連鎖事業(yè)商圈調(diào)查及選店方法

1、 連鎖事業(yè)商圈調(diào)查及選店日期：2004年1月* 目 錄 *壹、總則貳、商圈的定義叁、商圈調(diào)查流程肆、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式伍、商圈調(diào)查報(bào)告方式陸、立地要素柒、地點(diǎn)選定主要條件壹、 總則一、商圈調(diào)查的目的調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)零售地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：1、 了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)等。2、 確定產(chǎn)品組合及促銷(xiāo)重點(diǎn)。3、 分析商圈是否重迭。4、 計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開(kāi)幾家店。5、 找出商圈內(nèi)的障礙，包括：A 道路設(shè)施不便。B 人口擁擠。C 交通過(guò)度擁塞。6、 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況。7、 其它因素：

2、了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車(chē)場(chǎng)是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍1、 直營(yíng)店的展店前商圈調(diào)查及立地調(diào)查、報(bào)告。2、 加盟店加盟意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開(kāi)店。三、權(quán)責(zé)單位及權(quán)責(zé)的確立商圈調(diào)查作業(yè)由展店單位主管，負(fù)責(zé)門(mén)店的尋找、研判分析。四、營(yíng)業(yè)展店組織架構(gòu)展店工程展店開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)管理營(yíng)業(yè)單位五、展店開(kāi)發(fā)崗位職責(zé)1. 商圈情報(bào)之主動(dòng)收集。2. 商圈資料之建立。3. 商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。4. 執(zhí)行開(kāi)店之布點(diǎn)策略制度。5. 展店計(jì)劃、活動(dòng)之推動(dòng)。6. 商圈地點(diǎn)選擇、開(kāi)店技巧

3、制度之建立及教導(dǎo)。7. 租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。8. 租金行情之分析了解和呈報(bào)。9. 競(jìng)爭(zhēng)廠商開(kāi)店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。10. 定期（每季）展店發(fā)表會(huì)之規(guī)劃與推動(dòng)。11. 展店評(píng)審作業(yè)之規(guī)劃與推動(dòng)。12. 準(zhǔn)加盟店之拜訪和公關(guān)。13. 和房東之租店談判。14. 與法務(wù)訂定租店合同。15. 執(zhí)行開(kāi)店管理及制度。16. 不良店之遷移和淘汰。17. 其它有關(guān)展店事項(xiàng)。貳、商圈的定義商圈（trade area）是指一家零售商店的顧客所來(lái)自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：1 主要商圈(primary trading area)：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的5570%。

4、2 次要商圈(secondary trading area)：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的1525%。3 邊緣商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。邊緣商圈（包含剩余的顧客）次要商圈商店（包含大約二成的顧客）主要商圈（包含大約七成的顧客）注：商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來(lái)為商圈推算。布點(diǎn)計(jì)劃取消調(diào)查NO選定抽樣點(diǎn)YES搜集資料商圈內(nèi)資料政府出版資料商店分布資料集合場(chǎng)所資料交通狀況資料人潮流動(dòng)資料建筑物資料競(jìng)爭(zhēng)店資料人潮變動(dòng)資料政府未來(lái)變動(dòng)年齡分布資料教育程度資料地區(qū)人口資料人口所得資

5、料擬寫(xiě)商圈報(bào)告NO評(píng)估歸檔YES展店確立商圈調(diào)查繪制簡(jiǎn)圖叁、商圈調(diào)查流程肆、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式一、 商圈范圍劃分確定如有以下各情況限制,因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：1.商圈范圍A.集中型商圈主要商圈半徑在2000米以?xún)?nèi)，次要商圈半徑在2000米5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半徑在500米以?xún)?nèi)，次要商圈半徑在500米1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。2.馬路之分界、凡超過(guò)米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道3.鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈4.高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流

6、動(dòng)不易而劃分成不同商圈。5.安全島之阻隔因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。6.大水溝因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。7.單行道因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。二、 商圈之界定方法Compass 法則是從各家競(jìng)爭(zhēng)店鋪規(guī)模power開(kāi)始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測(cè)量利用車(chē)子的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出。 從計(jì)劃地點(diǎn)到競(jìng)爭(zhēng)店的距離商圈的境界點(diǎn) = 競(jìng)爭(zhēng)店的賣(mài)場(chǎng)面積 1 + 計(jì)劃用地的賣(mài)場(chǎng)面積例：A競(jìng)爭(zhēng)店60平米B競(jìng)爭(zhēng)店20平米1000米60

7、0米計(jì)劃地30平米1計(jì)劃地與A競(jìng)爭(zhēng)店的分歧點(diǎn)： 1000米 1000米商圈的境界點(diǎn) = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米2計(jì)劃地與B競(jìng)爭(zhēng)店的分歧點(diǎn)： 600米 600米商圈的境界點(diǎn) = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米Compass 法則的限制：1.只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。2.顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。三、繪制簡(jiǎn)圖1.集中型商圈為周邊5000米簡(jiǎn)圖分散型商圈為周邊1000米簡(jiǎn)圖2.標(biāo)出重要建筑物及樓別金融大樓，辦公大樓3.著名

8、商店及影響生活型態(tài)之地段特征戲院、百貨公司4.人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所超級(jí)市場(chǎng)娛樂(lè)區(qū)之同等類(lèi)5.標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)商店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置6.可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門(mén)店7.政府重要之行政中心8.車(chē)站、加油站、學(xué)校、停車(chē)場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特定族群會(huì)集場(chǎng)所9.標(biāo)出街道之行進(jìn)方向單行道方向10.標(biāo)出未來(lái)促銷(xiāo)活動(dòng)發(fā)之地點(diǎn)四、抽樣點(diǎn)及發(fā)點(diǎn)之選擇確定1.抽樣點(diǎn)之選擇(1)辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)未來(lái)適合設(shè)店之地點(diǎn)(2)人潮走向匯集地點(diǎn)(3)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)(4)可能形成未來(lái)的商店群之地段(5)預(yù)定三四個(gè)抽樣點(diǎn)(6)其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店2.發(fā)點(diǎn)之選擇(1)主消費(fèi)

9、群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)(2)次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)(3)區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段五、商圈特征1.商店特色及分布情況(1)建筑型態(tài)A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大樓與舊式建筑之分布C.目前之改建情況D.一三年內(nèi)可能改建之趨式(2)行業(yè)型態(tài)A.于主要商店街、干道之行業(yè)類(lèi)型B.以何產(chǎn)品為主，販賣(mài)產(chǎn)品之層次(3)分布家數(shù)，見(jiàn)附件表格一。A.以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對(duì)象B.主要道路之商店分布明細(xì)a.將商店分門(mén)別類(lèi)記錄b.并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表C.于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)D.商店匯集地帶之概述E.以商店輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。(4)地點(diǎn)類(lèi)型A.孤立店 B.未規(guī)劃商業(yè)

10、區(qū) C.規(guī)劃購(gòu)物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）(1)建物型態(tài)A.實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)a.建筑高度，樓數(shù)b.建筑型式為新式或舊式c.分布區(qū)域B.目前之改建情況C.一三年內(nèi)可能改建之趨式(2)分布情況A.實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶(hù)與建筑物之分布情況B.將該商圈分為a.商店區(qū)，以甲為代碼b.辨公區(qū)甲為代碼c.新式住宅區(qū)以乙為代碼d.舊式住宅區(qū)以乙為代碼e.文教區(qū)，以丙為代碼C.于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈D.并于圖上注明建筑物之樓別3.集會(huì)場(chǎng)所(1)場(chǎng)所類(lèi)型A.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類(lèi)型a.商店肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司b.戲院c.政府之行政機(jī)關(guān)d.展覽會(huì)場(chǎng)e.學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公

11、園f.補(bǔ)習(xí)班g.表演、競(jìng)技，比賽場(chǎng)所h.菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)i.證券公司B.聚集人口類(lèi)型a.青少年b.上班族c.特定行業(yè)人士d.家庭主婦(2)動(dòng)線A.人潮匯集流動(dòng)之路線B.人潮匯集流動(dòng)之主要方向4.競(jìng)爭(zhēng)者分析了解既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小、所有競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)弱勢(shì)評(píng)估、短期及長(zhǎng)期的展望、飽和的程度。見(jiàn)附件表格二。(1)賣(mài)場(chǎng)氣氛本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性之競(jìng)爭(zhēng)店，其賣(mài)場(chǎng)氣氛、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度(2)來(lái)客數(shù)該競(jìng)爭(zhēng)店每日之成交客戶(hù)數(shù)(3)平均消費(fèi)額A.了解該店之各類(lèi)客數(shù)與消費(fèi)金額比例B.根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格C.加總后求其平均值即為平均消費(fèi)額(4)營(yíng)業(yè)額來(lái)客數(shù)×平均消費(fèi)額每日營(yíng)業(yè)額每日營(yíng)業(yè)額×

12、每月工作天數(shù)每月?tīng)I(yíng)業(yè)額5.商店組合 商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，見(jiàn)附件表格一。例如：(1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。六、人潮狀況實(shí)地抽樣方式1.主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮狀況，見(jiàn)附件表格三A.將一周之時(shí)間區(qū)分為段a.周一周五b.周六、周日、國(guó)定假日B.以點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段C.以分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過(guò)人數(shù)、摩托車(chē)、汽車(chē)、助動(dòng)車(chē)、腳踏車(chē)D.抽樣時(shí)將女性人潮分為15-24歲，25-35歲，34-45歲，45歲以上見(jiàn)附件表格四。E.將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù)

13、例：以分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為，將× Z，則為其可能之人口流動(dòng)數(shù)F.將其數(shù)字依時(shí)段填入人潮流動(dòng)抽樣表G.將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示人潮分布圖2.人口、住家戶(hù)數(shù)推算（集中型商圈可不用調(diào)查）(1)固定住家a.該商圈建筑物來(lái)推算當(dāng)?shù)刈〖覒?hù)數(shù)b.以戶(hù)數(shù)×得當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù)c.將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來(lái)流動(dòng)人數(shù)(2)辦公戶(hù)數(shù)a.計(jì)算該區(qū)之公司家數(shù)b.該區(qū)公司家數(shù)×（人）該區(qū)辦公人口c.該區(qū)辦公人口即為該區(qū)之半固定人口3.交通狀況見(jiàn)附件表格五。(1)公車(chē)之往返方向A.經(jīng)過(guò)該商圈公車(chē)之起站與經(jīng)過(guò)路線B.經(jīng)過(guò)該商圈公車(chē)之將行駛路線與終點(diǎn)站(2)下車(chē)后之走向A.為轉(zhuǎn)

14、車(chē)之目的行經(jīng)之路線B.為休閑、購(gòu)物之目的行經(jīng)之路線C.為回家之目的行經(jīng)之路線(3)未來(lái)交通運(yùn)輸系統(tǒng)之影響A.捷運(yùn)系統(tǒng)之出入口，可能帶動(dòng)之人潮B.重要道路可能拓寬辟建，帶動(dòng)之人潮(4)該商圈能停車(chē)之場(chǎng)所七、消費(fèi)特征與人口特征1.該區(qū)住戶(hù)人口女性所得A.高所得，達(dá)平均國(guó)民所得倍以上所占比率B.中上所得、達(dá)平均國(guó)民所得倍以上所占比率C.平均每戶(hù)女性全年收支情況表與圖2.該區(qū)往來(lái)、居住人口女性之消費(fèi)習(xí)慣A.對(duì)便利性、服務(wù)品質(zhì)及門(mén)店氣份之訴求概況B.習(xí)慣消費(fèi)（文胸）C.女性年齡分配情形D.性別分配情形E.教育程度分配表與圖F.職業(yè)分配表與圖3.外來(lái)流動(dòng)人口女性之消費(fèi)習(xí)慣、特征A.年齡分布情況B.消費(fèi)之種

15、類(lèi)C.所得之高底八、商圈類(lèi)型1.集中型商圈A. 商圈內(nèi)流動(dòng)人口多(每分鐘約位以上)B. 商圈內(nèi)住宅人口(約以上)C. 區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集D. 商店集中且范圍大E. 與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店多，且規(guī)模大(大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司）F. 交通頻繁，車(chē)輛流量大G. 商圈類(lèi)型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住2.分散型商圈A. 商圈內(nèi)流動(dòng)人口少B. 商圈內(nèi)腹地分散C. 區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度樓以下D. 商店分散且范圍小E. 與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店少，且規(guī)模小F. 交通不頻繁，車(chē)輛流量少G. 商圈類(lèi)型：住、住商、住辦、辦、辦住九、預(yù)估收入、支出與可能凈利見(jiàn)附件表格六。1.以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)

16、與租金之調(diào)查(1)與目前承租人洽詢(xún)(2)與所有人洽詢(xún)2.預(yù)估每次消費(fèi)金額(1)先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開(kāi)何類(lèi)型之店(2)本連鎖店依商圈類(lèi)別所劃分之市場(chǎng)定位3.每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估(1)了解各店之人潮數(shù)(2)以各店之來(lái)客÷各店之人潮數(shù)×各店之入店率(3)再以求出之入店率×該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)預(yù)估客戶(hù)數(shù)(4)未來(lái)再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來(lái)客數(shù)之影響而做正（負(fù)）百分比之修正4.可能業(yè)績(jī)(1)預(yù)估消費(fèi)金額×可能客戶(hù)數(shù)可能每日營(yíng)業(yè)金額(2)可能每日營(yíng)業(yè)金額×可能每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額5.固定費(fèi)用(1)預(yù)估固定薪資費(fèi)用 元(2)折舊費(fèi)用預(yù)估 元(3)管銷(xiāo)

17、費(fèi)用預(yù)估 元(4)預(yù)估固定費(fèi)用 元6.預(yù)估變動(dòng)成本(1)預(yù)估管理月費(fèi) %(2)銷(xiāo)貨成本 %(3)總變動(dòng)費(fèi)用 % ×月?tīng)I(yíng)業(yè)額7.預(yù)估凈利(1)可能月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)租金固定費(fèi)用變動(dòng)總費(fèi)用預(yù)估凈利(2)本預(yù)估凈利為稅前凈利8.損益平衡（固定費(fèi)用租金）÷（變動(dòng)成本）十、建議地點(diǎn)之確定1.依上之抽樣人潮與抽樣地點(diǎn)所得之可能凈利2.并分析可能之未來(lái)發(fā)展情況3.將可供本企業(yè)開(kāi)設(shè)門(mén)店之地段或區(qū)間一一注明十一、商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論1.發(fā)展情況(1)未來(lái)政府之行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所之建造(2)未來(lái)捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)(3)大型辦公大樓、商業(yè)中心等之建造(4)該商圈之未來(lái)轉(zhuǎn)變情況A.人口

18、年齡層之轉(zhuǎn)變B.消費(fèi)習(xí)慣之未來(lái)改變情況C.人潮匯集之可能變動(dòng)地段2.競(jìng)爭(zhēng)情況(1)商圈內(nèi)既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小。(2)商圈內(nèi)的飽和程度。3.結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后于結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明：(1)點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開(kāi)店(2)何種商品組合之配合(3)顧客之型態(tài)(4)租金狀況(5)集會(huì)場(chǎng)所十二、幻燈片、投影片之制作方式及目的1.幻燈片制作方式及目的(1)針對(duì)能顯示商圈特征之對(duì)象為主a.商圈之界線（如：大馬路、高架橋等）b.住宅區(qū)的建筑型態(tài)c.辦公區(qū)之建筑型態(tài)d.商店區(qū)之行業(yè)分布e.抽樣點(diǎn)f.人、車(chē)潮的概況g.競(jìng)爭(zhēng)店的店面(2)便于了解此商圈之實(shí)際情況(3

19、)配合報(bào)告內(nèi)容讓第三者對(duì)該商圈有明確的概念2.投影片之制作方式及目的(1)針對(duì)報(bào)告中之圖表或明確數(shù)字為主要對(duì)象a.商圈簡(jiǎn)圖b.商圈之住宅、辦公、混合商店區(qū)劃分之簡(jiǎn)圖c.經(jīng)過(guò)此區(qū)之公車(chē)路線圖d.競(jìng)爭(zhēng)者分析圖e.固定人口之各區(qū)分布簡(jiǎn)圖g.抽樣人潮分布圖g.年齡層分配圖h.教育程度分配圖i.所得支出分配圖j.預(yù)估收入支出與可能凈利表k.結(jié)論(2)便于解說(shuō)商圈概況伍、商圈調(diào)查報(bào)告方式一、商圈演示文稿方式1.演繹法：此方法即是一種慢慢導(dǎo)入結(jié)論的一種方法。先按照商圈調(diào)查辦法所收集到的各種資料，再加以分析而得出最后的結(jié)論。2.歸納法：此方法則是一種一開(kāi)始便提出建議事項(xiàng)的方法。即是在演示文稿一開(kāi)始，便提此商圈

20、何處適合開(kāi)店及開(kāi)何種類(lèi)型的商店，然后再以各種收集到的資料來(lái)支持此一論點(diǎn)。二、商圈演示文稿進(jìn)行規(guī)范1.演繹法：步驟(1)產(chǎn)生開(kāi)場(chǎng)白，將演示文稿時(shí)所要報(bào)告的大綱全部列舉出來(lái)，如：A.商圈范圍的確定B.商圈特征的分析C.人潮及交通狀況的分析D.消費(fèi)特征與人口特性之分析E.可能凈利之推算F.本商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估G.他日可供設(shè)店有利之地段H.發(fā)展情況I.結(jié)論(2)概述內(nèi)文步驟A.Show商圈簡(jiǎn)圖之投影片 將商圈的分界線確定B.介紹商圈特征a.說(shuō)明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)型態(tài)及分布家數(shù)b.Show住宅特色之幻燈片,說(shuō)明此商圈之建筑情況及分布密集度c.Show集會(huì)場(chǎng)所之幻燈片,說(shuō)明場(chǎng)所類(lèi)型及聚集人口類(lèi)型d.S

21、how競(jìng)爭(zhēng)者之幻燈片及競(jìng)爭(zhēng)者分析表加以說(shuō)明C.介紹人潮及交通狀況a.Show出戶(hù)數(shù)及人數(shù)之投影片,說(shuō)明固定住戶(hù)及人口情況b.Show出人潮分布圖之投影片,說(shuō)明平日及假日之人潮狀況及走向c.說(shuō)明公交車(chē)之往返方向d.公交車(chē)乘客下車(chē)后的走向e.說(shuō)明未來(lái)捷運(yùn)系統(tǒng)對(duì)本商圈之影響D.介紹消費(fèi)特征與人口特性a.Show出消費(fèi)者年齡分配圖之投影片,說(shuō)明此商圈消費(fèi)者之年齡層b.Show出教育程度分配圖之投影片,說(shuō)明教育分配情形之投影片c.Show出消費(fèi)者平均收支情況分配圖之投影片,說(shuō)明此商圈人口平均每年每戶(hù)在個(gè)人之支出E.簡(jiǎn)介可能凈利之推算 Show可能凈利預(yù)估表之投影片，將各假設(shè)點(diǎn)之預(yù)估收支情況說(shuō)明F.將此商

22、圈之優(yōu)、缺點(diǎn)做一分析G.說(shuō)明此商圈可供設(shè)店之地段H.未來(lái)的發(fā)展情況簡(jiǎn)述(3)結(jié)論A.Show結(jié)論投影片，說(shuō)明此商圈a.顧客之型態(tài)b.何種商品組合之配合c.集會(huì)場(chǎng)所d.租金狀況e.點(diǎn)應(yīng)設(shè)于何處2.歸納法：步驟人潮及交通狀況分析未來(lái)發(fā)展情況分析結(jié)論優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)估消費(fèi)特征及人口特征分析商圈特征分析可供設(shè)店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定 (1)結(jié)論概述A.Show出商圈簡(jiǎn)圖a.確立此商圈之范圍b.說(shuō)明此商圈適合開(kāi)店之地點(diǎn)概述內(nèi)文步驟結(jié)論歸納法流程圖：結(jié)論未來(lái)發(fā)展情況分析可供設(shè)店地段分析優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費(fèi)、人口特征分析 陸、立地要素一、營(yíng)業(yè)面積<賣(mài)場(chǎng)&g

23、t;1.是否合于本計(jì)劃預(yù)定面積2.營(yíng)業(yè)面積以平方米分類(lèi)(1) 平方米(2) 平方米上下(3) 平方米上二、標(biāo)準(zhǔn)寬度1.以 米最佳2.以 米次佳3.以 米次佳三、可見(jiàn)度1.拐角一樓最佳2.主要干道之交會(huì)點(diǎn)，下班之主要街道和方向3.人潮走向之咽喉地段四、便利性1.同一商圈內(nèi)以半徑米，為其設(shè)店范圈2.注意大障礙之阻隔，如大馬路、高架橋、鐵道等等3.辦公商業(yè)區(qū)密度應(yīng)以500家公司行號(hào)為設(shè)店基數(shù)五、可取得性1.其該點(diǎn)租約之期限2.說(shuō)服加盟之可能六、房屋使用類(lèi)別1.目前之房屋使用類(lèi)別2.水電型態(tài)之現(xiàn)狀七、租金1.以營(yíng)業(yè)額 為準(zhǔn)2.以營(yíng)業(yè)額 最佳注：以上立地要素的數(shù)據(jù)待示范店開(kāi)出幾家運(yùn)營(yíng)后再做估算。柒、地點(diǎn)選定主要條件一、人潮1.流動(dòng)人口基本原則(1)平均每分鐘人次以上極佳(2)平均每分鐘人次以上次佳(3)平均每分鐘人次以上為準(zhǔn)2.商店群足以吸引人群走向之商店附近(1) 大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)出口(2) 百貨公司、大型服裝店附近(3) 肯德基、麥當(dāng)勞二、地點(diǎn)1.拐角位置最佳2.主要干道之交會(huì)點(diǎn)、下班之主要街道和方向3.人潮走向之咽喉地段4.主要轉(zhuǎn)運(yùn)公車(chē)站牌附近5.辦公商圈（機(jī)關(guān)團(tuán)體、公司、行號(hào)）密集區(qū)三、賣(mài)場(chǎng)面積1. 平方米最佳2. 平方米次佳3. 平方米次佳四、租金1.以該店可能之營(yíng)業(yè)額 為準(zhǔn)2. 以下最佳注：以上地點(diǎn)選定主要條件的數(shù)據(jù)待示范店開(kāi)出幾家運(yùn)營(yíng)后再