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文檔簡介
1、 物業(yè)管理考核實施細則為了加強長沙引水及水質環(huán)境有限責任公司大樓及花橋污水處理廠物業(yè)管理的監(jiān)管,提高公司物業(yè)管理的整體水平,形成高效有些序的運行機制,切實貫徹規(guī)范化管理、人性化服務的原則,提供舒適、優(yōu)美、安全、方便的工作環(huán)境的物業(yè)管理總要求,特制定本物業(yè)項目考核細則。1、物業(yè)管理考核實施細則將委托物業(yè)管理的工作劃分為八個項目,合計分值為700分,每個項目滿分值分別為:房屋管理80分;機電設備管理50分;公共區(qū)域及其設施管理120分;清潔衛(wèi)生管理150分;安全保衛(wèi)管理100分;綠化管理50分;服務受理50分食堂管理100分。2、公司成立物業(yè)管理監(jiān)督小組(以下簡稱監(jiān)管小組),監(jiān)管小組每季度對物業(yè)管
2、理工作及其服務質量全面檢查一次,抽查一次,采取扣分法進行質量評估、評分,評分結果作為對物業(yè)管理工作質量的獎懲依據??偟梅衷?95665分間(即滿意度在85%-95%之間),不獎不罰,總得分低于595分(不含595分),每少一分,處罰物業(yè)管理公司200元;總得分665分以上每增加一分,給物業(yè)管理公司獎勵200元;四個季度考核得分均在595分(含)以上,合同自動續(xù)簽至下一年。3、對物業(yè)管理公司實施的罰金,從應付的物業(yè)管理費中扣除;應得的獎勵金,由采購人在支付管理費時一并支付。4、監(jiān)管小組每月用半天的時間與物業(yè)管理公司召開一次溝通會,對管理服務好的方面給予表揚,對管理服務不到位及存在問題及時指出。項
3、目服務質量標準分值監(jiān)督考評標準房屋管理80分1、無違反規(guī)劃亂搭亂建,無擅自改變房屋用途。5分發(fā)現一處亂搭建現象扣3分,擅自改變房屋用途扣2分。2、房屋外觀完好整潔;外墻瓷片無脫落,無裂縫;玻璃幕墻清潔明亮,無破損,無明顯污漬;無亂張貼和亂懸掛現象。20分發(fā)現外墻有污漬一處扣1分;外墻有瓷片脫落或裂縫一處扣1分;玻璃幕墻破損一處或污漬扣1分;亂張貼一處扣1分。3、每年對房屋外墻清洗一次。房屋急修補過夜15分未清洗全扣;清洗一半扣7分,清洗不干凈扣5分。4、房屋公用場所內墻無破損,涂料無脫落,無明顯污漬。10分一處有污漬或脫落破損扣除1分。5、房屋本體公用設計整潔,公用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜
4、物。10分發(fā)現一處公用設施損壞扣1分,一處堆放雜物扣1分。6、各房頂和天臺隔熱層無破損雨水排水管通暢,無阻塞外溢現象。10分一處有破損扣1分。一處有雨水排水管不通扣2分。7、各樓層天花板無破損,無滴水印。10分發(fā)現一處有破損扣1分。機電設備管理50分(一)給排水泵設施10分1、供水泵、閥門、水池及其球閥供水管道定期檢查保養(yǎng)。2分查記錄,每月不少于一次,未達到扣1分。2、水池水無外溢,供水閥門、管道無滲漏。2分現場檢查,發(fā)現一處滲漏扣1分。3、排水泵定期檢查無堵塞,排污井定期清理,保證污水排放通暢。2分有記錄,每月不少于一次,未達到扣1分。4、排污管道無滲漏。2分現場檢查,發(fā)現一處滲漏扣1分。地
5、下設備房無積水,浸泡現象發(fā)生。2分發(fā)生一次扣1分。(二)消防系統(tǒng)40分1、消防控制中心24小時值班,控制中心消防設備設施完好無損,可隨時起動。8分無24小時值班扣2分,設備設施損壞不能起動扣4分。2、消防管理人員能熟練掌握消防設施設備的使用方法。5分不會使用操作扣3分,不熟練扣1分。3、消防管理人員能正確果斷處理各種火險、火災以及救護程序。3分不會扣2分。4、大樓內各種消防設施定期檢查保養(yǎng)、維護,確保無缺損,保障正常運行。10分無保養(yǎng)扣2分,一處運行的障礙扣2分,一處缺或損壞扣2分。5、訂有突發(fā)火災應急方案,設立有消防疏散圖,應急照明燈路標完好,緊急疏散通道通暢,無堆放雜物堵塞。4分一處不符合
6、要求扣1分。一處雜物堵塞扣1分。6、嚴格消防管理制度,認真巡查火險隱患,確保無火災事故發(fā)生。10分檢查一處有隱患扣2分,發(fā)生火險災扣5分,并追究責任。公共區(qū)域及其設施管理110分1、大門廣場、路面平坦,無損壞,路牙車位線和導向清楚。7分一項不符合要求扣2分。2、雨水井、污水蓋完好無缺,井壁無損,井底無砂石,雜物堵塞。10分一個井不符合要求扣1分。3、雨水、污水管道無裂,無阻塞,無滲漏,水流暢通。10分一處不符合要求扣2分。4、電纜溝蓋、各閥門蓋無損壞,無積水。9分一處不符合扣1分。5、單位內圍墻及門無生銹,無裂斷,無變形。9分一處不符合扣1分。6、路燈燈罩無破損,燈柱無歪斜損壞。7分一盞路燈不
7、符合扣2分。7、公共場所、樓道照明燈、各類介紹欄、宣傳欄照明燈完好,確保照明正常。各門窗配件完好無損。10分一處不符合扣1分。8、辦公區(qū)用具設備及時檢修,確保完好無缺,并擺設整齊;各水龍頭完好,無滴漏。8分一處不符合扣1分。9、廁所無阻塞,確保排污通暢。廁所門、隔斷無損壞。20分發(fā)生一處阻塞未及時疏通扣2分,一個廁所門或隔斷損壞未修復扣1分。10、樓頂設施:衛(wèi)星天線;發(fā)光宣傳字;避雷設施,各項性能完好。 20分 一項設施出故障未及時修扣5分。清潔衛(wèi)生管理150分(一)室內衛(wèi)生清潔保潔100分1、清潔保潔責任劃分到人,責任范圍清潔達到標準化。清潔員著裝統(tǒng)一,工作細致,形象良好。8分未責任到人扣2
8、分。一處未達到標準保潔扣2分。2、進入各辦公室、會議室等做清潔工作,應禮貌打招呼,清潔需搬動物品時應輕拿輕放,清潔完后恢復原位。14分一人或一項不符合扣2分。3、各責任區(qū)域門窗干凈明亮、清爽;地面無紙屑、果皮、灰塵、雜物和污漬;垃圾筒紙?zhí)}內的垃圾不能超三分之二。14分一個責任區(qū)域一項未做到扣2分。4、法定節(jié)假日辦公樓及廠大門裝飾10分一次未做好扣3分。5、各洗手間小便器,盥洗盆、定期清理水垢,清潔明亮,無積水,無污漬,無異味。15分一個洗手間一項不符合扣2分。6、大廳及樓層走道,地面定期打蠟、拋光無垃圾、積水,無污漬15分一個開水間一項不符合扣2分。7、地面保持干燥,尤其下雨天要加強管理,放置
9、地滑警示牌,防止行人摔傷,確保安全。8分因地面有水或其他果皮等致使人摔傷全扣,并且承擔由此引發(fā)的責任。8、垃圾箱桶的垃圾做到日產日清,每周至少清洗一次,墻面無垃圾附著。8分一項未做到后2分。9、確保無衛(wèi)生死角。8分一處有衛(wèi)生死角扣4分。(二)外圍環(huán)境保潔30分1、路面無明顯泥沙、污垢,無1cm以上的石子,每100平方米煙頭紙屑不超過3處。5分不符合扣3分。2、大樓四周綠化叢中無煙盒,飲料瓶盒、塑料袋等垃圾。10分每面發(fā)現一處扣1分。3、綠化草地無煙盒、飲料瓶盒、塑料袋等垃圾,煙頭紙屑每100平方米不超過2處。5分不符合扣2分。4、各平臺、房頂無亂堆放雜物,目視無垃圾、無污漬、無青苔、無積水。5
10、分發(fā)現一處扣1分。5、各明溝無垃圾、無青苔,暢通。5分一條溝不符合扣1分。(三)“除四害”消殺20分1、每周對室內殺蚊蟲一次,每月對污水井、化糞池、井,垃圾站、雨水井等蚊蟲孽生地煙霧噴殺一次。8分未按要求消殺扣4分。2、定期放置滅鼠藥物,控制蚊蟲、鼠害密度有效。8分業(yè)主員工投訴一次扣2分。3、根據天氣變化或辦公室要求,隨時落實臨時消殺工作。4分一次未落實扣1分。安全保衛(wèi)管理100分1、所聘用的保安人員必須訓練有素,有保安隊全管理制度和職責,安全防患措施,確保安全穩(wěn)定。10分管理制度、職責、措施不健全每項扣1分,發(fā)生安全事件一次扣5分。2、保安隊員必須熟悉物業(yè)環(huán)境,上班時按規(guī)定著裝和佩戴裝備,文
11、明值勤,見到領導應敬禮,不與職工、患者親屬發(fā)生矛盾和沖突。10分發(fā)現一名隊員著裝不整齊扣1分,不禮貌扣1分,無理與他人發(fā)生沖突一次扣5分,發(fā)生兩次建議辭退。3、保安必須實行24小時值班巡邏,認真履行職責,機動靈活,加強重點區(qū)域和人少到的部位巡邏。14分查值班巡邏日志,當值發(fā)生事件無記錄扣5分,記錄不規(guī)范扣2分,如反映巡邏不到位一次扣2分,巡邏乘座電梯一次扣1分。4、做好重大活動會議的安全保衛(wèi)工作,圓滿完成交辦的任務。5分因安全保衛(wèi)工作失誤,造成不良影響扣全分。5、定期組織安全教育;積極發(fā)現各類安全隱患,確保不發(fā)生物品被盜和各類案件及安全事故。14分無安全教育(查記錄)扣2分,發(fā)生手機錢包被盜事
12、件一次扣1分。廠區(qū)財產被盜案或保安員內部自盜一次扣10分,并追究管理處領導的責任。6、協(xié)助搬運家具時,必須輕移輕放,無損壞家具和地板。9分造成家具或地板損壞扣5分,并承擔10%維修費用。7、做好地面停車場的管理,正確疏導進出各種車輛按位泊車,提醒車主關好車輛門窗,上好防盜鎖,防止車輛碰撞、損壞、被盜等問題發(fā)生。10分發(fā)現亂停放車輛一輛扣1分,發(fā)生車輛碰撞,損壞或被盜一次扣5分,并由管理公司承擔相應責任。8、引導非機動車輛集體停放,停放整齊,場地潔凈,落實管理制度,確保安全,嚴防損壞與丟失。8分一項不符合扣1分,發(fā)生損壞或丟失一次扣2分,并由管理公司承擔相應責任。9、門衛(wèi)崗位,嚴格執(zhí)勤,維護進出
13、車輛秩序,不與車主發(fā)生沖突。10分發(fā)生亂收費投訴到廠區(qū)一次扣4分,投訴到上級有關部門或媒體扣8分。10、保安隊員,年流動率不超過20%,治安案件發(fā)生率控制在2以內。10分流動率每超過一個百分點扣2分,依此類推,每增加一個案件扣2分。綠化管理50分(一)室外綠化30分1、喬灌樹木、花卉長勢良好,定期修剪。無枯枝死杈、敗葉、無病蟲害。10分一處2分,樹木枯死一株扣5分。2、花卉廊的花卉定期修剪養(yǎng)護,使其整齊美觀,無折損、無斑禿,無黃葉。10分一處不符合扣2分。3、草地長勢良好,無雜草,修剪整齊美觀,無明顯踐踏現象,無黃土裸露情況。10分一處不符合扣2分。(二)室內綠化20分1、根據具體情況,安排好
14、室內的綠化,美化工作環(huán)境,并根據不同季節(jié)和花卉長勢情況及葉更換。10分廠區(qū)提出一處未安排好扣2分。2、各種花卉盆栽長勢良,無枯枝、黃葉、敗葉、無蟲害,葉枝上無明顯積塵,盆內無垃圾、煙頭、紙屑等雜物。10分一分花卉、盆栽不符合扣1分。服務受理50分1、負責物業(yè)管理的服務電話,應執(zhí)行24小時值班,隨時有人接聽。6分無24小時服務電話扣2分,無人接聽電話一次扣1分。2、耐心禮貌受理各辦公室室服務申請、報修、求助、建議、問詢、投訴等各類信息并做好記錄,及時分發(fā)處理的回訪。12分不禮貌或不耐心一次扣1分,無記錄一次扣1分,處理不及時或無回訪扣2分。無落實或無反饋一次扣2分。3、對安排的有關事務,要及時跟
15、蹤,落實和反饋。8分在能力范圍內沒及時處理完成一次扣2分。4、當接到維修任務時,小修項目及時完成,重大和緊急維修項目應及時報告公司領導和業(yè)主領導。10分在能力范圍之內,未及時處理扣2分,沒報告扣2分。5、發(fā)生與物業(yè)管理有關的重大突發(fā)事件,應立即上報有關部門和領導,并做好處理。6分未按時發(fā)放意見表扣4分,同一問題三次未解決扣4分。6、每兩月發(fā)放服務工作征求意見表,及時采納合理建議,改進存在問題,不斷提高管理與服務質量。8分食堂管理(一)衛(wèi)生40分1、員工食堂整潔;所有炊事器具、用具和餐具均應保持清潔,嚴格依照衛(wèi)生防疫站的規(guī)定消毒。10分一處不符合扣2分2、員工餐廚師應做好個人衛(wèi)生,做到勤洗手、剪指甲、勤換、洗工作服。10分一處不符合扣2分3、每年進行一次健康檢查,無健康合格證者,不準在食堂工作10分一處不符合扣2分4、所有炊事器具、用具和餐具均應保持清潔,嚴格依照衛(wèi)生防疫站的規(guī)定消毒;應保持員工食堂整潔。
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