萬科物業(yè)管理費(fèi)測算指引

1、共享知識分享快樂萬科物業(yè)管理費(fèi)測算指引2016-11-02江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會 點擊數(shù)：61wuyeren1 .目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。2 .范圍適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費(fèi)測算。3 .職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小 區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測算。4 .物業(yè)管理費(fèi)測算公式為：物業(yè)管理費(fèi)單價=所有費(fèi)用的總和+參加測算5 .列舉法測算5.1. 工費(fèi)用的測算5.1.1. 組織架構(gòu)的確定5.1.2. 人工費(fèi)用的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行

2、人工費(fèi)用 的測算。物業(yè)管理圈公眾號。人工費(fèi)用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費(fèi)、 社會保險費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其它。5.1.3. 工資的測算（單位：元/月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。人員工資構(gòu)成表單位：元序號 名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）1 經(jīng)理2 經(jīng)理助理3 行政管理人員技術(shù)、維修人員5 保安人員6 保潔人員7 綠化人員8 其他人員合計5.1.4.獎金及雙薪（單位：元/月）工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎金、雙薪的測算根據(jù)

3、確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上 下班交通補(bǔ)貼測算。5.2. 行政費(fèi)用的測算（單位：元/月）5.2.1. 低值易耗品購置費(fèi)用。5.2.2. 管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額=使用量（立方）/月X水費(fèi)收費(fèi)單價飲用水金額=飲用水（桶）/月X桶飲用水單價電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費(fèi)用=辦公照明的功率X按每天實際使用時間（折算成的小時單位）X電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用=空調(diào)等辦公設(shè)備的功率X按每天實際使用時間（折算成的小時單位）X電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5.2.3. 辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打

4、印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。5.2.4. 通訊費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用，其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊 費(fèi)用。5.2.5. 公干車輛費(fèi)。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。5.2.6. 交際應(yīng)酬費(fèi)。5.2.7. 電腦維護(hù)費(fèi)用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?.2.8. 報刊資料費(fèi)。因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費(fèi)用。5.2.9. 咨詢及訴訟費(fèi)。聘請法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請訴訟的訴訟費(fèi)。5.3. 財產(chǎn)費(fèi)用的測算（單位：元/月）5.3.1.

5、 折舊費(fèi)用管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保 險柜等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)的原值+固定的使用年限+12月5.3.2. 資產(chǎn)的攤銷管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。開辦費(fèi)主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠 化工具，以及辦公場所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用=開辦費(fèi)發(fā)生的總額+委托的管理期限+12月5.3.3. 固定資產(chǎn)的修理費(fèi)前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資

6、產(chǎn)折舊的15刈提修理費(fèi)。5.3.4. 員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項費(fèi)用不計）。5.3.5. （財產(chǎn)）保險費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）。保險費(fèi)=（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額X保險費(fèi)率+保險受惠物業(yè)的總面 積 購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險的一種管理手段， 所以必須計提，必須 投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件， 否則物業(yè)公司會因 未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。5.4. 物料消耗的測算（單位：元/月）5.4.1. 服裝費(fèi)的測算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)?。服裝費(fèi)用構(gòu)成表單位：元序號 名稱服裝成本1 經(jīng)理2 行政管理人員3 技術(shù)、維修人員

7、4 保安管理人員5 保潔人數(shù) 服裝費(fèi)用（月）服裝成本X人數(shù)+使用月份服裝成本X人數(shù)+使用月份服裝成本X人數(shù)+使用月份服裝成本X人數(shù)+使用月份5.4.2. 保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料 （可參考下表的測算方法），按照實際使用年 限進(jìn)行攤銷。保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元名稱 用途 單位 單價 月均消耗數(shù)量 月均消 耗金額 備注玻璃刮刀清潔玻璃 把 25.00375.00所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算。5.4.3. 環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種， 按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗，包括樓道 綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑

8、、小區(qū)消殺等。5.4.4. 物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料 消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?項目測算依據(jù)費(fèi)用構(gòu)成 備注1 .公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、 指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識等制作更換費(fèi)用。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算2 .供配電系統(tǒng)變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)3 .照明系統(tǒng)樓道、走

9、廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)4 .消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)5 .給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)6.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周 每年維修材料費(fèi)維護(hù)材料費(fèi)7.水景娛樂設(shè)施 8.空調(diào)及采暖5.5. 小區(qū)公共費(fèi)用的測算（單位：元/月）5.5.1. 公共電費(fèi)根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際

10、工作時間進(jìn)行公共電費(fèi) 的測算。5.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量X電梯功率X 30天x電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）X電費(fèi)單價（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)=電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量X功率X30大x每天的使用時間（折算成小時數(shù)）x電費(fèi)單價（元 /度）5.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費(fèi)室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)=照明器具的功率x 30天x相應(yīng)照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和x電費(fèi)單價（元/度）5.5.1.3. 供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會有差異，依各

11、地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 準(zhǔn)，或：變壓器的電費(fèi)=（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌?，基本電費(fèi)有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）X電費(fèi)單價；變壓器的電費(fèi)=變壓器功率X電費(fèi)單價x 24小時X 30天5.5.1.4. 消防系統(tǒng)電費(fèi)。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）=消防水泵的數(shù)量X消防水泵的功率X電費(fèi)單價X 2.5小時+ 3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）=送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量X送、排煙風(fēng)機(jī)功率X電費(fèi)單價X 2.5小時+ 3月中央控制室電費(fèi)=中央控制室所有電器的功率X30大X每天實際工作時間X電費(fèi)單價5.5.1.5. 給排水系統(tǒng)電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)=泵的功率X數(shù)量

12、X 30天x每天實際工作時間X 電費(fèi)單價5.5.1.6. 泳池系統(tǒng)電費(fèi)。（收費(fèi)泳池不計此項）泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)的功率x 30天x每天實際工作時間x電費(fèi)單價5.5.2. 公共水費(fèi)（單位：元/月）5.5.2.1. 綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15大，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費(fèi)=2化面積X 0.03 X50%< 15天X水費(fèi)單價（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）1.1.22. 清潔用水根據(jù)清潔面積測算：清潔用水=估算每天用水量X 30天X水費(fèi)單價（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）1.1.23. 泳池用水（收費(fèi)泳池不計此項）根據(jù)泳池容積測算泳池水費(fèi)：泳池用水=泳池容量X 3次（每年

13、換水3次）+12月X水費(fèi)單價（含排污費(fèi)、加壓 費(fèi)）1.1.24. 小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量X 30天X水費(fèi)單價（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）1.1.25. 梯運(yùn)行費(fèi)電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價的總和如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)=電梯保養(yǎng)費(fèi)單價X電梯數(shù)量電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)=每部電梯年檢費(fèi)用的總合 （或電梯年檢單價相同時為單價X電 梯數(shù)量）+ 12月1.1.26. 共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行 維修費(fèi)用測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?項目 測算依據(jù)費(fèi)用構(gòu)成備

14、注1 .公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、 指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識等制作更換費(fèi)用。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進(jìn)行測算2 .供配電系統(tǒng) 變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)3 .照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)4 .消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙

15、感、溫感采購費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)5 .給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵 潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)6.防盜，監(jiān)控系統(tǒng)界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周 每年維修材料費(fèi)維護(hù)材料費(fèi)7 .水景娛樂設(shè)施8 .空調(diào)及采暖1.1.27. 區(qū)文化費(fèi)用 根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費(fèi)用1.1.28. 圾清運(yùn)費(fèi)根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運(yùn)費(fèi)=垃圾量（桶）X收費(fèi)單價5.6. 其它5.6.1. 稅金的測算（單位：元/月）按最新增值稅計算5.6.2. 管理酬金的測算（單位：元/月） 按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金。管理酬金=以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用X酬金提取比例5.6.3. 不可預(yù)見費(fèi)用該項費(fèi)用按總支出