寫(xiě)字樓專(zhuān)題置業(yè)通

1、寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀及典型在售項(xiàng)目分析寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀及典型在售項(xiàng)目分析 入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析寫(xiě)字樓投資回報(bào)率情況寫(xiě)字樓投資回報(bào)率情況 個(gè)案分析及總結(jié)個(gè)案分析及總結(jié)寫(xiě)字發(fā)展現(xiàn)狀寫(xiě)字發(fā)展現(xiàn)狀寫(xiě)字供銷(xiāo)情況：市場(chǎng)供銷(xiāo)均維持逐年增加態(tài)勢(shì)，一方面寫(xiě)字供銷(xiāo)情況：市場(chǎng)供銷(xiāo)均維持逐年增加態(tài)勢(shì)，一方面伴隨供應(yīng)井噴伴隨供應(yīng)井噴, ,競(jìng)爭(zhēng)加劇，另一方面市場(chǎng)銷(xiāo)售看漲，機(jī)遇競(jìng)爭(zhēng)加劇，另一方面市場(chǎng)銷(xiāo)售看漲，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。與風(fēng)險(xiǎn)并存。自2004年來(lái)，長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，自2010年起，年供應(yīng)量增速加快，年供應(yīng)量猛增。2012年寫(xiě)字樓供應(yīng)爆發(fā)式增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈。長(zhǎng)沙辦公寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積

2、：2009年，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積為16.70萬(wàn)，占房地產(chǎn)總銷(xiāo)售面積的0.9%；2010年，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積為17.96萬(wàn)，占房地產(chǎn)總銷(xiāo)售面積的0.91%；2011年，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積為23.96萬(wàn)平方米，占房地產(chǎn)總銷(xiāo)售面積的1.46%；2012年1-12月份，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積為42.92萬(wàn)，銷(xiāo)售面積達(dá)歷史新高寫(xiě)字樓現(xiàn)狀寫(xiě)字樓現(xiàn)狀/ /發(fā)展格局發(fā)展格局現(xiàn)有高端寫(xiě)字樓主要分布在：芙蓉中路、五一大道沿線(xiàn)未來(lái)長(zhǎng)沙新的商務(wù)中心主要分布在：省府CBD、濱江新城和梅溪湖等板塊。未來(lái)高端項(xiàng)寫(xiě)字樓主要分布在：湘府路、湘江大道，五一路和芙蓉中路，韶山路也有部分高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目。在建在售項(xiàng)目：綠地中央廣場(chǎng)、奧克斯廣場(chǎng)、北辰定江

3、洋、華爾街中心、泊富國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、匯金國(guó)際、華晨世紀(jì)中心、恒力卡爾瑞中心、藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)、順天國(guó)際金融中心、乾城、喜盈門(mén)城市廣場(chǎng)、德斯勤城市廣場(chǎng)在建待售項(xiàng)目：大財(cái)門(mén)、保利國(guó)際廣場(chǎng)、太和廣場(chǎng)等主要籌建項(xiàng)目：華遠(yuǎn)華中心、世貿(mào)廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)、華悅城、浦發(fā)銀行大廈、楷林國(guó)際等項(xiàng)目現(xiàn)有重點(diǎn)寫(xiě)字樓格局：目前重點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中在現(xiàn)有重點(diǎn)寫(xiě)字樓格局：目前重點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中在河?xùn)|傳統(tǒng)河?xùn)|傳統(tǒng)CBDCBD區(qū)域。區(qū)域。寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)/ /在售寫(xiě)字樓分析在售寫(xiě)字樓分析在售寫(xiě)字樓情況：在售高端寫(xiě)字樓均價(jià)在在售寫(xiě)字樓情況：在售高端寫(xiě)字樓均價(jià)在0.9-1.50.9-1.5萬(wàn)萬(wàn)/ /左左右，目前市場(chǎng)寫(xiě)字

4、樓存量約右，目前市場(chǎng)寫(xiě)字樓存量約5050萬(wàn)。萬(wàn)。注：統(tǒng)計(jì)日期截止至注：統(tǒng)計(jì)日期截止至20132013年年6 6月底月底寫(xiě)字樓現(xiàn)狀寫(xiě)字樓現(xiàn)狀/ /在售典型項(xiàng)目分析在售典型項(xiàng)目分析寫(xiě)字樓現(xiàn)狀寫(xiě)字樓現(xiàn)狀/ /在售典型項(xiàng)目分析在售典型項(xiàng)目分析一些高檔項(xiàng)目基本采取一些高檔項(xiàng)目基本采取整層或半層起售整層或半層起售，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求適當(dāng)，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求適當(dāng)調(diào)整銷(xiāo)售方式進(jìn)行單間銷(xiāo)售。根據(jù)寫(xiě)字樓定位不同，在配套設(shè)施調(diào)整銷(xiāo)售方式進(jìn)行單間銷(xiāo)售。根據(jù)寫(xiě)字樓定位不同，在配套設(shè)施中存在一定的差異，中存在一定的差異，高檔項(xiàng)目配套采用全鋼化玻璃幕墻、全智能高檔項(xiàng)目配套采用全鋼化玻璃幕墻、全智能化設(shè)施、中央空調(diào)、恒溫恒濕等，

5、層高保持在化設(shè)施、中央空調(diào)、恒溫恒濕等，層高保持在3.33.3米左右，特別是米左右，特別是大堂裝修采用全石材凸顯項(xiàng)目品質(zhì)，高度維持在大堂裝修采用全石材凸顯項(xiàng)目品質(zhì)，高度維持在1010米以上米以上。寫(xiě)字樓井噴期：近寫(xiě)字樓井噴期：近3030座座200200米以上高樓即將崛起，米以上高樓即將崛起，5A5A、地標(biāo)、地段之爭(zhēng)，地標(biāo)、地段之爭(zhēng)，3-53-5年內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)面積達(dá)年內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)面積達(dá)468468萬(wàn)以萬(wàn)以上；搶占市場(chǎng)先機(jī)是關(guān)鍵。上；搶占市場(chǎng)先機(jī)是關(guān)鍵。寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)/ /未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)123寫(xiě)字樓推出量在逐年增加，而且增長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐寫(xiě)字樓推出量在逐年增加，而且增長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸

6、激烈。未來(lái)潛在供應(yīng)量巨大，搶占先機(jī)是關(guān)鍵漸激烈。未來(lái)潛在供應(yīng)量巨大，搶占先機(jī)是關(guān)鍵市中心是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，新區(qū)的寫(xiě)字樓還無(wú)市中心是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，新區(qū)的寫(xiě)字樓還無(wú)法與市中心直接抗衡。法與市中心直接抗衡。寫(xiě)字樓的檔次逐漸拉開(kāi)，競(jìng)爭(zhēng)層面正在由以前的價(jià)格競(jìng)寫(xiě)字樓的檔次逐漸拉開(kāi)，競(jìng)爭(zhēng)層面正在由以前的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡。爭(zhēng)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡。寫(xiě)字樓現(xiàn)狀寫(xiě)字樓現(xiàn)狀/ /市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié)4寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況向好，由以前的好租不好售轉(zhuǎn)變我為寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況向好，由以前的好租不好售轉(zhuǎn)變我為租售兩旺。租售兩旺。5寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售周期在縮短，通常的平均銷(xiāo)售周期已經(jīng)縮寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售周期在縮短，通常的平均銷(xiāo)售周

7、期已經(jīng)縮短到一年左右短到一年左右3 3、入駐寫(xiě)字樓租金情況分析、入駐寫(xiě)字樓租金情況分析2 2、入駐寫(xiě)字樓硬件分析、入駐寫(xiě)字樓硬件分析4 4、入駐寫(xiě)字樓租賃場(chǎng)地分、入駐寫(xiě)字樓租賃場(chǎng)地分析析5 5、入駐寫(xiě)字樓劣勢(shì)分析、入駐寫(xiě)字樓劣勢(shì)分析入駐寫(xiě)字樓入駐寫(xiě)字樓情情況分析況分析1 1、駐寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃、駐寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分分寫(xiě)字樓市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)/ /入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析/ /入駐寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分調(diào)研入駐寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分調(diào)研5 5韶山路韶山路文化大廈文化大廈出租率出租率85%85%文化大廈入駐公司行業(yè)文化大廈入駐公司行業(yè)以科

8、技類(lèi)為主，占據(jù)比例以科技類(lèi)為主，占據(jù)比例29%29%，其次為服務(wù)和投資類(lèi)行，其次為服務(wù)和投資類(lèi)行業(yè)，分別為業(yè)，分別為18%18%、20%20%。其他的行業(yè)比例比較均勻。其他的行業(yè)比例比較均勻。文化大廈文化大廈39%39%的辦公面積為的辦公面積為60-10060-100，28%28%的辦公面積區(qū)間為的辦公面積區(qū)間為110-150110-150。其。其次有八層為公司的整體辦公：新華保險(xiǎn)占三層辦公，進(jìn)出口銀行二層辦公，其次有八層為公司的整體辦公：新華保險(xiǎn)占三層辦公，進(jìn)出口銀行二層辦公，其余三層分別為保利南湖廣場(chǎng)接待中心、保利物業(yè)管理公司、西格工貿(mào)。余三層分別為保利南湖廣場(chǎng)接待中心、保利物業(yè)管理公司、

9、西格工貿(mào)。目前入駐寫(xiě)字樓的公司基本以科技、貿(mào)易、教育以及投資類(lèi)為主，辦公面積區(qū)目前入駐寫(xiě)字樓的公司基本以科技、貿(mào)易、教育以及投資類(lèi)為主，辦公面積區(qū)間為間為50-20050-200左右，少量大型企業(yè)采取整層出租。同時(shí)他們對(duì)寫(xiě)字樓有很高的左右，少量大型企業(yè)采取整層出租。同時(shí)他們對(duì)寫(xiě)字樓有很高的要求，主要體現(xiàn)在交通和配套中。要求，主要體現(xiàn)在交通和配套中。入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析/ /入駐寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分調(diào)研入駐寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分調(diào)研入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析/ /入駐寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分入駐寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)分布及面積劃分 項(xiàng)目名面積段劃分中天廣場(chǎng)華美歐大廈順天國(guó)際財(cái)

10、富中心第一大道中隆國(guó)際平和堂商務(wù)大廈文化大廈1000m2以上招商銀行，國(guó)信證券，中鋼集團(tuán)財(cái)富證券華安保險(xiǎn)，公共資源交易中心金融500m2以上房地產(chǎn)，信息，科技類(lèi)公司服裝，廣告?zhèn)髅浇ㄖ?lèi)，環(huán)保業(yè)投資房地產(chǎn)，資產(chǎn)管理類(lèi)公司留學(xué)機(jī)構(gòu)新華人壽保險(xiǎn)，投資類(lèi)公司200-500m2二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)，機(jī)械，重工類(lèi)企業(yè)化妝品類(lèi)，服裝保險(xiǎn)，通信，房地產(chǎn)，電力貿(mào)易，科技化妝品，百貨貿(mào)易，教育類(lèi)教育類(lèi)金融衍生品行業(yè)，文化類(lèi)企業(yè)100-200m2投資類(lèi)，辦事處設(shè)計(jì)類(lèi)工作室辦事處服務(wù)類(lèi)辦事處周邊商業(yè)品牌辦事處文化傳媒行業(yè)金融、保險(xiǎn)、制造、地產(chǎn)是長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的主要承租企業(yè)，所需辦公面積較大。租戶(hù)以長(zhǎng)沙本地及國(guó)內(nèi)企業(yè)為主；外資企

11、業(yè)辦公場(chǎng)所主要集中在少數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)中，如通程國(guó)際大酒店商務(wù)樓、亞大時(shí)代等，外資企業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、樓宇品質(zhì)、物業(yè)管理、寫(xiě)字樓配套等要求較高。100-200 、 200-300是長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的主力需求面積，46%的需求在此范圍內(nèi)；而租戶(hù)對(duì)于100平方米以下、300-500平方米、500-1,000平方米、1,000-3,000平方米的辦公面積需求較為均衡，所占比例大致為11-15%；3,000平方米以上的需求很少，僅占到3%。入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析/ /硬件分析硬件分析專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓- -品質(zhì)有限品質(zhì)有限, ,指標(biāo)偏中低：未出現(xiàn)超高層、體量指標(biāo)偏中低：未出現(xiàn)超高層、體

12、量中型中型, ,大堂普遍偏小大堂普遍偏小! !指標(biāo)主流水平點(diǎn)評(píng)建筑高度100米以?xún)?nèi)目前長(zhǎng)沙沒(méi)有超高層寫(xiě)字樓建筑面積4-5萬(wàn)平米體量普遍中型單層面積1200-1500平米/層偏小的甲級(jí)寫(xiě)字樓平面標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3-3.6米層高偏低，凈高難以滿(mǎn)足2.8米的舒適度標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)單位面積劃分主力面積60-120平米受客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力限制影響，面積劃分較小大堂高度多為單層高度（少數(shù)2層通高、個(gè)別3層通高）普遍尺度局促，中天廣場(chǎng)一枝獨(dú)秀，高度達(dá)15米（3層通高）大堂面積多為300平米以?xún)?nèi)普遍狹小，多數(shù)僅滿(mǎn)足出入基本功能，不能彰顯寫(xiě)字樓品質(zhì)及形象寫(xiě)字樓租價(jià)售價(jià)亞大時(shí)代2元/m2/天只租不售中天廣場(chǎng)3.0元/m2/天起12

13、000元/m2中隆國(guó)際1.8元/m2/天起5000元/m2五一路平和堂3.0元/m2/天均5380元/m2順天財(cái)富中心1.8元/m2/天均4800元/m2文化大廈1.8元/m2/天均6100元/m2華美歐大廈1.8元/m2/天均8100元/m2寫(xiě)字樓租價(jià)售價(jià)亞大時(shí)代（含稅）2.5元/m2/天只租不售中天廣場(chǎng)4.0元/m2/天16000元/m2中隆國(guó)際2.3元/m2/天10000元/m2五一路平和堂(含稅)2.8元/m2/天順天財(cái)富中心2.2元/m2/天13000元/m2文化大廈1.8元/m2/天華美歐大廈2.3元/m2/天 20102010年寫(xiě)字樓租金價(jià)格年寫(xiě)字樓租金價(jià)格vs20132013年

14、寫(xiě)字樓租售價(jià)格年寫(xiě)字樓租售價(jià)格入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析/ /租金情況分析租金情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析/ /租金情況分析租金情況分析項(xiàng)目名亞大時(shí)代中天廣場(chǎng)中隆國(guó)際五一平和堂順天財(cái)富中心文化大廈華美歐大廈租金變動(dòng)（%） 25% 33.3% 27.7% 6% 22.2% 持平持平 27%入駐寫(xiě)字樓情況分析：入駐寫(xiě)字樓情況分析： 1、中天廣場(chǎng)租金總價(jià)與租金增長(zhǎng)率一枝獨(dú)秀 2、中隆國(guó)際，順天財(cái)富中心發(fā)展已久，折舊明顯，辦公室返修成本高；地段佳 3、華美歐大廈可隔層，性?xún)r(jià)比高，但大廈為公寓型寫(xiě)字樓，不上檔次，返修成本高 4、文化大廈位于韶山路，租金價(jià)格穩(wěn)定，交通便利，成本低

15、，雖能保證入駐率，但價(jià)格增長(zhǎng)困難租金數(shù)據(jù)對(duì)比：低端寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)放緩，折舊明顯；高端寫(xiě)字樓租金數(shù)據(jù)對(duì)比：低端寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)放緩，折舊明顯；高端寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)明顯；高端寫(xiě)字樓引領(lǐng)市場(chǎng)租金增長(zhǎng)明顯；高端寫(xiě)字樓引領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析/ /入駐寫(xiě)字樓租賃場(chǎng)地分析入駐寫(xiě)字樓租賃場(chǎng)地分析入駐寫(xiě)字樓內(nèi)部實(shí)景入駐寫(xiě)字樓內(nèi)部實(shí)景平和堂大廈華美歐大廈內(nèi)部實(shí)景圖（受物管限制，部分實(shí)景無(wú)法拍攝）順天財(cái)富中心：樓層凈高2.4，很壓抑平和堂和亞大時(shí)代：物業(yè)干凈，承租成本低華美歐大廈：可以隔層，層高凈6米，二次裝修成本高中隆國(guó)際：內(nèi)部破損嚴(yán)重，企業(yè)入駐裝修成本高入駐寫(xiě)字樓情況分

16、析入駐寫(xiě)字樓情況分析/ /入駐寫(xiě)字樓租賃場(chǎng)地分析小結(jié)入駐寫(xiě)字樓租賃場(chǎng)地分析小結(jié)單層面積較小單層面積較小 單層面積平均為1,751平方米，與北京、上海等成熟市場(chǎng)上的甲級(jí)寫(xiě)字樓相比略小。而且通常進(jìn)行小面積分隔，以便于分散出售。層高偏低層高偏低 除中天達(dá)到凈高2.9米以外，其余基本集中在2.4-2.6米。客梯數(shù)量配備不足，導(dǎo)致平均侯梯時(shí)間偏長(zhǎng)客梯數(shù)量配備不足，導(dǎo)致平均侯梯時(shí)間偏長(zhǎng) 每部客梯的平均服務(wù)面積達(dá)到7000m2以上，電梯以O(shè)tis 、三菱、日立等國(guó)內(nèi)合資品牌為主，速度普遍較慢，平均速度為2.5-3米/秒，低于成熟市場(chǎng)3.5米/秒的平均速度。停車(chē)位數(shù)量緊張停車(chē)位數(shù)量緊張 據(jù)有關(guān)資料，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓

17、項(xiàng)目平均189平方米配一個(gè)車(chē)位，但很多項(xiàng)目與酒店、商場(chǎng)、公寓共用停車(chē)場(chǎng)，專(zhuān)門(mén)供寫(xiě)字樓使用的車(chē)位數(shù)量嚴(yán)重不足，低于甲級(jí)寫(xiě)字樓平均150平方米配一個(gè)車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)。 入駐寫(xiě)字樓情況分析入駐寫(xiě)字樓情況分析/ /入駐寫(xiě)字樓投資回報(bào)率分析入駐寫(xiě)字樓投資回報(bào)率分析典型寫(xiě)字樓租售回報(bào)情況：從市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，目前長(zhǎng)沙典型寫(xiě)字樓租售回報(bào)情況：從市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，目前長(zhǎng)沙主要寫(xiě)字樓售價(jià)約為主要寫(xiě)字樓售價(jià)約為12000-2000012000-20000元元/ /，租金約為，租金約為8080元元/ /月；投資回報(bào)率約為月；投資回報(bào)率約為6.5%.6.5%.寫(xiě)字樓板塊區(qū)域檔次租(元/m/月)售價(jià)（元/）靜態(tài)投資回報(bào)率運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)

18、金融街甲級(jí)5A130200007.80%亞大時(shí)代五一路乙級(jí)78150006.24%中天廣場(chǎng)五一路甲級(jí)90160006.75%中隆國(guó)際五一路甲級(jí)77.7160005.83%華僑國(guó)際侯家塘甲級(jí)84140007.20%順天財(cái)富中心芙蓉廣場(chǎng)甲級(jí)54120005.40%華晨.雙帆國(guó)際武廣新城甲級(jí)75150006.00%入駐寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析入駐寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析/ /小結(jié)小結(jié)123目前長(zhǎng)沙租金較高的目前長(zhǎng)沙租金較高的運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)，運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)，由于有喜來(lái)登國(guó)際酒店和美美百由于有喜來(lái)登國(guó)際酒店和美美百貨的帶動(dòng)，且物業(yè)內(nèi)部條件較好，對(duì)國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)吸引力很強(qiáng)，貨的帶動(dòng)，且物業(yè)內(nèi)部條件較好，對(duì)國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)吸引力很強(qiáng)

19、，租租金達(dá)到金達(dá)到3.7-43.7-4元元/ /. .天天。中天廣場(chǎng)作為甲級(jí)中天廣場(chǎng)作為甲級(jí)5A5A寫(xiě)字樓，租金定為寫(xiě)字樓，租金定為2.8-32.8-3元元/ /. .天天。其他寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中在。其他寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中在1.81.8元元/ / 天左右。天左右。金融、保險(xiǎn)、制造、地產(chǎn)是長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的主要承租企業(yè)，所需辦公面金融、保險(xiǎn)、制造、地產(chǎn)是長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的主要承租企業(yè)，所需辦公面積較大。積較大。租戶(hù)以長(zhǎng)沙本地及國(guó)內(nèi)企業(yè)為主；外資企業(yè)辦公場(chǎng)所主要集租戶(hù)以長(zhǎng)沙本地及國(guó)內(nèi)企業(yè)為主；外資企業(yè)辦公場(chǎng)所主要集中在少數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)中，如通程國(guó)際大酒店商務(wù)樓、亞大時(shí)代等，中在少數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)中，如通程國(guó)

20、際大酒店商務(wù)樓、亞大時(shí)代等，外資企業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、樓宇品質(zhì)、物業(yè)管理、寫(xiě)字樓配套外資企業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、樓宇品質(zhì)、物業(yè)管理、寫(xiě)字樓配套等要求較高。等要求較高。100-200100-200 、 200-300200-300是長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的主力需求面積是長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的主力需求面積，46%46%的需求的需求在此范圍內(nèi)；而租戶(hù)對(duì)于在此范圍內(nèi)；而租戶(hù)對(duì)于100100平方米以下、平方米以下、300-500300-500平方米、平方米、500-500-1,0001,000平方米、平方米、1,000-3,0001,000-3,000平方米的辦公面積需求較為均衡，所占比平方米的辦公面積需求較為均衡，所

21、占比例大致為例大致為11-15%11-15%；3,0003,000平方米以上的需求很少，僅占到平方米以上的需求很少，僅占到3%3%。4市場(chǎng)市場(chǎng)對(duì)于高端物業(yè)的接受程度高對(duì)于高端物業(yè)的接受程度高，運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)的高出租率充分說(shuō)明了市，運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)的高出租率充分說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)條件和酒店、商場(chǎng)配套等的肯定。場(chǎng)對(duì)于物業(yè)條件和酒店、商場(chǎng)配套等的肯定。典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析/ /個(gè)案?jìng)€(gè)案1 1：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi) 發(fā) 商長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司 建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，立面為low-E中空玻璃幕墻建筑面積35萬(wàn)平方米建筑層數(shù)48層，負(fù)2-負(fù)3層為車(chē)庫(kù)，16層為商業(yè)中，8-48層為寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積單層

22、面積約1800，公攤32.5%面積分割8-19層為中等隔間123-296，21-48層為大隔間207-445標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層層高3.8m，凈高3.5m電梯數(shù)量12客/2貨，30層以下為上海三菱，30層以上為日本進(jìn)口三菱車(chē)位數(shù)量1539個(gè)空調(diào)運(yùn)行中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)銷(xiāo)售均價(jià)18000元/平方米銷(xiāo) 售 率100%入駐時(shí)間2013年基本信息項(xiàng)目概況：城市中心位置甲級(jí)寫(xiě)字樓，絕版地段，銷(xiāo)售項(xiàng)目概況：城市中心位置甲級(jí)寫(xiě)字樓，絕版地段，銷(xiāo)售較好。較好。典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析/ /個(gè)案?jìng)€(gè)案1 1：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)147-370147-370小面積劃分，拆分靈活，市場(chǎng)接小面積劃分，拆分靈活，市場(chǎng)接

23、受度好。受度好。銷(xiāo)售情況分析：銷(xiāo)售情況分析：作為同期在售的唯一高端作為同期在售的唯一高端5A5A級(jí)寫(xiě)字樓，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目在亮相級(jí)寫(xiě)字樓，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目在亮相之初就受到市場(chǎng)的熱烈追捧，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天已完銷(xiāo)之初就受到市場(chǎng)的熱烈追捧，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天已完銷(xiāo)80%80%以上，以上，開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)1 1個(gè)月內(nèi)完成實(shí)際成交簽約個(gè)月內(nèi)完成實(shí)際成交簽約75%75%。項(xiàng)目定價(jià)毛坯項(xiàng)目定價(jià)毛坯1700017000元元/ /，創(chuàng)下長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓售價(jià)新標(biāo)桿。，創(chuàng)下長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓售價(jià)新標(biāo)桿。銷(xiāo)售速度定價(jià)方式背江約14000約18000面江約21000約16000典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析/ /個(gè)案?jìng)€(gè)案1 1：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析典型

24、寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析/ /個(gè)案?jìng)€(gè)案1 1：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目小結(jié)：“絕版地段絕版地段”城市中心位置甲級(jí)寫(xiě)字樓，絕版地段，未來(lái)升值空間有效打動(dòng)投資客“小面積靈活分割小面積靈活分割”147-370平米小面積劃分，拆分靈活，市場(chǎng)接受度好。“小面積靈活分割小面積靈活分割”項(xiàng)目投資客占80%以上，大企業(yè)客戶(hù)比重大，客戶(hù)以本地及外省人群為主。典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析/ /個(gè)案?jìng)€(gè)案2 2：泊富國(guó)際廣場(chǎng)：泊富國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目概況：地段項(xiàng)目概況：地段+ +高度高度+ +配套配套= =長(zhǎng)沙超長(zhǎng)沙超5A5A甲級(jí)寫(xiě)甲級(jí)寫(xiě)字樓代表字樓代表基本信息開(kāi) 發(fā) 商湖南泊富地產(chǎn)發(fā)展有限公司建筑風(fēng)格建筑面積總建28

25、.6萬(wàn)，寫(xiě)字樓10萬(wàn)建筑層數(shù)49層標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000面積分割500-700標(biāo)準(zhǔn)層高電梯數(shù)量20臺(tái)電梯，16米大堂，中央空調(diào)，直飲水車(chē)位數(shù)量空調(diào)運(yùn)行銷(xiāo)售均價(jià)折后均價(jià)：15000元/銷(xiāo) 售 率整層或半層出售入駐時(shí)間典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析/ /個(gè)案?jìng)€(gè)案2 2：泊富國(guó)際廣場(chǎng)：泊富國(guó)際廣場(chǎng)l泊富單層面積2000，銷(xiāo)售以半層或一層起賣(mài)。l由于采用框架無(wú)柱結(jié)構(gòu)，泊富在各層內(nèi)可自由進(jìn)行面積組合、分割。大面積銷(xiāo)售提高了客戶(hù)檔次，大面積銷(xiāo)售提高了客戶(hù)檔次， 但也為銷(xiāo)售帶來(lái)但也為銷(xiāo)售帶來(lái)壓力。壓力。項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目小結(jié)：典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析/ /個(gè)案?jìng)€(gè)案2 2：泊富國(guó)際廣場(chǎng)：泊富國(guó)際廣

26、場(chǎng)“ “甲級(jí)寫(xiě)字樓代表甲級(jí)寫(xiě)字樓代表”泊富國(guó)際廣場(chǎng)地段+高度+配套=長(zhǎng)沙超5A甲級(jí)寫(xiě)字樓代表，268m高度在長(zhǎng)沙屈指可數(shù)?！?“黃金地段黃金地段”項(xiàng)目位于芙蓉路，開(kāi)福區(qū)規(guī)劃金融街中心位置，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆！?“大面積銷(xiāo)售速度慢大面積銷(xiāo)售速度慢”項(xiàng)目銷(xiāo)售半層或者整層起售，大面積銷(xiāo)售提高了客戶(hù)檔次， 但也為銷(xiāo)售帶來(lái)壓力。典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目分析/ /在售高端項(xiàng)目硬件打造在售高端項(xiàng)目硬件打造項(xiàng)目租金水平客戶(hù)建筑風(fēng)格 建筑面積 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 面積分割 標(biāo)準(zhǔn)層高 電梯數(shù)量 車(chē)位數(shù)量 空調(diào)運(yùn)行 銷(xiāo)售均價(jià) 智 能 化 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)萬(wàn)達(dá)/金融、投資/咨詢(xún)業(yè)現(xiàn)代風(fēng)格，立面為low-E中空玻璃幕

27、墻35萬(wàn)平方米48層，負(fù)2-負(fù)3層為車(chē)庫(kù)，16層為商業(yè)中，8-48層為寫(xiě)字樓單層面積約1800，公攤32.5%8-19層為中等隔間123-296，21-48層為大隔間207-445標(biāo)準(zhǔn)層層高3.8m，凈高3.5m12客/2貨，30層以下為上海三菱，30層以上為日本進(jìn)口三菱1539個(gè)中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)18000元/平方米城中心，湘江風(fēng)光，大型商業(yè)徳思勤/金融、投資/咨詢(xún)業(yè)現(xiàn)代風(fēng)格，外墻立面為low-E中空玻璃幕墻總建面積156萬(wàn)平方米（其中商業(yè)商務(wù)100萬(wàn)平方米）32層，規(guī)劃14棟寫(xiě)字樓（尚未公開(kāi)）/標(biāo)準(zhǔn)層層高4.2m9部國(guó)際品牌電梯，1.6T荷載，轎廂凈高3.6米室內(nèi)7583 個(gè)；室外58 個(gè)變流量空調(diào)系統(tǒng)，全新風(fēng)換氣系統(tǒng)智能5A、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、國(guó)際多功能視頻會(huì)議系統(tǒng)等省府CBD，4.2米層高，酒店式大堂，世界級(jí)CBRE一鍵式管家服務(wù)華遠(yuǎn)/金融、投資/咨詢(xún)業(yè)現(xiàn)代風(fēng)格，low-E中空玻璃幕墻項(xiàng)目分南北兩區(qū)，其中北區(qū)總建筑面積逾80萬(wàn)平米，南區(qū)20萬(wàn)平方米數(shù)棟超百米摩天建筑（四期為61層超高層五A寫(xiě)字樓、香格里拉酒店）單層面積超2000平方米/標(biāo)準(zhǔn)層高超4m/項(xiàng)目總車(chē)位為3604個(gè)，一期預(yù)計(jì)車(chē)位498個(gè)中央空調(diào)智能5A，數(shù)字安防系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)等LEED-ND 綠色城區(qū)；物管世邦魏理仕；地鐵；城中心，湘江風(fēng)光高端甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)：高質(zhì)量玻璃幕墻，進(jìn)口大理石高端甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)：高質(zhì)量玻璃幕