哈爾濱商業(yè)租金、物業(yè)費(fèi)調(diào)研報(bào)告

1、哈爾濱商業(yè)租金、物業(yè)費(fèi)調(diào)研報(bào)告 哈爾濱商業(yè)租金、物業(yè)費(fèi) 現(xiàn)狀的調(diào)研報(bào)告 一 調(diào)研目的 為全面掌握哈市零售業(yè)各品類的租金、扣點(diǎn)及物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，分析各商圈經(jīng)營(yíng)狀況，以便指導(dǎo)遠(yuǎn)大購物廣場(chǎng)散售商鋪的租金確定和物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。安排了一次以租金和物業(yè)費(fèi)為主的全面的市場(chǎng)調(diào)研，具體安排如下： 二 工程分類 本次調(diào)研包含以下細(xì)分品類：男裝、女裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、根本服飾、化裝品、童裝、小家電、小百貨、家居用品、數(shù)碼、家電、餐飲、娛樂、生活配套、等十五類。 三 調(diào)研對(duì)象 南崗商圈：遠(yuǎn)大購物中心、松雷商廈、秋林國(guó)際商廈、紅博廣場(chǎng)、世紀(jì)紅博廣場(chǎng)、凱德購物廣場(chǎng)學(xué)府店、國(guó)貿(mào)服裝城、奧威斯購物中心 道 里 商圈：

2、卓展購物中心、百盛購物中心、金安購物中心、萬達(dá)廣場(chǎng)道理店、凱德購物廣場(chǎng)故土店、透籠購物中心、曼哈頓商廈 香坊商圈：樂松購物廣場(chǎng)、香坊萬達(dá)購物廣場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng)：船舶電子大世界、教化電子大世界、百腦匯、哈藥古玩城、海城品牌裝飾城、月星家居 四 人員分工及調(diào)研方法 本次調(diào)研采用入戶當(dāng)面詢問的摸排調(diào)查法。 調(diào)研分為三組，每組參與人員如下： 一組： 二組： 三組： 五 調(diào)研時(shí)間 20 年 5 月 30、31 日，共兩天。 六 調(diào)研數(shù)據(jù)匯總及分析 1 商場(chǎng)分析： 百貨扣點(diǎn) 類 商場(chǎng)：含卓展購物中心、遠(yuǎn)大購物中心、松雷商廈、秋林國(guó)際、金安國(guó)際、百盛、凱德廣場(chǎng)等。 其中遠(yuǎn)大購物中心、松雷商廈、秋林商廈、金安國(guó)際

3、、百盛位于哈爾濱較成熟的商圈內(nèi)，有著便利的交通根底，較新的裝修風(fēng)格，已在哈爾濱人的心目中有良好的口碑。但這類商業(yè)體由于位于市中心，且建成較早，停車位普遍缺乏，逐漸無法滿足現(xiàn)在高檔商業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求。該類商業(yè)大多體量較小，業(yè)態(tài)較單一，難以滿足現(xiàn)代城市消費(fèi)者一站式購物、娛樂的需求。 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)類商場(chǎng)：紅博廣場(chǎng)、透籠購物中心、道里萬達(dá)廣場(chǎng)、香坊萬達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)服裝城、曼哈頓、月星國(guó)際家居、船舶電子大世界、海城精品裝飾城、百腦匯、教化電子大世界等。 其中紅博廣場(chǎng)、透籠購物中心、道里萬達(dá)廣場(chǎng)、香坊萬達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)服裝城、曼哈頓所經(jīng)營(yíng)的商業(yè)品類與本工程類似。 以上工程租金按區(qū)位或者樓層劃分最低租金每米每天3.7元，

4、最高租金每米每天 22.3 元。影響租金上下的因素主要為：a、商圈客流；b、商鋪所屬樓層；c、商鋪是否位于交通動(dòng)線附近。租金上下與物業(yè)硬件水平關(guān)聯(lián)性不大。 以上工程物業(yè)費(fèi)每平米每天最低 1 元，最高 2.3 元。衛(wèi)生費(fèi)每平米每天最低 1 元，最高 3 元。都是管理方根據(jù)自身情況制定價(jià)格，商戶沒有話語權(quán)。 除以上費(fèi)用以外，道里萬達(dá)廣場(chǎng)還另外收取供暖費(fèi)每平米每年 54 元。 以上商業(yè)經(jīng)營(yíng)押金在每戶 5000 元至 10000 元之間，作為處理該商戶投訴、違規(guī)行為的押金。 百腦匯、船舶電子大世界、教化電子大世界是專業(yè)電子商場(chǎng)。其中以船舶電子大世界經(jīng)營(yíng)品類最全、經(jīng)營(yíng)工程最多、商場(chǎng)面積最大，對(duì)哈爾濱市電

5、子市場(chǎng)有較大的影響力。這類商業(yè)租金每平 米每天最低 3.60 元，最高 70.00 元（百腦匯品牌旗艦店），商業(yè) 經(jīng)營(yíng)押金為每戶 5000.00 元至 10000.00 元。 海城精品裝飾城、月星國(guó)際家居是專業(yè)的建材家居商場(chǎng)，地理 環(huán)境優(yōu)越有大型停車場(chǎng)，交通便利，裝修形式較新穎。租金每平米每天最低 3.00 元，最高 9.40 元，物業(yè)費(fèi) 1.00 元。商業(yè)經(jīng)營(yíng)押金為每戶 10000.00 元至 20000.00 元之間。 2 租金分析： 哈爾濱百貨類商業(yè)租賃商業(yè)調(diào)查表 序號(hào) 商場(chǎng)名稱 租金( ( 元/ / / / 日) ) 備注 一層 二層 三層 1 香坊萬達(dá) 9.40-10.70 6.00

6、-7.00 3.70-4.00 2 紅博廣場(chǎng) 16.60-22.30 - - 3 國(guó)貿(mào)服裝城 2.30-6.40(一期) 2.00-4.50 - 更名費(fèi) 1000 元，經(jīng)營(yíng)押金 6000 元戶 4 5.00-6.00(二期) 2.00-4.50 - 6 道理萬達(dá) 6.00-20.00 - - 萬達(dá)租金按購房款收益率報(bào)價(jià) 8 曼哈頓 7.70-21.60 7.70-21.60 5.30-6.70 廣告費(fèi) 200 元/年 哈爾濱專業(yè)市場(chǎng)類租賃商業(yè)調(diào)查表 序號(hào) 商場(chǎng)名稱 租金( ( 元/ / / / 日) ) 備注 一層 二層 三層 1 月星國(guó)際 家居 3.00-5.40 - - 2 船舶電子世界

7、4.70-5.30 （電腦家居） 16.6-18.5（數(shù)碼） - 押金 5000-10000元 商場(chǎng)名稱 負(fù)一層 一層 二層 3 海城品牌廣場(chǎng) 3.50 9.40 3.00 4 百腦匯 6.00-8.00 35.00-70.00 14.00-25.00 5 教化電子世界 - 26.00-55.00 5.30-10.00 扶梯廣告位 28萬元年 說明： （1） 紅博廣場(chǎng)租金包含物業(yè)管理費(fèi)，供暖費(fèi)，衛(wèi)生費(fèi)等所有費(fèi)用，因此其租金遠(yuǎn)高于同類商業(yè)； （2） 國(guó)貿(mào)服裝城分為一、二兩期。一期以小百貨及家居產(chǎn)品為主，租金較低，二期以服裝為主，租金普遍高于一期業(yè)態(tài)。 二期有局部餐飲租金較高； （3） 船舶電子世

8、界東區(qū)首層為電腦家居展廳，二層以上為電子數(shù)碼產(chǎn)品，故一層租金低于樓上租金； （4） 百腦匯作為知名品牌的展示中心聚集地，首層展示面較好的鋪位租金遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均值； （5） 專業(yè)市場(chǎng)租金大多包含物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用，哈爾濱本地市場(chǎng)對(duì)于此作法比擬接受。 （3）對(duì)百貨商場(chǎng)各品類扣點(diǎn)調(diào)研分析如下 哈爾濱扣點(diǎn)類商業(yè)調(diào)查表 商場(chǎng)名稱 商業(yè)品類 單位 卓展購物中心 遠(yuǎn)大購物中心 松雷商廈 秋林國(guó)際 金安國(guó)際 百盛 凱德廣場(chǎng) 1 男裝 % 20-27 20-26 20-26 20-25 20-26 20-26 20 2 女裝 % 20-28 20-28 20-28 20-26 20-28 20-28 20-22

9、3 休閑服飾 % 20-25 20-28 20-25 20-26 20-25 20-25 20-24 4 運(yùn)動(dòng)服飾 % 18-22 18-22 18-20 16-20 15-20 18-24 無 5 根本服飾 % 20-25 20-26 20-25 20-26 20-25 20-25 23-25 6 童裝 % 16-25 18-23 16-25 16-22 16-25 16-25 無 7 小家電 % 15-18 15-18 15-18 8-12 5-8 8-12 無 8 小百貨 % 20-25 18-28 20-25 無 18-26 18-26 無 9 家居用品 % 18-25 18-28 1

10、8-25 無 18-26 18-26 每月保底任務(wù)12 萬,完不成任務(wù)將收取2.3萬元租金。押金 2000 元。物業(yè)費(fèi) 35 元 10 化裝品 % 22-28 22-28 22-28 22-24 22-28 22-28 11 數(shù)碼 元/米/天 3-4 3-4 3-4 無 無 無 12 家電 % 6-10 無 無 無 無 無 13 餐飲 % 無 20-28 該局部為出租形式，租金為 7-10元米天 該局部為出租形式，租金為 10-15元米天 無 14 娛樂 % 23-28 25-28 25-28 25-30 25-30 15 生活配套 % 22-28 22-28 22-28 20-24 22-2

11、8 22-28 （4）物業(yè)管理費(fèi)分析 哈爾濱物業(yè)管理等費(fèi)用調(diào)查表 序號(hào) 商場(chǎng)名稱 物業(yè)費(fèi)（元/ / / / 月) ) 衛(wèi)生費(fèi)( ( 月/ / 元) ) 采暖費(fèi) 1 百盛 40.00 無 無 2 金安國(guó)際 40.00 無 無 3 秋林國(guó)際 30.00 無 無 4 松雷商廈 40.00 無 無 5 遠(yuǎn)大購物中心 40.00 無 無 6 月星國(guó)際 30.00 無 無 7 卓展購物中心 40.00 無 無 8 國(guó)貿(mào)服裝城 1 1期 無 30.00 無 9 國(guó)貿(mào)服裝城 2 2期 無 餐飲區(qū)每戶每年1080.00 無 10 香坊萬達(dá)廣場(chǎng) 57.00 30.00 無 11 道里萬達(dá)廣場(chǎng) 69.00 無 54

12、.00元/年/平米 說明： （a） 除道里萬達(dá)廣場(chǎng)是銷售返租局部收取供暖費(fèi)外，哈爾濱大多數(shù)物業(yè)管理費(fèi)包含供暖費(fèi)用，但從萬達(dá)出租情況來看，租戶對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用敏感度不高； （b） 哈爾濱商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格區(qū)間在 1.50-2.00 元之間。 七 相關(guān)建議 （1）物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn) 市場(chǎng)現(xiàn)有租賃商業(yè)物業(yè)費(fèi)用平均每天在 2.00 元左右，考慮到本工程屬于新興商圈，并且初期商家進(jìn)場(chǎng)自營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)物業(yè) 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比擬敏感，建議本工程物業(yè)費(fèi)參考市場(chǎng)平均值制訂。另外可以考慮通過分解費(fèi)用方式將物業(yè)管理中一些非經(jīng)常費(fèi)用分解設(shè)置，例如：電梯大修費(fèi)、特色活動(dòng)推廣費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)等。為后期物業(yè)費(fèi)調(diào)整留出足夠空間。 （2）衛(wèi)生費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)在市場(chǎng)衛(wèi)生費(fèi)收取平均在 1.52 元，那么本工程衛(wèi)生費(fèi)可參考制訂，另可在工程入住期間適當(dāng)增加垃圾處理費(fèi)或裝修期保潔費(fèi)等。 （3）經(jīng)營(yíng)質(zhì)保金標(biāo)準(zhǔn) 為確保遠(yuǎn)大廣場(chǎng)商業(yè)的高水平效勞形象以及商業(yè)信譽(yù)，建議參考行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)收取商業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)保金，如商戶不按運(yùn)營(yíng)管理部門制訂的標(biāo)準(zhǔn)提供效勞，或商戶與顧客發(fā)生糾紛、