深圳市龍崗區(qū)城市更新申報流程1

1、深圳市龍崗區(qū)城市更新申報流程探討二四年五月城7T更新項昌申扳 I 基本流程步藏 i城市史新項目主要節(jié)點工作沆程圖簽囂項目介作協(xié)議更新單元計劃立項產業(yè)規(guī)劃報批專項規(guī)劃報批倘認實施主體代褻大會表S-簽屠仏人內業(yè)更斯意M妥托書圾土晝冷諫至成柝圧分期飭業(yè).理環(huán)Q審Ht1. 項目更新定位2、初步拆遷肪償條件K史新盤堀達旳雙2/32、史新單元內五類介法 用地占比達到70%3、產業(yè)規(guī)劃定位符合市 區(qū)規(guī)劃發(fā)展4、史新小元范也合理1、符合區(qū)域產業(yè)規(guī)劃2、符合打X產業(yè)鼓勵 發(fā)展方向3、產業(yè)規(guī)劃與產業(yè)落 地相結合U規(guī)劃深廢按照法定圖則 深度研究2.拆除蟲建區(qū)內容和深度2.1 1:地利用與地塊控制2.2城市設計2.3

2、配發(fā)設誡2.4道路交通2.5市政.丁思K完成拆遷范國物 業(yè)、土地收購2、尢成和戶淸退3、完成物業(yè)拆除i城市更聲斤項目申扳|i!i誨槍申報難點問題 I1、更新意愿一股民大會2、計劃立項一五類合法用地3、專項規(guī)劃方案-公建用地貢獻計算4、拆遷賠償-非農建設用地處理 5、計劃至實施一資金監(jiān)管6、拆遷分期一征轉地7、計劃、實施一土地權屬整令更報一辦文時間r城甫更新項貝申扳Iii簽署更新罐愿難點|難點1股東大會決議深圳市城市更新辦法笫三十四條第二款城中村城中村、舊屋村拆除重強的，應當經(jīng)原農村篥體經(jīng)濟組織繼受單位股 東大會披照有關規(guī)定表決同意。深圳市城市更新辦法實施細則第三十七條第二項城市更新羊元內用地屬

3、城中村、舊屋村或老原農村集體經(jīng)濟組歩和 原村民在城中村、舊屋村范因以外形成的建成區(qū)域的，須經(jīng)原農村集體經(jīng)濟組織繼受羊位的股東大會表決同意進行城市更新; 或者符合本條第（一）項規(guī)定，并經(jīng)原農村巢體經(jīng)濟組歩繼受羊位同意。難點解釋：政策冃地的是為了貫穿，城市更新辦法中的“公眾參與”的原則，但是實際上披照各般份公司公司章程大多數(shù)股份 公司的股民代表大會已經(jīng)有權決定公司資產處理等重大決定權，并且按照各股份公司對于股份民代表推舉原則至少每一戶一個股民代表，這樣已經(jīng)完全保證了全體公民的參與性，同時也是符合法律規(guī)定的。另外，冃前龍崗區(qū)每個般份公司的般民人數(shù)荃本都在1500-3000人，根本很少有合適舉行股民大

4、會的場地。建議：1、適當?shù)臅r候修正城市更新辦法和深圳市城市更新辦法實施細則中的條規(guī)定2. 相關審核審批羊位能切合實際情況靈活處理。I 尿甫更新項目申扳 Ii.i 計劉云項申報難點 I. _難點2.五類合法用地占比要求。難點解釋：按照更新羊元拆遷范圍內五類合法用地，審定更新項冃可行性冃前已經(jīng)秦賢出兩個弊端，一些建設較早的工業(yè)區(qū)和居住 區(qū)閔為年代久遠，當時開發(fā)羊位對于開發(fā)報建概念摸糊，導致土地和物業(yè)大多沒有在國土做過權屬登記，但實際上該類物業(yè) 從城市規(guī)劃和建筑物結構上均存在急需更新改造的需要。反之一些后期土地和物業(yè)權屬清晰的工業(yè)區(qū)區(qū)和居住區(qū)，因為其在 建設規(guī)劃時有過報建，因此荃本都符合城市規(guī)劃雯求

5、物業(yè)機構良好，冃前申請城市更新更多的處于謁高容積率，對于城市平 衡龍展不但起不到優(yōu)化作用，反而會使城市建筑密度増加加劇周邊公共配套壓力。建議：1、城市更新更新羊元審核不能完全參考土地權屬清晰程度來審核一個項冃的可行性。2、宜對更新羊元內土地權屬的各種問題，規(guī)土部門應該出臺相應的土地處理方法（如合法用地給予優(yōu)惠地價、不合 法土地參考“兩規(guī)” “XX”等方式簡化處理）。I 城甫更聲斤項貝申扳 Iii專項規(guī)劉申報難點 |_.難點3.公建設施用地比例計算難點解釋：披照冃前城市更新政策，公建貢獻比例是遵照更新牟元內合法用和不合法用地比例計算，該計算方法存在以下兩個問題:1、假設某更新單元5000()平方

6、米(全部合法)貢獻用地750()平方米，如果該更新羊需要配套一所九年一貫制學校1500(),如 此就會出現(xiàn)公建用地不足問題。2、假設某更新羊元50000方米(全部不合法)貢獻用地1600()平方米，如果該更新羊需要配套一所九年一貫制學校1500(), 如此就會出現(xiàn)公建用地剩余問題。按照政策實施規(guī)定，貢獻用地不足的更新企業(yè)提離貢獻比例，貢獻剩余的規(guī)劃為國有土地，但對于一個城市的整體規(guī)劃 來說肯定是不多不少恰到好處為最妥。建議：1、城市更新羊元公建用地貢獻應遵循片區(qū)原有的法定圖則要求。2、根據(jù)城市更新羊元新規(guī)劃的各項指標，由規(guī)土羊位對原有的法定圖則公建用地做出調整，無法定圖則規(guī)劃的拽照 城市更新羊

7、元規(guī)劃各項指標董新規(guī)定(天安崗頭城市更新羊元)r城甫更新項貝申扳Ii!i實施至體申報難原 I難點4.非農建設用地處理難點解釋：城市更新活動從本質上講就是對土地的二次開發(fā)利用，更新企業(yè)以現(xiàn)狀建筑物為參考，付出一定的經(jīng)濟代價獲得土地的 二次開發(fā)權利。對于冃前開發(fā)企業(yè)與村股份公司簽署以物業(yè)置換為條件的拆遷協(xié)議，披照市場交換的原則村篥體獲得新的還 建物業(yè)，更新企業(yè)得到土地二次開發(fā)權。至于股份公司原土地屬于“非農建設用地” “老屋村用地” “兩規(guī)”已出用地“非 農建設外用地”均屬于市場交換條件。閔此目前國資委所推行的就羊個“非農用地”進行市場化評依，再次交易完全屬于對 市場交易行為的強行干涉。建議：1、

8、村股份公司資產屬于集體資產，丙此國資委有權對于村股份公司與更新企業(yè)的簽署的拆遷置換/補償協(xié)議進行審議 評仕，但不能就羊個資產與整個拆遷協(xié)議劃分審議評估。r尿甫更新項目申扳Ii|實施至體申報難點 I難點5.監(jiān)管協(xié)議難點解釋：深圳市城市辦法更新原則，政府引導，市場運作，規(guī)劃統(tǒng)籌，解約集約，保障權益，公眾參與。既然城市更新要按照 市場化運作，政府就應該充分栢信市場中的各方參與老，政府雷要的是進一步健全和優(yōu)化市場運作的管理規(guī)則，而不是自身 參與更新活動。冃前在城市更新中主要存在著以下三種方式的監(jiān)管協(xié)議1、城市更新計劃立項階段監(jiān)管協(xié)議 -監(jiān)管內容1、租金損失2、公建拆遷款2、城市更新羊元建設分期監(jiān)管協(xié)議

9、-監(jiān)管內容1、還建建安款2、公建拆遷款3、城市更新羊元建設監(jiān)管協(xié)議-監(jiān)管內容1更新羊元涉及公建拆遷款芫成更新羊元計劃立項，從法律上講項冃與更新企業(yè)并無任何歸屬關系，因此開發(fā)企業(yè)作為受委托申報單位根本是沒有 任何利益的存在，為何需要承擔委托方經(jīng)濟損失和政策拆遷責任？拆遷分期拆遷階段更新企業(yè)需無償承隹公建用地上物業(yè)拆 遷，監(jiān)管拆遷公建物業(yè)的資金又有何意義呢？拆遷物業(yè)返還完全屬于甲乙雙方的市場經(jīng)濟行為，雙方必然對于合同面臨的風 險有足夠的評估。對于一個更新羊元更新企業(yè)必須完成拆遷分期1()0%拆遷方可獲得建設分期建設單位主體資格，因此在更新 企業(yè)未實施拆遷工作前，該拆遷分期與更新企業(yè)并無任何利益關系

10、，更新企業(yè)承擔公建拆遷資金監(jiān)管責任有違企業(yè)正帑運作 的常理。逍監(jiān)管協(xié)漢措施保障投資人權益，減少開企業(yè)無必要資金負擔。建說分期扳寒 I-H烹本流程步魏 I« 難點6征轉地難點解釋：完成歷史用地處置及實施主體癰認后，需將原篥體用地征轉為國有用地。挖冃前的操作流程，由開發(fā)企業(yè)報文至區(qū)規(guī)土 局，區(qū)規(guī)土局審核后發(fā)征轉地通知至街道辦，街道辦組歩測繪后出具征轉地方案上報區(qū)規(guī)土局，區(qū)規(guī)土局審核通過后冉發(fā)通 知至街道辦，街道辦卓擬征轉地協(xié)儀，原村篥體、開發(fā)企業(yè)、街道辦癡認蓋章并上報區(qū)規(guī)土局，區(qū)規(guī)土局完成辦理。上述由 街道至區(qū)規(guī)土局，街道辦還涉及相關的部門需要走流程確認，過程煩瑣，效率低下。建議：縮短并

11、簡化街這辦內部流程，因區(qū)規(guī)土局發(fā)的征轉地通知中附有征轉地范圍圖，建漢發(fā)通知后直接由街這辦負嘖測繪及卓 擬征轉地協(xié)議。建說分期扳寒I-H烹本流程步魏I« 難點7 土地、建筑物信息核查難點解釋：披深規(guī)土2()13295號文，經(jīng)批準納入城市更新計劃的城市更新單元，可申請土地、建筑物信息核査，但對于較早時間申 請更新羊元規(guī)劃的開發(fā)企業(yè)，尤其是更新羊元分期開發(fā)的項目，在辦理分期實施主體確認時，需針對辦理實施主體確認的分 期重新辦理土地、建筑物信息核墜。由于在更新羊元規(guī)劃時已整體核蔭過一遍，冉次核墜主要是核査土地的信息，以利于土 地確權及后續(xù)的土地手續(xù)辦理。而建筑物核査對于土地確權及后續(xù)的土地手續(xù)辦理并沒有太天的作用，囲對于工改工項目， 合法的建筑而積并不能扣減地價，但建筑物需提供的資料量確非帑大，需要提供建筑物測繪報告、根捱地塊給建