辦公樓機電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)和運行管理制度

1、辦公樓機電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)和運行管理制度 辦公樓機電設(shè)備、設(shè)施的修理保養(yǎng)和運行管理 (一)因機電設(shè)備的要害部分基本是在機房,機房管理是修理、保養(yǎng)、運行的重點。本大樓主要電氣機房是1600kv配電室。 (二)給排水系統(tǒng) 對系統(tǒng)的了解: 1.給水系統(tǒng) 消防泵房設(shè)獨立生活水。由市政管網(wǎng)直接供水至水池,通過生活給水泵組(變頻供水)向樓層供水,三層及以下樓層由市政管網(wǎng)直接供水。 2.排水系統(tǒng) f1-f14層衛(wèi)生間糞便、地漏排水經(jīng)wl-1、wl-2、wl-3三根污水立管、由b1層排入市政排水系統(tǒng)出戶。 3.雨水系統(tǒng) f14層屋面,分別經(jīng)雨水口內(nèi)排至yl-16雨水立管,由f1雨水出戶管排至室外(或排至室外散

2、水面)。另b1層坡道雨水排至地庫集水池,由潛水泵提升排出。 常見修理要點: 1.管道漏水修理 2.管道堵塞排堵 3.水龍頭與閥門的修理 4.衛(wèi)生潔具的修理 5.電熱水器的常見故障及排解 6.水泵保養(yǎng)及修理 7.壓力表的校驗 8.潛水泵的檢查保養(yǎng) 9.熱交換器的運行與修理 10.生活水箱的清洗消毒 (三)共用照明系統(tǒng) 對系統(tǒng)的了解 1.b1車庫、設(shè)備機房均采用平凡日光燈;水泵房采用防水型燈具;其它樓層大多采用(隔柵式日光燈);部分區(qū)域依據(jù)需要采用白熾燈或節(jié)能燈。 2.一般照明以單電源供電,照明及插座分別由配電箱分支路供電,照明支路采用單相兩線制,插座支路采用單相三線制并設(shè)漏電開關(guān)保護;事故照明采

3、用雙電源末端互投,由專用的配電箱供電。 照明掌握:一般房間及接待所、多功能廳采用就地掌握,公用場所如應(yīng)急照明、室外立面照明、路燈等采用集中掌握方式均由樓宇自控的ddc掌握,每層電氣豎井內(nèi)未設(shè)電度計量裝置。 常見修理要點 1.電氣電路故障:斷路、接觸不良、漏電等故障推斷和修理 2.絕緣電阻測量及損傷線更換 3.配電箱的檢查 4.照明燈具的修理 (四)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) 常見修理要點: 1.空調(diào)處理機組 2.風(fēng)機盤管 3.末端掌握裝置 4.分體式空調(diào)機 5.雙溫水系統(tǒng) 6.加濕裝置 (五)供暖供冷機組 對系統(tǒng)的了解: 1.夏季供冷、冬季供暖均采用美國頓漢布什溴化鋰汲取式電力冷溫水機組,其特點是節(jié)能環(huán)保。

4、 2.運行維護要點: 真空度的管理 冷劑的凈化 汲取液的管理 冷卻水的管理 預(yù)防及準時處理結(jié)晶 天然氣系統(tǒng)安全管理 3.冷卻塔 冷卻塔主要留意其水質(zhì)清潔并準時補水,避免對直燃機造成損害。 (六)消防設(shè)施設(shè)備 對系統(tǒng)的了解: 1.本樓水滅火系統(tǒng)是由自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、b1消防水池、消防水泵機組共同組成。室外設(shè)有消防水結(jié)合器。 2.運行維護要點: 自動噴灑系統(tǒng) 氣體滅火系統(tǒng) 管道閥門 電接點壓力表 (七)垂直交通運輸系統(tǒng) 對系統(tǒng)的了解: 1.本樓設(shè)有消防梯1臺,停層站15/15, 客用梯4臺,停層站15/15, 2.監(jiān)控管理系統(tǒng)、電梯的運行可以在(中控室/消防中心/遠程監(jiān)視運行和火災(zāi)

5、應(yīng)急掌握) 維護要點: 1.物業(yè)管理者應(yīng)做的工作:鑰匙、日常巡檢維護、收集資料、按期報檢、管理備品備件工具、建立使用制度等; 2.設(shè)備專業(yè)維護:(選擇具備資質(zhì)的分包方,按周期維保,以及建立確定應(yīng)急處理方法。) (八)樓宇自控系統(tǒng) 對系統(tǒng)的了解: 1.本樓是以較高標準的智能化辦公樓為設(shè)計和建設(shè)目的的,因此基本具有: 樓宇設(shè)備自動化bas系統(tǒng) 消防管理自動化fas系統(tǒng) 安防管理自動化sas系統(tǒng) (以及通訊自動化cas系統(tǒng) 辦公自動化oas系統(tǒng)) 樓宇自控:消防報警與設(shè)備聯(lián)動、保安監(jiān)視、綜合布線。(以及出入掌握、防盜報警、停車場管理、智能卡)等系統(tǒng)的先進性、實用性、安全性、可擴充性,對維護進行統(tǒng)一管理供應(yīng)了集中、便利的條件。 樓宇自控系統(tǒng): 監(jiān)視:空調(diào)機組、冷卻塔、水泵、送排風(fēng)等設(shè)備的運行狀況; 監(jiān)視:水池水位、環(huán)境溫、濕度、設(shè)備壓力等; 可掌握:部分設(shè)備啟、停,照明系統(tǒng)的開關(guān)等。 消防報警系統(tǒng):具有火災(zāi)控測器報警和聯(lián)動切換設(shè)備狀態(tài)的功能。 2.運行維護的要點:結(jié)合實際正確使用設(shè)備 熟識操作系統(tǒng)和應(yīng)用軟件的構(gòu)成 保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄 選擇牢靠的分包方,按周期維保、增補、擴充、升級等內(nèi)容的工作。