物業(yè)管理與公眾責任險

1、1 物業(yè)管理與公眾責任險一、物業(yè)管理企業(yè)涉及風險分析物業(yè)管理企業(yè)在從業(yè)過程中承擔的主要法律責任是指因違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為， 對使用者或其他公民的合法權益造成侵權后果。實踐中物業(yè)管理法律關系比較廣泛， 因而物業(yè)管理法律責任也具有廣泛性，物業(yè)管理公司與物業(yè)使用者的法律糾紛主要集中在侵權責任方面。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣性的服務，項目繁多， 服務對象廣泛。 涉及的風險主要有：財產風險：物業(yè)企業(yè)以固定資產為主的財產，業(yè)主委托物業(yè)公司對物業(yè)區(qū)域內的各種設施、 設備等公共財產進行管理， 就可能面臨的各種自然災害和意外事故。責任風險：由物業(yè)企業(yè)負責管理、 維護的公共設施及設備由于疏忽或過失造成第三者

2、人身傷亡或財產損失。 如第三者在小區(qū)游泳池溺水、 物業(yè)區(qū)域內運動設施由于失修或其他原因傷人等?，F金風險：物業(yè)公司的職員在從事本職或非本職工作時，可能遭受的意外傷害。餐飲風險：擁有餐飲場所的物業(yè)公司， 可能因提供的食品造成食用者食物中毒或一些食源性隱患， 也可能因服務人員過失或餐具存在缺陷導致食用者人身傷亡。車輛風險：物業(yè)公司因疏忽或過失造成業(yè)主的機動與非機動車輛可能遭受損失及第三者責任?？偟膩碚f，責任風險是物業(yè)企業(yè)主要承擔的風險，因此物業(yè)公司在投保險種時首選責任保險。二、公眾責任保險內容責任保險具有很強的社會公益性， 它是投保人對第三者依法應負的賠償責任為保險的險種， 其最終目的是使受害的第三

3、者得到及時、有效的經濟補償。 責任保險的投保人多為企業(yè)， 一旦發(fā)生保險責任事故， 將由保險公司向受害者提供賠償。按照承包范圍， 責任保險可以分為公眾責任險、產品責任險和雇主責任險等幾個險種。責任保險作為事故發(fā)生后的一種救助方式，雖然不能完全挽回損失，2 卻能有效地彌補過失和意外造成的損失。公眾責任險又稱普通責任險， 它主要承保被保險人在公共場所進行生產、經營或其他活動時， 因發(fā)生意外事故而造成的他人人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任。公眾責任險的形式很多， 主要有普通責任險、 綜合責任險、場所責任險、電梯責任險、承包人責任險等。對物業(yè)管理企業(yè)來所公眾責任險是規(guī)避風險比較有效

4、的途徑之一。日前，一種以物業(yè)管理責任為投保對象的物業(yè)管理責任保險被推出。物業(yè)管理責任保險是為保障物業(yè)管理者的合法權益，對在保險期限內， 被保險人在本保險單明細表中列明區(qū)域內從事物業(yè)管理工作過程中，因過失導致意外事故而致使第三者人身傷亡或財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任險。業(yè)內人士認為， 國際慣例是在物業(yè)慣例行業(yè)中應用公眾責任險，并不專門設立一個“物業(yè)管理責任險” 。而且物業(yè)慣例責任保險與公眾責任險從概念來看都是以“因發(fā)生意外事故而造成他人人身傷亡和財產損失”為投保依據的。 雖然物業(yè)管理責任保險條款中的保險范圍在公眾責任險中沒有，但這些條款可在公眾責任保險中約定， 因此可以認定物業(yè)管

5、理責任險是公眾責任險的一種，完全可以將其劃入公眾責任險中。物業(yè)管理責任險只負責物業(yè)管理企業(yè)責任造成損失的賠償，而公眾責任險還包括非物業(yè)管理企業(yè)責任造成的物業(yè)區(qū)域內的賠償，涵蓋范圍廣，可以將物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主雙方的風險同時規(guī)避給保險公司。故認為公眾責任險作為物業(yè)管理投保主要險種為宜。三、公眾責任險降低物業(yè)管理企業(yè)法律風險分析公眾責任險實際是民事案件賠償責任險。保險公司根據保險單所列范圍對在保險期內發(fā)生意外引起的被保險人在法律上應承擔的賠償。就目前來說公眾責任險投保的條款和適用的費率都屬于雙發(fā)約定的條款和費率。根據保險標的情況、保險公司承擔的責任和要求賠償的最高限額來確定費率，承擔的風險越大費率越

6、高。公眾責任險投保的最低限額為50 萬元人民幣，最高限額未具體規(guī)定，顯現了投保的空間自由度較大，有利于不同的物業(yè)管理項目的投保。（一）投保公眾責任險具體步驟首先，物業(yè)公司與保險公司確定物業(yè)投保責任的承擔范圍，主要表現在條款中保險公司與物業(yè)公司約定對投保的物業(yè)區(qū)域內人身意外、車輛、設施設備運行3 等意外事故承擔的風險大小。其次，保險公司委托評估部門對投保的物業(yè)項目的自然狀況進行自然勘察，如物業(yè)區(qū)域的環(huán)境等級、 設施設備等級、 停車場設定的位置等等進行評估，對不符合投保要求的提出整改意見，對整改之后仍不合格的項目可以拒保。再次，保險公司根據評估的結果、 投保人確定投保最高限額和雙方協(xié)商的保險范圍等

7、確定保險費率，核算保險費用。最后，雙方就達成的條款簽訂保險合同單。（二）公眾責任險保險費的計算方式公眾責任險計算內容中分基本險保險費和附加險保險費兩部分。a、基本險。主要是指物業(yè)區(qū)域內發(fā)生事故引起的賠償，比如外墻皮脫落砸傷業(yè)主，廣告欄牌倒塌砸壞物品等。年保險費 =累計賠償額基本險費率b、附加險。主要是指基本險以外投保人要求附加的保險內容，如車輛責任險、游泳池責任險、電梯責任險、物業(yè)區(qū)域發(fā)生搶劫造成人身傷亡責任險等等。年保險費 =附加險累計賠償額附加險費率總的年保險費 =基本險年保險費 +附加險年保險費四、投保公眾責任險應注意的問題目前物業(yè)服務成本構成中未包含物業(yè)保險費的項目，隨著物業(yè)市場的成熟

8、，責任險投保問題將成為物業(yè)管理的一項重要內容，也是物業(yè)公司規(guī)避風險的有效途徑。目前該市場處于啟蒙階段， 物業(yè)管理企業(yè)也是在逐步探索，筆者認為物業(yè)企業(yè)在投保公眾責任險應該注意以下幾點。1、投保公眾責任險的保額限額與物業(yè)區(qū)域的物業(yè)服務費收費標準和年度物業(yè)服務費的收繳總額相適應。 物業(yè)服務費的收費標準的高低一般決定物業(yè)區(qū)域的檔次和服務內容，高檔次的物業(yè)管理要求的服務內容多， 物業(yè)公司承擔的責任大，保險最高限額和收取率也就較高，反之亦然。2、保險費用可以考慮在物業(yè)服務費和物業(yè)公司的經營收入中支出。物業(yè)公司投保公眾責任險， 收益人既包括物業(yè)公司， 也包括全體業(yè)主， 是對無惡意服務內容的擴展， 因此應加強對公眾責任險的宣傳，使業(yè)主能自動接受， 有利于物業(yè)管理工作的開展。4 3、公眾責任保險條款的內容主要包括公眾責任險的保險責任范圍，除外責任以及有關索賠和賠付等其他事項， 物業(yè)企業(yè)在簽訂公眾責任保險合同時應當認真閱讀和深入研究這些標準條款，以弄清雙方的權利、義務，發(fā)生責任事故后，要依據有關規(guī)定及時索賠。4、公眾責任險存在的最大弊端就是事故發(fā)生后不易界定責任，因此在簽訂保險單時對責任條款應可能地詳細界定保險范圍及賠償范圍、標準。綜上所述，公眾責任險是規(guī)避物業(yè)管理企業(yè)經營過程過失責任風險的一項有