淺談如何做好建設工程項目可行性研究工作

1、淺談如何做好建設工程項目可行性研究工作魏貴明 深圳市金鋼建設監(jiān)理有限公司廣東深圳518172摘 要:建設工程項目可行性研究是項目投資前期的一項重要基礎工作，做好可 行性研究工作，對提高建設工程項目投資效益意義重大。為此，木文從幾個方面 談談如何做好建設工程項目可行性研究工作，以提高建設項目可行性研究的質量, 為項目投資決策提供科學的依據(jù)。關鍵詞:建設工程；可行性研究；報告；風險分析；財務評價可行性研究就是運用多種科學手段對一項建設工程進行技術經(jīng)濟論證 的綜合科學。其基木任務是通過廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個工程項目在技術 上是否先進、實用和可靠、在經(jīng)濟上是否合理、在財務上是否盈利，為投資決策

2、提供科學的依據(jù)。特別是近年來，建設工程項目可行性研究和評估工作取得了重 大進展，無論在基木建設或技術改造工程中，都日益顯示出它的重要意義和作用， 在一定程度上制止了一些項目的盲目建設和重復建設，對投資決策的科學化、民 主化起到了重要的指導作用。下面，筆者就如何做好建設工程項目可行性研究談 談自己的一些看法和建議。1重視對待市場與價格的預測在目前的很多房地產(chǎn)項目可行性研究性報告中，市場和價格的預測缺乏 針對性，很大原因是照搬照抄周邊房地產(chǎn)項目的價格。因此，在可行性研究性工 作中，不能完全照搬周邊房地產(chǎn)項目的價格，應該找出它們之間的規(guī)律和特點， 運用科學合理的方法如房地產(chǎn)估價中的市場比較法原理，合

3、理修正兩者之間的差 別，做到原始信息可靠，分析嚴密，推導合理，態(tài)度謹慎，最終預測出開發(fā)產(chǎn)品 的合理的市場價格。2風險分析應作為可行性研究報告強調(diào)的重點內(nèi)容盡管可行性研究性報告中作了敏感性分析，并顯示項目效益對一種或幾 種不確定因素相當敏感，但決策者認識不夠，依據(jù)方案內(nèi)部收益率和還款期的大 小進行決策，顯得過分簡單，容易導致失誤，造成無可挽回的損失。尤其在城市 房地產(chǎn)項目中，受到外界影響的因素非常多，比如國家宏觀調(diào)控、建材價格波動、 建筑技術風險、建筑場地不可預見的風險等。投資項目的建設要耗費人量資金、 物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此投資項目的風險防范和控 制更顯重要。為了有效

4、地防范和控制風險，在可行性研究工作中，就應重視對項目潛 在風險因素的挖掘、評估風險發(fā)生的頻率、風險發(fā)生可能造成的損失、風險的防 范措施等。從經(jīng)濟風險分析來講，這不等同于經(jīng)濟評價中一般意義的不確定分析（盈虧平衡分析和敏感性分析），應從不同的角度，分析各種風險因素變化的可能 性，并相應分析對經(jīng)濟效益的影響狀況，且應多著眼于不利的因素及其帶來的不 利結果。影響項目經(jīng)濟效益的風險因素很多，如匯率風險、政策導向風險、市場 和價格風險、原材料供應風險、通貨膨脹風險、開工不足風險等。而且風險因素 具有層次性，應深入分析，以識別最基本的風險單元，這樣才能有針對性地防范 風險。風險分析應該定量與定性相結合，以定

5、量為主，如果投資者有足夠的風險 意識，就算借助于敏感性分析的結果，也能知曉項目風險，做岀科學決策。例如， 敏感性分析結果顯示，銷售價格降低5%吋凈現(xiàn)值就小于0 了，表明項目的價格 風險較大，決策吋應十分慎重，至少要對價格進一步研究，著重分析價格降低 5%的可能性，有條件吋應進行概率分析。如果項目評價及其風險分析都以科學 的數(shù)據(jù)說話，建設項目的決策失誤將會減少。3通貨膨脹及其影響應予以考慮我國正處在一個經(jīng)濟高速增長的階段，通貨膨脹不可避免。許多建設項 目財務評價報告失實，這與過于簡化評價影響因素是分不開的，通貨膨脹就是其 中很重要的基礎數(shù)據(jù)之一。無論是物價上漲因素，還是通貨膨脹因素，既然存在，

6、并且可能對財務評價結果產(chǎn)生重要影響，就應該予以考慮。房地產(chǎn)銷售價格和一般市場商品價格類似，主要受兩方面因素影響:一 是供求關系因素；二是通貨膨脹因素。目前我國市場經(jīng)濟尚在健全和完善之中, 市場經(jīng)濟規(guī)律性尚不顯著，這也會給通貨膨脹和供求關系發(fā)展趨勢等數(shù)據(jù)預測帶 來一定的困難，但隨著加入wto,中國經(jīng)濟畢竟要與世界接軌，項目的經(jīng)濟評 價方法同樣存在與世界接軌的問題。因此，在財務評價模型中考慮通貨膨脹因素 是必要的。為了保證估算項目足額投資資金，同吋便于籌措資金，在投資估算中考 慮通貨膨脹因素已被廣泛認可和接受，但財務評價中其他價格水平如何考慮，在 實際操作中理論與實踐可能完全脫節(jié)，有人認為，既然預

7、測困難，干脆回避，否 則，可能更加虛假。但另一部分人認為，國內(nèi)的項目評價與國外的差距，就在于 冋避的問題太多，僅考慮相對價格變化，以保證盈利能力指標的可比性，并不會 由此造成實質性誤差。但投資估算、資金籌措及清償能力計算，又需要盡量與實 際數(shù)據(jù)一致，特別是計算期內(nèi)的前5年或10年更為重要，根據(jù)國家的宏觀政策 以及經(jīng)濟發(fā)展狀況，上述期限內(nèi)的通貨膨脹率應該是可以預測的。4清償能力分析應給予重視在項目評價中，一般以投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或者利潤率等指標來判 定經(jīng)濟上的可行性，對盈利能力分析的理解和接受程度要高于清償能力分析。然 而，清償能力指標分析決不能忽視。在項目實施過程中，清償能力指標較盈利能

8、力指標來得更為直觀、清晰，一個項目如果背著沉重的債務包袱，那是極其危險 的。清償能力勢必聯(lián)系到資金籌措。目前實行項目資本金制度，房地產(chǎn)項目 的資本金要求是35%。試行項目資本金制度，對于保證項目負債在合理范圍內(nèi)， 以及投產(chǎn)后在良好的財務狀況下運轉是有益的。而對于技術改造或擴建等由現(xiàn)有 企業(yè)法人作為投資主體的項目，規(guī)定項目資本金的比例則意義不大，因為項目債 務是企業(yè)法人的債務，由企業(yè)法人負責償還，因此應對企業(yè)法人的資產(chǎn)負債情況 加以限定，而不是對項目本身，如果一個企業(yè)的新項目全部依靠貸款建設，但資 產(chǎn)負債率仍維持在比較合適的水平，另一企業(yè)盡管投資借款較少，大部分由自有 資金籌措，而整個企業(yè)資產(chǎn)負

9、債率很高，從清償能力角度看，兩個企業(yè)融資條件 的優(yōu)劣是很清起的。清償能力分析還包括許多指標，如流動比率、速動比率等指 標體系。目前流動資金估算失實較為嚴重，很多項目投產(chǎn)后，因為流動資金不足， 導致開工不足，其至停產(chǎn)，這一問題應引起高度重視。國內(nèi)現(xiàn)行財務評價以最大還款能力計算貸款償還期，僅是i種理論計算, 與國際上通行的做法是不一致的，任何一項貸款，事先必須明確貸款條件，其中 最重要的條件之一是還款期限，如果不能滿足，則另選融資方式和途徑，以最人 能力計算還款期，實際上是未考慮任何風險因素，是一種理想的模式，i般是很 難實現(xiàn)的。通常做法是根據(jù)還款期限等計算各年償債額，再分析資金運用狀況和 清償能

10、力，償債率指標就是在這種情況下設置的，它反映了債務償還的保證程度。5投資項目有關各方面的共同努力是編制好可行性研究報告的必要前 提可行性研究報告一般是由咨詢單位完成，有理由要求咨詢單位客觀、公 正、實事求是，但在實際中要做到這一點卻困難重重。咨詢工作受到各方面的制約，一是審批限額的存在，往往在承接業(yè)務吋， 委托方就要求投資額控制在一定范圍之內(nèi)，哪怕不合理也要滿足要求，這就可能 直接導致財務評價數(shù)據(jù)失真，效果不實，甚至影響項目的生產(chǎn)經(jīng)營。其次是為了 把項目爭到手批到資金，不切實際，夸大項目的效益，模糊項目的風險，這些因 素主要在委托單位，而咨詢單位為了承攬業(yè)務，往往妥協(xié)照辦。總之，做好可研報告是

11、有關各方的共同責任，也只有各方面都采取實事 求是的態(tài)度，可行性研究才能給出客觀公正的結論。6合理發(fā)揮技術經(jīng)濟人員的作用投資項目的前期工作需要眾多人員為之努力，其中技術經(jīng)濟人員的作用 不可忽視，遺憾的是在不少項目的可行性研究過程中，這類人員似一臺算賬的機 器，點到哪里，算到哪里，幾乎沒有自主權；同時，技術經(jīng)濟人員往往被某些盲 目的業(yè)主要求在不切實際的很短的時間內(nèi)完成所有工作，造成不必要的返工。而 且還存在工作量與報酬不相配的問題。要真正做好經(jīng)濟評價工作，技術經(jīng)濟工作者應具備以下素質:(1) 要有強烈的責任感和事業(yè)心，過去基本建設中的一些重大失誤，某 種程度上是沒有重視技術經(jīng)濟學和技術經(jīng)濟人才的結

12、果，技術經(jīng)濟工作者應深感 責任重大。(2) 要有較高的政策水平，對國家和各個地方的有關法規(guī)要學習掌握和 加以運用，如經(jīng)濟、法律、稅收、投資政策等。(3) 可行性研究中技術經(jīng)濟人員擔任重要的角色，工作涉及到許多相關 專業(yè)，需要扎實的基礎、廣博的知識，許多咨詢單位還委派技術經(jīng)濟人員擔任可 研報告的編制負責人，技術經(jīng)濟人員沒有扎實的基本功是難以勝任的。(4) 要善于調(diào)查研究和進行綜合分析。經(jīng)濟評價的犬量工作主要反映在 調(diào)查研究階段，各種基礎數(shù)據(jù)的調(diào)查、預測、取定，集中反映了技術經(jīng)濟人員的 綜合分析業(yè)務水平的高低。經(jīng)濟評價結果的準確與否，主要取決于基礎數(shù)據(jù)的可 靠性，取決于技術經(jīng)濟人員的綜合分析能力。一個好的評價軟件可以提高工作效 率，消除簡單計算的錯誤，但絕不是萬能的。作為一名優(yōu)秀的技術經(jīng)濟人員，自 己應該具備開發(fā)、消化和修改評價軟件的能力，而不是被動地去使用軟件。7結束語總之，建設工程項0可行性研究是建設項0前期工作中不可缺少的重要 工作內(nèi)容之一，在投資決策中發(fā)揮了積極的作用。認真搞好可行性