房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及其對策

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及其對策摘要：2013年國家和省市相繼出臺了一系列的調(diào)控政策。房地產(chǎn)企業(yè)融資困 難接踵而至。本文就當前房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問題進行了分析，并為房地產(chǎn)企業(yè)如 何走出融資困境提出了相應(yīng)的對策。特別是對近年新出現(xiàn)的融資模式進行了初步 分析.著重探討了其可行性及發(fā)展趨勢。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資困境對策探索今年隨著新“國五條”的發(fā)布，全國各大城市結(jié)合木地情況，相繼出臺了以 限購限貸為核心的調(diào)控政策.宏觀經(jīng)濟的基調(diào)進一步轉(zhuǎn)向穩(wěn)健和從緊。但由于前 所未有的調(diào)控限購，不少具備購房實力的客戶望房卻步。造成銷售回款幾近斷流。 再加上全球金融危機的影響依然存在，資本環(huán)境惡化，一些地方的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā) 生

2、資金鏈斷裂。這對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資更是雪上加霜。因此在當前房地產(chǎn)企業(yè) 舉步維艱的情況下如何打破資金不足的瓶頸，走擊融資困境。是房地產(chǎn)企業(yè)亟待 解決的問題。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道當前.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要有以下幾個方面：（一）銀行貸款據(jù)專家測算。目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約60%左右來自銀行貸款。房地產(chǎn)企 業(yè)以擬開發(fā)的的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)向銀行抵押取得貸款。這種貸款方式屬典 型的負債融資，一般需要足夠的抵押或擔保措施，雖然其用款條件多，用款周期 不長。目前乃至將來很長一段時間內(nèi)，它仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)最主耍的融資渠道。（二）信托鞋資房地產(chǎn)信托是指“以房地產(chǎn)作為信托財產(chǎn)而設(shè)立的信托”。信托投資公司以

3、 資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金。按照信托契約相關(guān)規(guī) 定，對房地產(chǎn)信托資金進行管理和運用。實際操作屮常用的模式有兩種：一是貸 款類資金信托；二是股權(quán)投資信托。但當前形勢下，這條融資渠道受國家對房地 產(chǎn)信托融資政策的影響極大。（三）上市融資上市融資一般是指房地產(chǎn)公司首次公開發(fā)行證券籌集資金或上市的公司通 過增發(fā)、配股再融資。這種通過資本市場的運作的融資方式.不僅避開了對銀行 的過多依賴而且拓寬了企業(yè)吸納資金的范圍。但是，由于門檻高，加之政策多 變，因此，股票融資在房地產(chǎn)企業(yè)融資市場的情景每況愈下。二、當前房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境（一）銀行信貸大幅壓縮房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、周期長，

4、是一個典型的資金密集行業(yè)。企業(yè)的發(fā)展， 一直離不開銀行金融資本的鼎力支持。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺，為了防范 信貸風險，央行進一步收緊銀根，四大國有商業(yè)銀行壓縮信貸毫不手軟，對企業(yè) 信貸和個人房貸控制更嚴格了。不僅審批條件苛刻，房貸提取要求高，而且對房 貸進行專門的管控。（二）上市受阻，信托趨緊前期，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商曾掀起過上市熱潮，但由于資本市場的運作條件 十分苛刻和政策的種種限制，中小企業(yè)很難進入資木市場進行直接的融資活動, 所以上市熱很快受挫冷卻?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在股票市場的融資渠道已基本關(guān)閉, 即使采用迂回方式，能過“買殼”或“借殼”上市也無能為力了。再加上曾火爆 一時的信托融資.隨

5、著監(jiān)管層規(guī)范地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的措施接踵付諸實施，房地產(chǎn)信 托業(yè)務(wù)趨緊，信托融資成木不斷上升，使信托公司設(shè)置的門檻更高了，它們在選 擇合作伙伴時，更為青睞擁用優(yōu)質(zhì)項目資源的大中房地產(chǎn)企業(yè)。（三）企業(yè)管理薄弱融資信用不高大部分屮小房地產(chǎn)企業(yè)管理薄弱，整體競爭力偏低。企業(yè)內(nèi)部沒有完整的規(guī) 章制度和管理體系，在資金管理和成本控制方面，述必須進一步完善。對員工的 培養(yǎng)和激勵目標不明確，存在短期效益的傾向。在盈利模式上，缺少對新項目和 產(chǎn)品的研究開發(fā)。由于獲取土地的難度日益增大.成木不斷上升，過去那種拿到 土地就賺錢的模式已難以為繼。此外。企業(yè)信息透明度不夠，與外界缺少常態(tài)化 的信息交流。外界對企業(yè)的經(jīng)營方向

6、缺乏必要的認知和了解.一定程度上影響了 企業(yè)的信用等級。三、緊縮政策下房地產(chǎn)企業(yè)采取的融資策略 （一）加強企業(yè)管理增強企業(yè)核心競爭能力。加強企業(yè)內(nèi)部管理，不斷完善企業(yè)內(nèi)部管理體系, 適時變更經(jīng)營理念，盡力留住專業(yè)人才。要有近期的和長遠的戰(zhàn)略發(fā)展冃標。在 當前激烈復雜的市場競爭中，要善于學習相關(guān)政策，運用政策。從預(yù)測、管控、 分析中，明確自身的發(fā)展目標。另外要努力提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，根據(jù)企業(yè) 的特點，建設(shè)現(xiàn)代管理型的財務(wù)管理系統(tǒng)，學習運用先進的操作方法，切實做好 預(yù)算，有效地進行成本管理、資金管理及財務(wù)分析。這樣，不僅使企業(yè)在復雜激 烈的競爭屮盡可能避開風險，提高了信譽等級，在融資市場贏得了

7、優(yōu)先的機會, 從而保證了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。穩(wěn)健前進。（二）完善融資法律，拓展融渠道要拓寬企業(yè)的融資渠道，尋找新的資金來源，必須從完善法律法規(guī)人手。現(xiàn) 在房地產(chǎn)市場中，出現(xiàn)了不少新的融資模式。如果相應(yīng)的法律法規(guī)跟不上，有些 模式很容易出現(xiàn)無序混亂的狀態(tài).甚至有的很快就曇花一現(xiàn)似的消失了。因此, 只有建立相應(yīng)的法律法規(guī)，對新的融資組織形式、資金組合、流動轉(zhuǎn)讓、收益來 源和分配等，作出嚴格的規(guī)范.才能使企業(yè)拓展融資渠道得到健康發(fā)展。（三）轉(zhuǎn)戰(zhàn)調(diào)控薄弱地區(qū)，進軍保障房建設(shè)屮央到省市相繼出臺了一系列有關(guān)城鎮(zhèn)化的政策.說明各級政府已經(jīng)做好了 城鎮(zhèn)化的充分準備。據(jù)預(yù)測，城鎮(zhèn)化建設(shè)，可能引領(lǐng)未來十年乃至更長時間

8、中國 經(jīng)濟格局及投資走向。房產(chǎn)企業(yè)務(wù)必抓住這個契機，轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)調(diào)控薄弱地區(qū)三、 四線城市、小城鎮(zhèn)，進行土地儲備、開發(fā)，既要規(guī)避政策風險，更要順應(yīng)政策變 化，以政策為導向，開拓新市場，進軍保障房建設(shè)，爭取政策優(yōu)惠。政府大力支 持保障房建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資，相對是比較容易的。那些人的控股房 地產(chǎn)企業(yè)，可發(fā)行短期的融資債券或中期票據(jù)募集資金，作為建設(shè)保障房的專項 資金。（云）探索新的融資渠道從當前情況看，以下幾種融資模式可進行探索：1、私募資金私募資金是指投資人在承擔有限責任的前提下，將資金委托給管理人，投資 于房地產(chǎn)開發(fā)，并通過公司股權(quán)增值或房地產(chǎn)項目銷售實現(xiàn)收益的一種融資方式。 這種融資

9、渠道越來越被業(yè)內(nèi)人士看好.其原因是：民間儲蓄持續(xù)上升，個人財富 不斷增長，客觀上要求有新的投資渠道來滿足不同層次投資者的需求；相比傳統(tǒng) 的融資渠道.私募基金穩(wěn)定和持續(xù)的高收益還是有一定吸引力的；中國證監(jiān)會今 年剛剛出臺的暫行規(guī)定，給私募基金帶來了開展公募基金業(yè)務(wù)的機遇，私募 基金的業(yè)務(wù)將更為開放2、合作融資合作融資是指中小房地產(chǎn)企業(yè)中，旗鼓相當?shù)膸讉€企業(yè)自愿組合在一起形成 一個企業(yè)群體，通過合作融資組織來融資的一種模式。組織各成員z間是合作與 競爭的關(guān)系，資源共享，價值互動。這種模式.隨著組織的規(guī)模逐步擴大，融資 成本會不斷降低，融資方式更加靈活.3. 吸納社?；鹞覈纳绫；饠?shù)額巨大，急需拓寬保值、增值的渠道，而房地產(chǎn)企業(yè)有著 巨大的融資需求，兩者z間凸顯了很強的互補性。如果兩者很好地結(jié)合起來，真 是各取所需，兩全其美。房地產(chǎn)企業(yè)如何吸納優(yōu)質(zhì)的社?；穑闺p方的結(jié)合達 到風險互擔、利益共贏的效果.有待大家積極探索。四、結(jié)束語目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資雖然面臨種