既有容積率下物業(yè)配比方案整合

1、© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商既有容積率下物業(yè)配比整合江西萍鄉(xiāng)水口橋路項(xiàng)目© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商土地價(jià)值分析/ 土地價(jià)值分級0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商用地面積容積率 建筑密度綠地率 總建面積 其他限制條件136493m230%36%313934m2a退界要求b主入口位置要求脫內(nèi)噠靄極大程地塊呈不規(guī)則山地地形,內(nèi)部地勢高差大（20余米）f西側(cè)緊鄰鐵軌f且西面高處有墳頭。充分用足容積率,結(jié)合地勢起伏進(jìn)行多物業(yè)形態(tài)的坡地項(xiàng)目規(guī)劃，同時(shí)最大限度規(guī)避不利條件,是本案規(guī)劃的可發(fā)展方向。©

2、; 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #土地價(jià)值分析/ 土地價(jià)值分級0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #土地價(jià)值分析/ 土地價(jià)值分級0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商菜出入口設(shè)置受到限制地塊內(nèi)部地勢高差大,d順勢打 造坡地景觀，形成頂目特色地塊南側(cè)雙向快速四車道,社區(qū)未西側(cè)城市鐵路通行慢車，產(chǎn)生噪音與視覺污染 西面遠(yuǎn)處有水泥廠與墳頭，造成空宅粉塵與視 覺污染綜合上述地塊內(nèi)部及周邊現(xiàn)狀分析,對土地價(jià)值加以評判與劃分,并以土地價(jià)值最大化為原則，作為產(chǎn)品規(guī)劃的依據(jù)之一。高中

3、中高Vj高層建筑用地范圍土地價(jià)值最高區(qū)相對位于地塊中央,與外界不利因素相互隔離, 直接受惠于社區(qū)內(nèi)部環(huán)境打造私密性較高土地價(jià)值中高區(qū)位于地塊東南側(cè),靠近社區(qū)出入口位置,對于城 市出行較為便利因地塊西北側(cè)建筑遮擋,受外部不利條件影響小可借社區(qū)內(nèi)部環(huán)境價(jià)值中區(qū)地塊西北側(cè),緊鄰西側(cè)鐵軌,受到噪音與環(huán)境影 響較嚴(yán)重 同時(shí)可望見遠(yuǎn)處墳頭,風(fēng)水上存在不利 © 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 4規(guī)劃方案/方案一0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商地塊屬性：容積率為2.3 ,充分發(fā)揮宗地價(jià)值，我們提出以下兩種產(chǎn)品方案：© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上

4、線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #規(guī)劃方案/方案一0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #規(guī)劃方案/方案一0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商方案一：純溢價(jià)能力的物業(yè)組合物業(yè)類型計(jì)容建筑面積容積率估算建面比例咼層住宅2734003.487%類獨(dú)棟別墅367300.6512%商業(yè)30001%會(huì)所8000.3%合計(jì)3139302.3100%方案二：現(xiàn)金流兼顧溢價(jià)的物業(yè)組合物業(yè)類型計(jì)容建筑面積容積率估算建面比例咼層住宅2510803.880%花園洋房437501.014%類獨(dú)棟別墅153000.75%商業(yè)

5、30001%會(huì)所8000.3%合計(jì)3139302.3100%© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #規(guī)劃方案/方案一0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #規(guī)劃方案/方案一0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #規(guī)劃方案/方案一0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商從產(chǎn)品、開發(fā).財(cái)務(wù)評價(jià)、市場風(fēng)險(xiǎn)加以比較.得出最優(yōu)方案推薦。規(guī)劃方案_:純溢價(jià)能力的物業(yè)組合思考策略：充分用足高層用地面

6、積利用高層建筑拔高容積率其余用地開發(fā)別墅物業(yè)物業(yè)類型計(jì)容建筑面積容積率估算建面比例咼層住宅2734003.487%類獨(dú)棟別墅367300.6512%商業(yè)30001%會(huì)所8000.3%合計(jì)3139302.3100%17G:別墅體量最大化,整盤溢價(jià)能力強(qiáng) 劣:當(dāng)?shù)貏e墅物業(yè)接受度_般,去化速度 不快，導(dǎo)致整盤銷售周期拉長,不利快銷初 衷© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 70匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商規(guī)劃方案二：現(xiàn)金流兼顧溢價(jià)的物業(yè)組合思考策略：多樣化產(chǎn)品組合，利用洋房物業(yè)加快現(xiàn)金回籠,高層建筑充容積率,適量別墅提升溢價(jià)物業(yè)類型計(jì)容建筑面積容

7、積率估算建面比例咼層住宅2510803.880%花園洋房437501.014%類獨(dú)棟別墅153000.75%商業(yè)30001%會(huì)所8000.3%合計(jì)3139302.3100%優(yōu):產(chǎn)品線豐富，面臨市場壓力較小,且有現(xiàn)金流產(chǎn)品緩解資金壓力劣:最大化規(guī)劃低密度產(chǎn)品,建筑密度較房型面積與配比物業(yè)類型戶型面積段（mJ套數(shù)套數(shù)配比建面何）建面配比公寓二房兩廳一衛(wèi)80-9052420%4454014%二房兩廳一衛(wèi)95-1051837%183006%二房兩廳兩衛(wèi)110-135167764%20459465%四房兩廳二衛(wèi)135-1502108%2982010%別墅獨(dú)棟別墅300-35080.10%26401%聯(lián)排

8、別墅（類獨(dú)棟）200-250381.00%83603%配套會(huì)所與商業(yè)45001%合計(jì)2640100%312754100%© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 10申能地產(chǎn)浦東成山路地塊項(xiàng)目© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商易居0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商產(chǎn)品定位§宗地分析I影響因素分析易居MUPU匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息

9、及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商項(xiàng)目地段價(jià)值較高,形狀規(guī)整,兩側(cè)臨水，但鄰近道路形成噪音干擾成山路由西向東實(shí)景 道路以北為已建成商品房宗地內(nèi)留有4個(gè) 煤氣包,待遷移楊!楊高南路自北向南實(shí)景 道路西側(cè)有一個(gè)公交車停車場ljw I宗地南側(cè)為規(guī)劃道路，道路南側(cè)臨 川楊河,河道南側(cè)為低層建筑的建 材市場a、用地商業(yè)用1Lr a MH浦三路自北向南實(shí)景道路東側(cè)為悅豪斯在售90皿物業(yè)宗地南側(cè)留有廟宇一棟，暫無遷 移規(guī)劃口宗地位于浦東內(nèi)中環(huán)間六里板塊，周© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)

10、信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商口宗地東南兩側(cè)皆臨河道（河道景觀普通），西北兩側(cè)臨大型道路，車輛往來較多。南側(cè)鄰訴寺廟，因此受到 噪音等不利因素影產(chǎn)品定位§宗地分析I 土地價(jià)值劃分依據(jù)土地價(jià)值高低,選取合適的物業(yè)形態(tài),發(fā)揮土地價(jià)值最大化效應(yīng)© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 120匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商土地價(jià)值較低區(qū)臨成山路、楊高南路兩側(cè) 的土地，受道路噪音影響

11、 較嚴(yán)重，相對而言土地價(jià) 值較低土地價(jià)值次高區(qū)地塊中部不受外界影響， 形狀方正書土地價(jià)值次 高區(qū)7/優(yōu)先考慮低密度高溢價(jià)土地價(jià)值最高區(qū)土地價(jià)值較低區(qū)J 土地價(jià)值次高區(qū)土地價(jià)值最高區(qū)地塊內(nèi)東、南兩側(cè)土地, 臨近河道，同時(shí)私密性相 對強(qiáng),是土地價(jià)值最高區(qū)高溢價(jià)的物業(yè)形 士地價(jià)值最大化© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 13產(chǎn)品定位§方案篩選I物業(yè)選型分析0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)無的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 14產(chǎn)品定位§方案篩選I物業(yè)選型分析0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)無的房地產(chǎn)

12、信息及咨詢服務(wù)商宗地條件下,物業(yè)選型有純公寓.公寓與類別墅組合兩大方向:組合方式選贛則體量估算地塊面積容積率建筑面積建筑空度1 綠HB孝8.242.520.6308035|0.9321.864560300.4510.453015359.6222.91住宅用地合計(jì)高層公寓罵：高層公寓+類別墅整個(gè)頂目最多2類物業(yè)形態(tài)，便社區(qū)保持相對統(tǒng)一.不報(bào)的社區(qū)感r高層+聯(lián)排別墅3.00.6o咼層+合院別墅于高層+疊加別墅3.00.9高層+洋房3.014注：灰色劃線字體為設(shè)定的容積率© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 15產(chǎn)品定位§方案篩選I物業(yè)選型分析0匸片匚

13、克而瑞中國領(lǐng)無的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 16產(chǎn)品定位§方案篩選I物業(yè)選型分析0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)無的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商如何迎合區(qū)域市場特性,創(chuàng)造整盤高溢價(jià)?組合方式選型原則體量估算區(qū)域規(guī)劃利好 板塊發(fā)展可見© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 17產(chǎn)品定位§方案篩選I物業(yè)選型分析0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)無的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商本案最終物業(yè)選型：高層+洋房類別墅體量最大化© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 18產(chǎn)品定位

14、67;方案篩選I物業(yè)選型分析0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)無的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #產(chǎn)品定位§方案篩選I物業(yè)選型分析0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)無的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商組合方式選贛則體量估算方案一純高層公寓 占地:8.24萬方 體量：20.6萬方市場結(jié)論佐證:E來供應(yīng)稀缺E化較好溢價(jià)明顯區(qū)城未來洋房產(chǎn)品具有競爭優(yōu)勢© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 19產(chǎn)品定位§方案篩選I項(xiàng)目規(guī)劃落定案落定：:咼層+洋房產(chǎn)品定位§方案篩選I社區(qū)規(guī)劃分析0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地

15、產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 16產(chǎn)品定位§方案篩選I社區(qū)規(guī)劃分析0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商結(jié)合宗地內(nèi)部土地價(jià)值高低,以物業(yè)價(jià)值與土地價(jià)值相匹配為原則:靠成山路.楊高南路區(qū)械:常規(guī)戶型的局層精品公寓相對價(jià)值較低的物業(yè),密卜界環(huán)境與社區(qū) 完全分離,利于項(xiàng)目內(nèi)其他物業(yè)的溢價(jià)地塊中區(qū)：舒適戶型的高層寬邸大宅 沿社區(qū)中央景觀軸、觀景而建，主景觀延 伸至住宅,"寬宅、寬景“理念地塊東.南兩側(cè)沿河區(qū)域:多層花園洋 墅”洋房別墅化的設(shè)計(jì)理念注重組團(tuán)打造與別墅感受,彰顯獨(dú)特的花 園洋墅貴族氣質(zhì)建筑樟塊與主棗

16、節(jié)點(diǎn)示意：精品公寓41東建筑模塊：60m*16m克邸大宅飾建筑模塊：48m*15m花園洋墅14«建筑模塊：32*18m中央景觀軸線H住宅主次出入口（在 小區(qū)內(nèi)進(jìn)出入口處設(shè) 地下車庫出入口）U商業(yè)岀入口<->住宅與商業(yè)區(qū)門禁商業(yè)用地廟宇住宅與商 業(yè)區(qū)門禁住菇岀住宅次岀 入口高© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 17南昌新建汪氏藥廠地塊© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商I 174.1宗地分析0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 20

17、12 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 184.1宗地分析0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商宗地條件分析:地塊總占地725畝f呈不規(guī)則狀向四面展開。通達(dá)性一般。 地塊距南昌市區(qū)約30分鐘車程f東側(cè)052縣道分別通達(dá)南昌市區(qū)和當(dāng)?shù)乇苁顒俚貫忱?。地塊西側(cè)規(guī)劃建外環(huán)線道路。地塊總面積用地規(guī)劃總建筑面積725畝工業(yè)用地425畝1.5約42.5萬of商業(yè)用地100畝2.0約13.3萬nf居住用地200畝2.5約33.3萬nf東鄰052縣道，通往南昌市區(qū)與灣里,夕卜部交通便捷，但僅北側(cè)路段可向外開口，通達(dá)性欠佳；地塊東側(cè)有森林公園景觀資源；地形凹陷處有舊宅，無拆遷等規(guī)劃，環(huán)境

18、較差；鄰?fù)锹?，南?cè)為電池廠,景觀環(huán)境與居住性欠佳;南側(cè)：規(guī)劃城市外環(huán)線道路待建；鄰近院校；北側(cè)：道路北側(cè)為翡翠山莊別墅。© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 194.2三個(gè)規(guī)劃問題/用地性質(zhì)有效落地0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 204.2三個(gè)規(guī)劃問題/用地性質(zhì)有效落地0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商三類用地性質(zhì)承擔(dān)不同功能，注重體現(xiàn)項(xiàng)目承載的國際總部基地示范基地"角色，且依 靠自身功能建設(shè),滿足總部辦公.商業(yè).酒店與商務(wù)交流.居住等內(nèi)部功能

19、的互動(dòng)性。用地性質(zhì)功能布局承擔(dān)功能功能載體建筑面積（萬曲）容積率工業(yè)用地A花園總部辦 公區(qū)總部辦公功能企業(yè)總部辦公、企業(yè)會(huì)所39.842.51.5B標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)總部辦公功能標(biāo)準(zhǔn)辦公2.7不范功能孵化中心、學(xué)術(shù)乂流中心商業(yè)用地C商業(yè)服務(wù)配 套區(qū)商業(yè)功能商業(yè)街（餐飲、購物、休閑、娛樂）213.32.0酒店與商務(wù)交 流功能商務(wù)會(huì)所、商務(wù)酒店及配套（會(huì)議中 心、健身設(shè)施）1.6商辦一體化功 能SOHO辦公、LOFT辦公9.7居住用地D住宅居住配 套區(qū)居住功能高尚住宅、CEO行政官邸33.333.32.5© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)

20、分區(qū)規(guī)劃0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商居住用地承擔(dān)角色： 住宅融配套商業(yè)用地承擔(dān)角色：商業(yè)服勢配套工業(yè)用地承擔(dān)角色： 花園總部辦公 標(biāo)準(zhǔn)辦公物業(yè)分區(qū)規(guī)劃方案一：商業(yè)用地體現(xiàn)集聚性I 20內(nèi)部功能設(shè)置:綜合地塊現(xiàn)狀與外部資源優(yōu)劣勢,規(guī)劃以總部辦公基地為核心, 住宅商服為配套的總部基地園區(qū)。© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商內(nèi)部功能設(shè)置:綜合地塊現(xiàn)狀與外部資源優(yōu)劣勢,規(guī)劃以總部辦公基地為核心,© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I

21、214.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商住宅商服為配套的總部基地園區(qū)。工業(yè)用地承擔(dān)角色:總部辦公物業(yè)分區(qū)規(guī)劃商業(yè)用地承擔(dān)角色:商業(yè)服勢配套居住用地承擔(dān)角色：住宅副主配套商業(yè)用地,-52方案二Mi© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 220匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 230匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.總部辦公

22、區(qū)強(qiáng)調(diào)低密度花園辦公”實(shí)現(xiàn)高生態(tài)辦公價(jià)值”實(shí)現(xiàn)國際總部示范基地走位© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.A建筑面積39.8萬方建筑形態(tài)獨(dú)棟、雙拼、圍合型別墅，4層以下A主力房型面積獨(dú)棟辦公500600nT雙拼辦公300-400m2圍合辦公250-350m2© 2012 CRI

23、C領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 240匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 250匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.戶型滿足標(biāo)準(zhǔn)辦公需求，以及相關(guān)商務(wù)會(huì)議的交流功能孵化中心、學(xué)術(shù)交流中心A建筑面積27萬方

24、建筑形態(tài)2棟小高層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓A主力房型面積標(biāo)準(zhǔn)辦公100-120m2辦公樓單層面積1500-2000m2 ,© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.亦可整層銷售© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃0匸片匚克而瑞中國

25、領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 264.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商商業(yè)服務(wù)配套區(qū)：商業(yè)街© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商A建筑面積2萬方建筑形態(tài)服務(wù)于整個(gè)園區(qū)內(nèi)部為主，功能齊全，為項(xiàng)目發(fā)展提供完善的商服配套支撐23層商業(yè)街A商服功能餐飲、購物、休閑、娛樂© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)

26、分區(qū)規(guī)劃© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃商業(yè)服務(wù)配套區(qū)：商務(wù)會(huì)所.商務(wù)酒店滿足整個(gè)I區(qū)內(nèi)部的商務(wù)需求© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃A建筑面積16萬方建筑形態(tài)低層商務(wù)會(huì)所、小高層商務(wù)酒店A商服功能商務(wù)會(huì)所商務(wù)酒店及配套（會(huì)議中心、員工餐廳、會(huì)議中心、健身房、游泳池等）© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商易居MSX«<A4.刊Eir；G忘w匚 呦畔會(huì)所商務(wù)會(huì)

27、F斤配套.I 260匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 270匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.商業(yè)服務(wù)配套區(qū)：SOHO辦公.LOFT辦公© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.戶型可靈活分割”提供較大的機(jī)動(dòng)空間”戶型面積滿足小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)初期公司辦公需求”通過政&

28、#169; 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商4.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃."SI.SOHO辦公 LOFT辦公A建筑面積23萬方建筑形態(tài)小高層SOHO辦公與LOFT辦公A主力房型面積SOHO辦公與LOFT辦公，40-50m2 ,可多套打通實(shí)現(xiàn)中小型辦公© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 284.2三個(gè)規(guī)劃問題/物業(yè)分區(qū)規(guī)劃0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 294.2三個(gè)規(guī)劃問題/

29、物業(yè)分區(qū)規(guī)劃0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商住宅居住配套區(qū)主要為園區(qū)辦公人士提供便捷的居住配套” CEO行政官邸、高尚住宅兩種產(chǎn)品，分別滿足企業(yè)主與建筑面積33.3萬方建筑形態(tài)CEO行政官邸（多層大平層） 高尚住宅（高層）A主力房型面積CEO行政官邸250-350m2高尚住宅70-120m2住宅區(qū)© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 300匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商上實(shí)湖濱城D24/D3-：L地塊地塊© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 310匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商

30、產(chǎn)品定位/D24地塊."SI.© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 320匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商產(chǎn)品定位/D24地塊."SI.地塊體量較小,沿街面長,導(dǎo)致內(nèi)部私密性較,規(guī)劃精裝度假服考慮整盤產(chǎn)品多樣化,將D34與D2J合并開發(fā)f形成規(guī)模組務(wù)公寓。D2:L/D3J地塊f容積率10 f地上總建筑面積約7萬 方低,不適合規(guī)劃別墅產(chǎn)品整盤角度考慮，應(yīng)呈現(xiàn)產(chǎn)品多樣化，可考慮整 盤內(nèi)前期未規(guī)劃.但具有市場的服務(wù)公寓產(chǎn)品未來17號線的開通f虹橋樞紐的會(huì)展中心建設(shè)f 將導(dǎo)入商務(wù)客戶并呈現(xiàn)溢出效應(yīng)，商務(wù)類需求上 升© 20

31、12 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I #產(chǎn)品定位/D24地塊0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商地塊周邊雙面環(huán)水f可利用景觀資源優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化，內(nèi)部設(shè)置交錯(cuò)景觀軸，節(jié)點(diǎn)處設(shè)景觀纟及小品，以提升產(chǎn)品價(jià)值。V »景觀主軸線高景觀價(jià)值位置外部道路© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商為打造低密度社區(qū)景觀面積有限,強(qiáng)調(diào)公共 景觀區(qū),提升社區(qū)品質(zhì)主入口位置與社區(qū)內(nèi)部交錯(cuò)打造主軸景觀提升內(nèi)部景觀感受入口主軸線上,設(shè)置大型中央景觀最大化利用臨河景觀及內(nèi)部鈾線景觀提升產(chǎn)品價(jià)值合理規(guī)劃臨河房型及朝向I 30臨街側(cè)私密性較低，配置養(yǎng)老度假

32、小戶型，臨河及景觀軸線覆蓋區(qū),景觀價(jià)值高,適當(dāng)放大戶型面積以首置高端婚房為主產(chǎn)品定位/D24地塊0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商V A 景觀主軸線河道沿街位置兩地塊東咅B(yǎng)沿外部道路，以及兩地塊中央道路，臨 街出行便捷度較高，景觀資源有限，結(jié)合地塊走位, 配置小戶型滿足度假養(yǎng)老需求D2-1地塊西北面住宅區(qū)享有臨河景觀及社區(qū)景觀的雙景 觀朝向，產(chǎn)品價(jià)值高，規(guī)劃大戶型產(chǎn)品D3-1地塊西南面住宅區(qū)相比東側(cè)車具私密性,同時(shí)臨河外部道路小區(qū)內(nèi)部車行環(huán)路I 31© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商產(chǎn)品定位/D24地塊0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服

33、務(wù)商從選取案例看，酒店式公寓產(chǎn)品：1、面積普遍較小,多為5060耐的一房戶型,迎合投資為主的置業(yè)需求，少量二房、三房，豐富產(chǎn)品選擇2、精裝交付比例高,精裝標(biāo)準(zhǔn)多在2000元/冊項(xiàng)目區(qū)位產(chǎn)品房型面積價(jià)格裝修卓越商務(wù)中心奉賢備橋板 塊/外郊環(huán)商住兩用小戶型（50年產(chǎn)權(quán)）50-60nf loft均1.6萬/耐精裝2000元/耐佳兆業(yè)珊瑚灣奉賢/海灣板 塊/郊環(huán)外小戶型住宅約50nf房約90m7-房均:L1萬/耐精裝1500-2000元/耐金茂逸墅崇明/陳家鎮(zhèn)/郊環(huán)外酒店式公寓（40 年產(chǎn)權(quán)）50-60nf studio109m7套房1.8-2.5 萬/nf精裝4000-4500元/nV虹橋財(cái)富公館青

34、浦/趙巷酒店式公寓（50 年）房：49-79nf均 1.45 萬/nf精裝2000元/nV上置美蘭湖索滸 大廈寶山/羅店酒店式公寓（40 年）房：42-67nf均 1.3-1.3575/mJ精裝2000元/耐禹洲金橋國際辭/金橋酒店式公寓（50 年）4.5米挑高：一房40-50012；非挑高：一房-三房40-100m3均2.2萬/nf（秦例選取標(biāo)準(zhǔn)：上海外環(huán)外帯有二居性話的板塊內(nèi)酒店式公富產(chǎn)品）房型配置主力房型房型面積nf總建筑面積就面積配比舒適一居60-703140040%個(gè)性1+1居80-903140040%闊綽2 + 1居100-1201570020%合計(jì)78500100%本案建議:70

35、年產(chǎn)權(quán)的住宅屬性，產(chǎn)品價(jià)值高于商辦產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，因此定位于高端精裝度假服務(wù)公寓功能性強(qiáng)且靈活的一居為主.二居為輔的房型配置,提供步到位的婚房兼度假型服務(wù)公寓面積需求60-70平米一居z滿足休閑養(yǎng)老度假性質(zhì)的居住功能80-120平米1+1與2+1居,銜接高端婚房概念,滿足高端首置型購房需求大面積戶型，更注重居住私密性與空間實(shí)用性，且考慮景觀朝向© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 34昆山廣電項(xiàng)目© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商0匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商I 340匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及

36、咨詢服務(wù)商本案的產(chǎn)品定位A-主力產(chǎn)品高層公寓產(chǎn)品(26-33F)B-升級產(chǎn)品花園洋房(5 + 1F)C-稀缺產(chǎn)品聯(lián)排別墅(3F)從市場流量情況.目標(biāo)客戶的需求出發(fā) > 在25容積率f形成產(chǎn)品組合方案。高層/小高層1. 控制面積的公寓是市場主力熱銷產(chǎn)品,市場消化速度較快,客戶 需求旺盛；N保持項(xiàng)目快速流量及穩(wěn)定的現(xiàn)金流；花園洋房1. 市場處于藍(lán)海競爭,客群適度寬泛，豐富大盤社區(qū)物業(yè)類型；2. 無附加值條件下,控制總價(jià)能保捋市場通行能力，客戶來訪量較大；3. 未來市場回暖,有利于快速提升溢價(jià)空間；聯(lián)排別墅1. 市場較為稀缺，未來市場競爭較少；2. 調(diào)控?cái)D壓，全國范圍內(nèi)別墅市場通行力差，需求被

37、一定程度延緩；3. 二手房數(shù)據(jù)表示，如綠地21城”控制總價(jià)別墅具有一定需求量”市 場接受度高于舒適型別墅產(chǎn)品；未來市場回暖，別墅物業(yè)成交量出現(xiàn)反彈明顯，且具有較強(qiáng)溢價(jià)能© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 360匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商© 2012 CRIC領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商I 370匸片匚克而瑞中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)商五大核心競爭力構(gòu)建三大配套,兩大價(jià)值體系交通配套社區(qū)Short巴士12注題化商業(yè)街區(qū),營造 休閑自由的生活氛圍； 豐富業(yè)態(tài)形式,集零售、 餐飲、生活服務(wù)、休閑娛 樂等業(yè)態(tài)為一»。景觀價(jià)值教育配套梧桐樹,山茶花公利品牌幼兒園%45aw酬基