淺議離婚時一方婚前按揭房歸屬問題

1、淺議離婚時一方婚前按揭房歸屬問題摘要：夫妻房產(chǎn)權(quán)屬問題歷來是全社會共同關(guān)注的重大 問題，本文從婚姻法司法解釋（三）第十條的規(guī)定入手，介 紹了離婚時一方婚前按揭房歸屬的規(guī)定，分析了其合理性及 不足，最后提出了完善該規(guī)定的立法建議。關(guān)鍵詞：首付款；不動產(chǎn)；增值部分2011年8月9日，最高人民法院發(fā)布了關(guān)于適用中華人 民共和國婚姻法若干問題的解釋（三）（以下簡稱解釋（三）, 立刻引起全社會的廣泛關(guān)注。解釋（三）適時反應(yīng)了近年來 婚姻家庭生活中出現(xiàn)的新情況、新問題，順應(yīng)了社會發(fā)展的 需要。其中有關(guān)離婚時一方婚前按揭房的歸屬及其增值部分 處理的規(guī)定引發(fā)的社會反響尤為激烈，本文就以涉及該問題 的第十條為視

2、角展開評述。一、解釋（三）第十條對離婚時一方婚前按揭房歸屬的 認(rèn)定及其合理性解釋（三）第十條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣 合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共 同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該 不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民 法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為 產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及 其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第 一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。解釋（三）以司法解釋的形式明確離婚時按揭房產(chǎn)權(quán)的 歸屬為法律適用提供了統(tǒng)一的依據(jù)，對指導(dǎo)司法實(shí)踐以及防

3、 止法官濫用自由裁量權(quán)無疑具有積極意義。此外，解釋（三） 規(guī)定離婚時按揭房的歸屬首先由當(dāng)事人約定的規(guī)定，符合意 思自治的私法原則，也具有合理性。只有在當(dāng)事人沒有約定 或無法達(dá)成協(xié)議的情況下才由法院予以判決，即，遵循約定 優(yōu)于法定的原則。這一點(diǎn)的合理性和必要性毋庸置疑。我們 知道“意思自治”是私法的靈魂，也是私法的最高理念，其 核心就在于尊重當(dāng)事人的選擇。如果離婚的雙方對按揭房的 歸屬已經(jīng)達(dá)成協(xié)議則不宜再用法律去打破這種約定。因此， 按照約定優(yōu)于法定的原則來處理離婚時按揭房的歸屬有利 于化解矛盾，推動建立和諧的人際關(guān)系。二、解釋（三）第十條存在的問題和不足從物權(quán)法原理的角度看，解釋（三）的合理性

4、是顯而易 見的，但是基于婚姻家庭法律所追求的精神，社會風(fēng)俗人情 以及婚姻財產(chǎn)的特殊性等因素，該條規(guī)定尚有不足之處，筆 者僅提出下幾點(diǎn)作供讀者參考。（一）把婚前個人借貸購房限于按揭房的規(guī)定不能滿足 現(xiàn)實(shí)生活的需要，其適用范圍過窄公民借款買房一般有兩種途徑，一是向銀行貸款，這就 是我通常說的“按揭”，另外是向一些私人公司借貸或向親 友借貸，這就是我們說的“民間借貸”，前者雖然是主要的 借貸方式，但是也不能忽略后者在貸款買房中發(fā)揮的作用。在實(shí)踐中，許多購房人因?yàn)槟挲g、戶籍、信用等因素，無法 從銀行獲得貸款，這時往往向非銀行機(jī)構(gòu)借款，然后再將其 房屋買賣合同項(xiàng)下的權(quán)益抵押給借款人（如果是小額貸款一 般

5、無需抵押）。還有一些人為了節(jié)省利息，通過向親友無息 或低息借款的方式籌措買房資金。這些情形在生活中屢見不 鮮。然而，司法解釋（三）對這些問題卻沒有予以規(guī)定。這 直接導(dǎo)致司法機(jī)關(guān)在處理類似案件的時候無法可依，只能依 法官個人的理解運(yùn)用自由裁量權(quán)來判決。這樣將擴(kuò)大法院裁 量的隨意性，不能滿足現(xiàn)實(shí)生活對立法的需要。（二）非所有權(quán)人最終獲得補(bǔ)償?shù)耐緩娇赡茉庥觥皥?zhí)行 難”根據(jù)解釋（三）第十條的規(guī)定，即使非所有權(quán)人一方在 婚后償還了全部貸款，仍不能直接取得產(chǎn)權(quán)，只能作為債權(quán) 處理，而債權(quán)并非想當(dāng)然的存在，需要在證據(jù)的支撐下才能 得到認(rèn)定，若無證據(jù)或是屬于婚后所有權(quán)人一方還貸、一方 負(fù)責(zé)家用的情況，可能就連

6、債權(quán)的存在都難以認(rèn)定。此外， 即使債權(quán)得以成立，如果取得房屋所有權(quán)的一方不主動清償 債務(wù)，則配偶另一方可能承擔(dān)其債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險，最 終的結(jié)果可能導(dǎo)致一方被凈身出戶。這不符合保護(hù)夫妻中經(jīng)濟(jì)能力較弱一方的立法宗旨，不利于婚姻家庭的穩(wěn)定。（三）有違婚姻家庭法保護(hù)婦女和弱者的國際潮流解釋（三）第十條忽視了中國幾千年來的傳統(tǒng)，按照社 會性別理論，中國人結(jié)婚多是男方提供房屋，也就是說在多 數(shù)情況下由男方支付房屋首付，因而房屋買賣合同中只有男 方的簽名，而房產(chǎn)證都是按照合同來辦理，即房產(chǎn)只屬于男 方個人，前面提到的執(zhí)行難的困境則不得不由女方來承受， 這有駁婚姻家庭法保護(hù)婦女權(quán)益的立法原則。此外，解釋

7、（三）第十條的規(guī)定可能事實(shí)上鼓勵夫妻雙方為了自身安 全，各自在婚前借款購買屬于自己獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋。如果夫 妻雙方都忙于賺錢償還購置不動產(chǎn)的借款，撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng) 老人的家庭功能則大為降低。老、弱、病、殘、幼家庭成員 的權(quán)益，又如何獲得保障這不符合國際上婚姻家庭法保護(hù)弱 者的立法潮流。三、完善離婚時一方婚前按揭房歸屬規(guī)定的建議（一）將婚前借款購房的方式改為“銀行貸款”和“非銀行貸款”，從而擴(kuò)大其適用范圍在現(xiàn)實(shí)生活中，民間借貸不失為一種常見的借款購房方式。其涉及的人群越來越多，涉及面越來越廣。把解釋（三）第十條對婚前借款購房規(guī)制的適用范擴(kuò)大到民間借貸的方式無疑適應(yīng)了新時期婚姻家庭生活發(fā)展的需要。（二

8、）增補(bǔ)賠償執(zhí)行方式的規(guī)定，化解“執(zhí)行難”建議在司法解釋中賦予非所有權(quán)人一方向法院請求強(qiáng) 制執(zhí)行的權(quán)利，即規(guī)定：對負(fù)有賠償責(zé)任且有能力賠償?shù)囊?方，在其不履行賠償義務(wù)的情況下，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)對方及利 害關(guān)系人的請求催告其履行，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不履 行，則應(yīng)當(dāng)對其強(qiáng)制執(zhí)行。（三）增補(bǔ)對家庭盡義務(wù)較多一方的保護(hù)性規(guī)定，實(shí)現(xiàn) 實(shí)質(zhì)的公平正義增補(bǔ)規(guī)定：夫妻一方因撫育子女、照料老人、支持或協(xié) 助另一方學(xué)習(xí)或工作等付出較多義務(wù)的，且夫妻雙方共同生 活八年以上，則夫妻另一方婚前貸款購買的房屋屬于夫妻共 同財產(chǎn)。婚姻中的財產(chǎn)是一種特殊的財產(chǎn)，如果僅僅依據(jù)物權(quán)法 原理和規(guī)則，而不考慮婚姻家庭關(guān)系的倫理性，對這類不動 產(chǎn)的認(rèn)定與分割則可能偏離具體規(guī)則所追求的價值目標(biāo)。根 據(jù)中國傳統(tǒng)習(xí)俗，男主外、女主內(nèi)，女性無疑投入了更多的 精力來維持家庭生活和養(yǎng)育子女從而影響了女性在事業(yè)上 打拼的進(jìn)程。如果女方因此被“凈身出戶”那么這部分損失 如何來補(bǔ)償呢？因此法律的天平恰當(dāng)