某地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理及市場(chǎng)管理知識(shí)分析

1、 CBD國(guó)貿(mào)中心市場(chǎng)調(diào)整駐馬店市房地產(chǎn)2011年市場(chǎng)解析第一章、駐馬店市場(chǎng)概況第二章、住宅市場(chǎng)概況第三章、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第四章、樓市動(dòng)態(tài)關(guān)注 2011-10第一章、 駐馬店市場(chǎng)概況2011年上半年在調(diào)控政策頻出、購(gòu)房者持續(xù)觀望中悄然走過(guò)，回望駐馬店樓市，在政府樓市調(diào)控重拳出擊下，住宅均價(jià)從年初的2935元/，截止到10月統(tǒng)計(jì)的住宅均價(jià)3545元/，經(jīng)歷了小幅上漲。加息、限購(gòu)令等政策頻頻出臺(tái)，我們似乎沒(méi)有在2011年看到駐馬店樓市的春天，而政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者之間的博弈與較量，卻依然在上演。保障房、商業(yè)地產(chǎn)等這些高頻詞匯，逐漸引起我們關(guān)注；調(diào)控政策利好不斷，是否會(huì)掀起樓市熱浪，也值得我們期待。 回

2、顧去年駐馬店樓市市場(chǎng)，2011年，國(guó)家出臺(tái)了包括土地、金融、稅收等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控方向由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從提高首付到限貸，從限購(gòu)到叫停三套房貸，從加強(qiáng)土地監(jiān)管到加息，從二套房首付不低于50%到多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，讓人不知所措。2011年，縱然有密集的國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)，駐馬店樓市沒(méi)有“大漲大跌”，始終在調(diào)控政策中向前發(fā)展。牽一發(fā)而動(dòng)全身。提高首付、加息限貸等政策一定程度上遏制了一部分炒房投資行為，同時(shí)也讓一部分有著剛性需求和改善性購(gòu)房需求的購(gòu)房者陷入觀望情緒。受政策影響，一二線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是量?jī)r(jià)齊跌。駐馬店房?jī)r(jià)仍處于逆勢(shì)

3、上揚(yáng)的狀態(tài)。市委、市政府制定的駐馬店市“三區(qū)兩縣一體化”發(fā)展總體規(guī)劃綱要顯示，未來(lái)10年，“三區(qū)兩縣”共規(guī)劃社區(qū)項(xiàng)目168個(gè)，總投資1.1億元；房地產(chǎn)共規(guī)劃項(xiàng)目29個(gè)，總投資70.6億元，其中驛城區(qū)項(xiàng)目23個(gè)，總投資66.6億元。“三區(qū)兩縣一體化”的提出，將會(huì)深度地整合我市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等資源，拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展。“三區(qū)兩縣一體化”的打造，將對(duì)駐馬店未來(lái)的城市發(fā)展提供強(qiáng)大的動(dòng)力。改善環(huán)境，擴(kuò)容城市，都將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，但一定要預(yù)防房?jī)r(jià)瞬間驟升的“吹氣球”現(xiàn)象的發(fā)生。1. 數(shù)據(jù)篇上半年房?jī)r(jià)漲610元/平方米在限購(gòu)、限價(jià)、限貸、保障房、加息等多重政策的影響下，上半年駐馬店樓

4、市可以用賣方恐慌、買方糾結(jié)來(lái)形容。我們逐一來(lái)梳理一下各月的樓市變化：第一季度：1、2月份受去年行情以及新政即將出臺(tái)等消息的影響，樓市比較旺銷，大規(guī)模“搶簽”購(gòu)房促使成交量急速攀升，兩月成交量近10萬(wàn)平方米。而到了2月底，由于受各地一線城市“限購(gòu)令”出臺(tái)的影響，很大一部分的投資置業(yè)者也都陷入買與不買中。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，部分一線城市限購(gòu)令出臺(tái)后的第二周，我市普通住宅僅成交266套，市場(chǎng)銷量迅速跌至冰點(diǎn)，直至3月下旬，駐馬店商品房銷量才小有回升。第二季度：4、5、6三月政策除去中央頒布的“國(guó)八條”、“房產(chǎn)稅改革”、“貨幣緊收”政策外，地方政府并未出現(xiàn)更進(jìn)一步的執(zhí)行落實(shí)，所以本季度的銷量都處于平穩(wěn)狀態(tài)

5、，沒(méi)有出現(xiàn)大漲大跌的情況，價(jià)格也比較堅(jiān)挺，均價(jià)為3290元/平方米，環(huán)比上漲1.54%，第三季度：進(jìn)入7、8、9三月，政策調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)整住房公積金存貸款利率、中國(guó)人民銀行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率、央行起調(diào)整存準(zhǔn)基數(shù)、部分地方政策推出房屋限購(gòu)、存量房房產(chǎn)稅等政策，直接影響到二三線城市的購(gòu)房群體，這一系列政策，在打擊投機(jī)群體之時(shí)，使原本剛需群體也受到嚴(yán)重影響。2. 政策篇政策頻出加壓樓市回顧上半年，是調(diào)控政策頻出的半年，幾乎每個(gè)月都有新的政策出臺(tái)。2月8日央行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，4月5日央行再次決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分

6、點(diǎn)，7月6日央行第三次加息。5月1日開(kāi)始，駐馬店房屋銷售實(shí)行“一房一價(jià)”。5月10日首套房貸首付上調(diào)至四成，基準(zhǔn)利率上浮5%-10%一系列樓市調(diào)控政策劍指“價(jià)格過(guò)快上漲”的住宅市場(chǎng)，在漸進(jìn)調(diào)控房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的大背景下，投資客也已意識(shí)到轉(zhuǎn)型的時(shí)刻或許到來(lái)，紛紛將目光轉(zhuǎn)向了受新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)，如今的駐馬店樓市儼然步入了城市綜合體時(shí)代。3. 商品房市場(chǎng)分析篇截止2011年10月31日，全市商品房預(yù)售登記房屋453套，總登記面積56886.115平方米，總均價(jià)為3545元/平米。環(huán)比2011年9月份，10月銷售面積下跌45%，銷售套數(shù)下跌36%，銷售均價(jià)上漲2%。解析：2010年是房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家

7、宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年。盡管如此，駐馬店市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是穩(wěn)固發(fā)展的一年，雖樓市整體成交量有所下跌，但是成交均價(jià)在穩(wěn)中增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2011年，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)持續(xù)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。未來(lái)隨著商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的持續(xù)放量，特別是城市綜合體項(xiàng)目的增加，大型集中型商業(yè)的將會(huì)大量入市，未來(lái)商業(yè)供應(yīng)有進(jìn)一步放大趨勢(shì)，但由此帶來(lái)的過(guò)剩問(wèn)題值得注意。第二章、住宅市場(chǎng)概況一、銷售狀況分析 2011年駐馬店樓市1、2月份受去年行情以及新政即將出臺(tái)等消息的影響，樓市比較旺銷，大規(guī)模“搶簽”購(gòu)房促使成交量急速攀升，兩月成交量近10萬(wàn)平方米。而到了2月底，由于受各地一線城市“限購(gòu)令”出臺(tái)的影響，很大一部分的投資置業(yè)者也都陷

8、入買與不買中。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，部分一線城市限購(gòu)令出臺(tái)后的第二周，我市普通住宅僅成交266套，市場(chǎng)銷量迅速跌至冰點(diǎn)，直至3月下旬，駐馬店商品房銷量才小有回升。而4、5兩月的銷量都處于平穩(wěn)狀態(tài)，沒(méi)有出現(xiàn)大漲大跌的情況，進(jìn)入6月份，受部分剛需力量蓄勢(shì)爆發(fā)的影響，市場(chǎng)成交量再次出現(xiàn)了小幅上漲的態(tài)勢(shì)，價(jià)格也比較堅(jiān)挺，均價(jià)為3290元/平方米，環(huán)比上漲1.54%。總結(jié)整個(gè)上半年，房?jī)r(jià)在起起伏中以微漲告捷。8月到9月初，各個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌及銷售情況都不錯(cuò)，但到九月底，隨著駐馬店市二套住房首付款比例不低50，擔(dān)保貸款條件提高，以及整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化，造成了金九銀十的慘淡局面，很多樓盤在十一過(guò)后，銷量更差。大多

9、數(shù)客群持觀望態(tài)度。二、樓盤分析1、2011年度目前全市在售樓盤情況北區(qū)：北區(qū)經(jīng)過(guò)幾年的不斷發(fā)展形成了以市委、市政府為核心的行政新區(qū)、以黃淮學(xué)院為核心的教育中心區(qū)、以會(huì)展中心為核心的會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈。打造我市的行政、金融、商業(yè)、生活、商務(wù)、教育中心，塑造全新駐馬店。今年來(lái)，以這些核心區(qū)為中心的特色房地產(chǎn)板塊，在各自的中心周圍謀篇布局。因此，北區(qū)是未來(lái)城市發(fā)展的大方向，政府政策的傾斜，加之這一地段環(huán)境和交通的不斷改善，將逐漸成為人們心目中理想的居住地，有著很好的升值和發(fā)展前景。板塊劃分：雪松大道以北關(guān)鍵詞：高層 新行政商務(wù)中心 CBD配套設(shè)施：代表樓盤：置地·天中第一城、置地·百勝園

10、、香水灣、天基城中心花園、鵬宇天下城、國(guó)際金融貿(mào)易中心,西班牙小鎮(zhèn)等項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目位置物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)置地·天中第一城300多畝60萬(wàn)平米置地房地產(chǎn)文明大道跟開(kāi)源大道交匯向北500米路西多層洋房、小高層，商業(yè)街，住宅134-1603600元/小高層多層已基本告罄，目前僅剩高層戶型，二期已開(kāi)始排號(hào)。認(rèn)籌2萬(wàn)抵3萬(wàn)，一次性付款5個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)置地·百盛園50畝暫無(wú)置地房地產(chǎn)文明大道與開(kāi)源大道交匯處住宅103-1713800元/10月22日起，新購(gòu)房客戶一重禮：購(gòu)房即享房?jī)r(jià)直減9000元；二重禮：1000元簽約禮；三重禮：購(gòu)房即送品牌小電器

11、1臺(tái)；天基城中心花園3萬(wàn)平米13萬(wàn)平米天基置業(yè)緯一路與駿馬路交匯處住宅、商業(yè)、寫字樓110-178兩房，三房3700元/交一萬(wàn)抵二萬(wàn)排號(hào)，交三萬(wàn)抵五萬(wàn)，確定一次性付款的可確定房源。愛(ài)家會(huì)展·國(guó)際公寓2萬(wàn)平米15萬(wàn)平米駐馬店歡樂(lè)愛(ài)家置業(yè)有限公司駐馬店樂(lè)山路與通達(dá)路西100米住宅、商鋪?zhàn)≌?5-44.5、29-85一房商業(yè)：33-68，200套3500元/認(rèn)籌中鵬宇天下城85畝28萬(wàn)平米鵬宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樂(lè)山大道與置地大道交匯處向南300米住宅、商業(yè)、酒店89-3003800元/一期尾盤 二期接受咨詢西班牙小鎮(zhèn)649畝202萬(wàn)平米駐馬店開(kāi)發(fā)區(qū)嘉富誠(chéng)置業(yè)有限公司開(kāi)源大道與盤龍山交匯處

12、向北500米住宅暫無(wú)待定營(yíng)銷中心9月份開(kāi)放錦龍·中央花苑暫無(wú)13萬(wàn)平米駐馬店錦龍置業(yè)有限公司天中山大道與置地大道交會(huì)處（柏林公寓對(duì)面）住宅113-133待定9月10日舉行VIP公開(kāi)認(rèn)籌（交3萬(wàn)抵4萬(wàn)/額外98折/僅限當(dāng)天）活動(dòng)天地惠城8.6萬(wàn)平米38萬(wàn)平米河南壹柒置業(yè)有限公司樂(lè)山大道與緯一路交叉口北50米水務(wù)局北側(cè)小高層 高層 商住樓89-1393400元/1、3樓首批房源隆重推出，每天一套特價(jià)房，最高特惠92折，當(dāng)天定房送柜式空調(diào)一臺(tái)香水灣5.3萬(wàn)平米25萬(wàn)平米河南澤鑫置業(yè)有限公司文明大道與開(kāi)源大道交匯處小高層 高層 商鋪37.9-129.74待定VIP招募盛大開(kāi)啟，會(huì)員特享，交3

13、萬(wàn)抵4萬(wàn)東高國(guó)際7萬(wàn)平米33萬(wàn)平米駐馬店市東高置業(yè)有限公司文明大道與金雀路交匯處高層 商鋪142.8-185.43100元/現(xiàn)房，20層以下基本銷售告罄，均價(jià)3100，手續(xù)齊全建業(yè)森林半島30萬(wàn)平米駐馬店建業(yè)住宅建設(shè)有限公司位于樂(lè)山大道與置地大道交叉口東400米多層 小高層 高層 別墅 商鋪137-2313600元/小高層已售完，高層估計(jì)售40%優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%明珠港灣200畝30萬(wàn)平米明珠集團(tuán)開(kāi)源大道西段北側(cè)住宅90-1683500元/一批主體建筑完工二批多層施工建設(shè)中全城接受預(yù)約北區(qū)（本案周邊）項(xiàng)目分析：Ø 本區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目是駐馬店最為集中的區(qū)域，北區(qū)經(jīng)

14、過(guò)幾年的不斷發(fā)展形成了以市委、市政府為核心的行政新區(qū)、以黃淮學(xué)院為核心的教育中心區(qū)、以會(huì)展中心為核心的會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈。打造我市的行政、金融、商業(yè)、生活、商務(wù)、教育中心，塑造全新駐馬店。Ø 本區(qū)域是駐馬店市政重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，是未來(lái)城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。且本案又是市政規(guī)劃中的地標(biāo)性建筑，在市政優(yōu)勢(shì)上本案有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。Ø 本區(qū)域內(nèi)對(duì)本案威脅最大仍然是鵬宇天下城。鵬宇天下城業(yè)態(tài)較為豐富，擁有住宅、商業(yè)、酒店，且距離本案最近，在區(qū)位優(yōu)勢(shì)上不分彼此。Ø 本區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格均價(jià)基本在3400元/左右。區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，業(yè)態(tài)較為簡(jiǎn)單，基本上以住宅為主，而且地段優(yōu)勢(shì)上沒(méi)有本案突出，他們對(duì)

15、于本案的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要來(lái)自價(jià)格較低。南區(qū)南區(qū)樓盤相對(duì)北區(qū)樓盤來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)較早，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于多樣化，而練江路的修通和練江河的治理以及置地公園的升級(jí)改造使南區(qū)變得更加宜居，再加之其與北區(qū)相比，相對(duì)較高的性價(jià)比，滿足了不少工薪階層的居住需要。板塊劃分：南區(qū)主要指中華路以南的廣大區(qū)域關(guān)鍵詞：臨河公園 宜居 配套設(shè)施：代表樓盤：福華御苑、銀豐·森林湖、偉恒·茵悅世家、恒基名都，中南城市花園，海云太陽(yáng)城項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目位置物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)福華御苑二期220畝36萬(wàn)平米駐馬店福華置業(yè)有限公司天中山大道與練江大道交匯處住宅11層電梯洋房及高層80-16132

16、00元/100一下2房2萬(wàn)抵26000元 100以上3房2萬(wàn)抵2800元（共3000余套），下個(gè)月中旬開(kāi)盤銀豐·森林湖3.8萬(wàn)平米10萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)商：大福置業(yè)投資商：銀豐房地產(chǎn)練江路西段（森林公園北大門）住宅80-2303500元/一期產(chǎn)品剩余少量單位，兩萬(wàn)抵三萬(wàn)，二期未推偉恒·茵悅世家暫無(wú)30萬(wàn)平米偉恒置業(yè)練江大道與樂(lè)山大道交匯處住宅，商業(yè)96-1343300元/二批房源160套2011年9月10日，盛大開(kāi)盤，一次性付款5個(gè)點(diǎn)，按揭3個(gè)點(diǎn)。二期高層剩余少量單位駿亞·上河城3.3萬(wàn)10萬(wàn)駐馬店市駿亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中華路與駿馬路交匯處南200米路東小高層 高層81

17、-1353000元/按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，付全款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)；2011年12月份可交房恒基名都6.7萬(wàn)26萬(wàn)駐馬店市紅星實(shí)業(yè)有限公司市白橋路中華路交匯向南50米路東住宅，酒店44-143待定火爆預(yù)約中！10月底售樓部將對(duì)外開(kāi)放。中南城市花園暫無(wú) 暫無(wú)駐馬店市中南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司駿馬路與中華大道交匯向南200米多層 小高層89.8-116.53100元/多層僅剩少量臨街房源，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，5月底前交工海云太陽(yáng)城44畝4.5萬(wàn)駐馬店市海云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司練江大道與風(fēng)光路交叉口多層 商鋪 公寓37-139一期2400元/一期銷售已告罄，下月底之前交房；二期尚未啟動(dòng)項(xiàng)目分析：Ø 南區(qū)樓盤相對(duì)北區(qū)樓

18、盤來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)較早，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于多樣化，而練江路的修通和練江河的治理以及置地公園的升級(jí)改造使南區(qū)變得更加宜居，再加之其與北區(qū)相比，相對(duì)較高的性價(jià)比，滿足了不少工薪階層的居住需要。Ø 區(qū)域內(nèi)，最值得關(guān)注的是福華御苑二期，下月開(kāi)盤，所推產(chǎn)品為多層洋房及小高層，且體量是本區(qū)域內(nèi)最大的，價(jià)格也很優(yōu)惠，對(duì)本案有一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。Ø 南區(qū)樓盤相對(duì)來(lái)說(shuō)數(shù)量較少，價(jià)格普遍保持在3200元/左右。西區(qū)西區(qū)位于天中山大道以西，緊鄰新火車客運(yùn)西站，加之政府在銅山大道以西建設(shè)占地面積100畝的以環(huán)保為理念、深刻體現(xiàn)天中文化底蘊(yùn)的綠色景觀帶，將加快形成西區(qū)城市框架結(jié)構(gòu)，在不久的將來(lái)，西區(qū)將迎來(lái)強(qiáng)勁的發(fā)展

19、期，房產(chǎn)升值潛力被看好。板塊劃分：天中山大道跟置地大道交匯以西，銅山大道兩側(cè)為主關(guān)鍵詞：新客站 大盤 高鐵配套設(shè)施：代表樓盤：民生·美廬園 天都星城南區(qū) 明珠港灣 中盛立方城 天騰盛世項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目位置物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策久晟藍(lán)山四季暫無(wú)暫無(wú)久晟地產(chǎn)市交通路與薄山大道交界處住宅暫無(wú)暫無(wú)VIP金卡限量發(fā)售.5萬(wàn)元抵6.5萬(wàn)元（限量50張）.VIP銀卡2萬(wàn)元抵3萬(wàn)元。美廬園1000畝140萬(wàn)平方米江西民生集團(tuán)交通路與銅山路交叉口商業(yè)，酒店，住宅，公寓41-150一到三房3300元/ 洋房一次性優(yōu)惠1.5個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)；商業(yè)街按揭9.2折，一次性8.2折天都星

20、城萊茵湖500畝88萬(wàn)平米江西民生集團(tuán)交通路與銅山路交叉口住宅，商業(yè)，公寓，寫字樓目前所推二期90-1483500元/電話登記中尚未認(rèn)籌。目前產(chǎn)品為花園洋房和5棟高層單位（一梯一戶）。金尚·帝景藍(lán)灣暫無(wú)18萬(wàn)平米金尚集團(tuán)解放大道與銅山大道交匯處純高層，商住樓86-2603200元/準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，按揭兩個(gè)點(diǎn)，一次性7個(gè)點(diǎn)。（1100戶）中盛立方城180畝38萬(wàn)平方米中盛置地大道新地高對(duì)面純復(fù)式住宅70-2004300元/買一層送一層，排號(hào)優(yōu)惠30000抵36000天騰盛世120畝20萬(wàn)平方米河南天騰置業(yè)有限公司解放大道西段驛城區(qū)政府對(duì)面多層，小高層，高層82-1343200元/二期全城招

21、募中，高層，手續(xù)齊全西區(qū)項(xiàng)目分析：Ø 西區(qū)在售項(xiàng)目和認(rèn)籌咨詢中的項(xiàng)目較多且持平，項(xiàng)目數(shù)量也很多。Ø 西區(qū)位于天中山大道以西，緊鄰新火車客運(yùn)西站，加之政府在銅山大道以西建設(shè)占地面積100畝的以環(huán)保為理念、深刻體現(xiàn)天中文化底蘊(yùn)的綠色景觀帶，將加快形成西區(qū)城市框架結(jié)構(gòu)，在不久的將來(lái)，西區(qū)將迎來(lái)強(qiáng)勁的發(fā)展期，房產(chǎn)升值潛力被看好。Ø 區(qū)域內(nèi)，銷售情況最好的是中盛立方城，其最大的賣點(diǎn)在于送面積的量很大，最大可送40多。東區(qū)區(qū)是城市的老城區(qū)，盡管城市的北擴(kuò)西延使得東西逐漸偏離中心城區(qū)，但工業(yè)集聚區(qū)的興起，老城區(qū)不斷改善與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境和交通情況，加之性價(jià)比較高的價(jià)格

22、，東區(qū)樓盤無(wú)疑吸引了許多大眾的目光。板塊劃分:京廣線以東的區(qū)域 關(guān)鍵詞：老城 工業(yè)園區(qū) 配套設(shè)施：代表樓盤：錦繡江南 鵬宇新城 項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目位置物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠政策驛香苑二期1000平米13000平米河南成亞置業(yè)有限公司雪松路與前進(jìn)大道交會(huì)處北500米住宅，商業(yè)95兩房、135三房（商鋪44間，住宅160套）商業(yè)價(jià)格為4999元/住宅已售完，目前所推產(chǎn)品為商業(yè)鵬宇新城20萬(wàn)30萬(wàn)鵬宇房地產(chǎn)雪松大道與前進(jìn)大道交匯處多層 小高層 別墅 商鋪 酒店87-1782600元/已售完浙江國(guó)際商城400畝63萬(wàn)平米，一期商業(yè)為18萬(wàn)平米，共三期河南中億置業(yè)有限公司前進(jìn)大道與淮河

23、大道交匯處（雪松大道往北200米）商業(yè)內(nèi)部商業(yè)面積約為40-50平 沿街商業(yè)均為一帶二出售一層+二層100，平?jīng)]有小商鋪 共有3000鋪。內(nèi)商價(jià)格10-40萬(wàn)8月28日VIP卡發(fā)售，一萬(wàn)一張，卡號(hào)不作為選鋪序號(hào)南海麗景12.8萬(wàn)6.1萬(wàn)河南康家房地產(chǎn)有限公司駐馬店市南海路南海公園旁高層，小高層86.55-128.162600元/VIP客戶享受均價(jià)2296元/m2, 購(gòu)買鉑金卡可享受交3萬(wàn)元抵4萬(wàn)元的優(yōu)惠，金卡享受3萬(wàn)元抵3.8萬(wàn)元的優(yōu)惠，銀卡享受3萬(wàn)抵3.5萬(wàn)元的優(yōu)惠，本次VIP排號(hào)活動(dòng)只限量發(fā)售80張鉑金卡，金卡和銀卡均在下期排號(hào)活動(dòng)中發(fā)售。東區(qū)項(xiàng)目分析：Ø 本區(qū)域是駐馬店項(xiàng)目最少

24、的區(qū)域，且分布比較分散，沒(méi)有在售的住宅項(xiàng)目。Ø 本區(qū)域距本案周邊距離較近，但是整體城市形象不足，和南區(qū)相似，比較破舊。項(xiàng)目業(yè)態(tài)以住宅為主，但是也有體量非常大的浙江商貿(mào)城的商業(yè)業(yè)態(tài)。浙江商貿(mào)城以專業(yè)性大宗批發(fā)商業(yè)為主，對(duì)本案基本不存在威脅。中部板塊劃分：以解放大道為軸心，北至雪松路，南至中華路，西至天中山大道，東至京廣線為整個(gè)中心城區(qū)。關(guān)鍵詞：絕版區(qū)位 核心商圈配套設(shè)施：代表樓盤：中樂(lè)·國(guó)際公館 名門風(fēng)光城市廣場(chǎng) 佳和中央城邦項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目位置物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品區(qū)間均價(jià)優(yōu)惠及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)佳和中央城邦241畝43萬(wàn)平米佳和房地產(chǎn)雪松路中段北側(cè)住宅,寫字樓,公寓,商業(yè)目

25、前推售高層為98-160高層均價(jià)3700元/一期600多套多層售完，現(xiàn)推一期二批高層，約300套，10月15日排號(hào)，3萬(wàn)抵5萬(wàn)，按揭一個(gè)點(diǎn)，一次性4個(gè)點(diǎn)，10月29日開(kāi)盤。名門風(fēng)光城市廣場(chǎng)名門金座4.1萬(wàn)平方米15萬(wàn)平米名門地產(chǎn)風(fēng)光路與解放路交匯處北200米公寓,商業(yè)現(xiàn)推40-100精品公寓公寓均價(jià)大概4000多，目前在認(rèn)籌，價(jià)格未定。商業(yè)剩余少量單位，目前在售產(chǎn)品為高層公寓，10月15日排號(hào)中樂(lè)國(guó)際公館63畝16萬(wàn)平米浙商置業(yè)解放路中段原軍分區(qū)住宅現(xiàn)推90-139兩房、三房單位（一梯三戶）均價(jià)4700元/，最高價(jià)會(huì)突破5500目前二期兩棟高層單位300余套10月15日排號(hào)，29號(hào)開(kāi)盤。（12

26、00戶）優(yōu)惠為3萬(wàn)抵3萬(wàn)6.中央帝景約2萬(wàn)平米約8萬(wàn)平米遠(yuǎn)東置業(yè)風(fēng)光路與中華路交叉口住宅 ,公寓,復(fù)式,商業(yè)56-152待定5月28日起全城VIP客戶火爆認(rèn)籌！住宅：交2萬(wàn)元抵2.5萬(wàn)元商鋪：交5萬(wàn)元抵6萬(wàn)元，交10萬(wàn)元抵12萬(wàn)元。項(xiàng)目分析：Ø 本區(qū)域項(xiàng)目較之其他區(qū)域，數(shù)量較少，且以商業(yè)和高層公寓為主。中區(qū)內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格目前為駐馬店市場(chǎng)最高價(jià)格。Ø 本區(qū)域是駐馬店最有歷史淵源的商業(yè)區(qū)，各種商業(yè)形態(tài)較為齊全。但是，城市形象力不夠，周邊建筑都較為破舊。Ø 區(qū)域內(nèi)，體量最大的佳和中央城邦、名門風(fēng)光城市廣場(chǎng)和中樂(lè)國(guó)際公館推出的均為高層產(chǎn)品，其業(yè)態(tài)與鵬宇天下城較為相似，擁有住宅

27、、商業(yè)綜合體等，且體量是本區(qū)域內(nèi)最大的，對(duì)本案有一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅。通過(guò)走訪各個(gè)樓盤可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)家出臺(tái)的一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策短期內(nèi)并沒(méi)有影響我市的房地產(chǎn)銷售，春節(jié)期間各個(gè)樓盤銷售依然火爆；隨著宏觀調(diào)控政策的發(fā)力，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，預(yù)計(jì)2011年我市樓市價(jià)格會(huì)出現(xiàn)在震蕩中穩(wěn)健增長(zhǎng)的趨勢(shì)。各個(gè)樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日漸加劇，優(yōu)惠活動(dòng)層出不窮。 2、區(qū)域分布在駐馬店“北擴(kuò)西延”的城市規(guī)劃指向下，整個(gè)駐馬店在售樓盤，仍主要分布在的北區(qū)和西區(qū)兩個(gè)板塊，其他三個(gè)區(qū)大型高端樓盤較少。從新增項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，北區(qū)作為逐步成熟的新區(qū)，仍然是是商品住宅開(kāi)發(fā)的主要供給區(qū)域，目前在售的項(xiàng)目有20余個(gè)。值得關(guān)注的是的城西板塊，“

28、西延”的建設(shè)剛剛拉開(kāi)帷幕，政府在西區(qū)先期進(jìn)行城市道路建設(shè)，以及在銅山大道以西建設(shè)占地面積100畝的綠色景觀帶，將加快形成西區(qū)城市框架結(jié)構(gòu)，成為美化西區(qū)環(huán)境、提升城市品位、改善人居環(huán)境、豐富人們休閑娛樂(lè)生活的一張靚麗的文化名片。駐馬店新火車客運(yùn)站將成為西區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)力支撐點(diǎn)。今年城西板塊的依靠天都星城，銷量也非常之高，這和該區(qū)域樓盤價(jià)格較北區(qū)低及市政府對(duì)城西的改造不無(wú)關(guān)系。3、產(chǎn)品特征高層、多層建筑是本期入市產(chǎn)品主要建筑形態(tài)，其中高層和多層產(chǎn)品共占到了總量的90%，主要為高層產(chǎn)品，但整個(gè)駐馬店市目前在售的帶電梯的多層花園洋房少之又少，置地天下第一城的多層洋房產(chǎn)品跟我們項(xiàng)目類似，但無(wú)電梯。目前

29、整個(gè)市面上暫無(wú)可以與我們競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手。第三章、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況目前市場(chǎng)上所推售多層電梯洋房不多，產(chǎn)此次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析只是針對(duì)目前市面上相對(duì)高端的一些住宅項(xiàng)目進(jìn)行分析。1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案概況項(xiàng)目名稱板塊總建筑面積（萬(wàn)平米）開(kāi)盤時(shí)間物業(yè)類型主力戶型銷售均價(jià)（元/）佳和中央城邦城中43萬(wàn)平米2011年10月29日目前推售的為高層兩房、三房3700中樂(lè)國(guó)際公館城中16萬(wàn)平米2011年10月29日高層兩房、三房4600明珠港灣北區(qū)30萬(wàn)平米待定高層三房3500置地天中第一城北區(qū)60萬(wàn)平米2011年09月25日三期高層 多層三房3600鵬宇天下城北區(qū)28萬(wàn)平米待定高層兩房、三房3800美廬園東

30、區(qū)140萬(wàn)平米待定多層、小高層、高層兩房、三房3300福華御園二期南區(qū)36萬(wàn)平米2011年11月中旬多層、小高層兩房、三房32002、區(qū)域個(gè)案解析1、佳和中央城邦（欲正四方 先定中央）項(xiàng)目名稱佳和中央城邦項(xiàng)目位置雪松路中段北側(cè)（原紗廠）總建面積43萬(wàn)平米占地面積241畝建筑風(fēng)格及景觀歐式花園洋房 歐式皇家園林交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑類型及數(shù)量高層、多層、小高層物業(yè)等級(jí)高檔綠化率41.5%容積率3.1總戶量3000戶主力戶型及比例目前推售高層為98-160兩房、三房開(kāi)盤時(shí)間10月29日交房時(shí)間2014年車位規(guī)劃1503車 位 (租售)售銷售價(jià)格目前高層3700/銷售狀況此次高層產(chǎn)品有300余套物業(yè)費(fèi)用暫

31、無(wú)營(yíng)銷策略10月15日排號(hào)，3萬(wàn)抵5萬(wàn)，按揭一個(gè)點(diǎn)，一次性4個(gè)點(diǎn)推廣媒介戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)配套狀況(內(nèi)部/外部)外：喜盈門廣場(chǎng)、市一高等內(nèi)：國(guó)際地產(chǎn)模式，創(chuàng)設(shè)了星級(jí)酒店（HOTEL）、商務(wù)辦公（OFFICE）、時(shí)尚園林（PARK）、綜合購(gòu)物（SHOPPING）、休閑會(huì)所（CLUB）、高端住宅（APARTMENT） 國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園客戶群定位企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、 經(jīng)商人士2、中樂(lè)國(guó)際公館（千里驛城 王者之邦）項(xiàng)目名稱中樂(lè)國(guó)際公館項(xiàng)目位置解放路中段原軍分區(qū)總建面積16萬(wàn)占地面積63畝建筑風(fēng)格及景觀現(xiàn)代園林式高尚住宅交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑類型及數(shù)量住宅物業(yè)等級(jí)高檔綠化率32.5%容積率3.1總戶量1200戶左右主

32、力戶型及比例現(xiàn)推90-139兩房、三房單位（一梯三戶）開(kāi)盤時(shí)間2011年10月29日交房時(shí)間10年中旬車位規(guī)劃車 位 (租售)銷售價(jià)格均價(jià)4600元/，最高價(jià)會(huì)突破5000銷售狀況一期剩余少量單位，二期兩棟高層單位300余套10月15日排號(hào)，29號(hào)開(kāi)盤。物業(yè)費(fèi)用營(yíng)銷策略優(yōu)惠為3萬(wàn)抵3萬(wàn)6.推廣媒介報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、樓宇、戶外配套狀況(內(nèi)部/外部)生活配套：樂(lè)山商場(chǎng)、和和數(shù)碼廣場(chǎng)等。金融配套：工行、農(nóng)行、建行、商業(yè)銀行。教育配套：軍分區(qū)幼兒園、行署幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。商旅配套：西園賓館、建苑大廈、中原大酒店等。醫(yī)療配套：市中心醫(yī)院、市中心醫(yī)院北區(qū)。全方位生活配套，大型商場(chǎng)、購(gòu)物中心近在咫尺，擁有如軍分

33、區(qū)幼兒園、行署幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西園小學(xué)、第三小學(xué)、十一小、駐馬店市一中、二中、四中、駐馬店市地高等最優(yōu)質(zhì)的教育資源，醫(yī)療、金融等設(shè)施一應(yīng)俱全；同時(shí)，小區(qū)還配有社區(qū)文化中心，圖書(shū)、報(bào)刊借閱、棋牌、書(shū)畫文娛等服務(wù)于一體?？蛻羧憾ㄎ黄笫聵I(yè)高管、私營(yíng)經(jīng)商人士3、置地天中第一城項(xiàng)目名稱置地天中第一城項(xiàng)目位置文明大道與開(kāi)源大道交匯處向北500米路西總建面積60萬(wàn)平米占地面積300多畝建筑風(fēng)格及景觀簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑類型及數(shù)量多層（退臺(tái)洋房）、高層物業(yè)等級(jí)中檔綠化率43%容積率2.6總戶量三期高層、小高層在售房源370套主力戶型134-160三房、四房開(kāi)盤時(shí)間2011年9月交房時(shí)間2012年12

34、月銷售價(jià)格3600元/小高層，臨街的3400元/銷售狀況準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，目前剩余產(chǎn)品較多，多層和小高層都有剩余單位物業(yè)費(fèi)用暫無(wú)營(yíng)銷策略2萬(wàn)抵3萬(wàn)，一次性付款5個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)推廣媒介報(bào)紙、戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝配套狀況(內(nèi)部/外部)新市委市政府，天中廣場(chǎng)，會(huì)展中心、大型體育中心、科技館等；商業(yè)配套：丹尼斯、風(fēng)情商業(yè)街(規(guī)劃）、大型購(gòu)物中心（規(guī)劃）。教育配套：黃淮學(xué)院、新地高、新二中、八中、開(kāi)發(fā)區(qū)一小、三小，雙語(yǔ)幼兒園（規(guī)劃）等重點(diǎn)學(xué)校。客戶群定位企事業(yè)單位員工，中等收入人群居多4、鵬宇天下城二期（不可再生，奢華盛宴）項(xiàng)目名稱鵬宇天下城項(xiàng)目位置樂(lè)山大道與置地大道交匯處向南300米總建面積28萬(wàn)平米占地面積8

35、5畝建筑風(fēng)格及景觀歐式建筑及園林交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑類型及數(shù)量住宅、商業(yè)、酒店物業(yè)等級(jí)高尚綠化率40%容積率總戶量1000套主力戶型89-300兩房、三房開(kāi)盤時(shí)間待定交房時(shí)間別墅10年春季交房車位規(guī)劃792個(gè)車 位 (租售)售銷售價(jià)格3800元/銷售狀況一期尾盤 二期接受咨詢物業(yè)費(fèi)用0.9元推廣媒介報(bào)紙、戶外配套狀況(內(nèi)部/外部)內(nèi)部配套：樂(lè)山商場(chǎng)，市政府機(jī)關(guān)幼兒園、3000平米豪華會(huì)所、鑫苑物業(yè)、24小時(shí)熱水、地溫式中央空調(diào)、恒溫游泳館，滿足內(nèi)部居民和公寓酒店的文化娛樂(lè)需要。周邊配套：天中廣場(chǎng)、婦幼活動(dòng)中心、工人文化館、一高分校、開(kāi)發(fā)區(qū)一、二小、四醫(yī)院、超市等?？蛻羧憾ㄎ凰狡髽I(yè)主、事業(yè)單位員工5

36、、美廬園（創(chuàng)享美廬世界）項(xiàng)目名稱美廬園項(xiàng)目位置交通路與銅山路交叉口總建面積140萬(wàn)平方米占地面積1000畝建筑風(fēng)格及景觀意式建筑風(fēng)格交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑類型及數(shù)量商業(yè)，酒店，住宅，公寓物業(yè)等級(jí)中高端總戶量1.4萬(wàn)戶主力戶型及比例41-150一到三房開(kāi)盤時(shí)間待定交房時(shí)間不祥銷售價(jià)格3300元/銷售狀況未開(kāi)盤物業(yè)費(fèi)用不祥營(yíng)銷策略洋房一次性優(yōu)惠1.5個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)；商業(yè)街按揭9.2折，一次性8.2折推廣媒介報(bào)紙、戶外配套狀況(內(nèi)部/外部)內(nèi)部：民生模式配套：微型“迪士尼”樂(lè)園，兒童精品游樂(lè)園；社區(qū)歡樂(lè)谷，健身休閑好去處；專設(shè)晨跑步道，提倡有氧運(yùn)動(dòng)；雙羽毛球場(chǎng)，追求積極向上的健康；11000平方米的玉黛

37、湖，開(kāi)啟湖居生活?？蛻羧憾ㄎ痪哂猩钋檎{(diào)的階層人士6、福華御園二期（公園印象 院景洋房 層峰疆城）項(xiàng)目名稱福華御苑二期項(xiàng)目位置天中山大道與練江大道交匯處總建面積36萬(wàn)平米占地面積220畝建筑風(fēng)格及景觀現(xiàn)代簡(jiǎn)約交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑類型及數(shù)量高層物業(yè)等級(jí)中檔總戶量共3000余套主力戶型及比例11層電梯洋房及高層80-161開(kāi)盤時(shí)間11月中開(kāi)盤交房時(shí)間銷售價(jià)格均價(jià)3200元/銷售狀況主推小戶型物業(yè)費(fèi)用不祥營(yíng)銷策略100一下2房2萬(wàn)抵26000元 100以上3房2萬(wàn)抵2800元推廣媒介報(bào)紙、戶外配套狀況(內(nèi)部/外部)小區(qū)配套有2000建業(yè)小哈佛幼兒園；4000福華名流生活會(huì)所；150米御苑商業(yè)購(gòu)物街，40

38、000商業(yè)配套，毗鄰新世紀(jì)廣場(chǎng)、森林公園；市中醫(yī)院、市中心醫(yī)院、愛(ài)家超市、喜盈門超市環(huán)顧左右；3公里內(nèi)二十一小、二小、六小、四中等。客戶群定位中端客戶群體第四章、樓市動(dòng)態(tài)關(guān)注一、駐馬店新盤關(guān)注l 西班牙小鎮(zhèn)圖：西班牙小鎮(zhèn)效果圖西班牙小鎮(zhèn)目前為新推出樓盤中體量最大的一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃占地面積649畝，建筑面積202萬(wàn)平方米，全部由7層電梯洋房和高層組成，總規(guī)劃戶數(shù)為20000戶，社區(qū)停車位共計(jì)6290個(gè)，其中地上2030個(gè)，地下4260個(gè)，整體商業(yè)配套近14萬(wàn)平米，是駐馬店規(guī)模最大的品質(zhì)樓盤。社區(qū)內(nèi)部采用駐馬店唯一的地中海西班牙式新古典主義建筑風(fēng)格。造駐馬店唯一的超大水系景觀社區(qū)，加之特有的西班牙式

39、建筑風(fēng)格，讓業(yè)主仿佛置身地中海原鄉(xiāng)，回家即是度假的開(kāi)始。二、樓市活動(dòng)關(guān)注1愛(ài)在金秋時(shí)“相約美廬，奇遇木偶”為了感謝新老業(yè)主的長(zhǎng)期關(guān)注與熱情支持，9月24日，民生美廬園精心策劃了一場(chǎng)“趣味木偶劇”，特邀木偶劇團(tuán)，奉上多場(chǎng)木偶戲演出。木偶劇白雪公主、芝麻官斷案、（狼來(lái)了的故事）、等一系列經(jīng)典上演，精彩繽紛，引人入勝。木偶劇的演出異常成功，不但吸引了所有來(lái)到案場(chǎng)的業(yè)主、客戶、及其孩子們，還吸引了眾多經(jīng)過(guò)的路人駐足觀看。2.中樂(lè)國(guó)際公館2期“公館會(huì)”會(huì)員盛大招募在這個(gè)金九銀十的購(gòu)房季節(jié)，10月15日，位于駐馬店市中心位置，北臨解放大道，東靠建新街的中樂(lè)國(guó)際公館，開(kāi)啟“公館會(huì)”會(huì)員招募盛宴。項(xiàng)目位于原市

40、委市政府對(duì)面，軍分區(qū)大院，營(yíng)銷中心排隊(duì)入會(huì)客戶攜親帶友，搶占這一價(jià)值先機(jī)，入秋絲絲涼爽取代了客戶看房熱情和對(duì)高品質(zhì)房源的渴求。3.三辰尚東名筑9月23日VIP公開(kāi)認(rèn)籌 現(xiàn)場(chǎng)異常火爆 9月23日三辰尚東名筑VIP公開(kāi)認(rèn)籌，現(xiàn)場(chǎng)彩虹虹門、鑼鼓聲聲，現(xiàn)場(chǎng)別是一番熱鬧，更為此次認(rèn)籌活動(dòng)增添了許多的溫馨。 在工作人員的細(xì)心指導(dǎo)下，客戶井然有序的進(jìn)行簽約認(rèn)籌。本次認(rèn)籌活動(dòng)三辰尚東名筑為客戶制定了詳細(xì)的認(rèn)籌程序，便于到場(chǎng)的每一位客戶辦理。在活動(dòng)期間辦理三辰尚東名筑VIP貴賓卡即可享受以下權(quán)利及優(yōu)惠：凡意向客戶繳納1000元認(rèn)籌金購(gòu)買VIP金卡，可享受1000元抵10000元優(yōu)惠。另有精品禮品相送！ 4 鵬宇國(guó)際城、鵬宇天下城雙節(jié)新老客戶答謝活動(dòng)紀(jì)實(shí) 今年的9月10日是一個(gè)