自貢市張家沱項(xiàng)目商業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、代言代言一座城市一座城市生而不凡， 自貢市張家沱地塊，老城區(qū)中心。 2013，再樹(shù)核心地位，升級(jí)城市商業(yè)！一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)自貢城市會(huì)客廳 名流精英匯聚地 大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國(guó)際化的商業(yè)綜合體本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)核心目標(biāo)在于確立項(xiàng)目整體形象的突破和拔高，深挖項(xiàng)目10萬(wàn)余方商業(yè)價(jià)值，奠定城市商業(yè)中心的核心地位，促進(jìn)項(xiàng)目最優(yōu)化發(fā)展。拔高整體價(jià)值和形象深挖商業(yè)價(jià)值消除“棚戶(hù)區(qū)”城市印象復(fù)興傳統(tǒng)商圈繁榮突破現(xiàn)有格局重樹(shù)區(qū)域形象二、項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題雖位于傳統(tǒng)商圈，但區(qū)域城市印象較差，形成“棚戶(hù)區(qū)”印象部分商業(yè)位于“棚戶(hù)區(qū)”后，影響項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值及人流量，此部分商業(yè)定位尤為重要所在片區(qū)人口整體收入

2、水平較低，拔高項(xiàng)目地位，成功之道項(xiàng)目現(xiàn)況詳解地塊指標(biāo)，建議增加商業(yè)比例城市概況1 城市概況 交通與產(chǎn)業(yè)分析 消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 城市發(fā)戰(zhàn)總結(jié)自貢1.1 城市概況川南中心城市，川南第一座百萬(wàn)人口城市；轄四區(qū)兩縣，城市規(guī)模與浙江嘉興相近。自貢位于中國(guó)中西部四川省南部，是川南中心城市，四川省最早的省轄市和工業(yè)重鎮(zhèn)之一，是川南地區(qū)第一座100萬(wàn)城市人口大城市。自貢轄自流井、貢井、大安、沿灘等四區(qū)，榮縣、富順縣兩縣，幅員面積4372.6平方公里，城市建成區(qū)面積68平方公里，2009年末戶(hù)籍人口328.49萬(wàn)。地域面積、人口數(shù)量與浙江嘉興市相近。u 經(jīng)濟(jì)：2012年，全年自貢市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）884.

3、80億元，按可比價(jià)計(jì)算同比增長(zhǎng)13.9%，增速比全省平均水平高1.3個(gè)百分點(diǎn)，位列全省第10位。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成435.10億元、增長(zhǎng)23.3%，增速列全省前列。 u 旅游文化：自貢既有千載鹽都的盛譽(yù)，又有恐龍之鄉(xiāng)的稱(chēng)謂，亦有南國(guó)燈城的美名，自貢以“千年鹽都”、“恐龍之鄉(xiāng)”、“南國(guó)燈城”而聞名遐邇。自貢是國(guó)家歷史文化名城、世界地質(zhì)公園、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、對(duì)外開(kāi)放城市、四川省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、四川省級(jí)園林城市、四川省環(huán)境優(yōu)美示范城市、中國(guó)“文學(xué)之城”100強(qiáng)市；u 自貢菜系：自貢鹽幫菜分為鹽商菜、鹽工菜、會(huì)館菜三大支系，具有傳承自貢文化、中國(guó)飲食奇葩之美譽(yù)。1.1 城市概況經(jīng)濟(jì)良好；千年鹽都，

4、恐龍之鄉(xiāng)，旅游資源豐富；餐飲業(yè)發(fā)達(dá) 現(xiàn)有：內(nèi)宜高速公路，向北連接成渝高速公路，直達(dá)重慶、成都；向南直通宜賓、昆明。 規(guī)劃：“兩線(xiàn)一網(wǎng)”為主體，形成“五縱四橫”公路干線(xiàn)格局，進(jìn)一步加強(qiáng)自貢與周邊地級(jí)市聯(lián)系，并完善自貢內(nèi)部縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路通達(dá)性。其中在建樂(lè)山自貢高速公路，2013年建成，完成自貢區(qū)域內(nèi)高速公路縱橫交錯(cuò)。 現(xiàn)有：內(nèi)昆線(xiàn)，基本滿(mǎn)足客運(yùn)、貨運(yùn)需求，可直達(dá)成都、重慶、昆明。 規(guī)劃：規(guī)劃建設(shè)“峨隆線(xiàn)”，與現(xiàn)有內(nèi)昆線(xiàn)形成橫向交叉，并在榮縣、長(zhǎng)山、富順設(shè)火車(chē)站，完善區(qū)內(nèi)鐵路交通系統(tǒng)。鐵路公路 現(xiàn)有：全市河流里程1001公里，通航河流11條，通航里程560.45公里，港口（碼頭）46個(gè)， 旅客吞吐量

5、101萬(wàn)人，貨物吞吐量180萬(wàn)噸。 規(guī)劃：進(jìn)一步改建、擴(kuò)建現(xiàn)有碼頭、航道，增強(qiáng)貨運(yùn)能力，并促進(jìn)水上旅游線(xiàn)路發(fā)展。水路 現(xiàn)有：以重慶江北機(jī)場(chǎng)為主要中轉(zhuǎn)站，連接國(guó)內(nèi)外航線(xiàn)，自貢到江北機(jī)場(chǎng)約4小時(shí)車(chē)程。 規(guī)劃：區(qū)域內(nèi)未有機(jī)場(chǎng)規(guī)劃。航空1.2 城市交通川南交通樞紐，確立川南中心城市地位。u 工業(yè)產(chǎn)值：2012年自貢市全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值488.44億元，按可比價(jià)計(jì)算同比增長(zhǎng)16.8%，增速比同期GDP高出2.9個(gè)百分點(diǎn), 全部工業(yè)增加值占GDP的比重為55.2，比上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)；u 高新區(qū)規(guī)劃：自貢高新區(qū)于1992年經(jīng)省政府批準(zhǔn)建立，2006年經(jīng)國(guó)家發(fā)改委審核，更名為“四川自貢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”

6、，2011年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)升級(jí)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。自貢高新區(qū)規(guī)劃控制面積100平方公里，已開(kāi)發(fā)25平方公里。u 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：自貢是以機(jī)械、化工、鹽業(yè)、紡織、輕工、食品、燈飾、新型建材等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城市；u 產(chǎn)業(yè)地位：具有兩千年的鹽業(yè)歷史1939年（民國(guó)二十八年）國(guó)民政府批準(zhǔn)建立自貢市，為四川省最早的省轄市和工業(yè)重鎮(zhèn)之一；u 工業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀：工業(yè)園區(qū) “一帶四園三區(qū)”空間布局，中昊自貢化工新材料產(chǎn)業(yè)基地、晨光氟化工產(chǎn)業(yè)園、大西洋焊接產(chǎn)業(yè)園建設(shè)全面推進(jìn)，川玻特種玻璃產(chǎn)業(yè)園、海川燃機(jī)配件制造基地開(kāi)工建設(shè)，園區(qū)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)630.95億元，園區(qū)產(chǎn)業(yè)集中度提高到47.9%。工業(yè)重鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)

7、達(dá)，轄國(guó)際級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)1.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.4 消費(fèi)結(jié)構(gòu)自貢大幅增長(zhǎng)的社會(huì)消費(fèi)總額，反應(yīng)了區(qū)域旺盛消費(fèi)需求，有利于商業(yè)發(fā)展；而從消費(fèi)類(lèi)業(yè)種看，已有基本生活用品類(lèi)開(kāi)始轉(zhuǎn)向更注重生活品質(zhì)類(lèi)消費(fèi)，包括餐飲、居住裝飾、服飾首飾等，為該類(lèi)商業(yè)業(yè)種發(fā)展提供機(jī)會(huì)。u 全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額204.10億元、增長(zhǎng)18.4%。其中，城市消費(fèi)品零售額129.19億元，增長(zhǎng)18.3%；住宿和餐飲業(yè)增速繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)之首,實(shí)現(xiàn)零售額37.77億元，增長(zhǎng)22.7%；批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額158.0億元，增長(zhǎng)17.5%。；u在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，食品、飲料、煙酒類(lèi)零售額增長(zhǎng)10.2%，服裝類(lèi)增長(zhǎng)60.5%

8、，金銀珠寶類(lèi)增長(zhǎng)185.3%，日用品類(lèi)增長(zhǎng)7.4%，汽車(chē)類(lèi)增長(zhǎng)14.4%，中西藥品類(lèi)增長(zhǎng)3.0%，通訊器材類(lèi)增長(zhǎng)111.3%，五金、電科類(lèi)增長(zhǎng)147.5%，文化辦公用品類(lèi)增長(zhǎng)67.6%,建筑及裝潢材料類(lèi)增長(zhǎng)109.3%。1.5 城市規(guī)劃城市中心區(qū)南湖生態(tài)城沿灘新城東部新城板合工業(yè)園舒平工業(yè)園向南東進(jìn)城市發(fā)展方向：東進(jìn)南移，南移是重點(diǎn)城市性質(zhì)：工業(yè)城市向生態(tài)城市擴(kuò)張注：項(xiàng)目地塊在老城區(qū)，為城市核心區(qū)域。u 自貢城市多山地，少平原，原有老城區(qū)主要集中在城市北面（釜溪河北），因受地勢(shì)崎嶇，用地用地有限，拆遷成本高，發(fā)展受限；u 隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)，90年代中開(kāi)始向南（跨江）發(fā)展，設(shè)立高新科技園區(qū)，并

9、進(jìn)一步確立南湖生態(tài)城，中心城區(qū)逐步南移，市政配套、商貿(mào)居住進(jìn)一步完善；u “城市南移是政府對(duì)城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，并已得到市民認(rèn)可，且逐步取代老城區(qū)。u 自貢是一個(gè)具有悠久歷史文化及深厚文化底蘊(yùn)的城市；u 自貢是一個(gè)集文化、資源、經(jīng)濟(jì)、人口為一體的的注重休閑、娛樂(lè)、餐飲的發(fā)展?jié)摿Υ蟮亩?jí)城市。u 城市商業(yè)發(fā)展緊隨前沿，商業(yè)發(fā)展成熟，國(guó)內(nèi)外知名品牌商家拓展的首選之地；在二級(jí)城市城市發(fā)展意識(shí)出類(lèi)拔萃；u 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，人均GDP位于四川省各大城市前列，城市消費(fèi)潛力大；1.6 城市概況總結(jié) 城市板塊格局 城市商圈分析 商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)發(fā)展分析商業(yè)分析2貢井片區(qū)貢井片區(qū)傳統(tǒng)老城片區(qū)傳

10、統(tǒng)老城片區(qū)匯東片區(qū)匯東片區(qū)南湖片區(qū)南湖片區(qū)沿灘片區(qū)沿灘片區(qū)u傳統(tǒng)老城片區(qū)：自貢政治經(jīng)濟(jì)文化中心。區(qū)域居住環(huán)境較成熟，但缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)及規(guī)劃支撐。u貢井片區(qū)：自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū),區(qū)域發(fā)展落后，規(guī)劃力度較弱。屬城市邊緣地帶u匯東片區(qū)：新市區(qū)中心，從94年開(kāi)始建設(shè)，規(guī)劃配套已基本成熟，但土地資源稀缺，可開(kāi)發(fā)量較少。u南湖片區(qū)：目前自貢熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)城市發(fā)展方向。u沿灘片區(qū)：政府已著手進(jìn)行規(guī)劃打造，目前已有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并有大幅地塊出讓?zhuān)ê愦筮M(jìn)駐），是未來(lái)主力供應(yīng)區(qū)。2.1 房產(chǎn)格局老城區(qū)、匯東片區(qū)、南湖片區(qū)形成三足鼎立。2.2 板塊優(yōu)劣勢(shì)比較區(qū)域老城板塊匯東板塊南湖板塊沿灘新城板塊基礎(chǔ)設(shè)施城市中心區(qū)，配

11、套豐富成熟城市新區(qū)，經(jīng)過(guò)15年發(fā)展，生活配套基本完善。城市新區(qū)，配套尚待完善新規(guī)劃區(qū)域，配套尚待完善區(qū)位交通條件城市老城區(qū)，交通便捷但道路狹小，車(chē)流擁擠區(qū)域交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)，通達(dá)性較好緊鄰匯川路，丹桂大道等城市主干道，有多條公交線(xiàn)路，靠近內(nèi)宜高速，交通較為便利連通沿灘區(qū)，富順云川路，交通較為便利資源稟賦成熟的商圈；生活成熟度較高；濃厚的人文氣息和厚重的歷史沉淀城市新興區(qū)域，商務(wù)行政的中心，同時(shí)擁有成熟的商圈和生活配套未來(lái)城市發(fā)展主要方向；政府大力扶植；省運(yùn)會(huì)場(chǎng)地，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館即將呈現(xiàn)旅游景點(diǎn)打造，豐富旅游資源；靠近板倉(cāng)工業(yè)園，為區(qū)域啟動(dòng)提供產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)展劣勢(shì)不是城市主發(fā)展方向，發(fā)展空間小，未來(lái)將逐漸被遺

12、忘目前開(kāi)發(fā)過(guò)度，沒(méi)有形成統(tǒng)一的規(guī)劃；區(qū)域內(nèi)休閑配套設(shè)施太少，整體居住環(huán)境不理想目前生活配套尚不完善高速路將區(qū)域與核心區(qū)隔離核心競(jìng)爭(zhēng)力成熟的生活圈豐富的人文歷史底蘊(yùn)城市新興行政商務(wù)中心，政府自上而下的政策扶植和引導(dǎo)中鐵集團(tuán)和沿灘政企的合力打造；區(qū)域獨(dú)特的生態(tài)資源未來(lái)房產(chǎn)能量供給較弱較弱較強(qiáng)較強(qiáng)老城區(qū)資源配套優(yōu)越，土地供應(yīng)小，項(xiàng)目發(fā)展具有較大機(jī)遇。貢井區(qū)大安區(qū)自流井區(qū)沿灘區(qū)老城區(qū)匯東新區(qū)2.3 城市商業(yè)格局u受原有城市發(fā)展影響，自貢中心城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)主要集中在老城區(qū)，是當(dāng)前商貿(mào)核心區(qū)，集中了百貨、超市、步行街、特色街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。u近年，隨著城市“南移”，城市商業(yè)逐步向匯東新區(qū)擴(kuò)展，以城市主干道丹桂

13、大街為主軸，已形成成熟的商業(yè)布局氛圍。匯東新區(qū)丹桂大街商圈對(duì)老城區(qū)商業(yè)有所分流，但老城區(qū)商業(yè)中心地位尚未動(dòng)搖。五星街新民街檀木林街同興路石缸井路自由路解放路A東方廣場(chǎng)BCDE摩爾瑪龍都廣場(chǎng)九鼎百貨千盛百貨F溫州商城G浙江商城 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局G城市名人酒店（五星）受民眾消費(fèi)習(xí)慣及歷史原因，自貢老城區(qū)各條商業(yè)街已初步形成相關(guān)業(yè)態(tài)相對(duì)集中的特色街區(qū)，商業(yè)氛圍良好，主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中布局。2.4 老城區(qū)商業(yè)布局老城區(qū)商街五星街五星街是自貢老城區(qū)最主要、最繁華的街區(qū)，承擔(dān)著重要的交通及商業(yè)消費(fèi)功能，串連著老城區(qū)其他特色商業(yè)街區(qū)，是車(chē)流、人流最密集的街區(qū)；其中自貢唯一的肯德基、麥當(dāng)勞連鎖店開(kāi)

14、在此處。（摩爾瑪、九鼎百貨、千盛百貨）、（各百貨均有超市零售）、（龍都廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)）、。另有浙江商城百貨、超市在建中。業(yè)態(tài)相對(duì)混雜，是自貢最繁華的商業(yè)街，人流集中，業(yè)態(tài)以日常購(gòu)物消費(fèi)為主；中低端檔次為主，以國(guó)內(nèi)2、3線(xiàn)服飾品牌為主，雖然國(guó)內(nèi)1線(xiàn)品牌服飾逐步退出遷往丹桂大街，較之以往有所降低，但仍是自貢品牌較為集中商街；輻射自貢全市居民，是區(qū)域核心商業(yè)街區(qū)。東方廣場(chǎng)龍都廣場(chǎng)千盛百貨摩爾瑪九鼎百貨浙江商城 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局G五星街項(xiàng)目地塊2.4 老城區(qū)商業(yè)布局新明街北端連接五星街，南端連接解放路，緊鄰東方廣場(chǎng)，是老城區(qū)縱向交通要道，地勢(shì)北高南低，是自貢品牌服飾最多、最集中的精品服飾

15、街之一。住宅底商物業(yè)，服飾、珠寶精品街區(qū)。精品服飾、珠寶店，服飾包括運(yùn)動(dòng)、男女休閑品牌加盟店。中端檔次為主，以國(guó)內(nèi)1、2線(xiàn)服飾品牌為主，門(mén)店裝修形象較好；輻射自貢全市居民，是區(qū)域核心商業(yè)服飾街區(qū)。 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局G五星街項(xiàng)目地塊2.4 老城區(qū)商業(yè)布局老城區(qū)商街新民街檀木林路東西走向，東北端連接體育場(chǎng)路，并與五星街接近，西南連接，地勢(shì)北高南低，南端連接解放路，均為住宅底商及原有政府行政機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，商業(yè)氛圍冷清；住宅底商物業(yè)，初步形成通訊器材及手機(jī)街區(qū)；通訊器材及手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店；中低端檔次為主，雜亂無(wú)序，小門(mén)店通訊、手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店；自貢城區(qū)市民。北端連接五星街，南端與同興路匯合，地勢(shì)北

16、高南低，均為住宅底商，商業(yè)氛圍較為冷清；住宅底商物業(yè)，初步形成婚紗、家紡店鋪街區(qū)；婚紗攝影、家紡家居；中端檔次為主，雜亂無(wú)序，小門(mén)店通訊、手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店；自貢城區(qū)市民。 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局G檀木林路自由路老城區(qū)商街檀木林路老城區(qū)商街自由路2.4 老城區(qū)商業(yè)布局項(xiàng)目地塊n 街區(qū)概況：同興街南端與解放路交匯，北端連接五星街，地勢(shì)北高南低走勢(shì)，是自貢人氣較旺街區(qū)，主要以餐飲、休閑為主，傍晚生意火爆；n 主要商業(yè)體：無(wú)大型商業(yè)體，均為分割住宅底商，中小店鋪；n 業(yè)態(tài)業(yè)種：目前已形成餐飲為主，休閑為輔的特色街區(qū)，餐飲主要為本地特色的火鍋類(lèi)，休閑均為茶樓；n 業(yè)態(tài)檔次：中低端檔次為主，以家庭、朋友

17、聚餐消費(fèi)，均為中小特色餐飲；n 輻射客群：自貢城區(qū)市民，家庭型客群。 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局G同興街老城區(qū)商街同興街2.4 老城區(qū)商業(yè)布局項(xiàng)目地塊石缸井路北端與同興路交匯，南端交匯解放路，地勢(shì)北高南低，是自貢最集中的KTV街區(qū)，夜間人氣較旺，是自貢年輕人主要的休閑、娛樂(lè)消費(fèi)街區(qū)；無(wú)大型商業(yè)體，均為住宅底商，中小店鋪；目前已形成休閑、娛樂(lè)為主的特色街區(qū)，KTV緊密排布；中低端檔次為主，年輕朋友聚會(huì)娛樂(lè)消費(fèi)，均為中小規(guī)模，無(wú)品牌連鎖的自營(yíng)品牌KTV，包廂消費(fèi)檔次28118元/小時(shí)，內(nèi)部裝修以年輕時(shí)尚為主；自貢城區(qū)市民，年輕客群。 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局G石缸井路老城區(qū)商街石缸井路2

18、.4 老城區(qū)商業(yè)布局項(xiàng)目地塊n 街區(qū)概況：解放路是老城區(qū)沿江橫向交通要道，地勢(shì)最低，串連老城區(qū)其他主要商街，以單邊商業(yè)為主，是車(chē)流、人流最集中街區(qū)之一；n 主要商業(yè)體：以大型商業(yè)體為主，如溫州商城、商務(wù)酒店、家私市、電器市場(chǎng)等；n 業(yè)態(tài)業(yè)種：業(yè)態(tài)較為混雜，以大型家私裝飾市場(chǎng)為主導(dǎo)，集中有家私家電市場(chǎng)、商務(wù)酒店、影院等，以及部分黃金珠寶專(zhuān)賣(mài)店、分支銀行；n 業(yè)態(tài)檔次：中端為主；n 輻射客群：自貢全市市民，家裝客群，商務(wù)客群（酒店）。 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局G解放路老城區(qū)商街解放路2.4 老城區(qū)商業(yè)布局項(xiàng)目地塊名稱(chēng)位置體量（）物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)種檔次客群備注東方廣場(chǎng)五星街約9萬(wàn)廣場(chǎng)步行街（仿古

19、）23層，小店鋪為主運(yùn)動(dòng)休閑服飾、飾品、包廂、日用品、休閑茶座、娛樂(lè)電玩等中低端，國(guó)內(nèi)2,3線(xiàn)品牌為主，山寨品牌居多。普通市民，覆蓋年齡較寬欠缺統(tǒng)一規(guī)劃，整體業(yè)態(tài)定位雜亂，無(wú)停車(chē)位規(guī)劃，靠中低定位，吸引大眾消費(fèi)，整體檔次及經(jīng)營(yíng)狀況易被新的商業(yè)體替代，后期缺乏競(jìng)爭(zhēng)。龍都廣場(chǎng)五星街約4萬(wàn)廣場(chǎng)步行街23層，小店鋪為主休閑茶座、流行服飾、嬰幼兒用品、雜貨店、美容美體等普通市民，年輕、家庭客群 ABCDEF老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局G五星街東方廣場(chǎng)龍都廣場(chǎng)老城區(qū)步行街（購(gòu)物廣場(chǎng)）東方廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊東方廣場(chǎng)龍都廣場(chǎng)u90年代中期，自貢城市開(kāi)始“南移”發(fā)展，當(dāng)前匯東新區(qū)已形成成熟的商業(yè)氛圍，主要商業(yè)布局在丹桂大街，并

20、由南向北延伸發(fā)展。u已開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)體有人人樂(lè)購(gòu)物中心、九盛百貨、沃爾瑪、電腦市場(chǎng)等，并有四星級(jí)酒店匯東大酒店，沿丹桂大街形成精品服飾、特色餐飲、娛樂(lè)休閑街區(qū)。u丹桂大街是匯東新區(qū)主要商業(yè)集中區(qū)，更是自貢最繁華、最具形象的商業(yè)街區(qū)。自貢市政府匯東酒店九鼎百貨沃爾瑪百盛百貨汽車(chē)客運(yùn)總站泰豐大廈人人樂(lè)百貨丹桂大街泰豐大廈2.5 匯東新區(qū)商業(yè)布局丹桂大街作為自貢南北縱向交通要道，連接老城區(qū)與匯東新城、南湖新區(qū)，更是自貢主要的形象商業(yè)街區(qū)，是各類(lèi)商業(yè)集中區(qū)；百貨、超市、電腦市場(chǎng)、精品特色街區(qū)；百貨、超市、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒店、精品服飾；其中餐飲業(yè)種仍以本地特色火鍋類(lèi)餐飲為主；中偏高端為主（當(dāng)?shù)兀?，多?shù)

21、服飾品牌檔次優(yōu)于老城區(qū)，國(guó)內(nèi)1/2線(xiàn)品牌居多，店面形象更講究形象與風(fēng)格，多數(shù)品牌均由老城區(qū)遷入。自貢城區(qū)市民，年輕時(shí)尚客群或富裕階層。特色餐飲休閑娛樂(lè)集中區(qū)精品服飾集中區(qū)2.5 匯東新區(qū)商業(yè)布局匯東新區(qū)商街丹桂大街自貢已初步形成業(yè)態(tài)相對(duì)集中的特色商業(yè)街區(qū)，當(dāng)前主要集中在老城區(qū)，各商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種有如下特征:商業(yè)環(huán)境：老城區(qū)人口集中，空間有限，商業(yè)布局相對(duì)集中于同一區(qū)塊，形成較好的商業(yè)人氣氛圍，但商業(yè)物業(yè)形態(tài)以沿街商業(yè)為主，相關(guān)業(yè)態(tài)業(yè)種分散布局，尚未有一站式集中商業(yè)體；商業(yè)檔次：因區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力有限，整體商業(yè)檔次處于中低檔次水平，各業(yè)態(tài)中缺乏知名國(guó)內(nèi)1線(xiàn)品牌連鎖、加盟店，更多的是“山寨版”自營(yíng)店；商業(yè)

22、配套：受老城區(qū)地勢(shì)崎嶇影響，道路多坡度、彎道，影響商業(yè)便達(dá)性與商業(yè)布局，而商業(yè)規(guī)劃混亂、欠缺，如停車(chē)位配套有限、人流動(dòng)線(xiàn)不合理，影響購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境；服務(wù)管理：百貨、超市在不僅在硬件上存在缺陷（停車(chē)位、人流動(dòng)線(xiàn)、空間布局），在軟件上更難以符合現(xiàn)代商場(chǎng)要求，如服務(wù)意識(shí)淡薄，管理制度不規(guī)范；消費(fèi)需求：區(qū)域消費(fèi)需求旺盛，但因消費(fèi)能力有限，消費(fèi)集中在中低檔次商業(yè)消費(fèi)，集中在日用品、餐飲及中低消費(fèi)的休閑娛樂(lè)（KTV、茶樓、棋牌等）。2.6 自貢商業(yè)街總結(jié)娛樂(lè)業(yè)消費(fèi)：高端夜總會(huì)較少，一方面，經(jīng)過(guò)先前地方政府的整治，原有夜總會(huì)均被停業(yè)；另一方面，本地消費(fèi)習(xí)慣不傾向夜總會(huì)消費(fèi)模式。而以年輕人朋友聚會(huì)為主的KTV，

23、需求旺盛，競(jìng)爭(zhēng)也激烈。運(yùn)營(yíng)模式均為自營(yíng)的小型KTV，尚無(wú)外來(lái)知名量販KTV品牌進(jìn)駐；休閑消費(fèi)：應(yīng)本地消費(fèi)習(xí)慣傾向，更熱衷于茶館、足浴類(lèi)消費(fèi)，因此茶樓較多，其次為足浴，品牌均為本地自營(yíng)為主，非加盟連鎖；而年輕人相對(duì)熱衷于酒吧、音樂(lè)會(huì)所、電玩。而咖啡類(lèi)業(yè)種相對(duì)較少，生意一般。美容美體類(lèi)女性休閑消費(fèi)業(yè)態(tài)在本地有一定市場(chǎng)，但檔次、品牌相對(duì)較低，較少知名品牌進(jìn)駐；餐飲類(lèi)消費(fèi):受本地消費(fèi)影響，以四川本地火鍋類(lèi)、煲類(lèi)消費(fèi)為主，品牌均為本地火鍋餐飲連鎖，其他類(lèi)型餐飲缺乏，幾乎為空白。2.6 自貢商業(yè)街總結(jié)2.7 自貢百貨、超市概況2.7 自貢百貨、超市概況2.8 自貢百貨、超市小結(jié)通過(guò)對(duì)自貢百貨、超市業(yè)態(tài)走訪(fǎng)

24、，綜合得出以下結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)狀況：當(dāng)前已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的百貨有5家，另有2家籌備中，計(jì)劃明年開(kāi)業(yè)，百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，均以?xún)r(jià)格戰(zhàn)促銷(xiāo)相互競(jìng)爭(zhēng)；定位檔次：目前匯東新區(qū)的九鼎百貨在軟硬件定位上相對(duì)較高，其余幾家無(wú)論在品牌檔次上，還是空間布局、車(chē)位配備、服務(wù)管理上均為中低端檔次，以中低收入群為主要客群，與其說(shuō)是百貨，在規(guī)劃上更趨于賣(mài)場(chǎng)與超市結(jié)合，且規(guī)模均比較小。隨著另外兩家定位高端百貨即將明年開(kāi)業(yè)，可預(yù)見(jiàn)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上將進(jìn)一步提升自貢百貨發(fā)展水平，提供更現(xiàn)代的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)中心，同時(shí)更加劇現(xiàn)有的百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)狀況堪憂(yōu)；布局發(fā)展：老城區(qū)作為人口最密集區(qū)域，以及傳統(tǒng)商貿(mào)核心區(qū)，已開(kāi)業(yè)有3家百貨

25、，籌備中1家，未來(lái)5-8年仍將是百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。但從自貢中長(zhǎng)期城市發(fā)展出發(fā)，隨著人口逐步“南移”，匯東新區(qū)將是未來(lái)城市核心區(qū)，加之地勢(shì)相對(duì)平坦，道路規(guī)劃良好好，可預(yù)見(jiàn)匯東新區(qū)一站式購(gòu)物中心將增多；關(guān)于超市：當(dāng)前自貢大型知名超市進(jìn)駐較少，且分布不合理（過(guò)于集中于老城區(qū)），隨著新住宅區(qū)的建成交付，社區(qū)型商業(yè)中的大型連鎖超市將有較大發(fā)展機(jī)會(huì)。自貢高星級(jí)酒店概況酒店名稱(chēng)位置定位體量（）客房數(shù)（套）酒店管理客群類(lèi)型開(kāi)業(yè)檀木林城市名人酒店老城區(qū)檀木林五星約3.5萬(wàn)234名人酒店管理私營(yíng)業(yè)主、政府接待2010年匯東大酒店匯東新區(qū)丹桂大街四星約3萬(wàn)224自營(yíng)商務(wù)客、政府接待2001年雄飛假日酒店老城區(qū)解放

26、路四星約2萬(wàn)172格林豪泰商務(wù)客群2002年錦江國(guó)際大酒店匯東新區(qū)匯興路四星約3萬(wàn)約230錦江-計(jì)劃2011年u供應(yīng)方面：自貢高星級(jí)酒店數(shù)量較少，切客房規(guī)模較小，低星級(jí)商務(wù)酒店較多，兩者入住率均達(dá)80%以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好；當(dāng)前高星級(jí)酒店在硬件及軟件上均達(dá)不到四星級(jí)、五星級(jí)的定位要求，房?jī)r(jià)水平也較低；u需求方面：低星級(jí)酒店客群以打牌包房為主，高星級(jí)酒店以政府接待、會(huì)議、商務(wù)客為主；u經(jīng)營(yíng)收入：當(dāng)前自貢酒店?duì)I業(yè)收入主要以客房收入為主導(dǎo)，餐飲、娛樂(lè)份額較少，有較大挖掘潛力。自貢高星級(jí)酒店存在較大發(fā)展?jié)摿Α?.9 自貢酒店概況老城區(qū)地勢(shì)崎嶇，北高南低走勢(shì)，坡度較多，交通易塞堵，便達(dá)性較差，不利于商業(yè)發(fā)

27、展；新城區(qū)地勢(shì)相對(duì)開(kāi)闊、平坦，道路規(guī)劃完善，交通順暢，利于商業(yè)規(guī)劃布局、發(fā)展；老城區(qū)發(fā)展受限，受地勢(shì)及拆遷成本較高影響，未來(lái)格局難有改觀，隨著人們對(duì)居住要求的不斷提高，居住區(qū)逐步遷往匯東新區(qū)及南湖新區(qū)，新區(qū)人口日益增多，老城區(qū)人口逐步遷出，商業(yè)也將逐步向新區(qū)“南移”，可預(yù)見(jiàn)，未來(lái)新區(qū)商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)更大，但需要較長(zhǎng)培育期。新老城區(qū)商業(yè)發(fā)展分析 消費(fèi)能力：自貢整體消費(fèi)需求能力有限，高消費(fèi)能力群體有限，主要集中于周邊縣市的私營(yíng)業(yè)主，該階層是區(qū)域高消費(fèi)主要客群，當(dāng)前其消費(fèi)潛能尚未被挖掘，其高消費(fèi)以外流成都、重慶為主； 消費(fèi)需求：雖然平均消費(fèi)能力有限，但整體消費(fèi)需求旺盛，因此各業(yè)態(tài)檔次更多集中在中低檔次水

28、平，“性?xún)r(jià)比”是作為主要購(gòu)買(mǎi)決策，對(duì)品牌意識(shí)尚不敏感； 消費(fèi)類(lèi)型：各業(yè)態(tài)消費(fèi)以家庭型消費(fèi)為主導(dǎo)，如購(gòu)物方面以服飾及日用品為主，餐飲方面以家庭聚餐消費(fèi)為主。自貢消費(fèi)需求特征2.10 自貢商業(yè)發(fā)展分析u 投資發(fā)展：現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)趨于飽和，但商業(yè)發(fā)展模式正處在提升階段，在對(duì)商業(yè)需求合理引導(dǎo)、培育情況下，有較大發(fā)展?jié)摿?。u 需求狀況：整體消費(fèi)需求旺盛，但消費(fèi)能力有限，高消費(fèi)外流，更注重“性?xún)r(jià)比”，決定了商業(yè)消費(fèi)檔次。隨著生活水平的日益提高，收入水平的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)商業(yè)消費(fèi)的環(huán)境及服務(wù)提出更高要求，將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的提升；u 發(fā)展階段：自貢商業(yè)發(fā)展尚處在較為初級(jí)的商業(yè)發(fā)展階段，以沿街商業(yè)及百貨超市組

29、合模式的單一商業(yè)體為主，尚未有一站式商業(yè)消費(fèi)中心；隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市“南移”將進(jìn)一步促進(jìn)城市商業(yè)的更新?lián)Q代，近期老城區(qū)仍將保持商貿(mào)核心的地位，中長(zhǎng)期而言，老城區(qū)商貿(mào)地位將逐漸被匯東新區(qū)取代，同時(shí)也將取代、整合原有商業(yè)模式，為商業(yè)發(fā)展提供較好的機(jī)遇。2.11 自貢商業(yè)總結(jié)3內(nèi)部環(huán)境分析 地塊區(qū)域分析 地塊本體分析 商業(yè)SWOT分析 核心價(jià)值提煉u 地塊位于自貢市自流井區(qū)，緊鄰光大街、濱江路、解放路，位于自貢市傳統(tǒng)核心商貿(mào)區(qū)，交通便利、配套齊全；u 周邊商業(yè)主要以餐飲、休閑娛樂(lè)為主；與項(xiàng)目隔街之距屬于老舊的川西民宅，政府意打造類(lèi)似寬窄巷子的旅游景點(diǎn)；u 近年區(qū)域發(fā)展遲緩，存在“棚戶(hù)區(qū)”區(qū)域

30、印象，區(qū)域環(huán)境較差；u 區(qū)域人口主要以中低收入為主，收入水平低，消費(fèi)觀念較差。3.1 項(xiàng)目地塊位置u 地塊背山面水，自然環(huán)境及風(fēng)水較好；u 項(xiàng)目可達(dá)性較差，交通存在一定問(wèn)題，目前只有一條主道直達(dá)項(xiàng)目；u 地塊高差較大，土地需要平整；u 背靠大山，一定程度影響項(xiàng)目展示性，尤其在商業(yè)布局應(yīng)慎重考慮怎樣有效的將人流導(dǎo)入；u 100多畝的傳統(tǒng)老城區(qū)地塊，發(fā)展空間大；u 商業(yè)比例較大，可形成一定程度城市影響力。3.2 項(xiàng)目地塊分析u 地塊商業(yè)價(jià)值判斷：1、地塊東面，緊鄰濱河，商業(yè)展示性較好、交通便利，商業(yè)價(jià)值最大；2、地塊向西發(fā)展，位于居民住宅背后，周邊環(huán)境較差，展示性低商業(yè)價(jià)值較低；3.2 項(xiàng)目地塊分

31、析規(guī)劃旅游休閑商業(yè)區(qū)成熟餐飲區(qū)城市人流主來(lái)方向成熟休閑區(qū)文化遺跡SWOT優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weakness）機(jī)會(huì)（Opportunities）威脅（Threats）n成熟地段，配套完善；n土地供應(yīng)稀缺，商業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)；n提前規(guī)劃定位，對(duì)接市場(chǎng)需求。n項(xiàng)目背山面水資源豐富。n目前片區(qū)具有“棚戶(hù)區(qū)”印象；n項(xiàng)目雖位于傳統(tǒng)老城，地塊道路及展示性較差。n傳統(tǒng)老城此類(lèi)商住用地較少；n城市居住較高消費(fèi)需求無(wú)法滿(mǎn)足。n地塊具有文化、資源底蘊(yùn)，開(kāi)發(fā)價(jià)值大；n匯東新區(qū)整體環(huán)境較好，區(qū)域發(fā)展較快，后期商業(yè)、城市配套齊全，一定程度威脅項(xiàng)目發(fā)展；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)化威脅n聯(lián)合發(fā)聲，深挖區(qū)域

32、歷史文化，復(fù)興自貢傳統(tǒng)商貿(mào)圈的繁華。n組合核心概念，倡導(dǎo)新理念和全新的商業(yè)體驗(yàn)。n借勢(shì)，聯(lián)合知名品牌，提升項(xiàng)目知名度。n合理定位，避免與直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目正面交鋒。n把握市場(chǎng)需求，以精準(zhǔn)定位彌補(bǔ)現(xiàn)有不足。3.3 商業(yè)SWOT分析100100多畝傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)地塊發(fā)揮空間大；多畝傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)地塊發(fā)揮空間大；背山面水、歷史文化厚重；背山面水、歷史文化厚重；先外后內(nèi)的核心價(jià)值體系組合：商業(yè)比例大，可重樹(shù)區(qū)域的城市地位；商業(yè)比例大，可重樹(shù)區(qū)域的城市地位；3.4核心價(jià)值提煉4案例分析案例分析 案例選取原則 案例分析 案例啟發(fā)4.1 案例選取原則u 從項(xiàng)目區(qū)位、商業(yè)體量、區(qū)位條件以及基本價(jià)值等方面考量，與本項(xiàng)目契合度

33、高，具有較高的借鑒意義。u 從項(xiàng)目商業(yè)定位清晰、業(yè)態(tài)組合落位合理，經(jīng)營(yíng)良好，經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證并獲得成功，可以為本項(xiàng)目提供操作借鑒性。u 甄選出攀成鋼區(qū)域發(fā)展研究、星光耀系列地產(chǎn)項(xiàng)目作為借鑒。4.1 攀成鋼從“東窮”到“天府門(mén)廊”東窮：以前成都的東邊基本都是工廠和國(guó)營(yíng)企業(yè)聚集區(qū)，改革開(kāi)放以來(lái)，這些企業(yè)逐漸不景氣，效益低下，大部分關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，因此下崗的工人很多，居住在東邊的人的收入自然就不高，造成該區(qū)域普遍偏窮。天府門(mén)廊是指原成都城東攀成鋼板塊，5年前，成都最著名的鋼管廠搬遷，攀成鋼這塊發(fā)展相對(duì)滯后的土地便被整理出來(lái)，3000畝的整體優(yōu)勢(shì)、后起之秀的優(yōu)勢(shì)，讓它發(fā)展成為成都最受關(guān)注的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一板塊

34、。只不過(guò)，整個(gè)區(qū)域的形象包裝推廣卻依然滯后。未來(lái)幾年，該片區(qū)總投資逾千億元，將建設(shè)成為成都最具國(guó)際化水平的商業(yè)、商務(wù)中心。借鑒土地炒作方式借鑒因素：1、產(chǎn)品打造國(guó)際級(jí)城市綜合體，6大標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品2、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)尚摩登的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)3、盈利模式星光耀突破了房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方式，以基金投資的方式取代。4.2 星光耀系列地產(chǎn)星浩資本成立于2010年，是一家涵蓋私募基金、開(kāi)發(fā)管理、商業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三大業(yè)務(wù)范圍的綜合性管理公司，專(zhuān)注于投資中國(guó)首創(chuàng)、高成長(zhǎng)性、高回報(bào)率的創(chuàng)新型城市綜合體。星浩資本旗下基金的投資人包括復(fù)星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團(tuán)、均瑤集團(tuán)、華誼兄弟、涌金集團(tuán)、新光集團(tuán)等數(shù)十家中國(guó)知名

35、企業(yè)領(lǐng)袖，核心團(tuán)隊(duì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有深厚的融資、投資、開(kāi)發(fā)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并由一支共事多年、合作融洽、經(jīng)驗(yàn)互補(bǔ)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)執(zhí)行管理。作為市場(chǎng)化運(yùn)作下中國(guó)規(guī)模最大的房地產(chǎn)私募基金之一，星浩資本將對(duì)“質(zhì)”的不懈追求融入所有工作中，不僅全力整合房地產(chǎn)長(zhǎng)價(jià)值鏈并帶來(lái)利潤(rùn)回報(bào)，更致力于資本價(jià)值的深度發(fā)掘?yàn)閷?shí)現(xiàn)與投資人和合作伙伴之間的多方共贏搭建廣闊的平臺(tái)。4.2 星光耀系列地產(chǎn)定位國(guó)際化城市綜合體，打造8大產(chǎn)品系列，6大標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)借鑒產(chǎn)品組合4.2 星光耀系列地產(chǎn)國(guó)際范建筑，6大標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)借鑒產(chǎn)品組合借鑒規(guī)劃借鑒規(guī)劃借鑒規(guī)劃借鑒規(guī)劃5項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目產(chǎn)品組合 產(chǎn)品定位建議5.1 定位前的思考市場(chǎng)

36、空白：目前區(qū)域缺乏大型、集中式成熟商業(yè)中心，客群消費(fèi)習(xí)慣也急需引導(dǎo)升級(jí)；項(xiàng)目特質(zhì)：核心商圈內(nèi)，背山面水，自然、文化資源豐富，休閑娛樂(lè)已成氛圍。本案商業(yè)開(kāi)發(fā)體量具有規(guī)模效應(yīng)，高水準(zhǔn)提前介入規(guī)劃和招商，有先天稟賦打造成自貢市餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、居住為一體的中高端項(xiàng)目。無(wú)中心 不商業(yè)構(gòu)建一個(gè)高端未來(lái)集合自貢市前沿的消費(fèi)觀念，項(xiàng)目以打造“自貢城市會(huì)客廳 名流精英匯聚地”為方向，打造成“城市會(huì)客廳”，將成為自貢城市生活品位的集中呈現(xiàn)，對(duì)外是城市的一張名片，是城市與世界接軌的一扇窗，對(duì)內(nèi)是城市人演繹生活劇情的中心場(chǎng)所。項(xiàng)目整體定位自貢市集星級(jí)酒店、時(shí)尚購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、文化休閑、等為一體的國(guó)際級(jí)娛樂(lè)休閑為特色的城市綜合體項(xiàng)目。六大業(yè)態(tài)：大型購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、餐飲購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、中央居住、品質(zhì)幼兒園等。一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)自貢城市會(huì)客廳 名流精英匯聚地商業(yè)巨擘全業(yè)態(tài)綜合服務(wù) 一站業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足休閑娛樂(lè)整體城市配套要求 打造品質(zhì)硬件，提升自貢城市品位城市地標(biāo)打造高端人群消費(fèi)向心力，營(yíng)造生活歸屬感品質(zhì)生活2大目的地4大活力空間城市核心的不夜城都市歡樂(lè)消費(fèi)空間u 展示自貢都市風(fēng)范的高品位消費(fèi)區(qū)u 集聚吃喝玩樂(lè)購(gòu)一體化首選的休閑區(qū)u 體現(xiàn)身份、呈現(xiàn)價(jià)值的城市會(huì)客廳u 追求時(shí)尚、釋放活力的歡樂(lè)海洋饕餮歡暢不夜空間流行時(shí)尚體驗(yàn)空間商務(wù)交際休閑空間