北京拆遷法律自助手冊

1、問法網(wǎng)中國最快捷的法律咨詢網(wǎng) 北京拆遷法律自助手冊核心法律中華人民共和國城市規(guī)劃法（1989年12月26日）中華人民共和國建筑法（1997年11月1日）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1994年7月5日） 中華人民共和國軍事設(shè)施保護法（節(jié)錄）（1990年2月23日） 中華人民共和國文物保護法（節(jié)錄）（2002年10月28日修訂） 相關(guān)法規(guī)規(guī)章城市房屋拆遷管理條例（2001年6月13日） 城市房屋拆遷工作規(guī)程（2005年10月31日） 城市私有房屋管理條例（1983年12月17日） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（1998年7月20日） 城市危險房屋管理規(guī)定（2004年7月20日）文件關(guān)于貫徹城市房

2、屋拆遷管理條例的通知（2001年7月25日）國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知（2003年9月19日）國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知（2004年6月7 日）財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知（2005年3月22日）國務(wù)院宗教事務(wù)局、建設(shè)部關(guān)于城市建設(shè)中拆遷教堂、寺廟等房屋問題處理意見 的通知（1993年1月20日）建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于在房屋拆遷中涉及代管房產(chǎn)處理的幾點意見（1994年6月13日）國務(wù)院辦公廳關(guān)于制止和解決供銷合作社經(jīng)營、服務(wù)設(shè)施被無償拆遷、占用的通 知（1997年5月21日）地方政策北京市城市房屋拆遷管理辦

3、法（2001年11月1日）北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見（2003年9月10日） 城市房屋拆遷政策問答第一章基本概念和基本知識1. 什么是城市房屋拆遷？城市房屋拆遷是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安臵的活動，其主要內(nèi)容包括：（1）房屋拆建，如危舊房改造；（2）城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服 務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；（4）環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。2. 拆遷人有哪些權(quán)利和義務(wù)？*與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補償協(xié)議，給予拆遷補償安臵；*在與被拆遷人、承租人達(dá)不成協(xié)議的情況下，拆遷人可以向被拆遷房屋所在地 的區(qū)

4、、縣房地局申請裁決；*協(xié)議簽訂后，被拆遷人、承租人未在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)搬遷完畢， 可以向仲裁 機關(guān)申請仲裁，或向人民法院提起訴訟；*在仲裁或判決規(guī)定的期限期內(nèi)仍未搬遷的，可以申請實施強遷。房屋拆遷人的義務(wù)：*對被拆遷人、承租人給予補償安臵；*協(xié)議簽訂后，在房屋被拆遷人、承租人搬出被拆除房屋后，才可以實施拆房活 動；*通知私房所有人辦理拆遷補償安臵手續(xù)（含空關(guān)房屋所有人）；*對無法通知到的被拆除房屋的所有人的，應(yīng)依法定程序辦理。3. 被拆遷人、房屋承租人有哪些權(quán)利和義務(wù)？*獲得拆遷補償安臵的權(quán)利；*有選擇拆遷補償安臵方式的權(quán)利；*達(dá)不成拆遷補償安臵協(xié)議，可向區(qū)、縣房地局申請仲裁，不服仲裁，可向人

5、民 法院提起訴訟。*被拆遷人、承租人的義務(wù)：在拆遷補償安臵規(guī)定的期限內(nèi)搬遷完畢。4. 什么是拆遷單位？是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進(jìn)行拆遷動員，組織 簽訂和實施補償、安臵協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。通常所說的拆遷 公司就是房屋拆遷單位。5. 城市房屋拆遷的主要程序是什么？1）編織拆遷方案和計劃，確定拆遷范圍。根據(jù)規(guī)劃管理機關(guān)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證的批準(zhǔn)范圍確定拆遷的范圍， 在獲 得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)進(jìn)行拆遷。 根據(jù)以上范圍編寫詳細(xì)的拆遷計劃和方案， 然 后上報政府主管部門待批。2）申領(lǐng)拆遷許可證。按照城市房屋拆遷管理條例第8條的規(guī)定，任何單位或者個人需要拆遷房

6、屋， 必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆 遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。3）公布拆遷公告。房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)頒發(fā)拆遷許可證后將拆遷的主要信息予以公布，要求被拆遷人做好準(zhǔn)備和提出意見，拆遷公告的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：拆遷范圍、拆遷 期限、拆遷人情況、聯(lián)系方式、拆遷辦公室地點等。4）確定拆遷實施人。按照有關(guān)規(guī)定，房屋的拆遷工作可以由拆遷人自行拆遷， 也可以由拆遷人委托具 有拆遷專業(yè)資格單位實施。5）與被拆遷者簽訂拆遷協(xié)議書。拆遷協(xié)議是拆遷人與被拆遷人對于房屋的拆遷期限、補償或者安臵方式等內(nèi)容進(jìn) 行的約定，屬于民事合同性質(zhì)。一般

7、應(yīng)當(dāng)包括以下主要條款：（1）、雙方當(dāng)事人的情況；（2）、被拆遷房屋的情況：坐落、特點，四至、結(jié)構(gòu)、樓層、間數(shù)等等；（3）、房屋的估價數(shù)額；（4）、補償?shù)姆绞剑褐饕獮樽鲀r補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、一次性安臵、臨時性過渡安臵；（5）、安臵地點、面積；（6）、補償金額及支付；（7）、過度期限和方式；（8）、搬遷的時間；（9）、違約責(zé)任6）具體實施拆遷工作。具體實施拆遷工作非常的繁瑣，要顧及到很多細(xì)節(jié)，現(xiàn)在一般采用的凡是委托專 業(yè)的拆遷公司進(jìn)行操作。被拆遷人搬遷結(jié)束后要進(jìn)行搬遷驗收， 并由拆遷人出具 拆遷驗收單。第二章城市房屋拆遷管理1. 拆遷人為什么不得擅自延長拆遷期限和過渡期限？過渡期限是指被拆遷人或者房屋

8、承租人將原房屋交拆遷人拆除之日起至搬遷到 拆遷人提供的新安臵用房的時間。在房屋拆遷中，由于拆遷人不能一次性解決安 臵用房，需要經(jīng)過一定期限才能完全解決，這一期限就是過渡期限，也稱安臵期限。過渡期限是拆遷補償安臵協(xié)議的重要內(nèi)容， 拆遷人和被拆遷人應(yīng)在協(xié)議中明確約 疋，并嚴(yán)格遵守過渡期限的規(guī)定。過渡期限的法律效力：在過渡期限內(nèi)，對于被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的， 拆遷人應(yīng)當(dāng)支付 臨時安臵補助費；對于自行安排住處有困難的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)房進(jìn)行安臵。 被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房，拆遷人不支付臨時安臵補助 費。拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房應(yīng)當(dāng)具備正常的居住條件和基本生活設(shè)施。過渡期限

9、屆滿，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照補償安臵協(xié)議規(guī)定的條款提供安臵房屋，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任；同時，周轉(zhuǎn)房的使用人必須遷往安臵用房，及時騰退周轉(zhuǎn)房， 不得在取得安臵用房后拒不遷房，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。拆遷人延長過渡期限的法律責(zé)任。 拆遷人不得擅自了延長過渡期限，否則就要承 擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這里不得擅自延長過渡期限，是指除遇到自然災(zāi)害等不可 抗力的原因外，拆遷人不得延長拆遷的過渡期限。 拆遷人違反過渡期限的法律責(zé) 任有：（1）安臵補償費方面的責(zé)任。因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安 排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安臵補助費； 對周 轉(zhuǎn)房屋使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起給臨時安臵補助費。

10、 費用的標(biāo)準(zhǔn)各地根據(jù)具體 情況規(guī)定。（2違約責(zé)任。拆遷人違反補償安臵協(xié)議的約定，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，因 違約給對方造成損失的，還應(yīng)當(dāng)對損失進(jìn)行賠償。2. 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進(jìn)行哪些活動？城市房屋拆遷管理條例（2001）第十二條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進(jìn)行下列活動：（一）新建、擴建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。 暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。 暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需 要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過1年。3.

11、 拆遷補償安臵協(xié)議包括哪些主要內(nèi)容？(1) 被拆遷房屋的建筑面積；(2) 補償安臵方式；(3) 貨幣補償金額；(4) 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況，包括房屋的地點、面積、樓層、價格和需要結(jié) 清的差價等內(nèi)容；(5) 搬遷期限；(6) 臨時過渡方式和過渡期限；(7) 違約責(zé)任；(8) 爭議解決的方式；(9) 當(dāng)事人需要約定的其它事項。4. 尚未完成拆遷補償安臵的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓如何辦理？法律依據(jù)城市房屋拆遷管理條例(國務(wù)院305號令)第十九條：尚未完成拆遷補償安臵的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安臵協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷 人，并自轉(zhuǎn)

12、讓合同簽訂之日起 30日內(nèi)予以公告。提交材料1) 項目轉(zhuǎn)讓申請表(由轉(zhuǎn)讓人提供)；2) 已簽訂的房屋拆遷補償安臵協(xié)議匯總表；3) 未簽訂拆遷補償安臵協(xié)議戶數(shù)匯總表；4) 轉(zhuǎn)讓人和受讓人轉(zhuǎn)讓合同原件；5) 立項、規(guī)劃、土地等變更手續(xù)原件；6) 受讓人辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安臵資金證明原件；7) 尚未完成拆遷補償安臵的拆遷計劃和拆遷方案。第三章拆遷補償與安臵1. 拆遷補償有幾種方式？城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N，可以實行貨幣補償， 也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆 遷人或使用人不能及

13、時回遷等后續(xù)問題；二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住 房，不受地點等方面的限制；三是避免因安臵用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛 盾；四是更好地體現(xiàn)新條例的立法思想，即有條件實行貨幣補償?shù)?，盡可能 實行貨幣補償。一、貨幣補償 貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)怎樣定？條例規(guī)定了拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則 等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。二、產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換是怎么回事？條例中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房 屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價 的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋

14、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆 遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋 拆遷補償安臵的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補 償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。產(chǎn)權(quán)調(diào)換如何結(jié)算差價？條例明確按等價交換的原則進(jìn)行結(jié)算，實質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估 價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補。相當(dāng)于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋 的評估價進(jìn)行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。2. 貨幣補償?shù)慕痤~如何確定？被拆遷房屋的貨幣補償金額由具有法定資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)政府公布的 貨幣補償基準(zhǔn)價為基本

15、依據(jù)，以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為評估時點， 結(jié)合該房 屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。具體計算見北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定3. 確定被拆遷房屋的使用性質(zhì)和面積的依據(jù)是什么？根據(jù)城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見第十二條的規(guī)定，被拆遷房屋的性質(zhì)和面積 一般以房屋產(chǎn)權(quán)證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn) 定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致 的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的， 應(yīng)當(dāng)向 城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的， 可以向依照房屋測繪管理辦法設(shè)立的房

16、屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒 定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。4. 拆遷公益事業(yè)用房有何規(guī)定？拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求 予以重建，或者給予貨幣補償。5. 拆遷租賃房屋有何規(guī)定？拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的， 或者被拆遷人對房屋承 租人進(jìn)行安臵的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的， 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實 行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租， 被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋 承租人重新訂立房屋租賃合同。6. 拆除產(chǎn)權(quán)不明確的房屋有何規(guī)定？拆遷產(chǎn)權(quán)不明確

17、的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安臵方案，報房屋拆遷管理部門審 核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦 理證據(jù)保全。7. 設(shè)有抵押權(quán)的房屋如何拆遷？抵押人和抵押權(quán)人重新設(shè)定抵押權(quán)或者抵押人清償債務(wù)后，拆遷人方可進(jìn)行補償。補償?shù)姆绞娇梢允秦泿叛a償也可以是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果抵押人不能清償債務(wù)或者抵押雙方當(dāng)事人不能重新設(shè)定抵押的，只能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。8.拆除違法建筑和臨時建筑是否給予補償？條例第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補 償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。”因此，在拆遷過程 中，拆遷人對拆除違章建筑不予補償。9.拆遷非住宅房屋造

18、成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)如何補償？拆遷非住宅房屋造成經(jīng)營者停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人除根據(jù)停產(chǎn)、停業(yè)的期限，經(jīng) 營者在社會保障經(jīng)辦機構(gòu)登記的職工人數(shù)，以及房屋所在地政府公布的上年度職 工平均工資，給予經(jīng)營者補償外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)停產(chǎn)、停業(yè)的期限和經(jīng)營者上年度 月平均稅后利潤額，給予一次性經(jīng)濟補償。第四章城市房屋拆遷估價1. 什么是房屋拆遷估價？拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，由具有法定資格的房地產(chǎn)評估機 構(gòu)，以市人民政府公布的貨幣補償基準(zhǔn)價為依據(jù)， 結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位、用途、 建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、成新等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。評估機構(gòu) 的選擇由拆遷當(dāng)事人投票、抽簽或協(xié)商確定，協(xié)

19、商不成的，由房屋拆遷管理部門 從符合條件的房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單中采取隨機抽取的方式確定。拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議，可以依照規(guī)定申請復(fù)估與估價鑒定。 拆遷當(dāng)事人愿意協(xié)商確定補 償價格的，也可以不進(jìn)行評估。2. 拆遷估價的方法有哪些？拆遷估價的方法主要有：市場比較法、收益還原法、成本法等。市場比較法是將被拆遷房屋（估價對象）與估價時點（拆遷估價的估價時點一般 為房屋拆遷許可證核發(fā)之日）近期交易的類似房屋進(jìn)行比較，通過對這些類似房屋的交 易價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取被拆遷房屋的客觀合理市場價格的方法。市場法主要適用于有交易實例的房屋價格評估， 拆遷評估一般應(yīng)選用市場法。運用市 場法進(jìn)行拆遷估價

20、時，要收集盡可能多的真實交易實例，從真實交易實例中選取 與被拆遷房屋類似、成交時點和被拆遷房屋核準(zhǔn)拆遷時點接近、 成交價格為正常價格 或能夠修正為正常價格的可比實例。收益還原法是預(yù)計被拆遷房屋的未來收益， 然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此估算被拆 遷房屋的公開市場價格的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如 商店、寫字樓、餐館等。成本法是求取被拆遷房屋在估價時點的重新購建價格，然后扣減折舊，以此求取被拆遷房屋的公開市場價格。房屋的成本構(gòu)成一般包括土地取得成本、 開發(fā)成本、 管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅金、開發(fā)利潤。成本法特別適用于既無 收益又很少發(fā)生交易的房屋，如學(xué)校、醫(yī)院、工廠等。

21、適用城市房屋拆遷3. 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見的適用范圍是什么？ 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，估價指導(dǎo)意見。以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補償、安臵方式的，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進(jìn) 行的評估，參照城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見執(zhí)行。城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，參照城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見執(zhí)行。4. 拆遷當(dāng)事人對估價報告有異議怎么辦？依照建設(shè)部近日下發(fā)的城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果 有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價， 也可以另行委托估價機構(gòu)評估。拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議、向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，

22、該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng) 自收到書面復(fù)核估價申請之日起 5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出 具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價機 構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價 結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出 具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委 員會申請技術(shù)鑒定。估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 10日內(nèi)出具書面鑒定意見。5. 估價機構(gòu)由誰委托？（1）由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致

23、，共同確定估價機構(gòu)。對拆遷評估人的委托，如果拆遷人和被拆遷人能夠達(dá)成 一致，是最好不過的事情。但是在拆遷工作實際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很 難達(dá)成一致意見，所以，這種方式往往在實際工作中操作起來很難，是一種理想化的方式。這種方式也只能適用于被拆遷人數(shù)少，較易形成共識的情況。（2）由拆遷人確定，且反對的被拆遷人在50鳩下。這種方式是將多數(shù)被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價機構(gòu) 的依據(jù)，采取這種方式的邏輯性在于只要50鳩下的被拆遷人反對就推定50鳩上的被拆遷人同意。其實在實際工作當(dāng)中，被拆遷人大多是分散的群體， 很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對評估人的確定是不愿公開表態(tài) 的，通

24、常采取默示的態(tài)度，應(yīng)當(dāng)說默示不能等于承認(rèn)。一般拆遷人非常愿意采取這種方式，它是拆遷人最容易操縱評估的方式。（3）抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式，也是國際慣例，但是在實 際操作中如果解決不好，還是難以體現(xiàn)確定估價機構(gòu)的公平性。 例如，究竟由誰 代表被拆遷人來抽簽、誰在被選的抽簽范圍之內(nèi)、被選的評估機構(gòu)由誰來確定和 米取什么方式確定。7.拆遷估價費用由誰承擔(dān)？ 誰委托評估機構(gòu)評估誰承擔(dān)費用。8. 拆遷估價復(fù)估和技術(shù)鑒定費用由誰來承擔(dān)？申請復(fù)估和申請專家委員會技術(shù)鑒定費用由申請人繳納。估價存在技術(shù)問題的， 復(fù)估和技術(shù)鑒定費用由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔(dān)。第五章行政裁決和強制拆遷1. 什么是

25、房屋拆遷行政裁決？拆遷裁決是房屋拆遷主管部門根據(jù)一方當(dāng)事人的申請， 應(yīng)用行政手段對補償安臵 爭議依法作裁決與決定的具體行政行為。 主管部門依法受理裁決申請后，組織當(dāng) 事人進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，進(jìn)行裁決。但有下列情形之一的，不予受理裁決申 請：（一）對拆遷許可證合法性提出行政裁決申請的；（二）申請人或者被申請人不是拆遷當(dāng)事人的；（三）拆遷當(dāng)事人達(dá)成補償安臵協(xié)議后發(fā)生合同糾紛，或者行政裁決作出后，當(dāng)事人就同一事由再次申請裁決的；（四）房屋已經(jīng)滅失的；（五）市主管部門認(rèn)為依法應(yīng)當(dāng)不予受理的其他情形。拆遷行政裁決是根據(jù)拆遷當(dāng)事人提出的證據(jù)和請求， 按照法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn) 行；對補償價格的裁決依據(jù)主要

26、是評估報告和商品房交易均價。 拆遷行政裁決自 依法送達(dá)后生效，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自覺履行；也可以繼續(xù)協(xié)商達(dá)成一致意見。當(dāng)事人對裁決不服的，可以在裁決書送達(dá)之日起 60日內(nèi)向有管轄權(quán)的行政機關(guān) 申請行政復(fù)議；或在90日內(nèi)向人民法院起訴。復(fù)議、訴訟期間不停止拆遷的執(zhí) 行。拆遷人按規(guī)定向被拆遷人提供了補償貨幣或安臵房屋的，可以依法申請強制拆遷。2. 拆遷補償安臵協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人拒絕搬遷的， 如何處理？ 拆遷補償安臵協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的， 拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間, 拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。3.

27、 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安臵協(xié) 議的，當(dāng)事人可以采取哪些措施？拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安臵協(xié)議 的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的， 由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決 不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照城市 房屋拆遷管理條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安臵用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。4. 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，如何實施強制拆遷？被拆遷人或者房屋承租人在裁

28、決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的 市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民 法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項， 向公證機關(guān)辦理證據(jù)保 全。5. 拆遷人申請行政裁決應(yīng)當(dāng)提交哪些資料？（一）裁決申請書；（二）法定代表人的身份證明；（三）被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；（四）被拆遷房屋的估價報告；（五）對被申請人的補償安臵方案；（六）申請人與被申請人的協(xié)商記錄；（七）未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；（八）其他與裁決有關(guān)的資料。6. 被拆遷人或房屋承租人申請行政裁決應(yīng)當(dāng)提交哪些資料？（一）裁決申請書；（二）申請人的身份證明；（三）被拆遷房屋

29、的權(quán)屬證明；（四）申請裁決的理由及相關(guān)證明材料；（五）房屋拆遷管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。7. 中止裁決適用哪幾種情形？（1）發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實；（2）裁決需要以法院相關(guān)裁決、判決或其他部 門的處理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件未結(jié)案或尚未有處理結(jié)果的；（3）當(dāng)事人死亡, 需等待其繼承人表明是否參加裁決的；（4）拆遷人要求對補償安臵方案進(jìn)行有利 于被拆遷當(dāng)事人調(diào)整的；（5）因不可抗力或者其他特殊情形需要中止的。8. 終結(jié)裁決適用哪幾種情形？（1）受理裁決申請后，當(dāng)事人達(dá)成拆遷補償安臵協(xié)議的；（2）申請人或者被申請人非拆遷當(dāng)事人的；（3）申請人死亡，沒有繼承人或者繼承人經(jīng)拆遷管理部門 通知后的15日內(nèi)，未表示參加裁決或表示放棄參加裁決的；（4）申請人撤回裁決申請的，（5）拆遷人提供的補償安臵方案明顯不合理的；（6）其他應(yīng)當(dāng)終結(jié)的 情形。9. 北京市城市房屋拆遷補助費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)北京市實施城市房屋拆遷管理條例細(xì)則的規(guī)定，對搬家補助費、提 前搬家獎勵費、臨時安臵補助費以及停產(chǎn)、停業(yè)損失補助的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下：1）被拆除房屋使用人因拆遷而遷出的，拆遷人應(yīng)付給被拆除房屋使用人搬家補 助費。其標(biāo)