yōu)勢杭錦路、伊煤路沿線和東勝區(qū)核心區(qū)域大規(guī)模項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢是中杭錦路、伊煤路沿線和東勝區(qū)核心區(qū)域大規(guī)模項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢是中心區(qū)資源和交通干線資源心區(qū)資源和交通干線資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangl5.6初步發(fā)展方向判斷47新市鎮(zhèn)概念是借鑒國外和香港大規(guī)模成片住區(qū)開發(fā)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，回避目前我國沿海發(fā)達(dá)地區(qū)大盤開發(fā)出現(xiàn)的問題，而提出的一種新的大項(xiàng)目（1平方公里以上項(xiàng)目）發(fā)展模式。這種新模式解決了許多新出現(xiàn)的社會問題、居住文化問題、生活成

46、本問題，社區(qū)與城市相融合問題等，已得到社會的廣泛贊譽(yù)和認(rèn)可，是未來新型大規(guī)模居住項(xiàng)目可持續(xù)良性發(fā)展的方向，也是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的最佳選擇。而精致居住環(huán)境和特色生活主題可形成統(tǒng)一概念下的特質(zhì)細(xì)分定位，以強(qiáng)化和豐富整體定位內(nèi)涵。判斷結(jié)果能滿足目標(biāo)客戶需求判斷結(jié)果能滿足目標(biāo)客戶需求判斷結(jié)果符合競爭策略，有很強(qiáng)的市場競爭力判斷結(jié)果符合競爭策略，有很強(qiáng)的市場競爭力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang48第二部分項(xiàng)目發(fā)展定位方案本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang、制定項(xiàng)目發(fā)展定位的基本點(diǎn)、制定項(xiàng)目發(fā)展定位的基本點(diǎn)49n 基本點(diǎn)

47、一：開發(fā)目標(biāo)基本點(diǎn)一：開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目整體開發(fā)成功 樹立昌勝偉業(yè)地產(chǎn)品牌n 基本點(diǎn)二：約束條件基本點(diǎn)二：約束條件 土地成本約束：？ 啟動時間約束： ？n 基本點(diǎn)三：開發(fā)戰(zhàn)略基本點(diǎn)三：開發(fā)戰(zhàn)略 特色環(huán)境，特色產(chǎn)品，新理念社區(qū)，超前定位n 基本點(diǎn)四：開發(fā)策略基本點(diǎn)四：開發(fā)策略 策略一：全新的定位立意； 策略二：以開放式、復(fù)合型的綜合生活區(qū)的模式開發(fā)，但留有彈性； 策略三：以合理的規(guī)模、適度的節(jié)奏分期開發(fā)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang50n 基本點(diǎn)五：市場支撐基本點(diǎn)五：市場支撐近期1、本區(qū)域目標(biāo)置業(yè)的主流客戶群；2、東勝區(qū)鐵東地區(qū)為重點(diǎn)目標(biāo)客戶地區(qū)；1、半

48、小時主城區(qū)內(nèi)置業(yè)客戶群；2、東勝區(qū)為重點(diǎn)目標(biāo)客戶地區(qū)；1、本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)、商務(wù)辦公需求客戶群；2、投資客戶群現(xiàn)實(shí)需求后續(xù)需求穩(wěn)定需求中期遠(yuǎn)期n 基本點(diǎn)六：初步發(fā)展方向判斷基本點(diǎn)六：初步發(fā)展方向判斷 新市鎮(zhèn)概念 精致居住環(huán)境 特色生活主題本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang51n 基本點(diǎn)七：目標(biāo)客戶需求基本點(diǎn)七：目標(biāo)客戶需求 關(guān)注交通、價格、商業(yè)配套、教育 小區(qū)環(huán)境好，園林自然親近 社區(qū)具有文化品味 工作繁忙之余需要舒適安靜的生活環(huán)境n 基本點(diǎn)八：目標(biāo)客戶需求基本點(diǎn)八：目標(biāo)客戶需求 從交通條件好，昭示性好的地方開始 充分展示項(xiàng)目的重要價值點(diǎn) 首期大規(guī)模開發(fā)，

49、組團(tuán)式分期開發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang、項(xiàng)目發(fā)展定位、項(xiàng)目發(fā)展定位u2.1功能定位52鄂爾多斯都市現(xiàn)代生活園新市鎮(zhèn)引領(lǐng)新時尚引領(lǐng)新潮流成為新的生活標(biāo)向本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang53n 開放式開發(fā)理念開放式開發(fā)理念 規(guī)模合理的社區(qū)組團(tuán) 街區(qū)開放與城市融合 有機(jī)生長，漸進(jìn)式發(fā)展n 特色鮮明的創(chuàng)新產(chǎn)品特色鮮明的創(chuàng)新產(chǎn)品 時尚活潑的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 統(tǒng)一的社區(qū)形象、標(biāo)志、軸線 不同層次的共享序列空間核心活動場所（商業(yè)休閑中心），街區(qū)節(jié)點(diǎn)小廣場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyant

50、ang54n 賦予生活情趣的社區(qū)文化賦予生活情趣的社區(qū)文化 重視社區(qū)的生活氛圍、生活情趣、鄰里之間交往、相互關(guān)系增強(qiáng)人們對于社區(qū)的歸屬感、價值感和關(guān)聯(lián)感 在鄂爾多斯市城市化水平快速提高的過程當(dāng)中，人們的消費(fèi)觀念、居住理念已發(fā)生比較大的變化，由過去的以工作為中心轉(zhuǎn)向重視居住生活，改變了上班與生活的關(guān)系。 東勝區(qū)是鄂爾多斯市的政治、商貿(mào)、金融中心，未來的東勝鐵西地區(qū)復(fù)合cbd也將集中大部分新型商貿(mào)金融公司，在此工作的白領(lǐng)階層生活在快節(jié)奏的社會里，每天工作繁忙壓力大，他們渴望一個屬于自己的、能完全放松的、享受情感與精神交流的生活空間。因此本項(xiàng)目以交通距離近和價低質(zhì)高的優(yōu)勢，首先吸引普通收入階層，逐漸

51、擴(kuò)展到全市中高階層，成為鄂爾多斯市新都市現(xiàn)代生活園新市鎮(zhèn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang55本項(xiàng)目定位為新市鎮(zhèn)，本項(xiàng)目定位為新市鎮(zhèn)，一方面是受到未來城市次中心區(qū)發(fā)展的影響，另一方面是借鑒先進(jìn)的地區(qū)開發(fā)理念，滿足不斷發(fā)展變化的新的生活方式的需求，并形成良性健康的分期開發(fā)模式，保證項(xiàng)目可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangu2.2定位釋義56n 新市鎮(zhèn)來源新市鎮(zhèn)來源英國英國十九世紀(jì)，工業(yè)化和城市化的高速發(fā)展帶來嚴(yán)重的城市問題，首當(dāng)其沖的就是中心區(qū)居住環(huán)境日益惡化，當(dāng)時為郊區(qū)興建住所的發(fā)展商抓住先機(jī)，試圖

52、把“鄉(xiāng)”“社區(qū)”“密切”等意念引進(jìn)中心區(qū)，也就是把花園植入城市，建成一個規(guī)模不大，周邊有田園帶環(huán)繞，可以提供社會生活的各種需要，成為健康的生活的新型生活區(qū)，形成花園城市概念。n 新市鎮(zhèn)發(fā)展新市鎮(zhèn)發(fā)展香港香港半小時的便捷交通改變了香港的居住工作方式，目前已有大約300萬人居住在新市鎮(zhèn)，而上班集中在中環(huán)，新市鎮(zhèn)已成為香港市民的新生活園區(qū)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang57n 新市鎮(zhèn)定義新市鎮(zhèn)定義 大都市的延伸 是集郊野自然生態(tài)環(huán)境和現(xiàn)代城市文明于一身的新型居住型花園城市 是一種有意識的規(guī)劃和發(fā)展計(jì)劃 是在一塊尚未都市化的土地上，做一種具規(guī)模的新都市發(fā)展

53、為過份擁擠的市中心的人口提供較舒適的生活環(huán)境n 新市鎮(zhèn)發(fā)展概念新市鎮(zhèn)發(fā)展概念 自給自足配置不同的社會服務(wù)、商業(yè)、市政和文化設(shè)施 人口組合避免出現(xiàn)異常年齡組集中 社會組合避免太過集中某一階層 物業(yè)組合提供不同的房供不同的居民選擇 土地運(yùn)用居住、商業(yè)、綠化、設(shè)施等有均衡的分配本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang58n 新市鎮(zhèn)的積極形態(tài)新市鎮(zhèn)的積極形態(tài)新市鎮(zhèn)中心精心設(shè)計(jì)，成為新市鎮(zhèn)內(nèi)的文化和消費(fèi)中心，刻意吸引中產(chǎn)階級，使中產(chǎn)階級逐漸成為生活和行為的典范，對低下階層產(chǎn)生一種同化和編收。以在公園散步、拍照、弄兒為樂，逐漸步向優(yōu)悠生活，在各種櫥窗前盤算著如何購買流行時

54、裝、音響、飾物。這些生活和消費(fèi)的欲望成為明天好好工作的原動力，而新市鎮(zhèn)中心廣場便成為了鞏固和強(qiáng)化這些消費(fèi)形態(tài)的殿堂。n 新市鎮(zhèn)的重要構(gòu)成元素新市鎮(zhèn)的重要構(gòu)成元素 商業(yè)中心新市鎮(zhèn)的核心生活服務(wù)區(qū) 園林景觀新市鎮(zhèn)的核心競爭力 建筑風(fēng)格新市鎮(zhèn)的形象 標(biāo)志新市鎮(zhèn)的象征 分區(qū)中心新市鎮(zhèn)的重要節(jié)點(diǎn) 軸線街區(qū)新市鎮(zhèn)的秩序本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang59n 發(fā)展新市鎮(zhèn)的重要意義發(fā)展新市鎮(zhèn)的重要意義新市鎮(zhèn)不是一個新概念，也不是一種新創(chuàng)舉。但從新市鎮(zhèn)的來源和發(fā)展里程來看，它確實(shí)是城市或房地產(chǎn)快速發(fā)展過程中，進(jìn)行大規(guī)模新城開發(fā)的一種最佳模式。它的重要意義在于糾正了城市尤

55、其是特大城市在無須擴(kuò)張過程中，不合理的攤大餅發(fā)展模式帶給城市的新的哄亂和交通壓力，也糾正了目前我國大盤項(xiàng)目與城市文化斷裂而給人們造成的生活迷茫和社會扭曲。它的重要意義還在于建立了一種新的城市新區(qū)發(fā)展尤其是新型住區(qū)發(fā)展模式，以一定的限定空間規(guī)模、合理的功能設(shè)施配置、同時又以開放的街區(qū)與既有城市有機(jī)結(jié)合，形成城市功能單元，完全改變以往的舊有城市形態(tài)，又新的居住模式引導(dǎo)發(fā)展新的城市居住文化。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang60n 香港新市鎮(zhèn)形象香港新市鎮(zhèn)形象沙田新市鎮(zhèn)中心沙田新市鎮(zhèn)中心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang

56、61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang62沙田新市鎮(zhèn)大會堂沙田新市鎮(zhèn)大會堂沙田新市鎮(zhèn)公共圖書館沙田新市鎮(zhèn)公共圖書館沙田新市鎮(zhèn)公共活動中心沙田新市鎮(zhèn)公共活動中心沙田新市鎮(zhèn)商業(yè)廣場沙田新市鎮(zhèn)商業(yè)廣場沙田新市鎮(zhèn)中央公園沙田新市鎮(zhèn)中央公園沙田新市鎮(zhèn)街區(qū)沙田新市鎮(zhèn)街區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantangu2.3功能確定63n 城市規(guī)劃規(guī)范城市規(guī)劃規(guī)范本項(xiàng)目用地面積為117公頃，依據(jù)國家城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，定義為綜合居住區(qū)，公共設(shè)施配置按城市居住區(qū)級確定。居住區(qū)規(guī)模：居住區(qū)規(guī)模：人口為35,00055,000人要求配置公共服務(wù)設(shè)施

57、：要求配置公共服務(wù)設(shè)施：商業(yè)服務(wù)百貨、日用、食品、餐飲等金融郵電銀行、儲蓄所、郵電局、郵電所文化體育文化活動中心（包括小型圖書館等）、運(yùn)動設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生衛(wèi)生站、門診、醫(yī)院教育中學(xué)、小學(xué)、托幼市政公用變電、電話、煤氣、公交、環(huán)衛(wèi)等行政管理街道辦、派出所、工商管理、市政綠化管理等公共綠地中心公園、分區(qū)小游園、組團(tuán)綠地n 政府規(guī)劃要求政府規(guī)劃要求目前我們還沒有明確的得到政府對該地塊的具體要求，但根據(jù)常規(guī)大地塊項(xiàng)目的要求來分析，本地塊政府規(guī)劃要求預(yù)計(jì)為：未來城市次中心核心區(qū)以居住為主，集商業(yè)、公建、文教、娛樂為一體的綜合功能區(qū)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang6

58、4n 案例借鑒案例借鑒香港沙田新市鎮(zhèn)商業(yè)中心（大型百貨商業(yè)、超級市場，美食娛樂等圖書館，銀行、郵局，酒店，中央公園）；行政管理（行政、安全、城市管理、工商管理等）；公用設(shè)施（綜合活動中心、醫(yī)院、學(xué)校等）；交通服務(wù)（地鐵站，巴士站等）；街區(qū)服務(wù)（美容、醫(yī)療、藥行、飲食、小超市、便利店等）；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang65廣州珠江新城地位與本項(xiàng)目相似；規(guī)劃定位為商業(yè)、商務(wù)辦公、金融、文化、居住等為一體的綜合新城；經(jīng)過十年的發(fā)展已改變規(guī)劃，演變?yōu)榫幼橹鞯某鞘行轮行木幼^(qū)；其商業(yè)服務(wù)功能相當(dāng)于大型居住社區(qū)的配置。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。w

59、orking yiyantang66萬科四季花城商業(yè)步行街（有超市、郵局、銀行、藥店、果菜、便利店、風(fēng)味食街、專賣店、美容、裝飾以及假日文化廣場和中心綠地組團(tuán)綠地等）；會所和運(yùn)動設(shè)施（泳池、健身房、桑拿、酒吧、羽毛球、桌球、網(wǎng)球、籃球、慢跑徑、棋牌、兒童游戲等）；其它配置（高品質(zhì)的實(shí)驗(yàn)小學(xué)和幼兒園；國內(nèi)最好的開放式物管服務(wù)；車位1/2）；公共交通（通往市中心區(qū)公交樞紐的社區(qū)服務(wù)巴士，2001年轉(zhuǎn)為公交巴士）；街區(qū)服務(wù)（美容、飲食、花店、便利店等）；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。working yiyantang67n 本項(xiàng)目功能確定及設(shè)置方式本項(xiàng)目功能確定及設(shè)置方式序序號號項(xiàng)目項(xiàng)目設(shè)

60、置設(shè)置方式方式設(shè)置內(nèi)容及說明設(shè)置內(nèi)容及說明1商業(yè)中心中心集中設(shè)置大型百貨商業(yè)，超級市場，美食娛樂、銀行，郵局，酒店2街區(qū)服務(wù)分區(qū)組團(tuán)街設(shè)置美容、飲食、花店、便利店等3中心會所中心泳池、健身房、桑拿、酒吧、羽毛球、桌球、乒乓球等文件活動(包括小型圖書館等)4小 會 所分區(qū)文件活動、體育娛樂等5中央公園中心依托項(xiàng)目重要景觀資源設(shè)置6小游園分區(qū)分區(qū)公共休閑綠地7組團(tuán)綠地組團(tuán)居住組團(tuán)內(nèi)外部公共活動空間8兒童游戲分區(qū)設(shè)游戲室，室外游戲活動場9公共交通分區(qū)設(shè)公交停靠站10物業(yè)管理組團(tuán)分組團(tuán)設(shè)置11醫(yī)療衛(wèi)生分級社區(qū)中心設(shè)小醫(yī)院，分區(qū)設(shè)小門診部，組團(tuán)設(shè)藥店12中學(xué)中心集中設(shè)一所中學(xué)13小學(xué)分區(qū)共設(shè)兩所小學(xué)分組