波爾卡大街商業(yè)項(xiàng)目招商計(jì)劃書

1、熱 波爾卡大街商業(yè)項(xiàng)目招商計(jì)劃書波爾卡大街商業(yè)項(xiàng)目招商計(jì)劃書 作者：房策網(wǎng)文章來源：房策網(wǎng)試看下載2008年456月vip會員免費(fèi)更新下載【已推出】2008年23月vip會員免費(fèi)更新下載更新】1.2g2007年12月2008年1月vip會員免費(fèi)更新下載】2007 9-10-11月vip會員免費(fèi)更新下載】波爾卡大街商業(yè)項(xiàng)目招商計(jì)劃書目錄一、招商目的1、全面啟動商業(yè)2、快速回籠資金，緩解銷售壓力3、增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，促進(jìn)銷售4、增加項(xiàng)冃的后期價(jià)值和回報(bào)價(jià)值二、招商原則1、吻合項(xiàng)目的市場定位2、執(zhí)行項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃3、品牌化4、主題化5、輻射力三、項(xiàng)目招商區(qū)塊規(guī)劃1、招商業(yè)態(tài)規(guī)劃圖2、招商區(qū)塊具體規(guī)劃四、

2、招商市場定位1、休閑業(yè)態(tài)2、娛樂業(yè)態(tài)3、餐飲業(yè)態(tài)4、購物業(yè)態(tài)（綜合樓區(qū)域）5、辦公業(yè)態(tài)（綜合樓區(qū)域）五、招商方式1、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商2、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)六、招商渠道1、廣告招商2、展覽會招商3、項(xiàng)目洽談會4、項(xiàng)目發(fā)布會5、專家研討會6、點(diǎn)對點(diǎn)招商7、通過人脈關(guān)系招商七、重要主力店專向招商一、招商目的1、全面啟動商業(yè)由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，原有長江路、越秀路、浦江路、裕安路等商業(yè)為社區(qū)基本生活配套，尚未形成對外的商業(yè)輻射，本項(xiàng)目不具有 傳統(tǒng)的商業(yè)基礎(chǔ)和先天的商業(yè)氛圍。如果實(shí)行單一的銷售策略，而在沒有后期的 招商管理和規(guī)劃跟進(jìn)的情況下，將使銷售形成壓力，同時(shí)在客觀上無法具體執(zhí)行

3、 項(xiàng)目前期定位和業(yè)態(tài)具體規(guī)劃。如果在個(gè)體投資者無法進(jìn)行有效的自主招商和租 賃的情況下，將不利于項(xiàng)目的后期銷售和市場推廣，并將造成不良的項(xiàng)目形象和 社會形象。只有通過前期的統(tǒng)一招商和對主力店鋪的專向引入，通過合理的業(yè)態(tài) 規(guī)劃及具體業(yè)態(tài)的導(dǎo)入，使項(xiàng)r在整體建筑完工后進(jìn)入開盤階段能快速形成有效 的整體商業(yè)市場，并在最大程度上保持項(xiàng)目前期的業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃，培養(yǎng)合理有序 的整體商業(yè)形象和市場形象，推動項(xiàng)目的全面進(jìn)展。2、快速冋籠資金，緩解銷售壓力蕪湖整體商業(yè)市場以屮山路商圈為核心，商業(yè)較為集屮。而城北板塊地域、居 住區(qū)、人流、商業(yè)據(jù)點(diǎn)相對分散，作為城北板塊的核心商業(yè)項(xiàng)目，近7.4萬平方 米的商業(yè)體量對銷售

4、將形成巨大的壓力。為了在項(xiàng)目運(yùn)作過程中能快速回籠資 金，在分區(qū)銷售的同時(shí)，對部分大體量、大業(yè)態(tài)、以及特殊主題區(qū)塊進(jìn)行有效的 統(tǒng)一招商，通過前期的租金回籠，從而減輕項(xiàng)目的整體銷售壓力。3、增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，促進(jìn)銷售項(xiàng)目通過前期的實(shí)質(zhì)招商策略，通過對市場知名商家和具體主力業(yè)態(tài)的專向?qū)?入，將更好地提高項(xiàng)目的整體市場吸引力，進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)營者和投資者對木項(xiàng)目 市場的發(fā)展前景信心和項(xiàng)目投資價(jià)值預(yù)期的信心。在項(xiàng)目的運(yùn)作前期，具體建筑 和商業(yè)業(yè)態(tài)尚未完全形成的前提下，同時(shí)在城北尚未形成聚集的商業(yè)群體，投資者和經(jīng)營戶對商業(yè)項(xiàng)目將存有 諸多憂慮。在項(xiàng)目的前期推廣過程中招商政策可以作為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)進(jìn)行有效 的商業(yè)推

5、廣，增加本項(xiàng)目的市場競爭力，減弱市場對本項(xiàng)目的地段和交通等不利 因素的抗性。4、增加項(xiàng)目的后期價(jià)值和回報(bào)價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目在培養(yǎng)成熟后，開發(fā)商可以長期持有項(xiàng)目部分區(qū)塊產(chǎn)權(quán)，通過穩(wěn)定的 租金回報(bào)，作為一項(xiàng)長期的投資和資本增長點(diǎn)。同時(shí)也可以通過轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而銷售,在商業(yè)價(jià)值已經(jīng)形成的基礎(chǔ)上，獲得數(shù)倍于前期銷售價(jià)格的利潤。二、招商原則在進(jìn)行多元的市場全面招商的過程中，我們必須結(jié)合項(xiàng)目本身的相關(guān)特點(diǎn)和制 約因素，從實(shí)際出發(fā)，進(jìn)行有步驟、有計(jì)劃、有質(zhì)量、有績效的招商工作，同時(shí) 吻合項(xiàng)目的整體利益。根據(jù)項(xiàng)目的總體運(yùn)作思路和項(xiàng)目的總體發(fā)展，必須尊重以 下原則：1、吻合項(xiàng)目的市場定位通過對項(xiàng)冃規(guī)劃區(qū)塊的全面招商，使項(xiàng)冃

6、能在發(fā)展的預(yù)期內(nèi)合理推進(jìn)。同時(shí)各 項(xiàng)招商工作能吻合項(xiàng)目的前期總體規(guī)劃，招商內(nèi)容吻合項(xiàng)目既定的市場定位和相 關(guān)各項(xiàng)項(xiàng)目的前期規(guī)劃。2、執(zhí)行項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃為了形成統(tǒng)一的項(xiàng)冃形象和整體商業(yè)形象，提升項(xiàng)冃整體的商業(yè)價(jià)值和市場價(jià)值，在招商過程中必須以前期的業(yè)態(tài)規(guī)劃為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上執(zhí) 行主題業(yè)態(tài)的集中和多業(yè)態(tài)的分區(qū)，使商業(yè)形態(tài)滿足前期的合理規(guī)劃，使項(xiàng)目業(yè) 態(tài)規(guī)劃的優(yōu)勢發(fā)揮至最大化。3、品牌化在招商工作中，應(yīng)以相關(guān)對應(yīng)業(yè)態(tài)的主力品牌作為突破口，以項(xiàng)目的主力店鋪 結(jié)合有市場影響力的品牌商家，形成聯(lián)動的商業(yè)效應(yīng)。即可促進(jìn)下一步的招商工 作，同吋將有效提升項(xiàng)目的商業(yè)形象和商業(yè)號召力，進(jìn)而促進(jìn)銷售的有效展開， 為

7、投資者和經(jīng)營戶樹立市場信心。4、主題化在具體業(yè)態(tài)的招商過程中，應(yīng)以主題化經(jīng)營和特色經(jīng)營的品牌商家為一線范 圍，從而強(qiáng)化項(xiàng)目的主題化和核心競爭力，而蕪湖傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)形成一定的市 場差異。5、輻射力作為城北區(qū)塊的商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)在覆蓋城北區(qū)域的同時(shí)，將輻射整個(gè)蕪湖區(qū) 域。因此，商業(yè)業(yè)態(tài)需要有效的支撐，只有具有輻射力的業(yè)態(tài)和商業(yè)形式才能形 成本項(xiàng)目的整體輻射力，最終形成真正意義上的城北核心商圈。三、項(xiàng)目招商區(qū)塊規(guī)劃根據(jù)最新的規(guī)劃方案，項(xiàng)目按區(qū)域分為沿街商業(yè)區(qū)、商業(yè)街、臨湖商業(yè)區(qū)（休 閑、娛樂、餐飲）、綜合樓（浴場、大型主題餐飲、主題家居館）、賓館、商業(yè)辦 公區(qū)（soho辦公、酒店式公寓）、水岸餐廳

8、。其中臨湖商業(yè)區(qū)（休閑、娛樂、餐飲）、綜合樓（浴場、大型主題餐飲、主題 家居館）、賓館、水岸餐廳等區(qū)塊體量較大，單體銷售總價(jià)較高，在整體商業(yè)氛 圍尚未形成、項(xiàng)目尚未成熟的市場前期，銷售具有一定的難度。同時(shí)這些區(qū)塊相 對具有獨(dú)立性和整體性，業(yè)態(tài)規(guī)劃執(zhí)行相對具有現(xiàn)實(shí)可行性，容易操作。我們建 議把此四大區(qū)塊作為項(xiàng)目統(tǒng)一招商區(qū)塊，進(jìn)行前期的招商運(yùn)營，和商業(yè)街及沿街 商鋪形成區(qū)化互補(bǔ)，力求逐個(gè)突破，帶動項(xiàng)目其他區(qū)塊的順利銷售，最終使項(xiàng)目 形成成型的商業(yè)形態(tài)。、招商業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、招商區(qū)塊具體規(guī)劃a區(qū)塊臨湖休閑風(fēng)情街（主要業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、餐飲）（1）其中東區(qū)和西區(qū)分別為獨(dú)立的2層結(jié)構(gòu)，可以作為單體進(jìn)行整 體

9、招商，具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計(jì)為主題餐飲或小型浴場。（2）a區(qū)塊屮間三大區(qū)塊為4層結(jié)構(gòu)，可以考慮12層、3層分層招商。沿湖區(qū)域的12層具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計(jì)為主題四餐廳、咖啡吧、酒吧、 演藝吧、茶樓；其中靠商業(yè)街區(qū)域的12層具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計(jì)為主題酒吧、演 藝吧、美容、餐飲等。（3）a區(qū)塊屮34層具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計(jì)為足浴、桑拿、按摩、ktv、美容美體、spa美容中心、棋牌室、健身中心等可以將蕪湖市此類處于市中心的休閑娛樂業(yè)態(tài)進(jìn)行洽談，同時(shí)向合肥、南京等 地進(jìn)行招商，向有意進(jìn)駐蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)此類業(yè)態(tài)進(jìn)行招商洽談。項(xiàng)目休閑娛樂設(shè)施主要包括足浴、桑拿、按摩、美容美體、spa美容中心、棋 牌室、健身中心、酒吧、茶樓

10、、咖啡吧、四餐廳等。此類業(yè)態(tài)招商主要面對蕪湖本地市場及在安徽設(shè)立連鎖的品牌 店，同時(shí)考慮 在南京、杭州等地進(jìn)行相關(guān)業(yè)態(tài)品牌招商，提升整體休閑娛樂設(shè)施的檔次。ktv根據(jù)周邊消費(fèi)者特點(diǎn)及消費(fèi)能力，建議引入量販?zhǔn)絢tv,如泡泡龍、 城市花園ktv、銀樂迪（如結(jié)合銀泰百貨頂層空間）等量販?zhǔn)?ktvob區(qū)塊綜合樓（主要業(yè)態(tài)：家居廣場、浴場主題餐飲、辦公）（1）b區(qū)塊中沿街一樓部分將作為商業(yè)街底商進(jìn)行統(tǒng)一銷售，不作具體招商。（2）其中2層區(qū)域具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計(jì)為主題小型家居廣場、主題飲浴場。家居廣場業(yè)態(tài)招商商家以擴(kuò)展型華東連鎖品牌店為主，即可作整體招商, 同時(shí)可擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力。浴場建議在蕪湖、馬鞍山、

11、南京、合肥等一 帶已發(fā)展較為成熟的品牌店進(jìn)行招商，如馬鞍山翠林洗浴中心等。（3）其中3層及以上區(qū)域具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計(jì)為辦公、商務(wù)空間?？梢宰鳛樾⌒凸镜姆e聚地，主要公司形式為：外貿(mào)公司、貿(mào)易公司、銷售公司、 企業(yè)辦事處、咨詢公司、廣告公司、裝潢設(shè)計(jì)公司、圖文公司、網(wǎng)絡(luò)公司、it、 美體、健身、家政公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、主題店行政區(qū)等。c區(qū)塊賓館（主要業(yè)態(tài)：賓館、餐飲）d區(qū)塊水岸餐廳（主要業(yè)態(tài)：主題餐飲）四、招商市場定位由于項(xiàng)目現(xiàn)階段業(yè)態(tài)規(guī)劃為中小型業(yè)態(tài)，單體業(yè)態(tài)體量較小，同時(shí)沒有大型主 題廣場和百貨中心等主力店的規(guī)劃。所以結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)有狀況和具體業(yè)態(tài)規(guī)劃，招 商工作將以蕪湖為主體市場，進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的專向招

12、商。同時(shí)結(jié)合局部的個(gè)體業(yè)態(tài) 的規(guī)劃需要，進(jìn)行異地招商（上海、南京、杭州、廣州等城市）1、休閑業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)主要為西餐廳、咖啡吧、茶樓、足浴、浴場、桑拿、按摩、美容美體、 spa美容中心、棋牌室、健身中心等，主要招商區(qū)域?yàn)槭徍?。主要商家有城市花園酒吧、上島咖啡、都市花園咖啡館、風(fēng)雅老樹咖啡、六和 村茶館、雨之林紅茶坊、良子足浴、雅室工藝等。外地商家為（主耍為上海地區(qū)）：兩岸咖啡、左岸咖啡、星巴克咖啡。2、娛樂業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)主要為酒吧、演藝吧、夜總會、ktvo主要招商區(qū)域?yàn)槭徍小?主要商家有城市花園ktv、金壁輝煌ktv、及其他娛樂個(gè)體。3、餐飲業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)主要為飯店、餐廳、主題餐廳、特色飯店、茶

13、餐廳、中式快餐。主要 招商區(qū)域?yàn)槭徍?。餐飲招商主要為大型酒樓的招商工作，其招商對象主要面對蕪湖本地客戶，?在蕪湖本地發(fā)展的特色餐飲為主，同時(shí)考慮外地餐飲連鎖品牌的引入，如各色連 鎖快餐店等。4、購物業(yè)態(tài)（綜合樓區(qū)域）具體業(yè)態(tài)主要為小型藝術(shù)家居廣場，主要內(nèi)容為居家用品、整體廚房、床上用 品、生活用品、家藝等。主要招商區(qū)域?yàn)槭徍小Ｆ渲腥腭v商家以強(qiáng)調(diào)?；钏囆g(shù)的品牌為首選。參考品牌有“博洋家紡j “帥康 整體廚房j “大洋窗簾j “美克美家"、“藝藤居"、“布老虎"等。5、辦公業(yè)態(tài)（綜合樓區(qū)域）主要招商區(qū)域?yàn)槭徍?。五、招商方式商業(yè)物業(yè)項(xiàng)r招商的方式主要有兩種，委托

14、專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)r招商， 自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。1、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，將國際知名零售商或者國內(nèi)著名的主題百貨公司請 進(jìn)來有利于整個(gè)項(xiàng)口的招商，通常國內(nèi)專業(yè)的招商咨詢機(jī)構(gòu)更具有國際知名零售 商和國內(nèi)著名的主題百貨公司的關(guān)聯(lián)度，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展，同吋可以連帶后期的商業(yè)管理和運(yùn)營，對項(xiàng)目的市場推廣和后期運(yùn) 營更為有利。缺點(diǎn)是成本較高，同時(shí)需要前期對當(dāng)?shù)厥袌龊晚?xiàng)fi本身進(jìn)行深度的 調(diào)查和研究。2、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)作為具有商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，已經(jīng)具有一定的招商經(jīng)驗(yàn)和成熟的招商 團(tuán)隊(duì)，自己搭建

15、招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行自主招商可以切合項(xiàng)冃，對招商工作是非常有利的, 同時(shí)對項(xiàng)目的把握和當(dāng)?shù)厥袌龅南M(fèi)狀況及投資需求的研究有充分的優(yōu)勢。但同 時(shí)容易使開發(fā)商分散精力，在項(xiàng)目后期中不易脫身，如果項(xiàng)目招商一旦陷入僵局, 將使問題更加復(fù)雜化。本項(xiàng)目如果確定白己搭建招商團(tuán)隊(duì)白行招商，就必須組建具有商業(yè)運(yùn)營招商經(jīng) 驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，彌補(bǔ)開發(fā)商在經(jīng)驗(yàn)上的不足；同時(shí)須具有商業(yè)項(xiàng)冃后期經(jīng)營管理的經(jīng) 驗(yàn)，招商團(tuán)隊(duì)可以作為項(xiàng)目后期開業(yè)經(jīng)營的管理公司的基本團(tuán)隊(duì)。a、招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)表b、招商相關(guān)工作經(jīng)營管理架構(gòu)圖六、招商渠道1、廣告招商常規(guī)招商最常見的就是通過廣告招商，它主要是通過各種廣告媒體將項(xiàng)目的招 商信息傳播出去，通過電話、傳真、

16、信件等方式來收集客戶資料，通過進(jìn)一步談 判，引導(dǎo)投資者對項(xiàng)目產(chǎn)生興趣。對于招商團(tuán)隊(duì)不健全或者相關(guān)經(jīng)驗(yàn)尚不到位的 情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場。廣告招商的費(fèi)用較高，對于商業(yè)項(xiàng)目初期不適合用投放大量招商廣告的方式進(jìn) 行招商。由于消費(fèi)者在選擇投資項(xiàng)目吋往往比較謹(jǐn)慎，對于缺乏品牌知名度的新 新項(xiàng)目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。廣告招商的優(yōu)點(diǎn)是傳播面廣, 能夠找出很多招商人員無法找到的潛在投資者。其缺點(diǎn)是費(fèi)用高，招商質(zhì)量低， 針對性差。采用此種方式的關(guān)鍵在于，要選擇經(jīng)銷商關(guān)注的媒體發(fā)布招商廣告。在這里我們建議，在項(xiàng)目前期可以通過適量的媒體進(jìn)行廣告的全面推廣，在達(dá) 到直接

17、招商效果的基礎(chǔ)上，為后期的點(diǎn)對點(diǎn)招商形成認(rèn)知的基礎(chǔ)。全國性的招商 廣告發(fā)布媒體已經(jīng)越來越集屮，報(bào)紙基本集屮在中國經(jīng)營報(bào)、南方周末、環(huán)球時(shí)報(bào)；雜志則集中在銷售與市場、商界、南風(fēng)窗。因此這些是大 型商業(yè)項(xiàng)目首選的全國招商廣告媒體。作為本項(xiàng)目將以蕪湖市場為基礎(chǔ)，適當(dāng)輻 射周邊區(qū)域巢湖市、馬鞍山市、銅陵市、南京市。針對蕪湖市場主流媒體基木以大江晚報(bào)、蕪湖日報(bào)為主；針對周邊區(qū)域以金陵晚報(bào)為主流媒體；針 對上海區(qū)域以新民晚報(bào)為主流媒體；針對浙江區(qū)域以錢江晚報(bào)為主流媒 體。2、展覽會招商通過蕪湖房地產(chǎn)交易會或住宅博覽會，以及相關(guān)的行業(yè)展會進(jìn)行展覽會招商， 同時(shí)針對外地市場可以參加上海、南京、浙江等地區(qū)的專業(yè)性展覽會。展覽會上 信息和業(yè)內(nèi)人士比較集中，是招商的大好時(shí)機(jī)，而且通過這種方式的招商成本最 小。3、項(xiàng)目洽談會項(xiàng)目洽談會是招商最為常見的一種形式。由招商團(tuán)隊(duì)與擬合資、合作或引進(jìn)的 項(xiàng)目，有針對性地與投資者和商家洽談。其特點(diǎn)是針對性強(qiáng)，易于吸引有興趣的 客商。影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。4、項(xiàng)目發(fā)布會項(xiàng)目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。它是由主辦者在一定的場合公布擬引進(jìn)投 資、合作的項(xiàng)目，闡述本項(xiàng)目的總體情況、發(fā)展規(guī)劃、投資前景、商業(yè)前景，以 期吸引投資者和客商。5、專家研討會專家研討會是一種較小型、時(shí)間較短的招商形