房地產(chǎn)重點(diǎn)整理

1、房地產(chǎn)重點(diǎn)整理第一章緒論1、房地產(chǎn)：核心是房產(chǎn)和地產(chǎn)；狹義是土地及其附著物；廣義是土地、土地上的永久性建筑物、根底設(shè)施、自然資源以及由此衍生出的各種物權(quán) . 2、房地產(chǎn)的形態(tài)：單純的土地、單純的房產(chǎn)、房地合一3、房地產(chǎn)的分類：1土地的分類a按所有權(quán)分：國有土地、集體土地b 從使用角度分：農(nóng)牧漁用地, 居住用地 , 工業(yè)用地 , 商業(yè)、旅游及娛樂用地, 交通綠化等公共用地 , 科教文衛(wèi)用地 , 綜合及其他用地c按開發(fā)程度分：農(nóng)用地、建筑用地、未利用土地2房產(chǎn)的分類a按功能：住宅和非住宅辦公用房、商業(yè)用房、工業(yè)用房、倉儲及其他b按結(jié)構(gòu)：土木、磚木、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)、木質(zhì)結(jié)構(gòu)4、房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中

2、的地位和作用：1房地產(chǎn)是城市一切活動的物質(zhì)根底a是城市一切活動的物質(zhì)載體駐足、休憩b住宅是人們必須的生活資料c城市財富的主要組成局部d必要的生產(chǎn)資料e城市財政收入的主要來源f權(quán)力和財富的象征2房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切a 促進(jìn)建筑業(yè)、金融業(yè)、建材工業(yè)、建筑設(shè)備工業(yè)、冶金業(yè)的開展；b 促進(jìn)金融業(yè)開展c促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)、效勞業(yè)、民用工業(yè)的開展5、 土地的屆性：自然、經(jīng)濟(jì)、社會、法律了解,p4-66、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、治理及效勞的產(chǎn)業(yè)部門, 屆丁第三產(chǎn)業(yè)7、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是多學(xué)科交義的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)第二章地租理論1、資本主義地租：租地農(nóng)場主為取得土地使用權(quán), 而支付給土地所有者的超過平均利

3、潤的那局部剩余價值. 土地所有權(quán)壟斷是資本主義生產(chǎn)方式的歷史前提；土地所有權(quán)是地租的前提, 地租是土地所有權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)形式2、級差地租1來源：農(nóng)業(yè)工人的剩余價值2形成條件：土地等級不同3形成原因：土地經(jīng)營權(quán)的壟斷4形式:a級差地租i:由土地的肥沃程度不同和位置差異引起b 級差地租u :在同一土地上追加投資所產(chǎn)生的的利潤高丁劣等土地產(chǎn)生利潤的局部地租3、絕對地租1源泉：農(nóng)產(chǎn)品的剩余價值2原因：土地所有權(quán)的壟斷3條件：農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低丁社會資本有機(jī)構(gòu)成低丁社會資本有機(jī)構(gòu)成4、壟斷地租：1由產(chǎn)品的真正壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租2壟斷價格決定因素：稀缺程度、人的欲望和支付水平3地租：僅為

4、土地投入的資金租金：地租、其他投資及利息4地租是租賃關(guān)系 , 土地價格是買賣關(guān)系5土地價格 =地租/ 利率5、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論p22-25 6、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論1理論：地租的邊際生產(chǎn)力理論p322代表人物：威克斯蒂德、馬歇爾3邊際劑：所產(chǎn)生的的報酬剛好與耕作者的生產(chǎn)費(fèi)用相等的一個劑量4稀有地租和級差地租a所有的地租都是稀有地租, 也都是級差地租b 如果地租被看做土地效勞總價值, 超過所有土地在根據(jù)邊際利用時所提供的總效勞價值的差額時 , 地租就是級差地租 . 5城市地租：等丁位置地租加上農(nóng)業(yè)地租土地所有者的土地年收入中, 包括地租和利潤兩局部. 地租是土地的原始價值或公有價值 . 大

5、局部位置地租是公有價值6準(zhǔn)地租：指從人類制造出來的特定生產(chǎn)工具中獲得的收入7地租就是影響土地產(chǎn)品價格的本錢8關(guān)丁房價與低價關(guān)系：土地本錢驅(qū)動論、房屋需求引致論及房價地價互為因果論9城市地租理論p34-35 了解第三章 區(qū)位理論主要看書1、區(qū)位：指某一空間的幾何位置, 是自然界的地理要素和人類社會經(jīng)濟(jì)活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映2、區(qū)位的分類：自然區(qū)位和經(jīng)濟(jì)區(qū)位3、影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素：a 一般因素社會、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位b 區(qū)域因素住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)c個別因素土地、建筑物4、工業(yè)區(qū)位選擇的三個法那么：a運(yùn)輸區(qū)位法那么原料指數(shù)：原料重量與制成品單位重量之比第四章土地制度及市場構(gòu)

6、成1、原有體制下我國土地制度的特征：土地公有、無償使用、無期限使用、禁止轉(zhuǎn)讓1988年后允許2、當(dāng)代世界各國土地制度主要類型 私有為主 , 無償使用 公有為主 , 無償使用 公有為主 , 有償使用4、我國地產(chǎn)市場構(gòu)成1土地征購市場土地征購： 指國家為了公共利益的需要, 依法對集體所有土地進(jìn)行征用并支付補(bǔ)償費(fèi)的行為 . 2土地出讓市場乂稱批租市場或一級市場土地出讓：指歸家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者 , 并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為. 交易期限：商業(yè)、旅游、娛樂40年可能會考居住地70年其余均為50年出讓方式：2004年8月31前為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣2

7、004 年8月31后為招標(biāo)、拍賣、掛牌重要, 會考3土地轉(zhuǎn)讓市場土地轉(zhuǎn)讓：土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為二級市場轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換、贈與4土地出租市場唯一不用辦過戶手續(xù), 但仍需備案土地出租：指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物及其他附著物租賃給承租人使用 , 由承租人向出租人支付租金的行為. 5、土地征購補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物及宵苗補(bǔ)償費(fèi)假設(shè)原料指數(shù)大丁假設(shè)原料指數(shù)小丁假設(shè)原料指數(shù)等丁1, 1, 1, 生產(chǎn)地設(shè)丁原料地 ; 生產(chǎn)地設(shè)丁消費(fèi)地 ; 兩地皆可美、日、法、德前蘇聯(lián)、東歐、1988年前中國3、土地使用過程：征購征用賣方買方客體集體國家所有權(quán)出讓批

8、租一級國家開發(fā)商一定期限的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓二級開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)使用權(quán)出租三級第五章房地產(chǎn)價格重點(diǎn)：1、房地產(chǎn)的價格構(gòu)成及影響因素2、結(jié)合我國現(xiàn)實(shí) ,2003年以來為何房價越調(diào)越高3、最根本的3種估價方法看筆記1、土地價格的內(nèi)涵：從賣方來講, 土地價格是所出租或出售土地的地租資本化的收入；從買方來講, 土地價格是資本化的, 因此是提前支付的地租. 在土地價格為一定年限土地使用權(quán)價格時, 實(shí)際的土地價格可能略小丁理論上假設(shè)干年地租資本化的結(jié)果. 土地價格中 , 也包括真正地租的資本化和土地資本價格兩局部2、土地價格的形成p63土地的價格是由供求決定的如圖 , 在需求為d時, 土地價格為p;在需求為d1時

9、, 土地價格為p1. 0bi 土地供繪條件下地價的更定3、土地價格構(gòu)成的本質(zhì)p64從理論上講 , 土地價格由土地物質(zhì)價格和土地資本價格構(gòu)成土地資本價格為土地本身的資本價格和外部輻射價格之和. 土地本身的土地資本價格的理論構(gòu)成公式為：jdz=jj*1-k x*1-k m+j x-j f 我國城鎮(zhèn)土地價格的實(shí)際構(gòu)成可表小為：土地 =農(nóng)地征收費(fèi) + 位置和用途及容積率 + 土地開發(fā)費(fèi) +城市建設(shè)價格絕對低價等因素差價級差地價配套費(fèi)土地資本價格4、土地價格構(gòu)成p66土地價格由純農(nóng)地價格、土地用途轉(zhuǎn)換本錢、土地價格的預(yù)期增值也可能減值, 即可能為負(fù)數(shù)、不確定性的風(fēng)險補(bǔ)償費(fèi), 可達(dá)性區(qū)位價值構(gòu)成. 5、土地價格的種類p671市場價格和市場價值：市場價格乂可以稱為交易價格, 指在市場交易中 , 特定交易的買賣雙方交際成交的貨幣額. 2土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格3基準(zhǔn)均價地價和標(biāo)定地價標(biāo)定地價是指在一定時期和一定條件下, 能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格 . (4)課稅價格、征收價格、抵押價格(5)總價格、單位價格、樓面地價總價格是指某一定面積土地的總價值單位價格是上述總價格與土地面積的比值, 即單位面積土地價格樓面地價是單位建筑面積地價, 等丁土地總價格除以建筑總面積米6、建筑容積率：等丁建