武寧項目投入產(chǎn)出分析報告

1、武寧都市花園項目投入產(chǎn)出分析報告第一部分項目概況一、項目名稱：都市花園二、項目地址：武寧縣黃段片區(qū)三、項目概況：1、土地面積：40285平方米2、容積率：小于等于0.383、建設(shè)密度：小于等于25/77%4、綠 化 率：大于等于37.6%5、總建筑面積：22177平方米四、可行性分析的基本思路由于本項目存在眾多社會資源的調(diào)配，對項目投資能力的組合以及房地產(chǎn) 政策及市場風(fēng)險等諸多不確定因素，木研究報告旨在對項目作出初步常規(guī)可行性 分析。通過江西五湖新形象投資顧問有限公司及其它有效社會資源的積極參與和 配合，進而推進項目高效順利運作和項目價值的提升。本分析報告是在前期市場調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘

2、武寧項n的寧靜、 環(huán)境幽雅等有利條件，將項目有效資源、市場前景及公司操控能力三位體充分 綜合考慮，力圖找生木項目切實可行的最優(yōu)開發(fā)節(jié)奏，并對方案作出初步投資估 算。五、可行性分析的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：1、本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：總建筑面積：22177平方米,可售面積：19938平方米第二部分項目投資估算一*開發(fā)成本估算(-)開發(fā)成本估算1. 土地費用：6,700,000 7u土地費用包括土地出讓金、土地契稅、土地營業(yè)稅、土地評估、手續(xù)費、 拆遷安置補償費等，共計6,700,000元。2. 前期費用:110.2319萬元前期費用估算表序號項目計算式結(jié)果（元）1土建設(shè)計費11 7e/ m2x 22177

3、 m2243,9472報建費18 元/ m2x22177m2399,1863查勘費18 元/ m2x22177m2399,1864策劃費6萬元65合計一項之和1,102,319備注前期費用已支出100萬元。3. 土建費用：598.7790萬元土建費用估算表序號項目計算式結(jié)果（元）1基礎(chǔ)與主體250 元/ m2x 22177 m25,544,2502配套（含綠化、道路、園林）20 元/ m2x22177 m2443,5403合計一項之和5,987,7904.水電工程費用：965,310萬元水電工程費用估算表序號項目計算式結(jié)果（元）1小區(qū)智能化（電話、因特網(wǎng)、有線電視、 小區(qū)安防門禁、可視對講）2

4、0 元/ m2x 22177 m2443,5402給排水10 元/ m2x22177 m2221,7703消防工程300,000300,0004合計以上一項之和965,310（以上四項總計；14,775,459元）5.不可預(yù)見費：295,108元取以上1、2、3、4、項之和的2%。即14,775,459 x2%,得出不可預(yù)見費為295,108元。6. 開發(fā)費用估算（1）管理費用:295,108元取以上1、2、3、4、項z和的2%,即295,108元。（2）銷售費用:丄683,234元取銷售收入總額的5.5% 詳見銷售費用估算表:銷售費用估算表序號項目計算式結(jié)果（元）1廣告宣傳及市場推廣費2%

5、x 27,514,440元（總銷售額）550,228.82銷售代理費3% x 27,514,440元（總銷售額）825,433.24合計以上一項z和1,375,7227.財務(wù)費用：這部分費用主要是建設(shè)期貸款利息。由于建設(shè)期貸款數(shù)額需要根據(jù)銷售收入再投入的多少來反向推算，故對財務(wù)費用在此不作計算，可將其建設(shè)期貸款利 息的形式育接在現(xiàn)金流量表中體現(xiàn)。&總成本費用匯總表本項目總成本費用匯總詳見下表：投資與成本費用估算匯總表序號項目計算依據(jù)計價（元）1開發(fā)成本1.11.5項之和14,775,4591上地費用見土地費用估算表6,700,0001.2前期費用見前期費用估算表1,102,3191.3

6、土建費用見土建費用估算表5,987,7901.4水電工程費用見水電工程費用表965,3101.5不可預(yù)見費用1.11.4項之和的2%295,1082開發(fā)費用2.12.3項之和1,670,8302.1管理費用同15項295,1082.2銷售費用銷售收入的5%1,375,7222.3財務(wù)費用見表格上財務(wù)費用說明3合計上述1、2兩大項之和16,721,357（-）銷售總收入預(yù)測表銷售總收入預(yù)測表分類可售面積建議銷售單價（元/m2）銷售收入（元）住宅19938m21380元/ m?（均價）27,514,440合計27,514,440第三部分利潤測算銷售利潤=銷售收入一銷售稅金一總成木費用=27,514

7、,440（27,514,440x4%） 16,721,357=9, 692, 505備注:原銷售面積22177 m2減為19938 m2,利潤相應(yīng)減少，另開發(fā)商可通過合理避 稅，爭取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強 項目的操作空間。通過以上分析和經(jīng)濟效益評價的結(jié)果說明，本項目內(nèi)部收益率正常，價格 性能比較優(yōu)，各經(jīng)濟指標(biāo)顯示發(fā)展商投入較大，回收資金能力較強，操作空間大, 風(fēng)險較低；有較強的抗風(fēng)險能力。第四部分可行性分析結(jié)論1.研究結(jié)論通過對該項目的市場分析可知，武寧項目處于武寧黃段片區(qū)，地理位置、自然條件、環(huán)境景觀較好，升值潛力較大。同時該項目的經(jīng)濟效益評價指標(biāo)顯示

8、,其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率。雖然估算結(jié)果表明，該項目是可行的，但實際操作 過程中仍要做更加詳盡的可行性分析,嚴(yán)格按規(guī)范化操作，盡量避免風(fēng)險。綜上所述，木項目是可行的。2.有關(guān)說明及建議本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、 估算、分析、預(yù)測后得出的，鑒于fi前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項冃的實際狀 況，我們認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步作岀說明，并提岀若干建議：建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成木、原材料供應(yīng)等都 會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。因此在工程施工進程中，要加強施工管 理，實行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競招標(biāo)等措施，落實資金供應(yīng)計劃，以 確保項口經(jīng)營冃標(biāo)的順利實現(xiàn)。 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目 發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。項目尤其要注意嚴(yán)格控制成本，加大銷售力度，以確保項目獲得預(yù)期經(jīng) 濟效益。本項目凈利潤率為35.2%,從數(shù)字上看是非?？捎^的利潤，但從市場 的潛