物業(yè)管理與公眾責(zé)任險

1、1 物業(yè)管理與公眾責(zé)任險一、物業(yè)管理企業(yè)涉及風(fēng)險分析物業(yè)管理企業(yè)在從業(yè)過程中承擔(dān)的主要法律責(zé)任是指因違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為， 對使用者或其他公民的合法權(quán)益造成侵權(quán)后果。實踐中物業(yè)管理法律關(guān)系比較廣泛， 因而物業(yè)管理法律責(zé)任也具有廣泛性，物業(yè)管理公司與物業(yè)使用者的法律糾紛主要集中在侵權(quán)責(zé)任方面。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣性的服務(wù)，項目繁多， 服務(wù)對象廣泛。 涉及的風(fēng)險主要有：財產(chǎn)風(fēng)險：物業(yè)企業(yè)以固定資產(chǎn)為主的財產(chǎn)，業(yè)主委托物業(yè)公司對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)施、 設(shè)備等公共財產(chǎn)進(jìn)行管理， 就可能面臨的各種自然災(zāi)害和意外事故。責(zé)任風(fēng)險：由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)管理、 維護(hù)的公共設(shè)施及設(shè)備由于疏忽或過失造成第三者

2、人身傷亡或財產(chǎn)損失。 如第三者在小區(qū)游泳池溺水、 物業(yè)區(qū)域內(nèi)運(yùn)動設(shè)施由于失修或其他原因傷人等?，F(xiàn)金風(fēng)險：物業(yè)公司的職員在從事本職或非本職工作時，可能遭受的意外傷害。餐飲風(fēng)險：擁有餐飲場所的物業(yè)公司， 可能因提供的食品造成食用者食物中毒或一些食源性隱患， 也可能因服務(wù)人員過失或餐具存在缺陷導(dǎo)致食用者人身傷亡。車輛風(fēng)險：物業(yè)公司因疏忽或過失造成業(yè)主的機(jī)動與非機(jī)動車輛可能遭受損失及第三者責(zé)任。總的來說，責(zé)任風(fēng)險是物業(yè)企業(yè)主要承擔(dān)的風(fēng)險，因此物業(yè)公司在投保險種時首選責(zé)任保險。二、公眾責(zé)任保險內(nèi)容責(zé)任保險具有很強(qiáng)的社會公益性， 它是投保人對第三者依法應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任為保險的險種， 其最終目的是使受害的第三

3、者得到及時、有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 責(zé)任保險的投保人多為企業(yè)， 一旦發(fā)生保險責(zé)任事故， 將由保險公司向受害者提供賠償。按照承包范圍， 責(zé)任保險可以分為公眾責(zé)任險、產(chǎn)品責(zé)任險和雇主責(zé)任險等幾個險種。責(zé)任保險作為事故發(fā)生后的一種救助方式，雖然不能完全挽回?fù)p失，2 卻能有效地彌補(bǔ)過失和意外造成的損失。公眾責(zé)任險又稱普通責(zé)任險， 它主要承保被保險人在公共場所進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營或其他活動時， 因發(fā)生意外事故而造成的他人人身傷亡和財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。公眾責(zé)任險的形式很多， 主要有普通責(zé)任險、 綜合責(zé)任險、場所責(zé)任險、電梯責(zé)任險、承包人責(zé)任險等。對物業(yè)管理企業(yè)來所公眾責(zé)任險是規(guī)避風(fēng)險比較有效

4、的途徑之一。日前，一種以物業(yè)管理責(zé)任為投保對象的物業(yè)管理責(zé)任保險被推出。物業(yè)管理責(zé)任保險是為保障物業(yè)管理者的合法權(quán)益，對在保險期限內(nèi)， 被保險人在本保險單明細(xì)表中列明區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理工作過程中，因過失導(dǎo)致意外事故而致使第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任險。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 國際慣例是在物業(yè)慣例行業(yè)中應(yīng)用公眾責(zé)任險，并不專門設(shè)立一個“物業(yè)管理責(zé)任險” 。而且物業(yè)慣例責(zé)任保險與公眾責(zé)任險從概念來看都是以“因發(fā)生意外事故而造成他人人身傷亡和財產(chǎn)損失”為投保依據(jù)的。 雖然物業(yè)管理責(zé)任保險條款中的保險范圍在公眾責(zé)任險中沒有，但這些條款可在公眾責(zé)任保險中約定， 因此可以認(rèn)定物業(yè)管

5、理責(zé)任險是公眾責(zé)任險的一種，完全可以將其劃入公眾責(zé)任險中。物業(yè)管理責(zé)任險只負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任造成損失的賠償，而公眾責(zé)任險還包括非物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任造成的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的賠償，涵蓋范圍廣，可以將物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主雙方的風(fēng)險同時規(guī)避給保險公司。故認(rèn)為公眾責(zé)任險作為物業(yè)管理投保主要險種為宜。三、公眾責(zé)任險降低物業(yè)管理企業(yè)法律風(fēng)險分析公眾責(zé)任險實際是民事案件賠償責(zé)任險。保險公司根據(jù)保險單所列范圍對在保險期內(nèi)發(fā)生意外引起的被保險人在法律上應(yīng)承擔(dān)的賠償。就目前來說公眾責(zé)任險投保的條款和適用的費(fèi)率都屬于雙發(fā)約定的條款和費(fèi)率。根據(jù)保險標(biāo)的情況、保險公司承擔(dān)的責(zé)任和要求賠償?shù)淖罡呦揞~來確定費(fèi)率，承擔(dān)的風(fēng)險越大費(fèi)率越

6、高。公眾責(zé)任險投保的最低限額為50 萬元人民幣，最高限額未具體規(guī)定，顯現(xiàn)了投保的空間自由度較大，有利于不同的物業(yè)管理項目的投保。（一）投保公眾責(zé)任險具體步驟首先，物業(yè)公司與保險公司確定物業(yè)投保責(zé)任的承擔(dān)范圍，主要表現(xiàn)在條款中保險公司與物業(yè)公司約定對投保的物業(yè)區(qū)域內(nèi)人身意外、車輛、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行3 等意外事故承擔(dān)的風(fēng)險大小。其次，保險公司委托評估部門對投保的物業(yè)項目的自然狀況進(jìn)行自然勘察，如物業(yè)區(qū)域的環(huán)境等級、 設(shè)施設(shè)備等級、 停車場設(shè)定的位置等等進(jìn)行評估，對不符合投保要求的提出整改意見，對整改之后仍不合格的項目可以拒保。再次，保險公司根據(jù)評估的結(jié)果、 投保人確定投保最高限額和雙方協(xié)商的保險范圍等

7、確定保險費(fèi)率，核算保險費(fèi)用。最后，雙方就達(dá)成的條款簽訂保險合同單。（二）公眾責(zé)任險保險費(fèi)的計算方式公眾責(zé)任險計算內(nèi)容中分基本險保險費(fèi)和附加險保險費(fèi)兩部分。a、基本險。主要是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生事故引起的賠償，比如外墻皮脫落砸傷業(yè)主，廣告欄牌倒塌砸壞物品等。年保險費(fèi) =累計賠償額基本險費(fèi)率b、附加險。主要是指基本險以外投保人要求附加的保險內(nèi)容，如車輛責(zé)任險、游泳池責(zé)任險、電梯責(zé)任險、物業(yè)區(qū)域發(fā)生搶劫造成人身傷亡責(zé)任險等等。年保險費(fèi) =附加險累計賠償額附加險費(fèi)率總的年保險費(fèi) =基本險年保險費(fèi) +附加險年保險費(fèi)四、投保公眾責(zé)任險應(yīng)注意的問題目前物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成中未包含物業(yè)保險費(fèi)的項目，隨著物業(yè)市場的成熟

8、，責(zé)任險投保問題將成為物業(yè)管理的一項重要內(nèi)容，也是物業(yè)公司規(guī)避風(fēng)險的有效途徑。目前該市場處于啟蒙階段， 物業(yè)管理企業(yè)也是在逐步探索，筆者認(rèn)為物業(yè)企業(yè)在投保公眾責(zé)任險應(yīng)該注意以下幾點。1、投保公眾責(zé)任險的保額限額與物業(yè)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳總額相適應(yīng)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的高低一般決定物業(yè)區(qū)域的檔次和服務(wù)內(nèi)容，高檔次的物業(yè)管理要求的服務(wù)內(nèi)容多， 物業(yè)公司承擔(dān)的責(zé)任大，保險最高限額和收取率也就較高，反之亦然。2、保險費(fèi)用可以考慮在物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)公司的經(jīng)營收入中支出。物業(yè)公司投保公眾責(zé)任險， 收益人既包括物業(yè)公司， 也包括全體業(yè)主， 是對無惡意服務(wù)內(nèi)容的擴(kuò)展， 因此應(yīng)加強(qiáng)對公眾責(zé)任險的宣傳，使業(yè)主能自動接受， 有利于物業(yè)管理工作的開展。4 3、公眾責(zé)任保險條款的內(nèi)容主要包括公眾責(zé)任險的保險責(zé)任范圍，除外責(zé)任以及有關(guān)索賠和賠付等其他事項， 物業(yè)企業(yè)在簽訂公眾責(zé)任保險合同時應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀和深入研究這些標(biāo)準(zhǔn)條款，以弄清雙方的權(quán)利、義務(wù)，發(fā)生責(zé)任事故后，要依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時索賠。4、公眾責(zé)任險存在的最大弊端就是事故發(fā)生后不易界定責(zé)任，因此在簽訂保險單時對責(zé)任條款應(yīng)可能地詳細(xì)界定保險范圍及賠償范圍、標(biāo)準(zhǔn)。綜上所述，公眾責(zé)任險是規(guī)避物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程過失責(zé)任風(fēng)險的一項有