博羅征地留用地開發(fā)建設(shè)管理工作的

1、博羅縣征地留用地開發(fā)建設(shè)管理工作的意見（征求意見稿）第一章總則第一條 為進一步規(guī)范農(nóng)村集體留用地使用和村企合作 行為，推進留用地的開發(fā)利用，解決我縣歷史征地留用地遺留問題，切實保障被征收土地農(nóng)民合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和 國土地管理法、廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加強征收農(nóng)村集 體土地留用地安置管理工作的意見（粵府辦201630號）、廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（試行）（粵府辦200941號）、惠州市征地留用地管理實施辦法（惠府 辦201513號）和惠州市歷史征地留用地問題處理意見 （惠市國土資2016428號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際， 制定本意見。第二條 留用地在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外的，原

2、則上保留集體土 地性質(zhì)；留用地在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)以及涉及占用其他農(nóng)村集體 經(jīng)濟組織的集體土地的，依法征收為國有土地，由縣人民政府無 償返撥給被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，視同以出讓方式取得的國有建設(shè)用地。第三條 任何單位和個人不得侵占、買賣、私分或以其他形 式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體經(jīng)濟組織留用地。未經(jīng)依法批準，不得擅自改變其使用功能。第四條 管委會、鎮(zhèn)（街道）負責對轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟 組織留用地的日常監(jiān)管、村企合作開發(fā)項目申請資料初審把 關(guān)和監(jiān)督指導、資金監(jiān)管和協(xié)調(diào)有關(guān)部門推進合作項目建設(shè) 等工作?？h自然資源局 負責留用地管理和使用的業(yè)務(wù)指導、 組織材料上會、登記辦證、出讓金收取等工作?？h住建局負責

3、留用地村企合作開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)和竣工驗收環(huán)節(jié)業(yè)務(wù) 的管理和監(jiān)督指導。 縣稅務(wù)部門負責收取有關(guān)稅費。 其他有 關(guān)部門依照各自職責做好相關(guān)工作。第二章 留用地開發(fā)建設(shè)的原則、模式及程序第一節(jié)原則及模式第五條 留用地開發(fā)建設(shè)的原則（一）留用地開發(fā)建設(shè)應當符合市、縣人民政府規(guī)定的用地 標準、產(chǎn)業(yè)類型、環(huán)保和規(guī)劃要求等，按照統(tǒng)一規(guī)劃、集約節(jié)約的原則，依規(guī)定程序?qū)徟蠼M織實施開發(fā)。原則上要以村民委員會（或村民小組）為單位，對分散、零星的留用地進行整合，統(tǒng) 一開發(fā)、集中建設(shè)。涉及留用地的調(diào)整置換，按“統(tǒng)一規(guī)劃、等 值置換、集中安置”原則，統(tǒng)籌劃定專門用于留用地安置的片區(qū)， 對留用地實行集中安置。（二）留用地

4、屬農(nóng)村集體所有資產(chǎn)， 留用地使用權(quán)及其收益全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法經(jīng)營 管理，符合合作開發(fā)的留用地且涉及原土地權(quán)屬發(fā)生變更的，必 須依法采取公開招標、拍賣或者掛牌等公開交易的方式進行。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法轉(zhuǎn)讓以無償返撥方式取得的國有留用地使 用權(quán)的，不需補辦土地有償使用手續(xù)和補繳土地出讓金，除按規(guī)定應當繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費外， 轉(zhuǎn)讓所得全部歸該農(nóng)村集體 經(jīng)濟組織所有（本文正式出臺之前已申請補辦土地有償使用手續(xù) 并獲得批復的國有留用地，按照原批復執(zhí)行）。（三）留用地村企合作開發(fā)建設(shè)須明確合作開發(fā)物業(yè)分配內(nèi)容。在符合規(guī)劃要求可分割留用地的前提下，合作開發(fā)建設(shè)項目分配給

5、村民委員會（或村民小組）的物業(yè)所占用的土地可以獨立 分割，單獨辦證，仍保留原用地性質(zhì)。保留原用地性質(zhì)的合作開發(fā)建設(shè)項目留用地，應當分別申請辦理土地分割辦證、單獨辦理該用地的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)報批手 續(xù)。（四）村企合作開發(fā)企業(yè)按照本意見規(guī)定及村企合作建設(shè)正 式實施方案、村企合作合同、掛牌招標公告等要求將相應的物業(yè) 分配給本村（組）集體。留歸本村（組）集體所有的物業(yè)資產(chǎn)， 由村民委員會（或村民小組）統(tǒng)一經(jīng)營管理和收益，以發(fā)展壯大 集體經(jīng)濟、增加村（居）民收益和用于農(nóng)村集體公益事業(yè)，但不 得擅自出售、買賣或轉(zhuǎn)讓、抵押等。需要對分配給村民委員會（或 村民小組）集體所有的物業(yè)進行資產(chǎn)處置的，必須嚴格依照中

6、華人民共和國村民委員會組織法 和村民議事規(guī)則等有關(guān)規(guī)定進 行討論、表決等，方可依法進行處置。第六條 留用地開發(fā)建設(shè)的模式（一）政府主導置換物業(yè)方式。根據(jù)留用地折算貨幣補償?shù)?標準并按照等值置換原則， 如由政府主導以物業(yè)置換方式的，鎮(zhèn)政府（街道辦事處）擬定留用地置換物業(yè)方案后，由縣自然資源 局組織材料報縣建設(shè)用地領(lǐng)導小組成員會議討論，經(jīng)討論同意 后，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂留用地置 換物業(yè)協(xié)議，約定擬置換物業(yè)的位置、用途、面積和交付事項等 內(nèi)容。（二）村集體自籌資金自主開發(fā)方式。村民委員會（或村民 小組）可以通過自籌資金自主開發(fā)、招商引資、合資合作等方式將留用地建設(shè)為經(jīng)營性物

7、業(yè)， 通過經(jīng)營不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)租賃， 形成運 營成本低、經(jīng)營風險小、經(jīng)濟效益長期穩(wěn)定的農(nóng)村集體資產(chǎn)。（三）國有留用地使用權(quán)公開轉(zhuǎn)讓方式。按照廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加強征收農(nóng)村集體土地留用地安置管理工作的意 見（粵府辦201630號）第三條（七）款之規(guī)定，村民委 員會（或村民小組）依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租集體留用地使用權(quán)的， 必須按照廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（粵府令第100號）的有關(guān)規(guī)定實施，通過在鎮(zhèn)政府（街道辦事處）農(nóng)村三資”產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺公開交易，不需補辦土地有償使 用手續(xù)和補繳土地出讓金，除按規(guī)定應當繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅 費外，轉(zhuǎn)讓所得歸村民委員會（或村民小組）集體所有。（四）國

8、有留用地村企合作開發(fā)方式。村民委員會（或村民 小組）因缺乏資金技術(shù)、開發(fā)經(jīng)驗、人才力量等客觀原因不能自 主開發(fā)，可以引入有實力的企業(yè)合作開發(fā)。1、村企合作開發(fā)方式包括：（1）返還物業(yè)方式。由合作開發(fā)企業(yè)通過直接返還建成物業(yè)并提高返還物業(yè)比例補償給村民委員會（或村民小組）的方式進行合作。（2 ）返還物業(yè)+貨幣方式。由合作開發(fā)企業(yè)通過以不低于 規(guī)定的物業(yè)返還比例+適當?shù)呢泿叛a償給村民委員會（或村民小組）的方式進行合作。（3）股權(quán)合作方式。由村民委員會（或村民小組）以留用 地使用權(quán)市場評估價值確定占股比例，通過在鎮(zhèn)政府（街道辦事處）農(nóng)村 三資”產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺招標的方式，擇優(yōu)選定以 貨幣投資入股

9、的投資人或企業(yè)， 共同組成股份合作模式的項目公 司對留用地實施開發(fā)、建設(shè)和運營。2、村民委員會（或村民小組）在村企合作開發(fā)建設(shè)項目中 享有的物業(yè)分配權(quán)益，必須滿足如下條件：（1 ）村民委員會（或村民小組）在村企合作開發(fā)建設(shè)項目 中所分配的物業(yè)價值不得低于留用地的土地價值。留用地土地價值的確定辦法按照本章第二節(jié)的規(guī)定執(zhí)行。（2）確保本村民委員會（或村民小組）在村企合作開發(fā)建設(shè)項目總建筑面積中能夠分配到相應比例的建筑物業(yè)。具體分配 比例為：工業(yè)物業(yè)30 %以上、商鋪物業(yè)15 %以上、住宅物業(yè)20 % 以上（上述比例均包括本數(shù)）。建筑物業(yè)的面積分配比例，須按照經(jīng)縣自然資源局批準最終 實施的該項目工業(yè)

10、、商業(yè)及住宅的計容總建筑面積計算。本款所稱工業(yè)或商鋪物業(yè)，是指規(guī)劃報建和產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè) 或者商業(yè)用途，可以獲得長期永久性收益的工業(yè)或者商業(yè)經(jīng)營用 房，包括工業(yè)廠房及其辦公等配套用房、商鋪或者其它具有商業(yè) 用途功能的非住宅房屋。本款所稱住宅物業(yè)是指符合居住使用功 能條件、規(guī)劃報建和產(chǎn)權(quán)登記為住宅的房屋。（3）項目建成后，確保本村民委員會（或村民小組）能夠按照該項目的規(guī)劃設(shè)計方案、村企合作建設(shè)正式實施方案、村企 合作合同、掛牌招標公告等要求及村民委員會（或村民小組）可 分得的住宅和商業(yè)建筑面積比例， 分配享有相應比例數(shù)量的停車 位。（4）經(jīng)縣自然資源局批準，村企合作開發(fā)企業(yè)在原村企合 作合同（協(xié)議

11、）約定的可建計容積率的建筑面積基礎(chǔ)上另行提高 容積率，增加可建總建筑面積、計容積率建筑面積的，對增加的 面積部分，由村企合作開發(fā)企業(yè)與對村民委員會（或村民小組） 充分協(xié)商后進行再分配。（5）國有留用地規(guī)劃為經(jīng)營性用地的，基準容積率統(tǒng)一 為2.5，留用地開發(fā)建設(shè)容積率超過基準容積率部分，由開發(fā)建 設(shè)單位向縣政府補交地價；低于基準容積率部分，不作補償。第二節(jié)程序第七條 具備開發(fā)條件的國有留用地村企合作開發(fā)建設(shè)審批 工作流程：（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向鎮(zhèn)政府 （街道辦事處）提出留用 地公開合作開發(fā)申請，鎮(zhèn)政府（街道辦事處）向縣自然資源局申 請出具農(nóng)村集體經(jīng)濟組織名下留用地的 規(guī)劃設(shè)計條件告知書（二）農(nóng)

12、村集體經(jīng)濟組織擬定村企合作開發(fā)初步方案并將初步方案提交村民會議或戶代表會議 （留用地權(quán)屬人為村民委員會 的可召開村民代表會議）討論、表決，村民委員會（村民小組） 必須嚴格依照中華人民共和國村民委員會組織法、廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定（粵府令第189號）和村民議事規(guī)則等規(guī)定，組織召開會議討論形成會議決議。經(jīng)表決通過后， 形成正式的村企合作實施方案。方案的主要內(nèi)容應當包括：項目名稱，留用地基本情況（包 括地域位置、面積、四至范圍、不動產(chǎn)權(quán)證號及相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指 標、規(guī)劃設(shè)計條件等情況），建筑物總面積，建設(shè)期限，物業(yè)分 配比例等。（三）正式方案公示。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當將表決通過的村企合作建設(shè)正式

13、實施方案和村民（戶代表）簽名確認的表決結(jié) 果情況，在本村（村民小組）村務(wù)公開欄公示15日以上，并將公示過程、公示結(jié)果記錄（拍照）存檔。村民或其他相關(guān)權(quán)利人 有異議的，可在公示期內(nèi)向本村（村民小組）提出。農(nóng)村集體經(jīng) 濟組織應對表決程序的合法性和表決結(jié)果的真實性負責， 并將公 示期滿無異議的村企合作建設(shè)正式實施方案報鎮(zhèn)政府 （街道辦事 處）備案。（四）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向鎮(zhèn)政府 （街道辦事處）提交縣自 然資源局出具的規(guī)劃設(shè)計條件告知書、村企合作建設(shè)正式實 施方案、村民會議、村民代表會議或戶代表會議的會議決議（或 會議記錄）、簽到表及簽名確認結(jié)果、公示結(jié)果記錄（拍照）及其公示結(jié)果說明、留用地來源材料及

14、鎮(zhèn)政府（街道辦事處）認定 需要提交的其他材料。鎮(zhèn)政府（街道辦事處）對提交的申請材料 進行初步審核，鎮(zhèn)政府（街道辦事處）申請委托中介超市庫內(nèi)的 中介機構(gòu)進行土地（資產(chǎn)）評估，出具評估結(jié)果后，鎮(zhèn)政府（街 道辦事處）將評估結(jié)果連同相關(guān)資料一并報送縣財政局，縣財政局門對土地（資產(chǎn)）價值進行審核，完成后出具審核意見，農(nóng)村 集體經(jīng)濟組織應以縣財政部門審定土地 （資產(chǎn)）價值作為留用地 的土地價值并按照本章第一節(jié)的規(guī)定確定村企合作開發(fā)建設(shè)項 目中享有的物業(yè)分配權(quán)益。符合要求且材料齊備的，鎮(zhèn)政府（街 道辦事處）擬定情況報告連同其他材料一并報縣自然資源局。（五）縣自然資源局發(fā)函縣住建局、縣發(fā)改局、縣財政局、 縣司

15、法局及有關(guān)單位征求意見。（六）縣政府審批?？h自然資源局綜合各單位意見后提出擬 辦意見，連同相關(guān)材料和留用地村企合作實施方案一并提交縣建 設(shè)用地領(lǐng)導小組會議審議。審議通過后形成會議紀要，并由 分管國土資源工作的縣領(lǐng)導在村企合作項目呈批表和留用 地入市交易申請表中簽署審批意見，加蓋縣人民政府印章。然 后，由縣自然資源局將結(jié)果通知有關(guān)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）和村 民委員會（或村民小組）。村民委員會（或村民小組）應當在1年內(nèi)按照縣人民政府批準的村企合作實施方案，組織留用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和招取村企合 作開發(fā)企業(yè)的掛牌招標方案及公告報鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核同意后，通過鎮(zhèn)政府（街道辦事處）農(nóng)村“三資”產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理

16、 服務(wù)平臺進行公開轉(zhuǎn)讓。選取村企合作（合股）開發(fā)企業(yè)原則上 采用競價或競標方式進行。村民委員會（或村民小組）要求采用 其他方式的，須提出書面申請報鎮(zhèn)政府（街道辦事處）批準?？h人民政府批準后，村民委員會（或村民小組）超過 1年 未委托掛牌招標的，不得再按原批準的方案繼續(xù)組織實施，須重新對留用地市場價值進行評估， 并重新組織擬定村企合作實施 方案和留用地掛牌招標方案， 并按程序報縣人民政府批準后再 予以實施。（六）掛牌招標成功的，留用地使用權(quán)競得人即為村企合作 開發(fā)企業(yè)的競得人。法律、法規(guī)、規(guī)章或政策對農(nóng)村“三資”交 易另有規(guī)定的，從其規(guī)定。公開轉(zhuǎn)讓成交后，鎮(zhèn)政府（街道辦事處）農(nóng)村“三資”產(chǎn)權(quán) 流

17、轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺向競得人出具成交確認書。（七）競得人、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和鎮(zhèn)政府（街道辦事處） 應當共同簽訂留用地村企合作項目三方監(jiān)管協(xié)議，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）對該村企合作項目履約保證金進行監(jiān)管。競得人繳納的履約保證金原則上不低于土地（資產(chǎn)）審定總價的 20%， 具體金額由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村集體及競得人根據(jù)留用地 的土地價值和村企合作開發(fā)建設(shè)項目中農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所分 配物業(yè)價值進行協(xié)商確定。競得人應當自收到成交確認書之 日起10天內(nèi)，將履約保證金足額存入以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織名義 開設(shè)的、鎮(zhèn)政府（街道辦事處）和競得人三方共同監(jiān)管的銀行專 用賬戶內(nèi)，逾期未繳納則視為放棄中標資格且成交確認書自

18、動作廢。（八）競得人須在收到成交確認書之日起 10天內(nèi)付清 成交地價款。在收到成交確認書之日起 10天內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng) 濟組織與競得人簽訂國有留用地轉(zhuǎn)讓合同和村企合作合同， 合同簽訂后10日內(nèi)應當將合同及其相關(guān)附件材料一并報鎮(zhèn)政府（街道辦事處）備案。（九）鎮(zhèn)政府（街道辦事處）農(nóng)村“三資”產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺將公開轉(zhuǎn)讓成交價款轉(zhuǎn)入鎮(zhèn)（街道辦）財政賬戶，鎮(zhèn)（街 道辦）財政出具農(nóng)村集體經(jīng)濟組織名下的出讓金票據(jù)，并將成交價款按相關(guān)政策撥付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。（十一）競得人到縣稅務(wù)部門繳納稅費， 完稅后縣稅務(wù)部門 出具完稅證明書。（十二）競得人憑完稅證明書及其他相關(guān)材料向縣自然 資源局申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證，

19、縣自然資源局經(jīng)審查無誤后按規(guī)定 核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證。涉及留用地開發(fā)建設(shè)容積率超過基準容積率 的，開發(fā)建設(shè)單位須自取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日起60日內(nèi)按規(guī)定向政府提出補交地價申請。第八條 具備開發(fā)條件的留用地村集體采取自籌資金自主開 發(fā)建設(shè)、國有留用地使用權(quán)公開轉(zhuǎn)讓方式的參照本意見第七條國 有留用地村企合作開發(fā)建設(shè)的要求執(zhí)行。第三章 合同履行與保障措施第一節(jié)合作開發(fā)履約保證金第九條 合同履行過程中，鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應村企合 作雙方的共同申請并經(jīng)核實后， 配合村企合作雙方按如下方式分 期分批無息退回合作開發(fā)履約保證金給村企合作開發(fā)企業(yè)：（一）分配給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的物業(yè)主體工程完成封頂后 30日內(nèi)，退回

20、總額的30 %;（二）分配給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所對應的建設(shè)項目經(jīng)綜合驗 收合格，辦理完畢村民委員會（或村民小組）可分配建筑物業(yè)的 整體移交手續(xù)并實際交付使用后 30日內(nèi)，退回總額的30 %;（三）分配給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所對應的建設(shè)項目辦妥竣工 驗收備案手續(xù)，并按合同約定向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織交付相應的物 業(yè)及申請辦理不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后 30日內(nèi)，退回總額的35 %;（四）余款5%作為工程質(zhì)量保證金，待村企合作合同 約定保修期滿無質(zhì)量問題后 30日內(nèi)，一次性無息退回。若合作 開發(fā)企業(yè)在合作項目申請報建時已向建設(shè)主部門交納工程質(zhì)量 保證金，則余款隨本條第（三）款的款項一并退回。第十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所

21、分配的物業(yè)與合作開發(fā)企業(yè)的物業(yè)連成一體的，退回的時間與比例為：（一）辦妥農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可分配建筑物業(yè)的整體移交手 續(xù)并實際交付使用，且辦妥農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可分配建筑物業(yè)的 分戶房地產(chǎn)權(quán)證手續(xù)后15日內(nèi)，退回總額的95 %；（二）余款5 %作為工程質(zhì)量保證金，待保修期滿無質(zhì)量問 題后15日內(nèi)，一次性退回。若合作開發(fā)企業(yè)在合作項目申請報建時已向建設(shè)主管部門交納工程質(zhì)量保證金，則余款隨本條第（一）款的款項一并退回。第二節(jié)保障措施第十一條競得人逾期未付清成交地價款或與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂村企合作合同和國有留用地轉(zhuǎn)讓合同或繳納稅 費的，則終止交易，其所交納的履約保證金不予退還。不按規(guī)定 繳交成交地價款或者依法納稅的，由國土管理、稅務(wù)等相關(guān)部門按照相關(guān)規(guī)定給予行政處罰。村集體經(jīng)濟組織不得無故拖延或拒 不配合。第十二條競得人應當按照城市規(guī)劃要求和規(guī)劃設(shè)計條件告知書進行設(shè)計、建設(shè)。項目建成后，按規(guī)定辦理竣工驗收備案手續(xù)