物業(yè)管理中工程管理的重要性(共20頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上 物業(yè)管理中工程管理的重要性 物業(yè)管理中工程管理的重要性提要：物業(yè)設備的運行方應根據(jù)人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負荷狀況。本著安全、經濟和服務至上的原則。制訂合理的中央空調系統(tǒng) 物業(yè)管理中工程管理的重要性 一、工程管理是物業(yè)建設的基礎工作 物業(yè)的質量優(yōu)劣，取決于物業(yè)設計的水平和工程施工質量的好壞，在設計中遺留了不少問題，使物業(yè)管理處于十分被動的境地，使物業(yè)質量受到嚴重損害，慎重小業(yè)主和租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應付。 二、優(yōu)秀的物業(yè)管理必須具備良好的硬件和軟件 物業(yè)管理的硬件就是物業(yè)設計水平和工程，有符合物業(yè)管理要求的高水平設計和優(yōu)良的工程質量才能

2、使物業(yè)價值提升。 物業(yè)管理的軟件是指物業(yè)管理的水平，是通過人的管理去實現(xiàn)，對物業(yè)進行科學管理、提供高水平的優(yōu)質服務。 三、從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)實情況也反映出必須加強工程管理 設計者對物業(yè)管理的特點缺乏了解，片面地追求設計指針或標新立異，往往遺留不少問題，發(fā)展商在市場影響下，往往要改變工程設計和在施工中途改變物業(yè)功能，在物業(yè)投入使用時才發(fā)現(xiàn)，難以補救，在物業(yè)設計和工程施工中，用戶二次裝修的要求，在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發(fā)展商和物業(yè)管理公司必須加強工程管理。 工程管理的基本要求 一、工程管理就是對物業(yè)工程設計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理 在物業(yè)工程設計時，要求對物業(yè)的功能組合有比較

3、準確的定位。如果由發(fā)展商自行組織物業(yè)管理公司去承接物業(yè)管理任務，就要求能早期介入工程設計的咨詢工作。 對工程的施工管理，發(fā)商一般都聘請監(jiān)理公司進行監(jiān)督工程施工，但監(jiān)理公司的主人任務是監(jiān)督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質量，并不能代表管理公司對施工中發(fā)現(xiàn)的不符合管理服務要求的問題提出整改意見，專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向發(fā)展商提出報告，并爭取他們的支持。 工程的竣工驗收是物業(yè)投入使用的關鍵階段，管理公司應全面參與收樓和設備系統(tǒng)驗收工作。 二、工程管理的基本要求 .對工程設計管理的基本要求 -物業(yè)的功能組合是否合理； -供電系統(tǒng)的配置容量、主結線系統(tǒng)、負荷分配計量是否滿足安全和用戶需要； -中央空

4、調系統(tǒng)的選型和系統(tǒng)設計是否合理，送排風系統(tǒng)是否完善； -給排水系統(tǒng)是否充分考慮給水及排水需要； -消防系統(tǒng)是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要； -電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業(yè)功能需要； -物業(yè)綠化和車場管理的布局是否合理完善。 2.對工程施工管理的基本要求 -工程調度會，了解工程進度和施工質量情況； -修改建議，使物業(yè)管理的條件更加完善； -跟進工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設備的質量情況； -收集資料，為編制公共設備系統(tǒng)的管理制度和操作規(guī)程作好準備。 3.對工程竣工驗收階段的管理要求 -參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業(yè)； -按穗廣州市建設工程檔案移交辦法

5、，參加工程竣工資料的交接工作； -參加發(fā)展商、監(jiān)理公司、施工單位和物業(yè)管理公司共同進行的和的業(yè)巡樓檢查，施工單位繼續(xù)整改完善的依據(jù)； -在竣工驗收過程中，作好小業(yè)主二裝修的設計審查和施工管理工作。 工程管理應注意的幾個問題 一、工程設計經常出現(xiàn)的問題 .電氣方面 -由于物業(yè)功能定位不準，導致供電負荷嚴重不足的現(xiàn)象； &nb 物業(yè)管理中工程管理的重要性提要：物業(yè)設備的運行方應根據(jù)人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負荷狀況。本著安全、經濟和服務至上的原則。制訂合理的中央空調系統(tǒng)sp;-由于設計單位對物業(yè)管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費； -由于用戶二次裝修的需求缺乏了解，在

6、各樓供電負荷分配上沒有留余地； -中央空調機組電纜選型不當，沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯(lián)供電，使機組出力而受到限制； 2.中央空調系統(tǒng)方面 -設計部門沒有考慮空調負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成“大馬拉小車的電力浪費現(xiàn)象； -中央空調系統(tǒng)的回風量往往忽視，回風口布置是否合理，否則會大大降低制冷效率。 3.消防報警系統(tǒng)是物業(yè)管理的重要安全沒有充分考慮二次裝城要增加的煙感器數(shù)量，查消防自動報的主機是否留有足夠的備用回路。 二、施工過程經常出現(xiàn)的問題 .鑒定的高壓開關柜，產品質量得不到保證； 2.非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴重隱患； 3.中央空調機組電纜敷設質量差，限

7、制機組出力； 4.排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施； 5.地下室隔水層施工質量差，使電梯底坑滲水斷； 6.對自動噴淋系統(tǒng)的度試驗不認真，往往在天花施工后進行，試驗時漏水，造成天花損壞； 7.中央空調系統(tǒng)的冷凍水系統(tǒng)保溫質量不良，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故； 8.對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風處理； 9.柴油發(fā)電機帶負荷試驗，滿負荷試驗和甩負荷試驗往忽視； 0.大廈防雷系統(tǒng)施工質量不符合要求，留下隱患。 三、竣工驗收階段應注意的問題 .要嚴格按規(guī)定檢查下列工程資料是否齊全： -建設依據(jù)文件：立項報、批文件； -竣工驗收文件：工程建設叫結報告、竣工驗收報告； -工程地質勘察報

8、告； -初步設計文件：初步設計和技術設計文件； -施工單位的施工及驗收記錄：施工管理、測量、驗收記錄、給排水、電氣安裝記錄、空調安裝記錄； -竣工圖 2.重點檢查下列文件： -電梯投入試驗必須經市勞動局和建委電梯安全質量監(jiān)察站驗收合格后； -變電所必須經市供電局安全監(jiān)察驗收合格才能投入運行； -中央空調系統(tǒng)必須經生產廠調試合格后才能正式投入運行； -消防自動報警系統(tǒng)必須經有資質的水工程公司調試合格； -消火栓和自動噴淋系統(tǒng)必須經市消防部門驗收合格才能投入運行； -物業(yè)全面投入運行前必須經質量監(jiān)督站和消防部門綜合檢查合格后才能投入使用。 3.分部接管物業(yè)的內容 在接管物業(yè)時，應遵循先收建筑物、后

9、收公共系統(tǒng)的原則。在接管建筑物時，應從上而下，驗一層，收一層，管一層；對公共系統(tǒng)的驗收，逐一試驗接管，但首先應對供、配電系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進行檢查驗收。 -建筑部分的驗收接管內容，包括： a.各單元內的天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤管風機、地面、門窗及衛(wèi)生設施是否齊全完好； b.公共信道、公共井、間； c.對廣場、綠化帶、停車場、車道、防空避難層、設備層進行檢查，作出記錄。 -高低壓配電間及低壓供電系統(tǒng)： -給、排水系統(tǒng)檢查驗收接管； -中央空調及通風系統(tǒng)檢查； -電梯、扶梯檢查驗收； -消防系統(tǒng)檢查驗收； -通訊系統(tǒng)檢查接管； -電視及保安系統(tǒng)檢查接管。 4.消火栓系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)必須經

10、施工單位自檢合格，處于備用狀態(tài)； 5.必須嚴格審查二次裝修圖紙； 6.向消防部門報建規(guī)定：建筑面積超過80m2的裝飾工程，必須經消防部門批準。 工程管理與設備管理的關系 一、熟悉了公共系 物業(yè)管理中工程管理的重要性提要：物業(yè)設備的運行方應根據(jù)人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負荷狀況。本著安全、經濟和服務至上的原則。制訂合理的中央空調系統(tǒng)統(tǒng)的設備情況，可以制定下列設備管理制度： .工程部的職責和管理范圍； 2.工程部的組織架構； 3.工程部各級人員崗位責任制 4.工程部總值班制度； 5.設備定期校驗制度； 6.安全工作制度； 7.工程維修物資管理制度； 8.機具、儀器、工具管理制度； 9.檢修管理制度； 0.變電所管理制度； 1.電氣行和事故處理規(guī)程； 2.低壓電器維修管理制度； 3.電梯管理制度； 4.給排水管理制度； 5.中央空調管理制度； 6.柴油發(fā)電機管理制度； 7.弱電系統(tǒng)管理制度； 8.機械停車設備管理制度。 二、根據(jù)物業(yè)設備情況制定運行方案 物業(yè)設備的運行方應根據(jù)人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負荷狀況。本著安全、經濟和服務至上的原則。制訂合理的中央空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)和供電系統(tǒng)運行方案，既要滿足用戶需要，又要節(jié)省能源。 三、制訂下列應急措施： .物業(yè)防洪應急措施； 2.預防地震應急措施； 3.玻