《商業(yè)地產(chǎn)招商策劃書 》

1、商業(yè)地產(chǎn)招商籌劃書商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡單的商業(yè)加地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資，我們看看下面的商業(yè)地產(chǎn)招商籌劃書吧！一、市調(diào)分類商業(yè)地產(chǎn)籌劃和前期市場調(diào)查，按不同目的、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：1、按工作任務(wù)分：根底普查、專題研究調(diào)查、工程定位調(diào)查2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個案深化調(diào)查3、按操作方法分：實地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由遨游考察二、市調(diào)準(zhǔn)備無論做哪類市場調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，進步效率，防止遺漏。準(zhǔn)備工作一般有：1、明確任務(wù)-明確市調(diào)的目的、性

2、質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時間、質(zhì)量等要求；2、團隊分工-明確團隊工作小姐人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；3、工作方案-why、what、where、when、who、how、money5wlhlm；4、資料預(yù)熱-有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位商圈、工程的書刊、報紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料；5、配齊工具-準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像槍等；6、考察線路-前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點、出口等的預(yù)計、判斷及分工協(xié)作安排；7、時間安排-市調(diào)時段的安排平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚，考察時間長短的估算，考察工程、地段的時序安排等。三、根本概念理解與應(yīng)用在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)籌

3、劃中常用到如下根本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定：1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo)這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)絡(luò)的概念。區(qū)位帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語，指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市地區(qū)中所處的空間位置。板塊住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。商圈零售學(xué)用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)到達某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)間隔 為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中

4、心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍、次級商圈吸納15-25%顧客的范圍、邊緣或輻射商圈吸納5-25%顧客的范圍。顯然，“商圈現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目的顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時，假設(shè)有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。商業(yè)中心規(guī)劃學(xué)用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈稱法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。地段傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語。節(jié)點規(guī)

5、劃學(xué)用語，指觀察者、步行入進出、經(jīng)過的集中焦點，根本上是穿插口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段步行街常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點。地標(biāo)與節(jié)點構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。應(yīng)用：上述概念常用，應(yīng)純熟掌握與區(qū)分，明晰界定市調(diào)范圍；上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，根本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。出書面正式報告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語

6、。2、業(yè)態(tài)、業(yè)種零售商業(yè)用語，現(xiàn)對零售消費的各類商戶也使用此術(shù)語。業(yè)態(tài)指細(xì)分市場面向某類目的顧客購置程度與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。業(yè)種指面向顧客某類用處的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么。目前國內(nèi)零售消費市場可細(xì)分上百個業(yè)種，國外興隆國家更多，難以勝數(shù)。應(yīng)用：籌劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等根本功；市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進展表格、問卷、訪談設(shè)計，查清所需類別根本狀況進展比較分析；傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)形式經(jīng)營，如：建材、it、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營形式，如：美

7、食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)絢tv、旅行社超市等。四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序商業(yè)地產(chǎn)開展定位籌劃，最常見的市調(diào)是根底普查、全地段重點考察，其次是專項調(diào)查分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別，再次是定點考察類似工程、競爭工程、新興與特色工程，前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。市調(diào)有兩個前提，一是實地考察前應(yīng)對區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實考主要是印證和詳細(xì)細(xì)節(jié)理解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點關(guān)系，面是板塊、商圈區(qū)位比面要大些，線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節(jié)點。商圈的根本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客

8、流量等，主要通過“面觀察。商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、效勞店等，通過“線觀察。購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點觀察。調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點商戶經(jīng)營概貌；商業(yè)競爭趨勢同質(zhì)或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段；客流量、購物消費者特征年齡、性別、職業(yè)、來源、目的、消費欲望與消費程度瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價、提袋率、關(guān)聯(lián)消費寬度、可停留時間；路街條數(shù)、長度、寬度、建筑層數(shù)

9、、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、平安度、興趣性；交通干道及出入口，消費者根本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區(qū)域，停車場數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點、政府機關(guān)、重點住宅樓群等相關(guān)機構(gòu)數(shù)量、檔次、效勞對象、經(jīng)營狀況與購物消費場所的關(guān)聯(lián)度；商圈商用物業(yè)供求與租售概況單價程度及走勢、租售比例、付款方式、空置率等；在建、擬建大型商用物業(yè)個案，城建規(guī)劃重點，街區(qū)改造和重點扶持對象，政府管治程度等。五、市調(diào)方式方法目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：1、實地觀察法通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈根本概貌。有必要時，需不同時段反復(fù)觀察、體驗才有意義。2、訪談法通過個別面談、小組座談，較深化理解本地零售經(jīng)營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營商、商圈內(nèi)效勞從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c