項目功能和形象定位

1、第六部分 項目功能和形象定位 本項目是集辦公、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型商業(yè)綜合體。主要是服務(wù)明秀東路周邊的上百萬人群。將中心周圍的輕軌、地鐵、公交車、出租等交通優(yōu)勢和商業(yè)業(yè)態(tài)實現(xiàn)了最大程度的融合。做明秀東地標性的標桿，我們擁有超5A級的寫字樓，干凈舒適的商務(wù)便捷酒店，完善的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，內(nèi)容主要包括：采用大廈統(tǒng)一VI形象系統(tǒng)進行配置，創(chuàng)建統(tǒng)一的大廈標識系統(tǒng)；24小時治安巡視；對外來人員（訪客、裝修人員等）進行有效控制和管理，消除治安隱患；多種保安崗位相結(jié)合（門崗、巡邏崗、交通崗）；車輛停放管理；不間斷巡視；綠化養(yǎng)護；保潔服務(wù);代客洗衣業(yè)務(wù)；免費代訂機票服務(wù)；私人區(qū)域清潔服務(wù)；

2、工程有償維修服務(wù)；代繳話費服務(wù)；日常應(yīng)急藥品提供服務(wù) 。 大型商業(yè)項目的經(jīng)營主題特色定位主要把握兩點：主題突出、結(jié)構(gòu)合理。大型商業(yè)項目的經(jīng)營主題特色定位一般有大眾化定位和特色化定位兩種方法。大眾化定位法適合大型商業(yè)項目所在地有足夠消費群、沒有激烈競爭，采用該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場風險小。特色化定位法主要表現(xiàn)在兩個方面，一是商場特色主題，二是特色服務(wù)。該定位方式市場風險較大，但一旦成功，較易形成品牌。發(fā)展大型商業(yè)項目要強調(diào)科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一個城市的大型商業(yè)項目應(yīng)具備有自己獨一無二的特色，有了特色才具有不可替代性，從而具有競爭力。結(jié)合本項目自身情況建議采用側(cè)

3、重大眾化定位，突出部分特色化餐飲項目。第十部分 營銷執(zhí)行策略 基于項目的規(guī)模和銷售階段，我們的營銷執(zhí)行要與之相適應(yīng)。根據(jù)每一階段的任務(wù)不同、銷售目標和推廣主題的差異，都應(yīng)有靈活的執(zhí)行目標和實施策略。為了達到預想目標，我們把營銷執(zhí)行分為以下步驟實現(xiàn)： 第一階段：項目引導期執(zhí)行1、 項目銷售工作展開2、項目形象系統(tǒng)設(shè)計及展示3、項目工程情況相關(guān)落實執(zhí)行第二階段：項目公開期執(zhí)行1、項目工程情況跟進執(zhí)行2、項目銷售工作全面推進3、項目形象系統(tǒng)更新及補充4、項目工程部門配合銷售工作5、推廣更新并有力支持銷售工作6、案場執(zhí)行并組織銷售團隊工作第三階段：項目強銷和持續(xù)期執(zhí)行1、

4、項目工程基本成型跟進執(zhí)行2、項目形象維護并完善執(zhí)行3、項目銷售工作跟進執(zhí)行4、項目工程部門配合銷售工作5、推廣補充及配合銷售工作6、加強案場職能有力消化尾盤量  第十一部分 推廣相關(guān)建議及工作計劃表 根據(jù)目前項目進展情況，我們深入進行實地考察和項目調(diào)研，經(jīng)過不斷思考并結(jié)合我們在實踐中運作經(jīng)驗，初步提出以下推廣建議，供參考：  目前項目工程進度已準備進入實施階段，但項目現(xiàn)場形象包裝和本盤形象主題推廣卻嚴重滯后。 從整合營銷角度來看，項目推廣必須先行，營造高檔寫字樓氣勢，渲染銷售前期氛圍，制造市場關(guān)焦點，把握高檔寫字樓制高點。 區(qū)域?qū)懽謽呛透邫n住宅容易分流客

5、戶，對本項目可能會形成潛在威脅。為了形成差異化，攔截其他樓盤客戶，售樓中心應(yīng)顯著突出寫字樓、酒店、餐飲、門市等，還要注意與現(xiàn)場形成互補?；⑶翊髲B項目工作計劃與進度安排表目 標 責 任執(zhí)行單位引導期公開期強銷期持續(xù)期尾盤期銷 售 周 期 預 期計劃編列日期：2015-08-1甲方營銷公司 （開盤） 產(chǎn)品內(nèi)容建筑圖紙?zhí)峁?#160;              工程進度表       

6、0;       物業(yè)管理計劃               單體建材、設(shè)備表               規(guī)劃設(shè)計提供         &#

7、160;     銷售輔助工具各種效果圖制作                模型制作               買賣合同           

8、60;    業(yè)務(wù)報表               答客問               開發(fā)商/設(shè)計單位背景              &#

9、160;銷售配價定價策略              單元配價              價格調(diào)整方案              付款方式       

10、       折扣執(zhí)行管理              營銷工作計劃行銷定位策略              產(chǎn)品賣點整理             

11、60;  客源地域分析               銷售策略研究              銷售速度控制     30%  50%    80% 銷售策略調(diào)整    &#

12、160;         銷售節(jié)奏控制               競爭個案鎖定               競爭個案跟蹤         

13、      廣告策劃制作廣告總策略              案名/標志設(shè)計               樓書設(shè)計              

14、; 平面媒體設(shè)計               戶外看板設(shè)計               輔助宣傳品               售樓現(xiàn)場包裝 

15、60;            活動策劃及媒體新聞發(fā)布              開盤活動              促銷活動       &

16、#160;       媒體選擇               媒體投放計劃              媒體投放分析             

17、  終端SP活動               事件營銷活動               售樓處售樓處設(shè)計與布置               

18、辦公用品配備               銷售道具               案場管理操作工作人員配置               人員培訓