房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成1、土地費(fèi)用。是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。土地費(fèi)用包括：（1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)；土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到； 也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)， 根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、 用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地

2、管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等。（2）城市建設(shè)配套費(fèi)；城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。（3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時(shí)，作為拆遷人的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人， 按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。2、前期工程費(fèi)。包括：開發(fā)項(xiàng)

3、目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“ 三通一平” 等土地開發(fā)工程費(fèi)。項(xiàng)目的規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算?！?三通一平 ” 等土地開發(fā)費(fèi)用， 主要包括 地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。3、房屋開發(fā)費(fèi)。包括：（1）建安工程費(fèi)；建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。（2）公共配套設(shè)施建

4、設(shè)費(fèi)；指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等 。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用， 以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、 干管、 干道等的接口費(fèi)用 。一般按實(shí)際工程量估算。4 、管理費(fèi)。是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢

5、費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。5、銷售費(fèi)用。是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用。是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、 融資代理費(fèi)、 承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。7、其他費(fèi)用。主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)

6、、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。8、不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3%7%估算。9 、稅費(fèi)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 在一些打中型城市， 這部分稅費(fèi)在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有限大比重。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，就是在工程項(xiàng)目投資決

7、策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)預(yù)測和評價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見， 為覺得部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)， 并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到逾期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

8、的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。最后提出結(jié)論，使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。二、可行性研究的作用和依據(jù)（一）可行性研究的作用1、是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺就能確定的，而是要通過投資決策前的可行性研究， 明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、 規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)該按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。2、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建

9、設(shè)項(xiàng)目申請貸款的先決條件。 他們對可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評估后，才能確定是否給予貸款。3、是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、 合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。4、是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。在可行性研究報(bào)告中，對項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)型式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、 建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則， 推薦了建設(shè)方案?？?/p>

10、行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行。（二）可行性研究的依據(jù)1、國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；2、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；3、國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；4、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；5、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；6、國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；7、開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。三、可行性研究的工作階段可行性研究是在投資前期所做的工作，它分為四個(gè)工作階段 ,每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺到深。（一）投資機(jī)會(huì)研究該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，

11、即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究，前者又分：地區(qū)研究、 部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力情況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會(huì)的影響等。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為30% ，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可

12、以進(jìn)行下一階段的工作。（二）初步可行性研究初步可行性研究亦可稱 “ 預(yù)可行性研究 ” 。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括： 分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論， 在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。在初步可行性研究階段需要對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場的需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、 項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、 項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá)20% ，所需費(fèi)用約占總投資的 0.25%1.5

13、%。所謂的輔助研究，是對投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究， 用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。（三）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精確度10% ，所需費(fèi)用：小型項(xiàng)目約占投資的 1.0%3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%1.0%。（四）項(xiàng)目的評估和決策按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。項(xiàng)目

14、評估是決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評估階段。可行性研究內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容主要包括：1、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；（2）項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等。（3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目的建設(shè)的必要性和可行性。（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。（5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)

15、意義。（6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。2、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置（1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。（2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等。（3）調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。（4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤額等。（5）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。（6）其他地下、 地上物現(xiàn)

16、狀。 開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。（7）制定動(dòng)遷計(jì)劃。（8）確定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。（9）拆遷安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。3、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定（1）市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。（2）市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。（3）市場交易的數(shù)量與價(jià)格。（4）服務(wù)對象分析、制定租售計(jì)劃。（5）擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇（1）市政規(guī)劃方案選擇。市政

17、規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向， 大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。（2）項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。（3）建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。5、資源供給（1）建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃。（2) 施工力量的組織計(jì)劃。（3）項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。（4）項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。6、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)（1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。（2）主要污染源和污染物。（3）開發(fā)項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變

18、化。（4）設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。（5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。（6）環(huán)境保護(hù)投資估算。（7）環(huán)境影響的評價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析。（8）存在問題及建議。7、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究（1）開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。（2）管理人員的配備方案。（3）人員培訓(xùn)計(jì)劃，年管理費(fèi)用估算。8、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃（1）前期開發(fā)計(jì)劃。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。（2）工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。（3）建設(shè)場地的布置。（4）施工隊(duì)伍的選擇。9、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

19、（1）項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。（2）項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。（3）開發(fā)成本估算。（4）銷售成本、經(jīng)營成本估算。（5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。（6）財(cái)務(wù)評估。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方案分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、 借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評估。（7）國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。（8）風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析； 另一方面結(jié)合政治形勢、 國家方針政策、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。（9）項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評價(jià)。（

20、10 ）結(jié)論及建議運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。存在的問題及相應(yīng)的建議。二、可行性研究的步驟1、接受委托。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。 雙方簽訂合同協(xié)議， 明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容；承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。2、調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、 價(jià)格、競爭能力等，

21、以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。3、方案選擇和優(yōu)化。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上， 建立若干可供選擇的開發(fā)方案， 進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較， 會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析才方法， 評選出合理的方案。 研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。4、財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入

22、等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)匹柜機(jī)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性好盈利能力。進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。5、編制可行性依據(jù)報(bào)告。經(jīng)過上述分析和評價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃， 提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總及計(jì)算依據(jù)一、開發(fā)成本1、土地成本土地費(fèi)用 =土地出讓金 +拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（城鎮(zhèn)土地）或征地費(fèi)用（農(nóng)業(yè)用地）2、建安工程費(fèi)主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，設(shè)備采購費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算。3、前期工程費(fèi)項(xiàng)目前期規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、可研費(fèi)用可按總投資的一定

23、百分比進(jìn)行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算， 三通一平的費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際工程量計(jì)算。一般前期工程費(fèi)占建安工程費(fèi)的3.5%6。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實(shí)際工程量估算，通常占建安費(fèi)的15%左右。5、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)算，也可按配套項(xiàng)目的建筑面積和單價(jià)來計(jì)算，也可按建安費(fèi)的 3%5%估算。6、開發(fā)期間稅費(fèi)各地區(qū)不同，繳納的稅費(fèi)也不同。一般按建安費(fèi)的8%15%估算。7、其他費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的費(fèi)率估算， 約占建安費(fèi)的 3%。 也可以把此項(xiàng)直接并入

24、開發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行估算。8、不可預(yù)見費(fèi)一般取 17 項(xiàng)之和的 1%3%，或建安費(fèi)的 2%-5%。二、開發(fā)費(fèi)用9、管理費(fèi)用開發(fā)成本的 2%-3%。10、財(cái)務(wù)費(fèi)用為了計(jì)算簡便， 一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計(jì)算， 還款當(dāng)期按期末還款，按全期計(jì)息。11、銷售費(fèi)用一般取銷售收入的3%5%。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總成本估算項(xiàng)目投資總成本估算表 (住宅）序號 名稱計(jì)量單位一 土地成本熟地掛牌競價(jià)初始掛牌價(jià)格契稅土地成交價(jià) 4% 公證費(fèi)土地成交價(jià) 0.5印花稅土地成交價(jià) 0.5二 前期費(fèi)用勘探費(fèi)10 元/平米建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30 元/平米三 建安工程費(fèi)基坑維護(hù)、土石方工程2.50% 建安工程小高層110

25、0元/平米別墅1100元/平米多層公寓800 元/平米情景西班牙洋房1000元/平米會(huì)所、幼兒園及物業(yè)用房1500 元/平米四 配套工程建設(shè)費(fèi)1.市政規(guī)劃配套費(fèi)1.1 公共設(shè)施配套費(fèi)105元/平米1.2 白蟻防治費(fèi)1.15元/平米2.市政配套建設(shè)費(fèi)2.1 市政給水管設(shè)計(jì)及施工費(fèi)15元/平米2.2 電力設(shè)施設(shè)計(jì)及施工費(fèi)200元/平米2.3 有線電視設(shè)計(jì)及施工費(fèi)5 元/平米2.4 電信設(shè)計(jì)及施工費(fèi)5 元/平米2.5 煤氣設(shè)計(jì)費(fèi)4.50% 2.6 煤氣施工費(fèi)8 元/平米3.安防等智能化系統(tǒng)12 元/平米4.小區(qū)室外綠化、管網(wǎng)及道路等200 元/平米5.人防異地建設(shè)費(fèi)52 元/平米（按標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)建約164

26、68 平米，其中 30%異地建設(shè)）五 其它開發(fā)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi)1% 工程交易綜合服務(wù)費(fèi)0.15（按建安成本的0.15計(jì)算）施工合同印花稅0.03% 質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)0.32% 公共設(shè)施維修基金2% 工程檔案管理費(fèi)0.3 元/平米建筑防雷審核費(fèi)1.4 元/平米六 不可預(yù)見費(fèi)用3% 七 開發(fā)間接成本合計(jì)1、 開辦費(fèi)和管理費(fèi)2% 2、 銷售費(fèi)用策劃代理費(fèi)1.2%（銷售收入 1.2）3、 財(cái)務(wù)費(fèi)用按缺口資金 7000 萬貸款 1 年計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸款年利率 6% 八 開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)營業(yè)稅5%（按全部銷售收入的5.00%計(jì)算）教育費(fèi)附加1%（按營業(yè)稅額的 1%計(jì)算）企業(yè)所得稅3.30% 土地增值稅1% 印花稅0.

27、3產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)3 元/平米產(chǎn)權(quán)測量費(fèi)（住宅）1.5 元/平米房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表建設(shè)內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 i （建筑面積）建設(shè)內(nèi)容 ii （建筑面積）合計(jì)單位（元/ ）總價(jià) （萬元）單位（元/）總價(jià) （萬元）單位（元/）總價(jià) （萬元）一、土地費(fèi)用1、土地出讓金2、城市建設(shè)配套費(fèi)3、征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)二、前期工程費(fèi)1、可行性研究費(fèi)2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3、七通一平費(fèi)三、房屋開發(fā)費(fèi)1、建安工程費(fèi)2、附屬工程費(fèi)3、室外工程費(fèi)4、其他費(fèi)用四、開發(fā)間接費(fèi)五、管理費(fèi)（含市場推廣費(fèi)）六基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)七、財(cái)務(wù)費(fèi)用八、不可預(yù)見費(fèi)成本費(fèi)用合計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算表(2008-11-04 15:57:0

28、4) 序號計(jì)算依據(jù)單價(jià)（元 /） 合價(jià)（萬元）1 開發(fā)成本 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8 1.1 土地使用權(quán)出讓金1.2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)1.3 前期工程費(fèi)1.4 建安工程費(fèi)1.5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.6 公共配套設(shè)施費(fèi)1.7 開發(fā)期間稅費(fèi)1.8 不可預(yù)見費(fèi)（1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6 ）352 開發(fā)費(fèi)用 2.1+2.2+2.3 2.1 管理費(fèi)用 132.2 銷售費(fèi)用銷售收入 462.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款還本付息3 合計(jì) 1+2 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本測算實(shí)例某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本測算實(shí)例某地塊基本情況用地面積18090 容積率1.43 戶數(shù)86

29、 可建建筑面積25868.7 宅基地面積15014 回遷系數(shù)0.8 回遷面積12011.2 商品房價(jià)格2500 商 品 房 面 積13857.5 回 遷 房 價(jià)格2023.95 總銷售收入5895.38 稅金467.69 524.85 建設(shè)成本5235.69 凈收入463.34 406.17 政 府 收 益684.78 政 府 部 門 收益367.07 村 集 體 收益211.653 村 民 收益22.75 住宅開發(fā)成本測算表收費(fèi) 項(xiàng) 目收 費(fèi)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)折 算標(biāo)準(zhǔn) （ 元/）說明單位土建造價(jià)700元/700 820 設(shè)施配套100 含上下水、供熱電訊暖、道路綠化含開發(fā)管理費(fèi)等不可預(yù)見費(fèi)用20

30、國稅國稅局房價(jià) 3.3% 82.5 337.5 房價(jià)按 2500 元/計(jì)算 ,商品住宅稅收占房價(jià)的 13.5%，商業(yè)房稅收占房價(jià)的15%。地稅綜合地稅局房價(jià) 8.7% 217.5 契稅住宅農(nóng)稅局房價(jià) 1.5% 37.5 商業(yè)房房價(jià) 3% 征 地 補(bǔ) 償拆 遷 戶1200元 / 宅 基地696.47 1026.94 辦完土地手續(xù)所需費(fèi)用躲遷安置費(fèi)等59.84 土 地 出 讓村 補(bǔ) 償國 土 局7.8萬 元 /畝81.82 土地收益18 萬元/畝188.81 評估勘界5.2 萬元/畝54.55 141.90 交易費(fèi)住宅房管局3 元/3 商業(yè)房10元/避雷設(shè)施費(fèi)氣象局1.5 元/1.5 電器檢測費(fèi)消

31、防大隊(duì)1.5元/1.5 垃圾處置費(fèi)建設(shè)局2 檔案整理費(fèi)1.3 元/1.3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)205 元/205 墻體節(jié)能費(fèi)8 元/8 防空建筑配套費(fèi)20元/20 勞保統(tǒng)籌費(fèi)2.6 元/18.2 質(zhì)檢費(fèi)土建造價(jià)的 0.25% 1.75 房 產(chǎn) 測 量 費(fèi)測 繪 單 位1.36元 /1.36 35.11 地形放線竣工2.5 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)單位20元/20 規(guī) 劃 技 術(shù) 服 務(wù) 費(fèi)用 地1.5住 宅1.7 4.249 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1.5 萬元/ha 監(jiān) 理 費(fèi)監(jiān) 理 公 司土 建 造 價(jià) 的1% 7 2023.95 總計(jì)2361.45 不含稅收的成本價(jià)2,023.95元/平方米一般樓盤的成本構(gòu)成精確為：一、

32、土地及大配套費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝工程費(fèi)用四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)五、公用配套設(shè)施六、不可預(yù)見費(fèi)七、貸款利息八、銷售費(fèi)用九、管理費(fèi)用十、營業(yè)稅十一、土地增值稅一、土地價(jià)款及大配套費(fèi)1、土地款土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、 土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?土地成交總價(jià)款土地上對應(yīng)建筑面積。2、城市建設(shè)配套費(fèi)珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為140 元/ 平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為110 元/ 平米。3、土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地

33、契稅稅率為 3% ，即土地契稅 =土地成交價(jià)格 3% ，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?土地契稅總額對應(yīng)的建筑面積。4、土地使用稅：土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅 =稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總占地面積，重慶市為例，土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約 0.2-6 元/ 平方米，其隨著土地級別的增高而增加。5、土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中已經(jīng)包括土地出讓金，無需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時(shí)才按國家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。6、拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價(jià)金