房企開發(fā)四階段收入的確認(rèn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司不同階段收入的確認(rèn)一、銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認(rèn)銷售收入？1、會(huì)計(jì)上完全按照收入準(zhǔn)則確認(rèn)首先，開發(fā)商再收到銀行按揭貸款后，就是購房者與銀行之間的借貸關(guān)系了，與開發(fā)商無關(guān)了。 開發(fā)商在收入確認(rèn)原則上完全遵循商品銷售的確認(rèn)原則，一般實(shí)務(wù)上以開發(fā)商交鑰匙時(shí)點(diǎn)為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，全額確認(rèn)收入。2、售房方式不同收入確認(rèn)的時(shí)間也不同房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)開發(fā)住宅、商業(yè)等不同類型的樓盤，準(zhǔn)備在銷售過程中采取多種銷售方式，有一次性全額收款方式、分期付款方式、銀行按揭方式、先租后售方式，還有委托中介公司銷售方式，售房方式不同，其收入確認(rèn)的時(shí)間也有所不同。根據(jù)國家稅務(wù)總局

2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號(hào)）情況如下：一、一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。三、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。四、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委

3、托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。五、將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性

4、資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。您可以按照自己公司不同銷售方式，正確確認(rèn)房屋銷售的收入時(shí)間。3、預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)何時(shí)確認(rèn)收入？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號(hào)）第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)

5、產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 此條并未提到預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)。 舉例：采用預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)。先預(yù)收定金，2010年取得預(yù)售許可證后開始預(yù)售，先預(yù)收房款的90%（包括定金在內(nèi)購房戶至少需支付30%現(xiàn)金，不足部分購房戶辦理銀行按揭貸款），10%尾款在開發(fā)產(chǎn)

6、品完工交付時(shí)收取。與購房戶簽訂的房地產(chǎn)預(yù)售合同中約定的交房時(shí)間為2011年2月底。如果2010年底開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工條件，公司是否必須在2010年12月確認(rèn)商品房銷售收入？ 回答：分期付款和銀行按揭貸款方式不能同時(shí)存在。根據(jù)上述文件規(guī)定，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按

7、當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積；已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。二、土地增值稅清算時(shí)銷售收入如何確定某房地產(chǎn)公司與客戶在2009年12月10日簽訂購房合同，合同總額50萬元。首付20萬元，在2009年12月10日交付；按揭30萬元，在2010年1月20日由銀行發(fā)放。請(qǐng)問在2009年12月31日為截止時(shí)間進(jìn)行土地增值稅清算（已達(dá)到銷售85%的清算條件）時(shí)，清算收入金額是20萬元，還是50萬元？【解答】

8、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號(hào)）規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)公司采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款50萬元確定收入額。三、關(guān)于 “買一贈(zèng)一

9、”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅 商業(yè)折扣： 國稅函2008875號(hào)：企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 銷售折讓和銷售退回 國稅函2008875號(hào)：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓屬于銷售折讓；      企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。      企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折

10、讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。 營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則：納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。 發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則第二十七條：開具發(fā)票后，如發(fā)生銷售折讓的，必須在收回原發(fā)票并注明“作廢”字樣后重新開具銷售發(fā)票或取得對(duì)方有效證明后開具紅字發(fā)票。 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)本企業(yè)職工降價(jià)售房如何計(jì)稅 （1）營業(yè)稅：        國家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)（國

11、稅函2005334號(hào)）：          納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。 （2）個(gè)人所得稅：      單位低價(jià)向職工出售住房征收個(gè)人所得稅問題（財(cái)稅200713號(hào)規(guī)定）:    （一）根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，

12、職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。 （二）除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)中華人民共和國個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。 所稱差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購房價(jià)款低于該房屋的購置或建造成本價(jià)格的差額。 企業(yè)按計(jì)稅毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅，填報(bào)企業(yè)所得稅季（月）度納稅申報(bào)表時(shí)，預(yù)交的營業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損可否扣除 第四階段  竣工驗(yàn)收和銷

13、售階段的納稅籌劃（本專題包含38大問題，僅列24個(gè)）                    企業(yè)按計(jì)稅毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅時(shí)，預(yù)交的營業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損可否扣除？        采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？        房地產(chǎn)企業(yè)

14、以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？        房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨(dú)立法人公司的怎樣計(jì)算應(yīng)納稅所得額？        為了按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)提成本？        非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資增值何時(shí)繳納企業(yè)所得稅？     

15、60;  股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？        物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理>費(fèi)，長期為客戶提供物業(yè)服務(wù)的如何確認(rèn)收入？        資產(chǎn)損失具體包括哪些內(nèi)容？企業(yè)以前年度未扣除的資產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)如何處理？        “五險(xiǎn)一金”怎樣在稅前扣除？ 發(fā)給職工的市內(nèi)交通補(bǔ)助、辦公通訊費(fèi)、防暑降溫費(fèi)、冬季取暖

16、補(bǔ)貼怎樣在稅前扣除？如何計(jì)算個(gè)人所得稅？        股東應(yīng)繳資本金未到位產(chǎn)生的利息支出可否稅前扣除？        項(xiàng)目清盤時(shí)怎樣進(jìn)行企業(yè)所得稅的清算。        計(jì)算增值額時(shí)允許扣除的開發(fā)成本包含哪些內(nèi)容？怎樣計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土

17、地增值稅？        企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？有何特殊規(guī)定？        怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目？應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目和要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目怎樣劃分？        房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？        房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？