以不動產(chǎn)出資設立子公司能有幾種方案可以選擇

1、以不動產(chǎn)岀資設立子公司，能有幾種方案可以選擇基本狀況X市東城A公司（商業(yè)企業(yè)）擁有一購入多年的住房（位于Z區(qū)），房屋原值約為350萬，市值約為2500萬?，F(xiàn)A公司預備將該住房出資在西城設立全資子公司。為使得稅收利益最大化，擬商定按如下兩個方案進行操作：第一種方案：A公司先用部分現(xiàn)金和住房出資設立子公司。第二種方案：A公司先用現(xiàn)金出資設立子公司認定為一般納稅人后，再以住房對子公司進行增資。第一種方案稅費測算（一）A公司涉稅1、增值稅及附加A公司以住房出資，屬于銷售不動產(chǎn)，應繳納增值稅。A公司取得的房屋在2016年4月30日以前，可采用簡易計稅方法計繳增值稅，征收率為5%,銷售額為出資作價扣除取得

2、該房屋的原價后的余額為銷售額。A公司需向子公司開具發(fā)票。應納增值稅二(2500-350)/I.05*5%=102.38萬元城建稅及附加=102.38*(7%+3%+2%)=12.29萬元假如A公司以現(xiàn)金和土地出資設立子公司，子公司取得“三證合一”營業(yè)執(zhí)照，在辦理工商登記時就視同辦理稅務登記。因為A公司出資事項在前，辦理工商登記事項在后,也就是說A公司以住房出資開具的發(fā)票時間在辦理工商(稅務)登記之前。子公司無法取得增值稅專用發(fā)票，不能進行抵扣。為使A公司繳納的增值稅能夠在子公司處進行抵扣，由A公司以現(xiàn)金出資設立子公司，子公司認定為一般納稅人后,A公司再以住房對子公司進行增資。即所述的第二種方案

3、。2、印花稅母公司以住房對子公司進行出資，房產(chǎn)證需到房管部門辦理變更，出資協(xié)議屬于產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，母公司和子公司均應就該協(xié)議按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)''進行貼花，稅率為萬分之五，計稅依據(jù)為住房出資金額。應納印花稅=2500*5/10000=1.25萬3、土地增值稅A公司不屬于房地產(chǎn)企業(yè)，可適用“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！币?guī)定，住房出資不征收增值稅。4、企業(yè)所得稅A公司以住房出資應按出資額確認財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，住房成本、稅費可按規(guī)定在稅前扣除。就該事項確定的應納稅所得額為：2500-102.38-12.

4、29-1.25-350=2034.08萬元單該筆業(yè)務應納企業(yè)所得稅=2034.08*0.25%二508.52萬元假如A公司當年度和以前年度有未補充虧損，則應先用于補虧。A公司如近期將子公司股權對外轉(zhuǎn)讓，則適用“以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期勻稱計入相對應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。”沒有太大意義。綜上所述，A公司繳納稅費合計為624.44萬元（假定企業(yè)所得稅全繳）（二）子公司涉稅1、印花稅子公司就出資協(xié)議需按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)"貼花，金額為1.25萬元。還應就資金賬簿貼花，假定注冊資金為2600萬元，印花稅為1.3萬元（26

5、00*5/10000）。其他賬簿及權利、許可證照（營業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)證）按件貼花，每件五元。2、契稅子公司為A公司的全資子公司，子公司取得A公司用于出資的住房，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間房屋權屬的劃轉(zhuǎn)，可免繳契稅。3、增值稅子公司無法取得增值稅專用發(fā)票，不能抵扣進項102.38萬元。綜上所述，子公司繳納稅費合計為2.55萬元。第二種方案稅費測算第二種方案下,A公司以住房對子公司進行增資涉稅事項與第一種方案相同。A公司繳納稅費合計為624.44萬元(假定企業(yè)所得稅全繳)。第二種方案下，子公司能取得A公司開具的銷售住房專用發(fā)票，能夠抵扣進項102.38萬元，相對應增加企業(yè)稅前利潤114.67萬元(102.38*(1+12%),增加稅后凈利86萬元(114.67*75%)o其他稅務事項與第一種方案相同，即繳納印花稅2.55萬元。四方案選擇建議對于選擇方案一還是方案二，需由子公司的經(jīng)營業(yè)務來確定。假如子公司業(yè)務規(guī)模大，估計將達到一般納稅人標準，或者雖不能達到一般納稅人標準但選用一般計稅方法優(yōu)于簡易計稅方法，則選擇方案二更優(yōu)。操作關鍵點（一）稅務關鍵點1、A公司不動產(chǎn)出資簡易計稅備案2、A公司不動產(chǎn)出資發(fā)票開具3、A公司土地增值稅優(yōu)待辦理4、子公司契稅優(yōu)待辦理5、如釆用第二種方案子公司需辦理一般納稅人資格登記（二）其他相關事