房地產(chǎn)開發(fā)成本

1、成本控制要點應(yīng)用指南（試用本）編者按我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本公司成本控制要點應(yīng)用指南。其中有三點需要說明：第一：控制要點是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗，按權(quán)重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容第二：成本控制的詳細方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以控制什么 What 、怎樣控制 How 和誰來控制 Who 的編寫形 式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷?。目錄目錄第一項立項成本控制要點應(yīng)用指南第二項 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第三項 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第四項 施工環(huán)節(jié)成本控制要點

2、應(yīng)用指南第五項 材料及設(shè)備米購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第六項 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第七項 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第八項.期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南第九項 物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南立項成本控制要點應(yīng)用指南式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有 國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈 活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范 圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項 目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因 此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形 式1、新征十地征地費用少交或晚交，力爭減免項目部負責(zé)詳見項目立項成本控 制要點說明中項目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附

3、表 一、附表二。拆遷安置費用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用項目部負責(zé)大市政費用自建部分按照公司工 程體系走；交政府部分 按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計部和審 算部負責(zé)自建部分；工 程部負責(zé)交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大 化，合理提高容積率， 降低土地成本項目部、設(shè)計部負責(zé)2、買斷項目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細項目部負責(zé)詳見項目立項成本控 制要點說明中項目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二及買斷方 式的成本構(gòu)成付款總額為公司爭取最大利益項目部負責(zé)付款時間周期長、次數(shù)多項目部負責(zé)三通或七通一平的標準明確驗收標準明細工程部、項目部負責(zé)手續(xù)風(fēng)險與項目付款時間直接掛 鉤。項目部負責(zé)3、合作開發(fā)合作方式符合集

4、團要求，有利于北京公司；項目部負責(zé)詳見項目立項成本控 制要點說明中項目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二及合作開 發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項目部負責(zé)交房時間盡可能地延后交房，工程部負責(zé)交房標準不低于合冋中交房標準項目部負責(zé)付款總額付款時間選擇有利于公司利益的方式項目部負責(zé)項目部負責(zé)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指規(guī) 劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大， 具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī) 劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的 關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶 來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制 內(nèi)容相當復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī) 劃，科學(xué)討論，嚴格審批。設(shè)計部和各 類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能控制

5、要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、規(guī)劃方案(1 )可行性規(guī)劃設(shè)計市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計任務(wù)書可行性設(shè)計變更設(shè)計部負責(zé)，項 目、審算、銷售部 配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2 ）方案評審組成可行性規(guī)劃評審委 貝會，對方案進行評審、 確定。未通過的方案進入可行性 設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評 審。由項目、設(shè)計、工 程、審算、財務(wù)、 銷售等各部門組成 評審委員會，總經(jīng) 理負責(zé)（3 ）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù) 實際情況進行細節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負責(zé)，工程 部配合根據(jù)提交的設(shè)計成果進 行投資估算審算部負責(zé)，設(shè)計部配合2、報批設(shè)計（1 ）設(shè)計方案

6、根據(jù)項目前期運營的情 況和市場分析制訂設(shè)計任 務(wù)書設(shè)計部負責(zé)，項目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計招投標設(shè)計部方案設(shè)計評審招投標評審委員會（2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身 報批規(guī)范性，材料完整項目部負責(zé)，設(shè)計 部配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴初設(shè)計（1）擴初設(shè)計要求對報批設(shè)計進一步調(diào)整 設(shè)計要求內(nèi)部審核設(shè)計部負責(zé)，知會 各部門（2 ）成本概算根據(jù)擴初設(shè)計招投標方案和設(shè)備選型、實體研 究、環(huán)境方案等因素對總 成本作出概算設(shè)計部與工程部負 責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負責(zé)（3）擴初設(shè)計圖根據(jù)擴初設(shè)計要求招標 專家評審內(nèi)部評審招投標評審委員會設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負責(zé)4、樁基設(shè)計（1 ）地質(zhì)

7、勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料 自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負責(zé)，工程部協(xié)助（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上形式 由專家進行樁基形式和樁 基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整5、施工圖設(shè) 計（1） 施工圖設(shè)計要 求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁 基設(shè)計、功能設(shè)計及配套 設(shè)施等因素，在擴初圖基 礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、 建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等 約占總造價 70%的部分屬 于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴 格審核。設(shè)計部和工程部負 責(zé)，其他部門協(xié)助（2） 報建政府部門報批費，按政府 有關(guān)政策交納。項目部（3） 報施圖（4）審圖（5）施工配合互審互簽，明確修改意 見，設(shè)計洽商設(shè)計部負責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部（6）

8、 面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工 時檢驗相結(jié)合設(shè)計部負責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計結(jié)合營銷費用控制施工招投標7、裝修方案設(shè)計（1）方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指 導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確 定方案設(shè)計要求設(shè)計部負責(zé)，銷售部協(xié)助（2）材料設(shè)備選型成本萬案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材 料和設(shè)備制訂裝修設(shè)計目標成本 計劃明細表裝飾綜合價格拆分分析設(shè)計部負責(zé)參見深圳公司文件（3）招投標制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標評審委員會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件8、功能設(shè)計（1 ）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估市場調(diào)研銷售部負責(zé)有針對性擴充建筑物功能設(shè)計部負責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2

9、）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件項目部負責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標 準確立環(huán)境設(shè)計方案目標 成本總額設(shè)計部負責(zé)，項目 部協(xié)助招投標招投標評審委員會（4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化 必要性分析智能化內(nèi)容控制銷售部負責(zé)招投標，尋找外部合 作，爭取雙贏招投標小組組織，總經(jīng)理負責(zé)（5 ）銷售承諾保持各部門與銷售部的信 息暢通，保障銷售承諾與 實際功能的一致性設(shè)計部負責(zé)，工程部協(xié)助9、設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費用（2）設(shè)計變更洽商嚴格按照設(shè)計變更洽商流 程進行設(shè)計部負責(zé)，工程、銷售部協(xié)助詳見工程現(xiàn)場 變更管理規(guī)范10、材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設(shè)

10、備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的女裝設(shè)計部負責(zé)，工程部協(xié)助（3）采購招投標招投標評審委員會詳見設(shè)備材料米購規(guī)范其他費用物業(yè)管理完善費限額設(shè)計審算部招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第三項招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、 設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際 運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具 體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇 則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本 控制的難點在于標書制訂，重點在于評標控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、投標單 位的選擇（1）資質(zhì)（2 ）管理水平（3 ）技術(shù)力量（4 ）歷史記錄（5 ）資金實力（6 ）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān) 理、材料及設(shè)備供貨商名 冊及資料庫。

11、從公司認可名冊中的承 建商、供貨商、監(jiān)理公司 中選擇投標單位。主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。工程部負責(zé)工程監(jiān) 理招投標合同； 設(shè)計部負責(zé)設(shè)計、 環(huán)境、裝修招投標 合同。審算部負責(zé)材料設(shè) 備招投標合同。銷售部負責(zé)營銷、 包裝招投標合同。詳見招投標管 理規(guī)范第 8條 至15條和招投 標管理程序招投標工作小組審核、 考察、評估、篩選三家以 上投標單位報招投標評審 委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標評審委員會 審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準。詳見招投標管 理規(guī)范第 8條 至15條和招投 標管理程序2、招投標文件各類合同的招投標書內(nèi)容應(yīng) 包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）

12、招標范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投 標標準文本1、工程部負責(zé)工 程監(jiān)理招投標合 同；2、設(shè)計部負責(zé)設(shè) 計、環(huán)境、裝修招 投標合同。3、審算部負責(zé)材 料設(shè)備招投標合 同。4、銷售部負責(zé)營 銷、包裝招投標合 同。詳見招投標管 理規(guī)范第6 條、第16條至 20條、和招投 標管理程序招投標工作組審核招投標評審委員會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準；詳見招投標管 理規(guī)范第6 條、第16條至 2

13、0條、和招投 標管理程序控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件3、評標和 定標（1）技術(shù)性評標和定標（2）經(jīng)濟性評標定標優(yōu)先順序1、技術(shù)評標2、經(jīng)濟評標3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負責(zé) 技術(shù)評標2、審算部負責(zé)經(jīng) 濟標書的評標3、財務(wù)部負責(zé)審 核廣告包裝費詳見招投標管 理規(guī)范第21條 至33條、和招 投標管理程序綜合審核投標單位；評定中標單位招投標評審委員會 審核、評定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準詳見招投標管 理規(guī)范第21條 至33條、和招 投標管理程序施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第四項施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方 面，一個是因各種變更帶來的費用，另一 個是材料、工程款的支付。由于市場變化 與市場把握的原

14、因，施工階段不可避免由 于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改 動，而在變更時明確目的和遵循程序都是 必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、設(shè)計變更環(huán)節(jié)（1 ）變更評估項目前期規(guī)劃、定位要全 面、準確，盡量避免在施工 中的重大設(shè)計調(diào)整。加強施工前的審核工作。 全面考慮工程造價，對可能 發(fā)生變更的地方有預(yù)見性， 并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來 的各種變化，為審批提供參 考依據(jù)。審算部負責(zé)計算 變更費用（含可能 引起的索賠）。甲方項目代表執(zhí)行 修改的工期評估。審算部成本管理 員負責(zé)計算變更后 的成本現(xiàn)狀。詳見工程變更管理辦

15、 法“工程變更的控制辦法”？ ？（2 ）變更的審核 簽認根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更 分成四類，不同類別按相應(yīng) 的審核簽認流程進行。經(jīng)辦部門？詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第二條、第十 三條。設(shè)計變更通知單。發(fā)生變更項目的負 責(zé)人詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第5到第8 條。變更必須有設(shè)計單位、設(shè) 計部、工程部、監(jiān)理單位和 施工單位共同簽字后，才能 有效。經(jīng)辦部門詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第九到第十二 條。（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進 行變更。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場簽證（1 ）簽證的必要 性現(xiàn)場簽證的確認應(yīng)嚴格按 照合同中所約定的條款執(zhí) 行。經(jīng)辦部門（設(shè)計部 或工程部

16、）（2）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng) 堅持當時發(fā)生當時簽證的 原則。詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第十條?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件（續(xù)）2、施工現(xiàn)場簽證（1 ）簽證的工程量認真核對簽證的工程量 準確。簽證的內(nèi)容、原因、工程 量應(yīng)清楚準確、無涂改、 編號準、全，并有監(jiān)理工 程師的簽字確認。經(jīng)辦部門（設(shè)計部 或工程部）詳見工程變更管理辦 法“工程變更的控制辦法”？ ？（2）簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項目的負 責(zé)人詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第5到第8 條。必須遵循“先洽后干”的 原則。在確認簽證前，應(yīng)按 相應(yīng)審批程序報審，通過 后方可正式簽證。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第

17、十四條。（3）簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進行分 類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng) 計資料對控制工程變更提出 改進意見。資料工程師詳見工程現(xiàn)場簽證管 理規(guī)范第十八、十九 條。3、審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3 ）分項、分部 圖會審（4）各專業(yè)技術(shù) 圖紙會審圖紙多層次會審會簽及 審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中 的問題修改完。甲方技術(shù)負責(zé)人詳見施工環(huán)節(jié)成本控 制要點三、“審圖”4、總分包配合費（1 ）分包方式（2 ）分包內(nèi)容（3 ）分包的責(zé)任通過投標確定配合費。 應(yīng)避免在施工過程中修改 分包方式、分包內(nèi)容、范甲方代表詳見施工環(huán)節(jié)成本控 制要點四、“總分包 配合費”界定圍而增加工

18、程成本。5、材料供應(yīng)（1）詵型（2 ）材料供應(yīng)方 式（3 ）材料計劃（4 ）預(yù)留時間施工所用的各項材料的 選型應(yīng)在材料招標前確設(shè)計部主要解決的是材料供應(yīng) 對施工環(huán)節(jié)成本的影 響，詳見施工環(huán)節(jié)成 本控制要點五、“材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式，通 過招標確定相關(guān)費用。審算部組織工程部參加限時編制材料計劃。材料計劃簽認。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的冋題， 留出相應(yīng)的時間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付（5 ）付款進度（6 ）工程進度按合同約定執(zhí)行付款。按進度付款。多層次多角度審核工程 進度。甲方代表與監(jiān)理 工程師審核完成的 形象部位預(yù)算人員審核工 程價值量詳見付款審批程序規(guī) 范附件2 :“工程款付 款流程”（

19、1）付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員 最終審批。主管副總或總經(jīng)理才料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第五項材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心 要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的 流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié) 出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目 的?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進場計劃采購招投標及訂 立合同時間暫缺工程部招投標規(guī)范屮未提及生產(chǎn)周期與工程進度相配合具體參照標準暫缺運輸周期具體與采購點遠近相對應(yīng)安裝、驗收周期與工程進度相配合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性 能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確

20、疋或圭寸樣。設(shè)計部招投標必須招投標的材料設(shè)備要 制定招投標計劃。不需招 投標的材料設(shè)備，采用三 家以上廠家報價選擇。審算部詳見招投標管理規(guī)范第六、七條和設(shè)備材料采購規(guī) 范第四條3、材料款支 付材料款支付方式 材料款支付進度保修款預(yù)付款限額控制首次驗收后付款總額進 度控制。保修款一般不低于合 同總價的5%。依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計部）詳見付款審批程序 規(guī)范附件3 “甲供材 料付款流程”和附件 7“采購類付款流程”4、材料驗收數(shù)量驗收幾方共冋確認貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負責(zé)監(jiān)控驗收詳見設(shè)備材料采購規(guī)范第八條質(zhì)里驗收外觀質(zhì)量的驗收 安裝后質(zhì)量的驗收工程部投入使用后的質(zhì)量

21、驗收物業(yè)公司5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的 卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān) 者工程部詳見設(shè)備材料采購 規(guī)范第九條、第十 三到十六條材料保修用合冋的方式明確保修責(zé)任和保修期銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南I令肖售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制， 但一旦制訂了費用目標總額，具體的單 項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及 的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理 都需要分工負責(zé)這部分的控制職能。此 外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住 和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個 環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、營銷方 案（1）費用總額確定費用目標總額項目部詳見營銷費用管理規(guī)范（

22、2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用銷售部（5）營銷方案審批征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見營銷操作流程規(guī)范2、營銷現(xiàn)場費用（1）現(xiàn)場銷售人工費用銷售人數(shù)控制 銷售工作進度控制獎勵辦法控制銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費（3）賣場、現(xiàn)場包裝費（4）銷售模型費用（5）宣傳資料及禮品費（6）展銷費銷售部專業(yè) 經(jīng)理和部門 經(jīng)理詳見營銷包裝操作規(guī)范（7）計劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額 審批制度主管總經(jīng)理詳見營銷費用管理規(guī)范3、媒體選 擇（1）媒體及廣告代理公 司信息收集和分析專人負責(zé)銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范（2）招投標先評后選的原則銷售部詳見營銷

23、包裝操作規(guī)范內(nèi)部評審銷售部詳見招投標管理規(guī)范招投標評審委員會4、樣板房裝修（1）設(shè)計、裝修市場信息收集制訂裝修目標成本總額設(shè)計部、銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范 和設(shè)計規(guī)劃管理規(guī)范（2）材料采購信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計部詳見設(shè)備、材料采購規(guī)范（3 ）信息采集及招投標招投標招投標評審 小組詳見招投標管理規(guī)范（4）樣板房維護委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見物業(yè)管理規(guī)范（5）材料回收、保管和 再利用建立材料設(shè)備清單 使用登記閑置品評估和處理設(shè)計部負 責(zé)，物業(yè)、 銷售部配合詳見營銷包裝操作規(guī)范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、銷售回 款（1 ）銷售折扣點待定銷售前臺負責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法（

24、2 ）回款周期待定銷售前臺負 責(zé)，財務(wù)監(jiān)督詳見回款管理規(guī)范6、銷售補 充條款及承 諾（1） 承諾的給出制作樓書 承諾分類營銷部負 責(zé)，設(shè)計、 工程監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法（2）設(shè)計變更與承諾變更審批與知會制 度承諾變更設(shè)計部負 責(zé)，銷售、 工程協(xié)助7、客戶交 房（1）交房日期（2）保修期（3 ）質(zhì)量補償晚交房原因分類處理與施工隊洽商延長保 修期交房驗收協(xié)議客戶服務(wù)中 心負責(zé)，銷 售前臺、物 業(yè)公司協(xié)作詳見補償管理規(guī)范8、其他（1）中介費待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他 費用（如因銷售要求而 發(fā)生的設(shè)計洽商變更 費）嚴格按相關(guān)流程進 行主管副總詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī) 范等工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點

25、應(yīng)用指南 I第七項工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有 關(guān)監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息 可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào) 研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴格按程 序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責(zé)的實際 操作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查先由造價比例大的項目 看（地面、墻面、部分家 具），縮小及調(diào)整面積。注意報價拆分、施工方 法、報價及招標方法不同 會影響成本的問題審算部負責(zé)，設(shè)計部協(xié) 助參見深圳公司有關(guān)文件2、鋼筋用量的核實（1）施工圖中的鋼 筋用量（2）洽商、變更的 鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng) 驗豐富、職業(yè)道德良好、 工作認真負責(zé)工程造價咨 詢公

26、司進行鋼筋量計算工 作財務(wù)部、審算部與主管 副總負責(zé)確疋工程造價 咨詢公司。詳見正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范審算部專人負責(zé)抽查與核 實工程造價咨詢公司的鋼 筋用量計算工作工程造價咨詢公司與審 算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場 了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3、價差的調(diào) 整（1 ）材料價差（2 ）人工價差（3 ）費用價差嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法及時跟蹤價格（材料、人 工、費用）變化情況當價格出現(xiàn)異常波動審算部材料組與預(yù)算工程師負責(zé)詳見正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商 量對策4、洽商、變更的費用控制（1 ）圖紙審核（2）因市場因素甲方對圖紙的修改（3 ）現(xiàn)場簽證工程部項目部負

27、責(zé)組織 各專業(yè)共同審圖，實行專 業(yè)負責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對圖紙做出重大修改 之前，應(yīng)進行方案經(jīng)濟比 較現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生 費用的原因和責(zé)任1、設(shè)計部負責(zé)建筑 專業(yè)圖紙質(zhì)量的審 核2、工程部負責(zé)其他 專業(yè)圖紙的審核3、工程項目部負責(zé) 現(xiàn)場簽證的監(jiān)控4、審算部負責(zé)審核 洽商、變更的合理 性、完整性（負洽 商）及經(jīng)濟性詳見正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、違約與索 賠（1）工期（2）質(zhì)里甲方履行自己的合同義 務(wù)甲方督促乙方履行合冋義 務(wù)工期與質(zhì)量重視過程中 控制1、工程項目部負 責(zé)施工合冋中技術(shù) 條款的監(jiān)控2、審算部負責(zé)施 工合同中合同條款

28、經(jīng)濟部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范（3 ）配合管理工程部項目經(jīng)理負責(zé)各施工方的配合冋題工程項目部負責(zé)施 工過程中協(xié)調(diào)、配 合（4）停工、窩工當造成重大停、窩工 時，工程部與審算部及時 進行停、窩工費用計算審算部負責(zé)違約費用的核實1期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南 1第八項期 間費用主要有財務(wù)、人工、行政三 塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變 化，期間費用的靈活性很高，更需要加 強對期間費用的計劃控制。財務(wù)部在這 一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還 有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支 出情況。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、財務(wù)費用（i）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃制定年度資金計劃資金占壓費用估算與 控制1、財務(wù)部負責(zé)年度資金 計劃2、財務(wù)部與審算部配合 控制占壓資金量詳見付款審批程序 規(guī)范中工程款付款 流程、營銷費用付 款流程（2）地價款的支付制定項目總體開發(fā) 計劃項目