消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在商品房買賣中的適用問題.doc

1、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在商品房買賣中的適用問題一、問題概說隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)這種特殊的商品在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要.鑒于我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)依然是以最大限度地滿足廣大人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要為目標(biāo)，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益又直接關(guān)系到人民群眾基本的生存權(quán)利，故應(yīng)當(dāng)受到法律的優(yōu)先保護(hù)。但不無遺憾的是現(xiàn)行消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中缺少對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)規(guī)范,學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對(duì)房屋是不是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的商品及商品房買賣合同能否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的懲罰性賠償也眾說紛紜，應(yīng)當(dāng)說這并非該法的本來面目,事實(shí)上，大陸法國家消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的最初領(lǐng)域恰恰

2、是房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益?，F(xiàn)代民法理論將傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)利益分解為不動(dòng)產(chǎn)生存利益和財(cái)產(chǎn)利益，在房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)中,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利益屬于不動(dòng)產(chǎn)利益中的資本利益（如經(jīng)營(yíng)者的投資利益)或所有利益(如經(jīng)營(yíng)者出租房屋的收益)。房地產(chǎn)消費(fèi)者利益則主要屬于不動(dòng)產(chǎn)生存利益，即房地產(chǎn)滿足廣大人民群眾住房基本需要的利益?，F(xiàn)代民法理論認(rèn)為，當(dāng)上述兩種利益發(fā)生沖突時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)生存利益。消費(fèi)者權(quán)利，是消費(fèi)者利益在法律上的表現(xiàn)。法律上賦予消費(fèi)者多少權(quán)利,意味著消費(fèi)者在多大程度上得到國家的保護(hù)?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中房地產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)利被房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者侵害的程度十分嚴(yán)重。我國房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)存在的突出問題是房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重，造成房地產(chǎn)價(jià)格

3、不合理,極大地?fù)p害了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益；此外,房屋質(zhì)量低劣、售后維修得不到保證、不對(duì)消費(fèi)者公開房屋價(jià)格構(gòu)成或以虛假廣告的房屋價(jià)格蒙騙消費(fèi)者、強(qiáng)迫消費(fèi)者交付各種不合理的費(fèi)用、惡意違約、“一房二賣”、“先抵后賣”等欺詐行為時(shí)有發(fā)生,均應(yīng)承擔(dān)損害消費(fèi)者利益的法律責(zé)任。現(xiàn)今中國消費(fèi)者政策，不僅是補(bǔ)救市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的消極面和救濟(jì)受害消費(fèi)者的保護(hù)政策，而且作為國家經(jīng)濟(jì)政策的一個(gè)重要環(huán)節(jié),發(fā)揮其引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重大作用。本文為互聯(lián)網(wǎng)收集，請(qǐng)勿用作商業(yè)用途本文為互聯(lián)網(wǎng)收集，請(qǐng)勿用作商業(yè)用途房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為當(dāng)下我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，住房制度改革的目的之一便是促進(jìn)住房的商品化，而居民又是

4、住房消費(fèi)的主力軍，有關(guān)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律和政策不能無視住房消費(fèi)這一市場(chǎng)。下文筆者將結(jié)合實(shí)例，論證分析商品房消費(fèi)者的知情權(quán)等權(quán)利,并就懲罰性賠償制度在商品房交易中的適用及我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的懲罰性賠償制度的完善作了初步的探討。二、實(shí)例研析據(jù)以研究的案例一：李某某與某開發(fā)建設(shè)總公司商品房出售知情權(quán)糾紛案基本案情2002年9月9日，原告李某某以某開發(fā)建設(shè)總公司和某建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站為被告向某區(qū)人民法院提起民事訴訟稱，其在被告某開發(fā)建設(shè)總公司開發(fā)的碧海小區(qū)購置住房一套，入住不到半年即發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重的“次、假、漏、裂”，嚴(yán)重影響人身安全和住者的心理平衡。因原告本人從事建筑業(yè)，對(duì)房屋質(zhì)量問題不

5、陌生，故欲先摸清“事故成因"再求對(duì)策。原告走訪某建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站、某開發(fā)建設(shè)總公司申請(qǐng)查閱該商品房的全部設(shè)計(jì)文件和施工階段的原始記錄，遭到拒絕，請(qǐng)求法院依法判令兩被告在最短期限內(nèi)提交碧海小區(qū)16幢B端建筑物的全部設(shè)計(jì)文件和施工驗(yàn)收的原始記錄。裁判要旨某區(qū)人民法院審理認(rèn)為，原告應(yīng)按房屋買賣合同中的約定查閱相關(guān)資料，有權(quán)利知道開發(fā)商是否有開發(fā)建設(shè)資質(zhì)及所購房屋使用說明書及質(zhì)量保證書、所購房屋是否經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收合格可以進(jìn)行交易等相關(guān)資料,而不能超越消費(fèi)者應(yīng)知情的權(quán)限,樓房的設(shè)計(jì)圖紙和建設(shè)施工的原始記錄涉及商業(yè)秘密，不屬于消費(fèi)者應(yīng)知的范圍,且這些資料已由建筑質(zhì)量監(jiān)督部門存檔保管,屬于檔案資

6、料，個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得查閱。為此，依照建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例第33條、商品房銷售管理辦法第7條、第16條、第19條、機(jī)關(guān)檔案工作條例第21條等的規(guī)定，判決駁回原告李某某的訴訟請(qǐng)求.李某某不服該民事判決，向某市中級(jí)人民法院提起上訴，二審以同樣判案理由駁回上訴,維持原判。據(jù)以研究的案例二：蔡某某與國泰集團(tuán)物業(yè)發(fā)展公司商品房買賣糾紛要求雙倍賠償案4該案是見諸報(bào)端的山東省首例購房者獲雙倍賠償案。一審法院于2001年9月18日判決稱：被告在售房過程中主觀上存有欺詐故意,對(duì)原告隱瞞了其不具備房地產(chǎn)開發(fā)和中介服務(wù)資質(zhì)證書、未取得土地使用權(quán)證書、未持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及商品房預(yù)售許可證的真實(shí)情況

7、，誘使原告做出錯(cuò)誤意思表示與其訂立買房合同。而原告作為消費(fèi)個(gè)體，不可能也沒有義務(wù)去審查被告應(yīng)具備的上述手續(xù),故被告的行為已構(gòu)成故意欺詐。遂判決由原告退房給被告,被告退還原告購房款146192元并賠償原告損失146192元.該案進(jìn)入二審程序后最終以調(diào)解方式結(jié)案，未實(shí)行加倍賠償,而是由被告給予原告4萬余元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。法律評(píng)析上引案例一涉及到原告是否有權(quán)查看所購房屋的設(shè)計(jì)文件和施工驗(yàn)收記錄的問題.訟爭(zhēng)的焦點(diǎn)是原告所稱的消費(fèi)者知情權(quán)應(yīng)否予以保護(hù)，換言之，該知情權(quán)是否系商品房購買者所享有的權(quán)利。上引案例二中二審法院未以生效判決的形式正面回答作為消費(fèi)者的購房者在受到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者欺詐時(shí)能否獲得雙倍賠償?shù)膯栴}

8、，不能說不是一個(gè)遺憾，其中涉及到的主要法律爭(zhēng)議問題是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的懲罰性賠償能否適用于商品房交易之中。針對(duì)上述問題，筆者略作評(píng)述如下：(一）知情權(quán)及其行使知情權(quán)有廣義與狹義之分。廣義的知情權(quán)，是指公民、法人或其他組織依法享有的、要求義務(wù)人公開一定的信息的權(quán)利和在法律允許的范圍內(nèi)獲取各類信息的自由，它既屬于公法意義上的權(quán)利，又屬于私法意義上的權(quán)利;既包括抽象的權(quán)利又包括具體的權(quán)利;既包括民主權(quán)利、政治權(quán)利也包括人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。5 狹義的知情權(quán)，就是公民針對(duì)政府工作、針對(duì)政府的政務(wù)公開的一項(xiàng)權(quán)利。司法作為最后一道屏障，必須使知情權(quán)成為司法上可訴的權(quán)利。6本文所探討的知情權(quán)主要是從私法意

9、義上進(jìn)行使用的.1993年頒布的中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法(以下簡(jiǎn)稱消法)首次出現(xiàn)知情權(quán)概念，該法第8條規(guī)定：“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。”消法上的消費(fèi)者是指為滿足生活消費(fèi)需要購買、使用商品或接受服務(wù)的、由國家專門法律確認(rèn)其主體地位和保護(hù)其消費(fèi)權(quán)益的個(gè)人。只有自然人才能成為最終消費(fèi)的主體。消法規(guī)定的消費(fèi)者7項(xiàng)權(quán)利應(yīng)當(dāng)完全適用于房地產(chǎn)消費(fèi)者。這7項(xiàng)權(quán)利包括:獲得真實(shí)信息的權(quán)利、自由選擇的權(quán)利、人身健康和安全不受損害的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)利益不受損害的權(quán)利、獲得補(bǔ)救和賠償?shù)臋?quán)利、進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督的權(quán)利和受消費(fèi)教育的權(quán)利.本案中，被告某開發(fā)建設(shè)總公司提出其作為商品房銷售者的

10、合同義務(wù)已履行完畢,但這并不能作為拒絕向消費(fèi)者出示所購買商品房設(shè)計(jì)圖紙和施工驗(yàn)收記錄的依據(jù)。因?yàn)榧幢闶菣C(jī)關(guān)檔案，尚可以借閱，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能以保護(hù)所謂商業(yè)秘密為由侵害購房人的知情權(quán)，這是對(duì)商業(yè)秘密9不適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大解釋.根據(jù)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例第三十三條第二款的規(guī)定，施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)的，不得使用。按照建設(shè)部商品房銷售管理辦法第十九條第二款10的規(guī)定，房屋交付時(shí)，套型要與設(shè)計(jì)圖紙一致.根據(jù)建設(shè)部建房(1998)102號(hào)文的規(guī)定，新建住宅質(zhì)量保證書、新建住宅使用說明書已經(jīng)成為必要公示的內(nèi)容，其目的保證購房者的知情權(quán)，那么同樣值得購房者關(guān)注的設(shè)計(jì)規(guī)劃圖也應(yīng)為其設(shè)定公示要求.整體布局規(guī)

11、劃、單項(xiàng)景觀設(shè)計(jì)、輔助設(shè)施配套在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)都已經(jīng)規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)確定，同樣這些也是開發(fā)商申請(qǐng)住宅小區(qū)住宅竣工驗(yàn)收所必須提供的文件，那么向購房者公示并不會(huì)造成開發(fā)商過多的負(fù)重。11在利益衡量和價(jià)值取向上，也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)作為消費(fèi)者的購房戶，而不能以保護(hù)開發(fā)商的“商業(yè)秘密”而拒絕購房人的正當(dāng)合理要求。更何況，如確系商業(yè)秘密，作為合同相對(duì)方的購房人也有保守其所知悉情況的義務(wù)，違反該義務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以借助侵權(quán)法予以救濟(jì),其以商業(yè)秘密為由不予向特定的合同相對(duì)方-購房人提供設(shè)計(jì)圖和施工記錄等，于情于理于法都是說不過去的。正如有人所言:“隨著法治時(shí)代的到來，對(duì)法官所應(yīng)具有的公平正義的現(xiàn)代

12、法治理念、熟知并能靈活運(yùn)用法律的專業(yè)素質(zhì)、豐富的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)等均提出了很高的要求，要求法官通曉法律基礎(chǔ)理論和各種法律制度規(guī)范，樹立法治觀念和思想，深刻理解立法意圖，熟悉立法活動(dòng)規(guī)則，熟練掌握法律方法這一司法技能，創(chuàng)造性地適用法律，創(chuàng)造典型案例，探索司法審判的時(shí)代特征和規(guī)律?！北疚臑榛ヂ?lián)網(wǎng)收集,請(qǐng)勿用作商業(yè)用途本文為互聯(lián)網(wǎng)收集，請(qǐng)勿用作商業(yè)用途（二) 懲罰性賠償制度在商品房交易中的適用懲罰性損害賠償，也稱示范性的賠償或報(bào)復(fù)性的賠償，是指由法庭所作出的賠償數(shù)額超過實(shí)際的損害數(shù)額的賠償，它具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。消法第四十九規(guī)定:“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,

13、應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)格或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！痹撘?guī)定確立了懲罰性損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任，即“損一賠二"的民事責(zé)任，而且，它是中國第一個(gè)適用懲罰性賠償?shù)牧⒎ɡ?4.合同法第一百一十三條再一次重申了該項(xiàng)制度.按照該規(guī)定,經(jīng)營(yíng)者有欺詐行為的，消費(fèi)者有權(quán)要求雙倍賠償.對(duì)商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任則是當(dāng)前學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，也是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。商品房銷售中的欺詐行為能否適用消法所規(guī)定的加倍賠償呢？理論和司法實(shí)務(wù)界在認(rèn)識(shí)上極不統(tǒng)一。著名民法學(xué)家梁慧星先生認(rèn)為，商品房買賣不適用消法第49條.理由有三：一是消法制定時(shí)，針對(duì)的

14、是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題,其適用范圍不包括商品房.同時(shí)制定的產(chǎn)品質(zhì)量法明文規(guī)定不包括建筑物，可作參考.二是商品房作為不動(dòng)產(chǎn)與作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項(xiàng)真實(shí)情況或捏造了某項(xiàng)虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質(zhì)量問題通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可以得到妥善處理。三是商品房買賣合同金額巨大，動(dòng)輒數(shù)十上百萬,如判決雙賠，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡，在一般人的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)看來很難說是合情合理合法的判決。目前不少法院也是認(rèn)為房屋買賣不適用消法，但不同的法院作出的判決完全不同。在判決理由部分，有的法官認(rèn)為房屋是大件商品，是不動(dòng)產(chǎn),所以不適

15、用該法；有的法官則認(rèn)為房屋經(jīng)過驗(yàn)收合格，不存在質(zhì)量問題，所以不適用該法;還有的法官干脆指明房屋不屬于產(chǎn)品質(zhì)量法的調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法進(jìn)行判決。16更有法官認(rèn)為，消法對(duì)商品做的是“狹義"理解，即“一般商品說",其法律意義在于：針對(duì)一般商品而言，即使采取“雙倍賠償”的懲罰手段對(duì)經(jīng)營(yíng)者也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不會(huì)造成“傷筋動(dòng)骨",這種懲罰性賠償責(zé)任對(duì)市場(chǎng)交易秩序的沖擊力很小，它的功能在于既能有力地打擊違反公平和誠實(shí)信用原則的加害方，也能有效地保護(hù)相對(duì)受害方的合法權(quán)益不受侵害,從而在“公平”與“秩序”之間找到了合理的平衡點(diǎn)。而商品房則不然，一旦刻意強(qiáng)調(diào)按消法調(diào)整，將會(huì)給市場(chǎng)交

16、易秩序帶來難以想象的干擾和破壞，造成“公平”與“秩序”之間的嚴(yán)重失衡。另有觀點(diǎn)認(rèn)為,購房也系商品買賣行為，房屋也作為一種商品成為消法第四十九條規(guī)范的范圍,當(dāng)經(jīng)營(yíng)者有欺詐行為時(shí),適用雙倍賠償應(yīng)無問題。18立于消法的立法目的、懲罰性賠償金的立法目的以及法律的解釋與適用等角度而認(rèn)為,開發(fā)商若以欺詐行為提供質(zhì)量不足的商品房時(shí),應(yīng)有消法第四十九條雙倍賠償?shù)膽土P性賠償金制度的適用。理由是：首先，就消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)立場(chǎng)而言，消費(fèi)者于商品房的交易過程中仍屬于經(jīng)濟(jì)上弱者的地位，且商品房之購買往往又是消費(fèi)者一身積蓄所得的成果，故對(duì)于消法中所規(guī)定消費(fèi)者的權(quán)利,于商品房的交易中應(yīng)有所適用，方才符合該法之立法目的；其次,

17、就該法條文懲罰性賠償金制度的立法目的而言，若將商品房交易糾紛排除于該條文的適用，而使實(shí)行欺詐行為的開發(fā)商無庸負(fù)擔(dān)雙倍賠償?shù)拿袷仑?zé)任者，將使得購買商品房的消費(fèi)者無法得到合理的補(bǔ)償與鼓勵(lì)，且亦無法處罰、嚇阻開發(fā)商的欺詐行為,而無法導(dǎo)正商品房的交易市場(chǎng);再者,從法律適用上之解釋來說，消法中所謂的“商品”系指為人們?nèi)粘Ｎ镔|(zhì)生活或文化生活所需且于市場(chǎng)上流通買賣的物品,而不論是動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，均可包括在內(nèi),故若消費(fèi)者以生活消費(fèi)之目的而購買商品房者，則該商品房應(yīng)是本法所稱的商品,且本法對(duì)于商品房并無明文規(guī)定加以排除適用，則商品房應(yīng)該仍是消費(fèi)之客體,而有本條文的適用。反對(duì)說認(rèn)為該條適用商品房的交易將產(chǎn)生利益失衡

18、之情形而言，那是否產(chǎn)生高價(jià)值的商品或者服務(wù)便一律排除該條文的適用，那如何認(rèn)定商品或者服務(wù)系屬高價(jià)值，又是問題。個(gè)人收集整理,勿做商業(yè)用途文檔為個(gè)人收集整理，來源于網(wǎng)絡(luò)最高法院法釋 20037號(hào)第八、九條明確規(guī)定了商品房買賣合同中屬于出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的五種情形可以適用懲罰性賠償原則。即：1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(又稱“先賣后抵”）；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人(又稱 “一房二賣”)；3、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)（又稱“先

19、抵后賣”）;5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在此五種情形下，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。當(dāng)然，按照最高法院的規(guī)定，必須是在由此五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的前提下，買受人才可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。最高法院副院長(zhǎng)黃松有就法釋20037號(hào)答記者問中指出，這五種情形下的懲罰性賠償責(zé)任是以合同法第一百一十三條和消法第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對(duì)消法第四十九條規(guī)定的直接適用.個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用

20、途懲罰性賠償在合同關(guān)系的適用上，有學(xué)者主張這種賠償應(yīng)當(dāng)基于有效的合同作出，而不應(yīng)當(dāng)在合同被宣告無效或被撤銷以后作出，主要原因在于三點(diǎn)：一是此種懲罰性賠償是基于合同關(guān)系而產(chǎn)生的。懲罰性賠償所要懲罰的是經(jīng)營(yíng)者違反合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而交付產(chǎn)品或提供服務(wù)，換言之,懲罰的不僅僅是經(jīng)營(yíng)者的欺詐行為，而且包括違約行為。無論如何，懲罰性賠償都不是為了在合同被宣告無效以后,對(duì)受害人提供補(bǔ)救.二是合同被確認(rèn)無效以后，雙方不存在合同關(guān)系，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。受欺詐者可以請(qǐng)求獲得賠償?shù)膿p失應(yīng)當(dāng)為其在合同訂立之前的狀態(tài)與現(xiàn)有狀態(tài)之間的差價(jià)。如果在合同無效的情況下仍然獲得懲罰性損害賠償，那就意味著雙方并沒有

21、恢復(fù)到原有的狀態(tài)，因?yàn)槭芎θ双@得一筆額外的收入。相反，如果在合同有效的情況下適用懲罰性損害賠償，則可以認(rèn)為這一損害賠償是代替受害人可以獲得的、在實(shí)踐中又難以計(jì)算的可得利益損失。盡管消費(fèi)者可能因欺詐而撤銷合同，但當(dāng)事人也可以要求變更合同或維持原合同的效力.三是在合同有效的情況下，受害人基于違約責(zé)任將獲得各種補(bǔ)救的措施。懲罰性賠償也是其中的一項(xiàng)措施。如果合同被宣告無效，則受害人能夠獲得補(bǔ)救的措施是極為有限的,尤其是不能要求經(jīng)營(yíng)者支付懲罰性賠償?？傊M(fèi)者請(qǐng)求雙倍賠償，必須是在合同責(zé)任存在的情形下提出.合同不存在,也就談不上合同責(zé)任的適用;懲罰性賠償也就成了無本之木、無源之水。因此,合同若被宣告無

22、效或被撤銷，當(dāng)事人反而失去了雙倍賠償?shù)恼?qǐng)求依據(jù)。本文為互聯(lián)網(wǎng)收集，請(qǐng)勿用作商業(yè)用途個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途筆者認(rèn)為，合同因欺詐、無行為能力、內(nèi)容違法等原因而無效或被撤銷，課以期待利益的損害賠償雖欠缺合法的根據(jù)，但可以締約過失規(guī)則而產(chǎn)生的締約過失責(zé)任-信賴?yán)尜r償來保護(hù)信賴當(dāng)事人的合法利益.21因?yàn)樾刨嚴(yán)娴膿p害賠償責(zé)任是合同外的責(zé)任，即以合同法所規(guī)定的合同外責(zé)任救濟(jì)合同外的信賴損害，而非合同內(nèi)的違約責(zé)任。信賴?yán)娴膿p害賠償責(zé)任幾乎成為締約過失責(zé)任的同一語或代名詞。締約過失規(guī)則是以令當(dāng)事人承擔(dān)契約之外責(zé)任的方式擴(kuò)張契約法上的責(zé)任，改變了傳統(tǒng)法 “有契約，便有責(zé)任，無契約，便無”責(zé)任的思維定律。

23、22據(jù)此，信賴合同有效的當(dāng)事人完全可以根據(jù)締約過失規(guī)則和法律的規(guī)定向合同相對(duì)方主張懲罰性損害賠償，以填補(bǔ)自己的信賴?yán)鎿p失，并能發(fā)揮懲罰性賠償原則對(duì)違背誠信義務(wù)的非善意交易當(dāng)事人的制裁和遏制作用。關(guān)于懲罰性賠償在司法實(shí)務(wù)中的運(yùn)用，見諸媒體的全國首例終審生效的商品房消費(fèi)者雙倍賠償案發(fā)生在河南省鶴壁市，該判決系由鶴壁市中級(jí)人民法院于2002年5月29日做出。 中國房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)則報(bào)道了據(jù)稱是深圳首例商品房合同糾紛雙倍賠償案，也是最高法院法釋20037號(hào)頒布后的全國房地產(chǎn)糾紛雙倍賠償?shù)谝焕你y先生與深圳某花園商品房一房?jī)少u索賠案。作為二審的深圳中院認(rèn)為，開發(fā)商故意隱瞞涉案房產(chǎn)“2棟32 B”已售給他人的

24、事實(shí)，采用欺詐手段與銀先生簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，依法屬于可撤銷合同。最終判決撤銷雙方當(dāng)事人于1998年11月簽訂的深圳市房地產(chǎn)買賣合同，判決開發(fā)商雙倍退還購房款及全額退還購房款利息、辦證費(fèi)、入伙費(fèi)、鑒證費(fèi)、入伙費(fèi)等合計(jì)63萬多元。在法規(guī)層面，有些地方法規(guī)已明確了商品房經(jīng)營(yíng)者的欺詐行為適用消法第四十九條的規(guī)定.例如：福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例（2001年1月1日起施行)第十五條的規(guī)定。綜上所述,筆者認(rèn)為，懲罰性損害賠償原則在商品房交易中的適用既有社會(huì)生活的基礎(chǔ)和司法實(shí)務(wù)上的先例，又有法規(guī)層面的支持，應(yīng)是毋庸置疑的。而法律向房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)傾斜的程度根本上取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)商品化程度。在我國當(dāng)前住房改革制度還極不完善的情況下，法釋20037號(hào)所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任既注意到依法維護(hù)買受人的合法權(quán)益,又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的實(shí)際情況，是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的。（三） 懲罰性賠償金制度的立法完善消法第四十九條規(guī)定的直接目的一是使受害消費(fèi)者獲得合理補(bǔ)償;二是從為社