社會公平視角下的商品住房合理價位探析

1、    社會公平視角下的商品住房合理價位探析    章勇摘要：在我國，城市土地為全民所有，居者有其屋是公民基本權(quán)利之一，商品住宅具有消費品和保障品的雙重屬性。房價過高、增長過快已經(jīng)成為公眾普遍反映的問題，基于社會公平，政府應(yīng)該采取必要的措施來控制房價，使其回歸到合理水平，但關(guān)于合理價位的確定學(xué)術(shù)界并沒有統(tǒng)一的認(rèn)識，本文試從確定商品住房合理價位的必要性出發(fā)，探討研究商品住房合理價位的原則及標(biāo)準(zhǔn)，從而為政府決策提供參考依據(jù)。關(guān)鍵詞：社會公平 商品住房 合理價位一、確定商品住房合理價位的必要性（一）社會主義制度下的公平觀鄧小平指出：社會主義的本質(zhì)，是解放生產(chǎn)力

2、，發(fā)展生產(chǎn)力，消滅剝削，消除兩極分化，最終達(dá)到共同富裕。為避免兩極分化，鄧小平認(rèn)為應(yīng)該在堅持按勞分配的基礎(chǔ)上，通過稅收、健立健全社會保障機(jī)制、完善社會救濟(jì)等手段，調(diào)節(jié)貧富群體之間的差距，將社會不公平調(diào)節(jié)到適度范圍以內(nèi)。（二）商品住房的“合理價位”關(guān)于普通商品住宅的“合理價位”，對于市場供求者具有不同的含義。從商品住房的供給者角度出發(fā)，“合理價位”是一種供給價格，主要由土地取得費用、住宅開發(fā)成本、開發(fā)商期間費用、開發(fā)利潤、稅金等組成，且每一部分組成都應(yīng)該在合理范圍之內(nèi)，從住宅市場的需求者角度出發(fā)，“合理價位”是一種需求價格，是購房者買得起且購買后不至于影響其正常生活水平的價格。（三）政府調(diào)控商品

3、住房合理價位的必要性基于社會主義公平理論，為了將社會不公平調(diào)節(jié)在適度范圍，在堅持按勞分配的基礎(chǔ)之上，國家應(yīng)采取宏觀調(diào)控政策來對市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，政府承擔(dān)著調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要職責(zé)，同時也承擔(dān)著保證居民基本居住權(quán)利的職責(zé)，對房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的監(jiān)管也是政府的職責(zé)之一。應(yīng)通過土地供給、稅收、金融政策等調(diào)控工具，為中低收入人群提供必要的住房政策支持，將商品住房價格調(diào)控在合理范圍之內(nèi)。二、確定商品住房合理價位的原則在確定商品住宅合理價位的標(biāo)準(zhǔn)時，本文認(rèn)為應(yīng)該遵循以下幾個原則，首先，應(yīng)突出商品住房的社會保障屬性，在符合市場供求者基本需求的同時，從社會公平的視角確定合理價位的標(biāo)準(zhǔn)。第二，在確定合理價格時，

4、不能完全由市場來決定商品住宅的價格，如果合理價位完全由市場決定，那么研究合理價位就失去了意義。第三、商品住宅合理的價格只是相對的，不存在絕對意義上的合理價格。三、確定商品住宅合理價位的標(biāo)準(zhǔn)基于社會公平理論，政府應(yīng)通過土地供給、稅收、金融政策等調(diào)控工具，為中低收入人群提供必要的住房政策支持，將商品住房價格調(diào)控在合理范圍之內(nèi)。政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時，應(yīng)該滿足下列標(biāo)準(zhǔn)。（一）合理的房價應(yīng)該不超出購買者的購買能力范圍住房作為衣食住行這最基本的需求之一，是人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活必不可少的場所，是社會發(fā)展和人類進(jìn)步的重要象征，如果房價高到大部分人（中低收入人群）都無力購買，那這樣的房價肯定是不合理的。（二）合理的

5、房價應(yīng)該不影響購房者的生活質(zhì)量商品住宅合理價格應(yīng)該表現(xiàn)為在購買住房后不至于影響購買者的正常生活質(zhì)量，人們?nèi)粘Ｉ钕M主要包括食品、衣物、住房、教育、醫(yī)療等，家庭收入主要用于這幾部分的支出，且該支出相對穩(wěn)定，每部分支出金額在平均水平之上則代表著相對較高的生活質(zhì)量，在平均水平之下則代表著相對較低的生活質(zhì)量，如果房價過高，在家庭收入一定的情況下，則意味著該家庭其他部分消費支出將要大幅減少，從而影響家庭的生活質(zhì)量。合理的房價應(yīng)該使購房支出占家庭支出的合理比例。（三）合理的房價代表供需雙方對社會的付出或合理的索取商品住宅的價格是其貸幣價值的體現(xiàn)，對于住宅建造者即開發(fā)商而言，通過購買土地、開發(fā)建設(shè)、市場營銷、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，在扣除正常的開發(fā)成本之后，開發(fā)商的投資資金還，必需滿足一定的投資利潤率，只有這個投資利潤率處于合理水平，其制定出的房價才能處理合理水平。對于住宅購買者而言，人們通過工作從社會得到一定的資金收入，其用于購房的資金則代表著對社會的勞動付出，合理的房價應(yīng)該使這其勞動付出處于合理水平。（四）合理的房價反映了帕累托最優(yōu)下的資源分配狀態(tài)基于帕累托最優(yōu)原理，當(dāng)人們在不致于侵害他人經(jīng)濟(jì)利益的情況下，能夠使自己的得到最大的利益，這種狀態(tài)稱為帕累托最優(yōu)狀態(tài)。在商品住宅交易的過程中，存在著這樣一種價格，其符合供需雙方最基本的利益，當(dāng)該價格升高，必然影響了購買者的