某建筑工程項目可行性研究報告

1、目錄第一章項目總論第二章市場調(diào)查及需求預測第三章建設條件第四章工程規(guī)劃設計方案第五章投資估算第六章項目實施進度計劃第七章資金籌措及用款計劃第八章經(jīng)濟分析第九章結(jié)論第一章項目總論1. 項目概要1.1.1 項目名稱本項目暫定名稱為xxxxxxxxx。1.1.2 項目承辦單位本項目由 xxxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司開發(fā)承辦。公司董事長為 xxx ，總經(jīng)理為 xxx ，本項目由 xxx總經(jīng)理總負責。1.1.3 項目主管部門本項目行政主管部門為xx市 xx區(qū)人民政府， x 市建委及其它房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的有關部門，項目投資經(jīng)營主體為xxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1.1.4項目擬建地點本項目建設

2、用地位xxxx 市東南，xxxx 市 xxxx 區(qū) xxxx 村與 xxxx 村交界地段。該建設場地屬xx市 xx區(qū)管轄。1.1.5項目用地概況本項目建設用地面積為50.31 公頃，部分為耕地 , 部分為荒地。 場地內(nèi)有零星農(nóng)用蔬菜大棚 , 場地基本平整 , 自然坡度為 0.20-0.30% 。1.1.6項目可行性研究概況本項目可行性研究由xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及xxxx 建筑設計院共同承擔?？尚行匝芯康囊罁?jù)為國家現(xiàn)行工程規(guī)劃建設法規(guī)及規(guī)范、計劃開發(fā)土地的合同及權證文件。擬建場地基礎技術資料，市場調(diào)查資料，政府有關主管部門指令，批準文件以及國家相關的法律法規(guī)。可行性研究的主要內(nèi)容包括：投

3、資開發(fā)項目的工程建設方案、開發(fā)總投資估算、市場調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項目是否可行的研究結(jié)論。1. 2 項目背景1.2.1項目提出背景本項目為 xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一項。市、區(qū)兩級政府按照“十七大”指出 “努力使全體人民學有所教，勞有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)?！钡木窈?xxxx 市及 xxx區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要，市，區(qū)兩級政府決定委托xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設大型以老年公寓為中心的綜合居住社區(qū)。該項目目前已完成土地征購，現(xiàn)在進入項目策劃及前期工作。鑒于市區(qū)兩級政府盡早開工的要求，目前基建項目已進入項目立項審批，工程詳細規(guī)劃設計等項工作，整個項目

4、計劃 2008 年初開工建設，五年內(nèi)全部完成并交付使用。1.2.2 承建投資方式本項目由 xxxx 房地產(chǎn)公司獨家承擔投資風險，獨家籌措資金開發(fā)建設。 投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過自有資金投入，銀行信貸及商品房屋預售三條渠道解決。1.2.3 承建單位背景xxxx集團下設 xxxx房地產(chǎn)開發(fā)公司、 xxxx建筑安裝工程公司、 xxxx物業(yè)管理有限責任公司、 xxxx 農(nóng)牧林綜合開發(fā)有限責任公司及xxxx 賓館有限責任公司。xx 集團注冊資本金為人民幣￥2 億元，年可完成房地產(chǎn)開發(fā)建設投資額為人民幣￥ 3 億元 。年開發(fā)及施工能力為100萬平方米。第二章市場調(diào)查及需求預測1.xxxx市房地

5、產(chǎn)形勢1.1 經(jīng)濟適用房情況經(jīng)濟適用房建設力度加大，1-9 月 xxxx市在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，經(jīng)濟適用房投資增長迅速，比重加大，完成投資36778 萬元，比上年增長287.5%，占商品住宅投資的比重為7.56% ，比上年提高了 4.02 個百分點，是 xxxx 市歷史上對經(jīng)濟適用房投資最多的一年。1-9 月經(jīng)濟適用房施工面積為114.38 萬平方米，與上年同比增長 196.6%；占住宅施工面積的13.85%，比上年提高 3. 59個百分點。在施工面積中新開工面積 6.36 萬平方米，與上年同比下降58.4% ；竣工面積 14.53 萬平方米，與上年同比增長 69.54%。1-9 月，xxxx

6、市經(jīng)濟適用房實際銷售面積1.45 萬平方米，與上年同比下降 78.86；（去年重點解決舊城區(qū)拆遷改造安置用房量大），空置一年以上面積 0.95 萬平方米，與上年同比下降了48.9 。1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1.2.1 完成投資情況1-9 月 xxxx 市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資63.1 億，比去年同期增長65.18%，比上月增長 61% 。其中，商品房建設投資48.68 億元，占完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的 77.15，比去年同期增長76.3%；1.2.2 投資用途構成1-9 月，xxxx市房地產(chǎn)投資構成為：住宅48.68 億元，占房地產(chǎn)投資的77.14%，比去年同期增加6.93 個百分點；辦公樓2.31

7、 億元，占房地產(chǎn)投資的 3.66%；商業(yè)營業(yè)用房9.81 億元，占房地產(chǎn)投資的15.54% ；其他 2.31 億元，占房地產(chǎn)投資的3.65%，比去年同期分別增長17.85% 、56.96% 和下降了27.1%；新增固定資產(chǎn) 27.37 億元，比去年同期增加23.28 億元。1.2.3 當年資金到位情況1-9 月，xxxx 市房地產(chǎn)開發(fā)當年到位資金757668萬元，比上年同期增長85.67%。從資金來源情況看，國內(nèi)貸款79035 萬元，占到位資金的10.43%；企業(yè)自籌資金 382914萬元，占到位資金的50.4%；其他資金 292519萬元，占到位資金的38.61% ；利用外資占到位資金的0.

8、42%。國內(nèi)貸款和自籌資金比去年同期分別下降2.92 和 11.11 個百分點，其他資金增長幅度較大為13.63%。與上年同比國內(nèi)貸款增長112% ；利用外資增長100% ；自籌資金增長52.2%；其他資金增長 186.81% 。1.3 土地供應情況1-9 月，土地開發(fā)投資2.57 億元，與上年同比增長6.53%；購置土地費10.98 億元，與上年同比下降15.46%。1-9 月完成開發(fā)土地面積140.35 萬平方米，購置土地面積134.34 萬平方米，待開發(fā)土地面積298.17 萬平方米。與上年同比完成開發(fā)土地面積和購置土地面積分別減少10.41 和 121.64 萬平方米，待開發(fā)土地面積增

9、長92.02 萬平方米。 （表 1）表 1 2007年 9 月與 2006 年 9 月土地供應增長情況單位：萬平方米2007 年 9月2006 年 9 月2007 年比 2006 年增減本年完成開發(fā)土地面積140.35 150.76 -10.41 待開發(fā)土地面積298.17 206.15 92.02 本年購置土地面積134.34 255.98 -121.64 1.4 商品房施工、新開工及竣工情況1-9 月，xxxx市房屋施工面積為1112.56 萬平方米，與上年同比增長93.15%。 其中，商品住宅施工面積為825.95 萬平方米，占施工面積的 74.24%，與上年同比增長 119.74%；辦

10、公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房施工面積分別為62.74、 170和 53.87 萬平方米，與上年同比分別增長23.33%、 41.37% 和 85.63%。1-9 月，在商品房施工面積中新開工面積255.15 萬平方米，與上年同比下降 20.26% 。其中，商品住宅為225.13 萬平方米，與上年同比下降12.93%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別為8.34、12.78 和 8.89 萬平方米，與上年同比辦公樓增長77% ，商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別下降72.18%和17.76%。1-9 月商品房竣工面積159.97 萬平方米，與上年同比增長278.54%。其中，商品住宅竣工面積為106.6

11、5 萬平方米，與上年同比增長 282.4%； 辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別為21.97、24.25 和 7.09 萬平方米，與上年同比分別增長 1404.79% 、106.03% 和 521.93%。（表 2）表 2 2007年 9 月、 2006 年 9 月房屋施工、新開工、竣工情況施工、竣工房屋面積及竣工價值施工面積（萬平方米）新開工（萬平方米）竣工面積（萬平方米）2007 年 9 月2006 年 9 月2007 年 9 月2006 年 9 月2007 年 9 月2006 年 9 月房屋建筑面積合計1112.56 576.02 255.15 319.98 159.97 42.26 按

12、用途分： 1 、住宅825.95 375.87 225.13 258.55 106.65 27.89 2 、辦公樓62.74 50.87 8.34 4.69 21.97 1.46 3 、商業(yè)營業(yè)用房170 120.25 12.78 45.93 24.25 11.77 4 、其他53.87 29.02 8.89 10.81 7.09 1.14 1.5 房屋銷售情況1-9 月，xxxx市商品房實際銷售面積63.42 萬平方米，與上年同比增長1.63，與 1-8 月相比增長 18.65%。其中，商品住宅銷售面積48.45 萬平方米，同比增長 7.1，與 1-8 月相比增長 20.37% 。商品房竣工

13、面積比銷售面積多96.55 萬平方米；商品住宅竣工面積比銷售面積多 58.2 萬平方米。與 1-8 月相比，商品房銷售面積增加9.97 萬平方米；商品住宅銷售面積增加 8.2 萬平方米；辦公樓實際銷售面積增加0.77 萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房實際銷售面積增加0.92 萬平方米；其他用房銷售面積增加0.03 萬平方米。1.6 商品房空置面積截至 9 月底，商品房空置一年以上面積為29 萬平方米，與去年同比增長2.69%，與 8 月底相比增加了5.48 萬平方米。其中，商品住宅空置一年以上面積 14.04 萬平方米，占商品房空置面積的48.41；同比增長了30.56%；辦公用房空置一年以上面積4.8

14、3 萬平方米，占商品房空置面積的16.66；同比下降了 37% ；商業(yè)營業(yè)用房空置一年以上面積8.81 萬平方米，占商品房空置面積的32.58；同比增長了3.16%；其他用房空置一年以上面積1.32萬平方米，占商品房空置面積的4.55，同比增長了 7.3%。2銷售價格根據(jù) xxxx市場狀況及 xxxx集團近幾年來各小區(qū)，各種等級和功能房屋的銷售經(jīng)驗綜合分析，本項目擬建房屋價格確定如下：經(jīng)濟適用住宅銷售價格: 2000 元/ 米2 老年公寓銷售價格 : 3000 元/ 米2多層商品住宅銷售價格: 3000 元/ 米2高層商品住宅銷售價格: 4000 元/ 米2商業(yè)建筑銷售價格 : 6000 元/

15、 米2 學校幼兒園假定出讓價格：2500元/米2 第三章建設條件3.1 建設條件3.1.1 場地條件xxxx工程建設場地基本平整，場地南北長度約1000米, 東西長度約 500米, 場地北高南低 ,自然坡度基本在0. 3范圍內(nèi)，場地東為擬建20m紅線的規(guī)劃路，場地南為擬建40m紅線的世紀十路，場地西為100m紅線的二環(huán)路，場地北為擬建40m紅線的濱河路及擬建20m紅線的黨校北路，擬建24m紅線的黨校南路東西向橫穿地塊，場地內(nèi)無應拆除的建筑物及構筑物。工程建設場地緊臨城市主干道，項目建成后交通將極為便捷。3.1.2 供水條件本項目供水水源為城市自來水供水管網(wǎng)，目前二環(huán)路已建成自來水城市管道，建設

16、時及建成后可直接接入使用。3.1.3 污水排放條件本項目建設時及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。在已建成設有城市污水排水管道可供污水排放使用。3.1.4 雨水排放條件本項目不設雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。3.1.5 供熱條件本項目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，目前二環(huán)路已鋪設有熱力二期供熱管道可以使用。3.1.6 燃氣供應條件本項目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設有天然氣管道，可直接入戶使用。3.1.7 供電、電訊條件本項目利用城市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項目周邊

17、及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均已建成，本社區(qū)設開閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進入用戶。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。第四章工程規(guī)劃設計方案4.1工程規(guī)劃4.1.1 規(guī)劃布局xxxx四季居住社區(qū)是一個綜合居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)兼有老年公寓及為老年公寓提供醫(yī)療保健服務的配套設施、學校、幼兒園、商業(yè)建筑、經(jīng)濟適用住宅和商品住宅用房。根據(jù)巨華居雅四季居住社區(qū)詳細規(guī)劃設計要求，該區(qū)段主要為住宅建筑，結(jié)合城市商業(yè)布局，臨街布置商業(yè)建筑，其主要功能為餐飲、商品零售及服務行業(yè)。4.1.2 給水工程規(guī)劃巨華 居雅四季居住社區(qū)工程設計供水量為8000m3/ 日設計每小時最高用水量為670 m3/ 時給水管道

18、采用ppr給水塑料管道，直埋敷設，采用樹枝狀管網(wǎng)供水。高層建筑高層部分另網(wǎng)供水。4.1.3 熱力工程規(guī)劃xxxx四季居住社區(qū)工程供熱總負荷為82.60mw 。利用城市熱力管網(wǎng)做為熱源，設換熱站二座，室外管線采用無縫鋼管，硬聚氨脂發(fā)泡塑料保溫，硬塑料套筒保護套，直埋敷設。4.1.4 電氣工程規(guī)劃本項目用電總負荷47200kw ，由城市高壓網(wǎng)直接引入， 經(jīng)箱式變壓器降壓后入各樓。4.1.5 通信工程規(guī)劃固定電話配置標準按60 線/ 百人標準配置，通信線路包括電信業(yè)務，數(shù)據(jù)通信，移動通信，有線電視，交通監(jiān)管及小區(qū)智能化網(wǎng)絡通信等線路，通信線路采用直埋方式敷設。4.2 建筑設計?按國家建設部商品住宅性

19、能認定aa級標準考慮?盡量采用成套技術?按節(jié)能建筑標準設計4.3 技術經(jīng)濟指標4.3.1 技術指標規(guī)劃用地面積： 50.31 公頃建筑總面積 :1180000m2容積率 2.34 綠地率 35% 第五章投資估算5.1 投資估算范圍 : 本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資范圍估算，項目內(nèi)的部分城市基礎設施，如煤氣調(diào)壓站、換熱機房的設備部分、通信中繼站、高壓電力開閉所等項目設施不列入投資估算范圍。5.2 投資估算5.2.1 土地購置費用土地購置費用包括土地征購，出讓金及契稅，各種補償?shù)软椯M用。為簡化計算，各種費用一并并入單價。呼和浩特巨華居雅四季工程土地購置費用如下表。土地征地費用估算表單位

20、：萬元保全莊征地費4870.50 古路板村征地費600.00 西把柵村征地費4642.50 小計10113.00 征地費單價13.41 出讓金37710.00 50.00 萬元 / 畝土地總費用47823.00 土地單方成本63.41 5.2.2 工程前期費用估算前期工程費估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設計、可研費水文、地質(zhì)勘察費道路費供水費供電費土地平整費2076.80 472.00 100.00 可研費按建安工程總造價的0.15%0.2%計，住宅設計費按工程概算投資額的2.2%3.5%計按工程概算投資額的0.3%0.8%計7 其他合計2648.805.2

21、.3 基礎設施建設費基礎設施建設費估算表單位：萬元序號項目建設費用接口費用合計1 2 3 4 5 6 7 8 9 供電工程供水排污工程供氣工程供暖工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程 ( 含環(huán)衛(wèi) ) 通訊工程智能化工程1200.00 525.00 975.00 525.00 837.00 637.50 1408.68 1770.00 1393.00 3000.00 9440.00 10 其他( 有線工程 ) 11 消防工程1602.00 合計9480.18 13833.00 23313.18 5.2.4 建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用估算表單位：萬元項目建筑面積建筑工程費設備采購費用安裝工程

22、費費金額合計單價金額單價金額單價金額老年公寓30000 950 2850.00 200.00 3050.00 經(jīng)濟適用住房200000 900 18000.00 18000.00 多層商品住宅400000 950 38000.00 38000.00 高層商品住宅400000 1400 56000.00 2800.058800.00 商店130000 1500 19500.00 1400.020900.00 中小學校5000 1000 500.00 150.00 650.00 幼兒園5000 1000 500.00 150.00 650.00 其余配套建筑10000 1200 12000.00

23、12000.00 合計1180000 147350.04700.0152050.00 5.2.5 公共配套設施建設費用公共配套設施建設估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1 2 3 4 5 6 7 居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場其他85.00200.00 115.00 合計400.00 5.2.6 開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費用電權費分散建設市政公用設施建設費綠化建設費電話初裝費墻改基金散裝水泥保證金建安工程勞保調(diào)節(jié)費人防費1888.00 2322.50 2360.00 合計6

24、570.50 5.2.7 其它費用其它費用估算表單位：萬元序號項目金額（萬元）估算說明1 臨時用地133.50 2 臨建費141.60 3 定額編制費568.65 4 工程合同預算或標底審查費663.30 5 招標管理費227.40 6 總承包管理費2950.00 7 合同公證費225.00 8 施工執(zhí)照費9 工程質(zhì)量監(jiān)督費568.65 10 工程監(jiān)理費1231.95 11 竣工圖編制費337.20 12 工程保險費13 基樁檢測費合計7047.25 5.2.8 總投資匯總投資匯總表單位：萬元序號項目金額（萬元）估算說明1 土地費用47823.00 2 工程前期費用2648.80 3 基礎設施

25、建設費9480.18 4 建筑安裝工程費用152050.00 5 公共配套設施建設費用400.00 6 開發(fā)期稅費6570.50 7 其它費用7047.25 8 小計226019.7 8 不可預見費6780.59 合計232800.32 5.2.7 靜態(tài)投資總額靜態(tài)直接投資總額 :232800.32萬元單方直接投資： 1972.88 元/ 米2 單方可售房屋直接投資 2076.72 元/米2 扣除土地款項后單方投資：1567.60 元/ 米扣除土地款項后單方可售房屋直接投資：1650.11 元/ 米2 第六章項目實施進度計劃6.1 實施進度計劃總體劃分構想xxxx居住社區(qū)整個工程計劃分五年完成

26、，室外工程及環(huán)境工程與建設工程同步進行、同步交工。第六年僅做未售房屋銷售工作及其它繕后工作。6.2 二零零八年度工程計劃2008 年度內(nèi)將完成整個項目立項, 前期手續(xù)審批 , 項目可行性研究 ,規(guī)劃設計, 部分開工地段工程地質(zhì)勘察, 開工地段土地整理, 部分項目施工圖設計、開工項目招投標及部分項目施工。6.3 二零零九年度工程計劃2009 年度內(nèi)計劃建成部分房屋并開始銷售。室外配套項目同步施工。6.4 二零一零年度至二零一二年度工作計劃各年度內(nèi)按計劃建成部分房屋并開始銷售。室外配套項目同步施工。6.5 二零一三年度工作計劃整個社區(qū)全部竣工并交付使用，銷售尾房。各年度計劃完成開發(fā)量項目規(guī)模08

27、年完成量09 年完成量10 年完成量11 年完成量12 年完成量1 老年公寓30000 20000 10000 2 經(jīng)濟適用住房200000 50000 50000 50000 50000 3 多層商品住宅400000 80000 80000 80000 80000 80000 4 高層商品住宅400000 80000 80000 80000 80000 80000 5 商店130000 10000 30000 30000 30000 30000 6 中小學校5000 2000 3000 7 幼兒園5000 2000 3000 8 其余配套建筑10000 5000 5000 9 合計11800

28、00 249000 252000 240000 240000 190000 第七章資金籌措及用款計劃7.1 用款計劃估算方式為簡化各年度用款計劃的計算，各年度用款按以下原則計算：1. 建安工程資金投入量按單方成本與完成工作量之積確定。2. 計價用單方成本不含土地購置費用。3. 當年開工而且當年竣工的項目按該項目全價投入計入投資資金。4. 當年開工次年竣工項目，當年投入資金量按該項目投資價款百分之五十計入投資，其余百分之五十計入次年資金投入。為簡化計算起見，計價單方成本按綜合單方成本計算，不另區(qū)分結(jié)構形式。 單方含地價成本為1972.88 元/ 米2（見第五章 5.2.7 ） ，扣除地價后計價單

29、方成本為 1567.60 元/米27.2 用款計劃各年度用款計劃表表 7.2 單位: 萬元1 用款項目名稱總用款量08 年用款09 年用款10 年用款11 年用款12 年用款2 土地費用47823.00 47823.003 老年公寓4702.80 3135.20 1567.60 4 經(jīng)濟適用住房31352.00 7838.00 7838.007838.007838.005 多層商品住宅62704.00 12540.80 12540.8012540.8012540.8012540.806 高層商品住宅62704.00 12540.80 12540.8012540.8012540.8012540.

30、807 商店20378.80 1567.60 4702.80 4702.804702.804702.808 中小學校783.80 313.52 470.28 9 幼兒園783.80 313.52 470.28 10 其余配套建筑1567.60 783.80 783.80 11 合計23280086856.2440914.3637622.437622.429784.47.3 資金籌措方案本項目計劃以三條渠道籌集解決建設用資金，首先是銀行信貸。按一般籌資慣例，銀行信貸占總投資百分之四十。本項目靜態(tài)直接投資總額為232800.0 萬元 ， 計劃通過銀行信貸解決90000.00 萬元，信貸比例為 38

31、.66%；其次是由企業(yè)自籌資金方式解決部份資金。本項目計劃通過企業(yè)自籌解決50000.00 萬元， 其中 2008年度籌款 50000.00 萬元; 2009年度后不再籌款 , 自籌資金共占投資比例為21.48% ；第三是房屋預售及銷售款項。本項目房屋預售及銷售款項全部用于再投資直至項目完成。7.3 資金現(xiàn)金流量計劃各年度現(xiàn)金流量計劃表表 7.3 單位: 萬元用款項目名稱2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年合計1 靜態(tài)開發(fā)投資86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.02 建設期貸款利息7200.00 7200.

32、00 7200.00 7200.00 7200.00 3 售房營業(yè)稅金2145.00 4592.50 4785.00 4620.00 4345.00 2035.00 22522.50 4 所得稅4747.05 10988.20 12040.24 11355.30 39130.48 5 銀行還貸款90000.00 6 抽回自有資金50000.00 7 現(xiàn)金流出96201.24 52706.86 54354.90 60430.60 143369.63 13390.00 8 現(xiàn)金流入179000.00166298.76 200591.90 230236.99 248806.38 142436.70

33、9 自有資金50000.00 10 銀行貸款90000.00 11 銷售收入39000.00 83500.0087000.0084000.0079000.0037000.00上年轉(zhuǎn)入82798.76 113591.90 146236.99 169806.38 105436.75 79046.70 第八章經(jīng)濟分析8.1 銷售收入分析8.1.1 銷售價格經(jīng)濟適用住宅銷售價格: 2000 元/ 米2 老年公寓銷售價格 : 3000 元/ 米2多層商品住宅銷售價格: 3000 元/ 米2高層商品住宅銷售價格: 4000 元/ 米2商業(yè)建筑銷售價格 : 6000 元/ 米2 學校幼兒園假定出讓價格：25

34、00元/米2 8.1.2 銷售收入分析根據(jù)實際銷售情況看，一般情況當年竣工現(xiàn)房當年可銷售量為3060% ，次年銷售量可達到4070% 。銷售計算表詳見表8.1, 銷售利潤詳見表8.2。為簡化計算起見 , 本項目按以下原則計定銷量：即當年竣工面積可銷售一百分之五十 , 余百分之五十轉(zhuǎn)入下年度銷售。計劃銷售量計算表表 8.1 單位：萬元老 年 公寓經(jīng)濟適用住房多層商品住宅高層商品住宅商店中 小 學校幼兒園合計2008年度銷售量10000 25000 40000 40000 5000 120000 銷售金額3000.00 5000.00 12000.00 16000.00 3000.00 39000

35、.00 2009年度銷售量15000 50000 80000 80000 20000 2000 2000 249000 銷售金額4500.00 10000.00 24000.00 32000.00 12000.00 500.00 500.00 83500.00 2010年度銷售量5000 50000 80000 80000 30000 3000 3000 251000 銷售金額1500.00 10000.00 24000.00 32000.00 18000.00 750.00 750.00 87000.00 2011年度銷售量50000 80000 80000 30000 240000 銷售金

36、額10000.00 24000.00 32000.00 18000.00 84000.00 2012年度銷售量25000 80000 80000 30000 215000 銷售金額5000.00 24000.00 32000.00 18000.00 79000.00 2013年度銷售量40000 40000 15000 95000 銷售金額12000.00 16000.00 9000.00 37000.00 合計9000.00 40000.00 120000.0 160000.0 78000.00 1250.00 1250.00 409500.0 銷售利潤預測表表 8.2 單位：萬元2008

37、年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年合計1 銷售收入39000.00 83500.00 87000.00 84000.00 79000.00 37000.00 409500.0 2 銷售稅金5.5% 2145.00 4592.50 4785.00 4620.00 4345.00 2035.00 22522.50 3 靜態(tài)建設投資86856.24 40914.36 37622.4 37622.4 29784.4 232800.04 建設期貸款利息7200.00 7200.00 7200.00 7200.00 7200.00 36000.00 5 銷售費用 1.5% 58

38、5.00 1252.50 1305.00 1260.00 1185.00 555.00 6142.50 6 總支出96786.24 53896.36 44432.40 50702.40 42514.40 2590.00 290921.80 7 當年銷售利潤-57786.24 29603.64 42567.60 33297.60 36485.60 34410.00 8 累計銷售利潤-57786.24-28182.60 14385.00 47682.50 84168.10 118578.10 118578.109 所得稅 (33%) 4747.05 10988.20 12040.24 11355.

39、30 累計所得稅4747.05 15735.25 27775.49 39130.48 10 稅后利潤9637.95 31947.24 56392.61 79447.61 79447.61 11 稅前投資總利潤率50.93% 12 稅后投資總利潤率34.13% 13 稅前自有資金投資總利潤率237.15% 14 稅后自有資金投資總利潤率158.89% 8.2 銀行貸款還本付息計劃整個項目自 2008年至 2012 年均屬投資階段 , 真正獲利年度為 2012 年, 因而, 項目計劃 2012 年內(nèi)一次償清全部銀行貸款本金，銀行貸款利息按年度償還。還本付息計算表表 8.3 單位：萬元項目2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年合計1 年初借款累計90000.00 90000.00 90000.00 90000.00 90000.00 90000.00 2 當年借款90000.00 90000.00 90000.00 90000.00 90000.00 3 本年應付利息7200.00 7200.00 7200.00 7200.00 7200.00 36000.00 4 本年還本付息7200.00 7200.00 7200.00 7200.00 97200.00 4.1 本年還本0 0 0 0 90000.