某住宅價(jià)值評(píng)估——法院

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：*號(hào)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托方：北京市*區(qū)人民法院受托方:*估價(jià)人員：估價(jià)日期：二零零八年十月三十一日至二零零九年四月三日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：*評(píng)字20091000號(hào)*號(hào) 房 地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估一、致委托方函2二、估價(jià)師聲明3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件4四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告6五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告10六、附件28致委托方函北京市*區(qū)人民法院：受貴院的委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì) 位于*號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象）的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià) 時(shí)點(diǎn)為2009年3月27 h,估價(jià)目的是為貴院了解估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值 提供參考。根據(jù)當(dāng)事人提供的房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第

2、* 號(hào)】，估價(jià)對(duì)象坐落于*號(hào)，房屋所有權(quán)人為*,產(chǎn)別為私產(chǎn)，屬 成本價(jià)出售住房，結(jié)構(gòu)為混合，房屋總層數(shù)為6層，所在層數(shù)為5層， 房屋建筑面積為72. 39平方米，房屋用途為住宅。經(jīng)過客觀、公正的評(píng)估，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年3月27日的 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：房地產(chǎn)總價(jià)：483503元大 寫：肆拾捌萬巻仟伍佰零巻元整房地產(chǎn)單價(jià)：6679. 15元/平方米（注：貨幣種類為人民幣）評(píng)估的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請(qǐng)見附后的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié) 果報(bào)告。*法定代表人：2009年4月3日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的

3、專業(yè)分 析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限 制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng) 事人沒有個(gè)人利害關(guān)系和偏見。4、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查，但我們 對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露 及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方及當(dāng)事人提供的資料進(jìn)行評(píng)估。我 們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，在評(píng)估中也 不予考慮。5、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方及當(dāng)事人提供的相關(guān)資料，委托方及 當(dāng)事人對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失真造成的估價(jià)結(jié)果有誤的，估 價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在

4、本次估價(jià)目的下使用，不得 做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方以外的單 位及個(gè)人提供，凡因委托方使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī) 構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上, 報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。姓 名房地產(chǎn)估價(jià)人員注冊(cè)證號(hào)簽 名估價(jià)的假設(shè)和限制條件（-）假設(shè)條件1、估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人合法有償取得房屋所有權(quán)及其相應(yīng)分?jǐn)?的土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。2、估價(jià)對(duì)象得到最有效的利用。3、估價(jià)對(duì)象與其它生活要素相結(jié)合，能滿足目前的正常生活使用。4、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。5、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方

5、式、程序符合國家、地方的有關(guān)法 律、法規(guī)。6、估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到“七通”（即通路、通電、 通信、通上水、通下水、通燃?xì)饧巴崃Γu(píng)估設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) 程度為“七通”（即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻?通熱力）。7、根據(jù)現(xiàn)有資料無法確定估價(jià)對(duì)象容積率的大小，依據(jù)北 京市基準(zhǔn)地價(jià)使用說明，商業(yè)、綜合、居住用地一到六級(jí)的平均 容積率為2,本次估價(jià)對(duì)象所在宗地為居住用途六級(jí)地，所以本次 評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率為區(qū)域平均容積率2。如與估價(jià)對(duì)象實(shí)際情 況不符，估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。8、由于委托方提供的房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第* 號(hào)】未載明估價(jià)對(duì)象的建成年代，根據(jù)估價(jià)人員

6、的調(diào)查和了解，本次 評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象房屋建成于1998年，如上述情況與估價(jià)對(duì)象實(shí)際情 況不符，估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。9、房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號(hào)】中注明估價(jià) 對(duì)象為成本價(jià)出售住房，因此土地使用權(quán)類型為劃撥，本次評(píng)估設(shè)定 估價(jià)對(duì)象剩余使用年限為住宅用途出讓法定最高年限70年。10、估價(jià)人員實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)勘察日期為2008年10月310,本次評(píng)估 設(shè)定估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年3月27 h,設(shè)定估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部裝修等情況在 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察日期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致。11、委托方提供的資料屬實(shí)。（二）使用限制條件1、委托方因案件審理的需要，特委托*對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行 評(píng)估，為委托方了解估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)

7、值提供參考依據(jù)。2、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、面積、用途及其他情況以房屋所有權(quán)證【京 房權(quán)證豐私成字第*號(hào)】記載內(nèi)容和估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄為準(zhǔn)。3、根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號(hào)】復(fù)印件, 估價(jià)對(duì)象不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記，此次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象不存在 他項(xiàng)權(quán)利登記。4、由于估價(jià)對(duì)象為成本價(jià)出售住房，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，成本 價(jià)出售住房的房屋在辦理房屋交易登記手續(xù)時(shí)應(yīng)向房屋所在區(qū)、縣建設(shè) 委員會(huì)申請(qǐng)按當(dāng)年房改成本價(jià)的1%補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓 金的價(jià)款（即1560x1%二15.6元/平方米）。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā) 生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響

8、時(shí)，不能直接使用本次估價(jià) 結(jié)論。6、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有 自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。7、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。（三）使用說明1、評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009 年3月27 h,在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場(chǎng) 條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。2、本次估價(jià)技術(shù)報(bào)告為提供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交貴 院進(jìn)行案件審理時(shí)的附件。3、本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自報(bào)告提交日2009年4月3日起半年 內(nèi)。4、本報(bào)告解釋權(quán)歸*所有。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方委托方：北京市*區(qū)人民法院地 址：北京市*

9、區(qū)近園路9號(hào)郵 編：聯(lián)系人：二、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：*機(jī)構(gòu)地址：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別：法定代表人：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：郵政編碼：三、估價(jià)對(duì)象1、估價(jià)對(duì)象位置狀況估價(jià)對(duì)象位于北京市*區(qū)*小區(qū)甲5號(hào)樓，估價(jià)對(duì)象所在建筑 物東至五愛屯東路、南至*小區(qū)3號(hào)樓、西至*小區(qū)2號(hào)樓、北至* 小區(qū)5號(hào)樓。2、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號(hào)】，估價(jià)對(duì) 象坐落于*號(hào)，房屋所有權(quán)人為*,產(chǎn)別為私產(chǎn)，房屋建筑面積為 72.39平方米，房屋用途為住宅，屬成本價(jià)出售住房。根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號(hào)】復(fù)印件， 估價(jià)對(duì)象不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記，此次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象不存在 他項(xiàng)權(quán)利登記。

10、3、估價(jià)對(duì)象建筑物概況：估價(jià)對(duì)象所在建筑物地上共6層，估價(jià)對(duì)象位于第5層，結(jié)構(gòu)為混 合結(jié)構(gòu)，樓型為板樓，房屋朝向?yàn)闁|西，建成于1998年，房屋用途為 住宅。估價(jià)人員實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)勘察日期為2008年10月31h,本次評(píng)估設(shè) 定估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年3月27日，設(shè)定估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部裝修等情況在估 價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察日期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致。估價(jià)對(duì)象裝修情況如下：臥室及客廳地面鋪木地板，涂料及油漆墻面；廚房缸磚地面，墻 面貼瓷，鋁扣板吊頂，整體廚柜；衛(wèi)生間缸磚地面，墻面貼瓷，鋁扣 板吊頂；塑鋼門窗及木質(zhì)包鑲門。估價(jià)對(duì)象樓宇內(nèi)設(shè)備完善，能滿足正常生活的需要。4, 基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到“七通”（

11、即通路、通電、 通信、通上水、通下水、通燃?xì)饧巴崃Γ?，評(píng)估設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) 程度為“七通”（即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻?通熱力）。四、估價(jià)目的北京市*區(qū)人民法院因案件涉及估價(jià)對(duì)象，特委托我公司對(duì)位 于*號(hào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為委托方了解估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng) 價(jià)值提供參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年3月27日六、價(jià)值定義根據(jù)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的價(jià)格是指估 價(jià)對(duì)象位于*號(hào)，房屋所有權(quán)人為*,建筑面積為72. 39平方米， 用途為住宅，在設(shè)定的假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年3月27 日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、

12、中華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；4、北京市高級(jí)人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中評(píng)估、拍賣、變賣 財(cái)產(chǎn)若干問題的規(guī)定（試行）；5、北京市*區(qū)人民法院出具的委托函；6、房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號(hào)】；7、估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄；8、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)材料。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合 估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則、 最髙最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在進(jìn)行了實(shí)地勘察并認(rèn)真分析了所掌握的資料之后，根 據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際狀況，選取了成本法和市場(chǎng)比較法作為本

13、次 評(píng)估的基本方法。成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各 項(xiàng)必要客觀成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金，并進(jìn) 行相應(yīng)折舊修正以求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià) 方法。市場(chǎng)比較法是以在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)成交價(jià) 格為基礎(chǔ)，選取適當(dāng)?shù)囊蛩?，并根?jù)因素條件對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)修 正以求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。之所以釆用上述兩種方法，主要是出于以下考慮：1、估價(jià)對(duì)象周邊有較多近期開發(fā)建設(shè)的類似物業(yè)，可以找到客 觀、準(zhǔn)確的資料進(jìn)行成本核算，故適宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估。2、估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域有較多的相同用途物業(yè)的市場(chǎng)交易案例， 選用市場(chǎng)比較

14、法比較適宜。十、估價(jià)結(jié)果本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法, 在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì) 象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年3月27日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：房地產(chǎn)總價(jià)：483503元大 寫：肆拾捌萬巻仟伍佰零巻元整房地產(chǎn)單價(jià)：6679. 15元/平方米（注：貨幣種類為人民幣）h 、估價(jià)人員簽名姓 名房地產(chǎn)估價(jià)人員注冊(cè)證號(hào)簽 名十二、估價(jià)作業(yè)日期2008年10月31日至2009年4月3日十三、估價(jià)報(bào)告有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為自報(bào)告提交日2009年4月3日起半年 內(nèi)。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1、估價(jià)對(duì)象位置及權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象位于北京市*區(qū)*

15、小區(qū)甲5號(hào)樓，估價(jià)對(duì)象所在建筑 物東至五愛屯東路、南至*小區(qū)3號(hào)樓、西至*小區(qū)2號(hào)樓、北至* 小區(qū)5號(hào)樓。根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號(hào)】，估價(jià)對(duì) 象坐落于*號(hào)，房屋所有權(quán)人為*,產(chǎn)別為私產(chǎn)，房屋建筑面積為 72.39平方米，房屋用途為住宅，屬成本價(jià)出售住房。根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號(hào)】復(fù)印件， 估價(jià)對(duì)象不存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記，此次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象不存在 他項(xiàng)權(quán)利登記。2、估價(jià)對(duì)象建筑物狀況估價(jià)對(duì)象所在建筑物地上共6層，估價(jià)對(duì)象位于第5層，結(jié)構(gòu)為混 合結(jié)構(gòu)，樓型為板樓，房屋朝向?yàn)闁|西，建成于1998年，房屋用途為 住宅。估價(jià)人員實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)勘察日期為2008年10月31

16、日，本次評(píng)估設(shè) 定估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年3月27 h,設(shè)定估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部裝修等情況在估 價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察日期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致。估價(jià)對(duì)象裝修情況如下：臥室及客廳地面鋪木地板，涂料及油漆墻面；廚房缸磚地面，墻 面貼瓷，鋁扣板吊頂，整體廚柜；衛(wèi)生間缸磚地面，墻面貼瓷，鋁扣 板吊頂；塑鋼門窗及木質(zhì)包鑲門。估價(jià)對(duì)象樓宇內(nèi)設(shè)備完善，能滿足正常生活的需要。3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開發(fā)程度達(dá)到“七通”（即通路、通電、 通信、通上水、通下水、通燃?xì)饧巴崃Γu(píng)估設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) 程度為“七通”（即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻?通熱力）o二、區(qū)域因素分析1、地理位置估價(jià)對(duì)象所屬的*區(qū)位于北京

17、市西南，為北京4個(gè)近郊區(qū)之一。西部為山區(qū)；東部為平原，平原占全區(qū)面積的四分之三。周圍 相鄰8個(gè)區(qū)縣，東為朝陽區(qū)，北為崇文區(qū)、宣武區(qū)、海淀區(qū)和石景 山區(qū)，西北為門頭溝區(qū)，西南和東南為房山區(qū)和大興區(qū)。2、自然及人文條件*區(qū)內(nèi)有第一道、第二道綠化隔離地區(qū)，“十五”期間實(shí)現(xiàn)城 市綠化1883公頃，城市綠化覆蓋率達(dá)到43%以上，人均綠地70.8平 方米，比“九五”增加15. 7平方米。新增林木綠化面積4019公頃， 林木覆蓋率達(dá)到36.6%,比“九五”增加13%。建成了青龍湖公園、 北宮國家級(jí)森林公園等80多處園林綠地。城區(qū)、平原、山區(qū)三道綠 色生態(tài)屏障基本形成?！笆濉逼陂g還完成了涼水河、馬草河等5

18、條河道的截污治理，共治理河道32.7公里，建成了盧溝橋、吳家村 污水處理廠，水環(huán)境明顯改善。全區(qū)有區(qū)級(jí)以上重點(diǎn)文物保護(hù)單位35個(gè)。其中國家級(jí)的有盧溝 橋（含宛平城）、水關(guān)遺址，市級(jí)的有鎮(zhèn)崗塔、蓮花池、長(zhǎng)辛店“二 七”革命遺址、長(zhǎng)辛店留法勤工儉學(xué)舊址、金中都城墻遺址等10 處。北京世界公園、盧溝橋文化旅游區(qū)和青龍湖公園成為該區(qū)三大 旅游區(qū)。此外區(qū)內(nèi)教育和體育事業(yè)也加快發(fā)展，全區(qū)共有普通高等 院校4所（首都醫(yī)科大學(xué)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)、北京電子科技學(xué)院、 中央戲劇學(xué)院）；中小學(xué)在校生10. 2萬人。職業(yè)中學(xué)4所，在校生7031 人。3、交通條件*區(qū)交通較發(fā)達(dá)，出行較便捷。由北京西站、*站、*西 站及

19、若干衛(wèi)星站構(gòu)成了全國最大的鐵路樞紐。市二環(huán)、三環(huán)、四環(huán) 路貫穿境內(nèi)，京開、京石以及京津塘高速公路起始*區(qū)，形成首 都東西南方向的公路網(wǎng)絡(luò)。三、市場(chǎng)背景分析估價(jià)對(duì)象位于北京市*區(qū)南苑地區(qū)。周邊有飛騰家園、南苑新 城、誠苑小區(qū)、同興園小區(qū)、綠林苑等多個(gè)住宅小區(qū)，中學(xué)、小學(xué)、 幼兒園、銀行、餐飲、商場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)院、休閑娛樂等生活保障及配套 設(shè)施較完善，居住成熟度較高。區(qū)域內(nèi)有南三環(huán)路、馬家堡東路、南 苑路等城市干道，369、485、610、954等多條公交線路在周邊設(shè)有站 點(diǎn)，地理位置較好、交通比較便利。隨著政府對(duì)南部城區(qū)關(guān)注，今后 幾年憑借該區(qū)域的地理位置和不斷改善基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，對(duì)于住 宅物業(yè)

20、的需求會(huì)不斷增加，區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)提高。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳 使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用， 這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充 分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷估價(jià)對(duì) 象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：1、法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀 況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用 途估價(jià)。2、技術(shù)上可能。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳 使

21、用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行評(píng)估。3、經(jīng)濟(jì)上可行。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng) 濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。4、土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是 否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價(jià)時(shí)，把 建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn) 去。5、房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡 或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價(jià)時(shí)不按原用途估價(jià)，而按房地產(chǎn)與其環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用的新用途進(jìn)行 估價(jià)。6、可持續(xù)發(fā)展性。即在估價(jià)時(shí)不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況, 而且還要研究房地產(chǎn)

22、市場(chǎng)的狀況、發(fā)展趨勢(shì)，以及政治經(jīng)濟(jì)和政策變 化對(duì)房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測(cè)未來價(jià)格和收益變動(dòng)的趨勢(shì)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的地理位置、周邊自然與人文環(huán)境及充分利用土地 資源的情況，估價(jià)對(duì)象作為住宅物業(yè)能夠體現(xiàn)最髙最佳使用原則。五、估價(jià)方法的選用估價(jià)人員在進(jìn)行了實(shí)地勘察并認(rèn)真分析了所掌握的資料之后，根 據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際狀況，選取了成本法和市場(chǎng)比較法作為本次 評(píng)估的基本方法。成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各 項(xiàng)必要客觀成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金，并進(jìn) 行相應(yīng)折舊修正以求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià) 方法。市場(chǎng)比較法是以在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)成

23、交價(jià) 格為基礎(chǔ)，選取適當(dāng)?shù)囊蛩?，并根?jù)因素條件對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)修 正以求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。之所以采用上述兩種方法，主要是出于以下考慮：1、估價(jià)對(duì)象周邊有較多近期開發(fā)建設(shè)的類似物業(yè)，可以找到客 觀、準(zhǔn)確的資料進(jìn)行成本核算，故適宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估。2、估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域有較多的相同用途物業(yè)的市場(chǎng)交易案例， 選用市場(chǎng)比較法比較適宜。六、估價(jià)測(cè)算過程市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象商品房?jī)r(jià)格一、比較實(shí)例選擇根據(jù)替代原則，我們采用市場(chǎng)比較法評(píng)估估價(jià)對(duì)象，下面取三個(gè) 實(shí)例：案例一：和c*區(qū)五愛屯東路“ *小區(qū)”商品房一套交易案例，建 筑面積96平方米，于2009年3月成交，成交價(jià)格65

24、萬元，即6771 元/平方米，樓層為7/11,毛坯房，建成于2000年，朝向?yàn)槟媳?。案例二?區(qū)五愛屯東路“*小區(qū)”商品房一套交易案例，建 筑面積96平方米，于2009年3月成交，成交價(jià)格69萬元，即7188 元/平方米，樓層為9/11,普通裝修，建成于2004年，朝向?yàn)槟媳?。案例三?區(qū)五愛屯東路“*小區(qū)”商品房一套交易案例，建 筑面積99平方米，于2009年3月成交，成交價(jià)格70萬元，即7071 元/平方米，樓層為10/11,普通裝修，建成于2004年，朝向?yàn)槟媳?。二、比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：(1) 不動(dòng)產(chǎn)交易日期：確定地價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)，進(jìn)行期日修正；(2

25、) 交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；(3) 區(qū)域因素：主要有居住區(qū)域成熟度、交通便捷度、公共服務(wù) 設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度、區(qū)域土地利用方向、 自然和人文環(huán)境狀況等；(4) 個(gè)別因素：主要指小區(qū)封閉狀況、物業(yè)管理、樓型及電梯 情況、居室窗口朝向、樓層、建成年代及裝修狀況等。三、比較因素條件說明根據(jù)上述情況編制因素條件說明表。比較過程如下：表一因數(shù)條件說明表象及可比實(shí)例比較因素內(nèi)容估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易價(jià)格待估677171887071交易日期2009. 32009. 32009. 32009. 3交易情況正常正常正常正常區(qū) 域 因 素居住區(qū)域成熟度較高較高較

26、高較高交通便捷度較好較好較好較好公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好較好較好較好與商業(yè)中心的接近程度一般一般一般一般區(qū)域土地利用方向一致一致一致一致自然和人文環(huán)境狀況一般一般一般一般卜小小區(qū)封閉狀況半封閉半封閉半封閉半封閉別因素區(qū)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)樓宇樓型及電梯情況板樓無電梯高層板樓有電梯高層板樓有電梯高層板樓有電梯居室窗口朝向東西南北南北南北樓層5/67/119/1110/11建成年代1998 年2000 年2004 年2004 年裝修狀況精裝修毛坯房普通裝修普通裝修表二比較因素條件指數(shù)表象及可比實(shí)例比較因素內(nèi)容估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易價(jià)格待估677171887071交

27、易日期100100100100交易情況100100100100區(qū) 域 因 素居住區(qū)域成熟度100100100100交通便捷度100100100100公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100與商業(yè)中心的接近程度100100100100區(qū)域土地利用方向100100100100自然和人文環(huán)境狀況100100100100個(gè)小小區(qū)封閉狀況100100100100別 因 素區(qū)物業(yè)管理100100100100樓宇樓型及電梯情況100102102102居室窗口朝向100102102102樓層100101102102建成年代100101103103裝修狀況100929595表三因素比較修正系數(shù)表象及可

28、比實(shí)例比較因素內(nèi)容案例一案例二案例三交易價(jià)格677171887071交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100居住區(qū)域成熟度100/100100/100100/100區(qū)交通便捷度100/100100/100100/100域公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100因與商業(yè)中心的接近程度100/100100/100100/100素區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100自然和人文環(huán)境狀況100/100100/100100/100個(gè)小小區(qū)封閉狀況100/100100/100100/100別區(qū)物業(yè)管

29、理100/100100/100100/100因樓樓型及電梯情況100/102100/102100/102素宇居室窗口朝向100/102100/102100/102樓層100/101100/102100/102建成年代100/101100/103100/103裝修狀況100/92100/95100/95比準(zhǔn)價(jià)格6934. 616922. 246809.57求取上述三個(gè)比較案例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值：（6934. 61+6922. 24+6809. 57） 4-3=6888. 81 （元/平方米） 故市場(chǎng)比較法測(cè)算求取估價(jià)對(duì)象單價(jià)為6888.81元/平方米。成本法求取估價(jià)對(duì)象商品房?jī)r(jià)格一、土地取得成本：

30、1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求取土地使用權(quán)購買價(jià)格第一：北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知的修正體系簡(jiǎn)單描述:北京市目前執(zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)是以2002年12月5日由北京市政府發(fā)布的北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的 通知（京政發(fā)200232號(hào)）為依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是各土地級(jí)別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃白诘貎?nèi)土地平整（以下簡(jiǎn) 稱“七通一平”），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗 地內(nèi)土地平整（以下簡(jiǎn)稱“五通一平”），在平均容積率條件下，同一 用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時(shí)

31、公布樓面毛地價(jià)。樓面 熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每 建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。樓面毛地價(jià)是指各土地 級(jí)別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年 期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)土地用途劃分為商業(yè)、綜合、居住、工業(yè)等四類。1 商業(yè)類：包括商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（含商場(chǎng)、購物中心、專賣店、 加油站、超級(jí)市場(chǎng)、各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)市場(chǎng)等用地），旅游業(yè)用地 （含飯店、酒店、度假村、游樂園、旅館、旅游附屬設(shè)施等用地）， 金融保險(xiǎn)業(yè)用地（含銀行、信托、證券、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等用地），餐飲娛 樂業(yè)用地（含酒樓、飯莊、快餐店、俱樂部

32、、康樂中心、歌舞廳、髙 爾夫球場(chǎng)、賽車場(chǎng)、賽馬場(chǎng)等用地）。2.綜合類：包括辦公科研用地（含寫字樓、會(huì)展中心、普通辦公 樓、科工貿(mào)一體化辦公樓、科研和勘測(cè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、停車場(chǎng)、停車樓等 用地），文體教育用地（含各種學(xué)校、體育場(chǎng)館、文化館、博物館、 圖書館、影劇院等用地），醫(yī)療衛(wèi)生用地（含醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防 疫、康復(fù)和急救設(shè)施等用地）。3居住類：包括居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等 各種居住類型用地。4工業(yè)類：包括工業(yè)用地（含工業(yè)生產(chǎn)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)與展示中心），倉儲(chǔ)用地（含用于物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn) 的場(chǎng)所及相應(yīng)附屬設(shè)施用地），交通運(yùn)輸用地（含用于運(yùn)輸通行的地 面線路、場(chǎng)

33、站等用地，包括民用機(jī)場(chǎng)、地面運(yùn)輸管道和居民點(diǎn)道路及 其相應(yīng)附屬設(shè)施用地）。其他未列入上述范圍的用地，其用途類別可參照相關(guān)或相近用地 的用途類別確定。根據(jù)不同用途土地的特點(diǎn)及相應(yīng)地價(jià)水平，將四類用地的基準(zhǔn)地 價(jià)由高至低，由城區(qū)至遠(yuǎn)郊區(qū)分別劃分為若干個(gè)級(jí)別。其中，商業(yè)、 綜合和居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)分為十個(gè)級(jí)別，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)分為 九個(gè)級(jí)別。本次基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)期日為2002年1月1日。各類基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別土地開發(fā)程度。商業(yè)、綜合、居住用地：一至 六級(jí)的開發(fā)程度為“七通一平"，七至十級(jí)的開發(fā)程度為“五通一平 工業(yè)用地：一至五級(jí)的開發(fā)程度為“七通一平"，六至九級(jí)的開發(fā)程度為“五通一平j(luò)各

34、類基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別土地的平均容積率。商業(yè)、綜合、居住用地： 一至六級(jí)的平均容積率為2,七至十級(jí)的平均容積率為1。工業(yè)用地的 平均容積率為1。北京市基準(zhǔn)地價(jià)具體內(nèi)容見下表:北京市基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平方米土地用途價(jià)格類型土地級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)十級(jí)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）7210-97505680-76804530-61303720-50902720-40001970-29001150-1980530-1180250-540140-260樓面毛地價(jià)2660-49001680-31201500-24201240-1860970-1450720-1090500-740360-540

35、180-38090-190綜合基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）5540-82504440-60003620-49402650-39001960-27901290-2080880-1320430-900200-450140-260樓面毛地價(jià)1640-45001460-22001130-1690880-1320660-990500-740400-600250-470140-26090-150居住基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260樓面毛地價(jià)1710-3000

36、900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-22090-50工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）1200-18001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170樓面毛地價(jià)420-850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60第二：基準(zhǔn)地價(jià)的選取估價(jià)對(duì)象位于北京市*區(qū)*小區(qū)甲5號(hào)樓，土地用途為住宅。依據(jù) 北京市政府32號(hào)文基準(zhǔn)地價(jià)表使用說明，該地區(qū)屬于北京市六級(jí)地價(jià)區(qū)、 居住類用途。根據(jù)北京市出讓國有土地

37、使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表(上表)及其使用說明 進(jìn)行具體測(cè)算過程如下：宗地熟地價(jià)的計(jì)算公式為：宗地樓面熟地價(jià)二適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))x期日修正系數(shù)x 年期修正系數(shù)x容積率修正系數(shù)x因素修正系數(shù)宗地價(jià)格測(cè)算中有關(guān)參數(shù)的選?。?1) 、宗地用途類別的確定：對(duì)照北京市基準(zhǔn)地價(jià)用途分類表，該宗地屬于居住用途。(2) 、宗地地價(jià)區(qū)級(jí)別的確定：參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍文字說明，該宗地屬于北京市六級(jí) 地價(jià)區(qū)。(3) 、宗地基準(zhǔn)地價(jià)水平的確定：參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)表，估價(jià)對(duì)象位于北京市*區(qū)*小區(qū)甲5 號(hào)樓，處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)居住用途六級(jí)地價(jià)區(qū)，樓面熟地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為 10601820元/平方米。依據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)使用說

38、明“基準(zhǔn)地價(jià)(樓 面熟地價(jià))參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)表，取相應(yīng)地價(jià)區(qū)級(jí)別高低限的算術(shù) 平均值”，即1440元/平方米。在具體測(cè)算時(shí)，再進(jìn)行期日、年期和因素 修正。(4) 、期日修正系數(shù)的確定：期日修正系數(shù)=評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)估價(jià)人員在考慮估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的居住用地地價(jià)近幾年來的變化 并結(jié)合中國城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的成果，此次估價(jià)取期日修正系數(shù)為162o(5) 、年期修正系數(shù)的確定：當(dāng)土地使用年限小于法定最高出讓年限時(shí)，按照下列公式進(jìn)行修正:k=l- (l/(l+r)n) / 1- (l/(l+r)in) 其中：k為年期修正系數(shù)；m為法定最高出讓年限；n為宗地剩余使用年限；r為土地

39、還原利率(考慮北京市目前的經(jīng)濟(jì)水平、物價(jià)水平、 通貨膨脹及土地投資的風(fēng)險(xiǎn)等因素，土地還原利率為人民銀行的一年期 存款年利率與風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)之和，取8%。)根據(jù)房屋所有權(quán)證【京房權(quán)證豐私成字第*號(hào)】中注明估價(jià)對(duì) 象為成本價(jià)出售住房，因此土地使用權(quán)類型為劃撥，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià) 對(duì)象剩余使用年限為住宅用途出讓法定最高年限70年。經(jīng)測(cè)算，年期修 正系數(shù)為1。(6) 、容積率修正系數(shù)的確定：根據(jù)現(xiàn)有資料無法確定估價(jià)對(duì)象容積率的大小，依據(jù)北京市基 準(zhǔn)地價(jià)使用說明，商業(yè)、綜合、居住用地一到六級(jí)的平均容積率為2, 本次估價(jià)對(duì)象所在宗地為居住用途六級(jí)地，所以本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì) 象容積率為區(qū)域平均容積率2,故不需進(jìn)行容

40、積率系數(shù)修正，即估價(jià)對(duì) 象容積率修正系數(shù)為1。(7) 、因素修正系數(shù)的確定：因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其他地價(jià)影 響因素的綜合修正系數(shù)。參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說明表， 根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，過程如下：影響因素修正范圍宗地情況修正系數(shù)居住社區(qū)成熟度-2. 6-2. 6較髙1.30%交通便捷度-5. 2-5. 2較便捷2. 60%區(qū)域土地利用方向-2. 6-2. 6一致2. 60%臨路狀況-2. 6-2. 6臨五愛屯東路1.30%宗地形狀及可利用程度-2. 08-2. 08形狀規(guī)則、利用充分2. 08%公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況-3. 12-3.

41、 12較好1.56%自然和人文環(huán)境狀況-5. 2-5. 2一般0與商業(yè)中心的接近程度-2. 6-2. 6一般0合計(jì)11.44%估價(jià)對(duì)象的因素修正系數(shù)= 1+11. 44% = 11144(8) 、其他情況修正: 本宗地?zé)o其他需要修正的特殊情況。（9）、樓面熟地價(jià)的測(cè)算：宗地樓面熟地價(jià)二適用的基準(zhǔn)地價(jià)x期日修正系數(shù)x年期修正系數(shù)x容 積率修正系數(shù)x因素修正系數(shù)= 1440x1.62x1x1x1. 1144 =2599. 67 （元/平方米）2、買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方 政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價(jià)格的3. 05%來計(jì)取。稅費(fèi)二2599.

42、 67x3. 05%二79. 29 （元/平方米）3、土地取得成本土地取得成本二土地使用權(quán)購買價(jià)格+買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)=2599. 67+79. 29=2678. 96 （元/平方米）（-）開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行房屋建設(shè)所必要的直 接費(fèi)用，主要包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi) 等。1、建筑安裝工程費(fèi)包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、 裝修裝飾工程費(fèi)用等。參照北京市建設(shè)工程預(yù)算定額測(cè)算評(píng)估對(duì)象 的建筑安裝工程費(fèi)為1800元/平方米。2、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括城市規(guī)劃要求配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、 市政公用等非營(yíng)業(yè)

43、性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。以建筑安裝工程費(fèi)用為計(jì)費(fèi)基礎(chǔ), 取10%,即:180元/平方米。3、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，例如市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、工程勘查、 環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)等開發(fā)項(xiàng)目前期工作 所必要的費(fèi)用；其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。按照國家 與北京主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并按照工程規(guī)模選擇費(fèi)率，以建筑安裝工 程費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和為計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)，費(fèi)率取10%,計(jì)算如下：（1800+180） x 10%二 198 （元/平方米）4、開發(fā)成本二 1+2+3二 1800+180+198二2178（元/平方米）（三）管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地

44、產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必 要的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等, 按土地取得成本與開發(fā)成本之和的3%來計(jì)取，即：管理費(fèi)用二（一）+ （二）x3%二（2678. 96+2178） x3%=145. 71 （元/平方米）（四）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用也稱銷售成本，是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售 已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售資料制作 費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代 理費(fèi)等。其中除了銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時(shí)發(fā)生的，上述其他銷售 費(fèi)用一般都是在銷售之前發(fā)生的，為了便于投資利息的測(cè)算，此次評(píng)估 設(shè)定該房地

45、產(chǎn)開發(fā)過程中銷售費(fèi)用都是在銷售之前發(fā)生的。銷售費(fèi)用通 常以房地產(chǎn)售價(jià)的4%來計(jì)取，設(shè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格為p,則：銷售費(fèi)用=4% x p（五）投資利息投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi) 用應(yīng)計(jì)算的利息，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi) 用和銷售費(fèi)用。估價(jià)人員比照同類型房地產(chǎn)的建設(shè)周期，參照北京市工 期定額，按建設(shè)期為二年，固定資產(chǎn)貸款利率為5. 4% （2008年12月12 日公布實(shí)施的一至三年期中長(zhǎng)期貸款利率），土地取得成本一次性投入， 建設(shè)期資金均衡投入計(jì)算投資利息：投資利息二土地取得成本x5. 4%x2 + （開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）x5. 4%x2xl/2=414.81+0. 22%p（六）開發(fā)利潤(rùn)根據(jù)北京市居住用途房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)水平，本次評(píng)估取銷售利潤(rùn) 率為15%,即：開發(fā)利潤(rùn)二15%p（七）銷售稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，按售價(jià)的5.5%求取。 此次評(píng)估設(shè)定成本法求