從去年開始,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的逐漸好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)業(yè)也一改

1、從去年開始，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也一改連續(xù)數(shù)年的低迷狀態(tài), 呈現(xiàn)出快速發(fā)展的局面。從國家政策來看，也體現(xiàn)出了扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以帶動內(nèi)需的 一種傾向。從證監(jiān)會秒停數(shù)年房地產(chǎn)業(yè)新股發(fā)行后，今年又開始允許房地產(chǎn)股票發(fā)行就 可以看出這種政策上的傾斜來。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇確實(shí)在一定程度上拉動了內(nèi)需，同時也 改善了一批上市公司的業(yè)績，使得房地產(chǎn)板塊成為今年股市的i個熱門板塊。但迢從近 期公布的一些宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況來看，這種表面繁榮的背后，卻隱 藏著較大的泡沫。我們在肯定房地產(chǎn)行業(yè)有所發(fā)展的同時，也應(yīng)清醒地看到房地產(chǎn)業(yè)持 續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)是不穩(wěn)定的。從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，由于受世

2、界經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退的影響，今年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長 開始出現(xiàn)了一定程度的下滑。首先今年gdp的增長呈逐季下滑趨勢，一季度8. 1%,二季 度7.8%,三季度7. 6%,今年全年可能會在7. 3%左右，比去年的8. 1%下降了不少。隨著 宏觀經(jīng)濟(jì)增長的回落，進(jìn)出口也出現(xiàn)大幅下滑。從10月的數(shù)據(jù)來看，出口同比增長僅 為0. 1%,比上月回落4. 3個百分點(diǎn)，為今年來最低。出口同比下降0. 2%,為今年首次 負(fù)增長。與此同時，外資引進(jìn)的情況也不容樂觀。10月，外商直接投資金額和實(shí)際使用 金額同比增長3. 5%和7. 2%,增幅分別比上月回落18. 1和25. 1個百分點(diǎn)。雖然中國仍 然為世界第二大外資引進(jìn)國，

3、但這種外資流入的增長卻呈邊際遞減趨勢。受広觀經(jīng)濟(jì)的 影響，國有和國有控股企業(yè)增長速度人幅回落，10月比9月回落2.7個廳分點(diǎn)，為今隹 來最低。從以上這些數(shù)據(jù)可以看出，tl前整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是遭受到了一些困難，出現(xiàn)了 -些程度的增幅下降。但是與整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容樂觀的情況相比，房地產(chǎn)業(yè)卻顯出了與眾不同的十分繁榮 的景彖。從2000年10月以來的商品房建設(shè)投資額來看，商品房建設(shè)投資額單位：億元年 月實(shí)際完成投資額地方企業(yè)實(shí)際完成投資 額自年初累計同比自年初累計同比0ct-002505. 8220.82412. 5221. 1nov-002882. 5321.52765. 8421.6dec-00367

4、5. 59223534. 6622.5jan-01feb-01212. 2617.620& 4619.6mar-01469. 7820.3443. 4217.9apr-01774. 5626. 1757. 3727. 7may-011136. 7829.61109. 9531. 1jun-011579. 282& 41535.9129.6jul-011965. 852& 41911. 7629.5aug-012367. 36292301. 7129.9sep-012814. 33|2& 72734. 1229.7|0ct-013224. 84|2& 73

5、134. 4329.9除了 2001年2月外，實(shí)際完成的投資額同比增幅一直保持在20%的高速中。這樣的 高速增長與同期gdp的減速增長形成了強(qiáng)烈的對比。與此同時，全國房地產(chǎn)銷售價格指 數(shù)也一直居高不下，全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)單位：%項(xiàng)yjun-98sep-98dec-98mar-99jun-99sep-99dec-99mar-00jun-00sep-00dec-00mar-01jun-01總計102. 1101. 310199.799.699.9100.7100.7101. 1101. 5101.2101.9102. 5商品房101. 3100.2100100.2100. 1100.3100.

6、4100.3100.5101.2101.2100.5102.4從2000年初開始，商甜房的銷售價格就一直呈穩(wěn)步上升趨勢。這也明顯不同于同 期城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格指數(shù)逐漸下滑的情況。從以上兩個數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)也確實(shí)處于比 較繁榮的狀態(tài)。但是，從其他角度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來分析，我們卻不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)的 這種高速增長是存在一定問題的。首先，從購置和開發(fā)土地情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)面積 單位:萬平方米年 月本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積自年初累計同比口年初累計同比0ct-007757. 4352. 14797. 1636.8nov-008692. 1954.25336. 9836.9dec-00152

7、67. 184010300. 5422.2jan-01feb-011179. 9884. 1524. 1830.6mar-011993. 5535.81237. 3764. 7apr-01341& 7242.51887. 1661.5may-014912. 6745.42624. 2541jun-016666. 4557.63334. 2527. 7jul-018201.3651.64316. 3235aug-019613. 2456.55096. 5139.9sep-0110896. 4254.75870. 6839.7|0ct-0112803. 16656560. 8736.8口

8、2000年10月以來，實(shí)際開發(fā)的土地面積的同比增幅始終落后于購置土地|僑積的 同比增幅，而且這種情況在近兒個月有加大的趨勢，這說明在大量購置的土地中，利用 率是比較低的，有相當(dāng)部分被閑置了。其次，從商品房建筑和銷售面積來看，商品房建筑、銷售面積 單位：萬平方米年 月新開工面積銷售建筑面積自年初累 計同比自年初累 計同比0ct-0019199.2731824& 836. 1nov-0021338.6231.69553. 2635. 3dec-0028259. 0330.616984. 1426.9jan-01feb-012873. 6630.3877. 9638mar-016142. 2

9、529.41828. 7231.4apr-()18677. 9229.62800. 7830may-0111741.26313795. 0528.3jun-0115477.5133.25126. 5725.9jul-0118458. 4366365. 2926.9aug-0121022.8636.67603. 8526.6sep-0123666.8937.28977. 2726.6oct-ol25893. 5634.910168. 9423.3從今年5月開始，銷售面積的同比增幅就開始明顯低于開工面積的同比增幅，而且 這種差距也呈逐步擴(kuò)人趨勢。這說明相當(dāng)部分的新建商站房并沒有被銷售出去，市場的

10、購買力有減退的跡象。此外，從商甜房的銷售額情況來看，商品房銷售額單位：億元年 月銷售額銷售給個人自年初累計同比自年初累計同比0ct-001691. 7436.41418. 3353.6nov-001997.9138.31672. 5354. 7dec-00357230. 12840. 2951.91jan-01feb-01222. 4654. 1174.4151. 5mar-01440. 6548.9366.656.9apr-01653. 7845.2557. 555.4may-01898. 8444. 1770. 5847.4jun-011181. 1639.81037. 5644. 7ju

11、l-011453. 8840.81287. 8347.6aug-011721. 1338.31525. 0145.6sep-011998. 2736.81787. 1444.9oct-01一 2259.3933.2008.8441.6從今年年初開始，銷售額的同比增幅就開始逐月下滑。在房地產(chǎn)價格指數(shù)穩(wěn)步上揚(yáng) 的情況下出現(xiàn)這種局面，同樣也說明大量的新建商甜房并沒有被銷售出去。而以上這種 情況的出現(xiàn)，與房地產(chǎn)投資額的高速增長和城鎮(zhèn)居民實(shí)際可支配收入的增幅下降之間存 在著巨大差距有直接的關(guān)系。從城鎮(zhèn)居民人均月可支配收入情況來看，城鎮(zhèn)居民家庭基本情況城鎮(zhèn)居民家庭基本情況年 月平均每人月平均每人月平均每人

12、月實(shí)際收入可支配收入消費(fèi)性支出（元）（元）（元）jun-99446443. 1346.8jul-99443.4440. 1337aug-99443. 5441.5373.6sep-99521. 7519. 5477oct-99508.9506.2409.9nov-99480. 7479383dec-99mar-00586. 7584.2427.7jun-00487.9485.2383. 5sep-00506.4503. 5436.5dec-00519.2506.8407. 8mar-01618.8615. 3445.8jun-01529.2526402.8除了在今年年初出現(xiàn)過一定程度的增長外（

13、而這種增長很大原因來口于公務(wù)員的工 資增加），從2000年出開始，每月人均可支配收入就呈明顯的下降趨勢。而這種收入 的持續(xù)下降顯然是無法適應(yīng)商品房價格的持續(xù)上漲的。因此，在城鎮(zhèn)居民家庭平均每人 消費(fèi)性支出屮，城鎮(zhèn)居民家庭平均每人消費(fèi)性支出單位：元消費(fèi)性'年 月支出居住jun-9934& 819.8jul-993371&3aug-99373. 621.21 sep-9947720.6oct-99409.921.8nov-9938324.8dec-99mar-00427.735. 1jun-00383.536.6sep-00436.540dec-00407.847mar-0

14、1445.838jun-01402.838.6居住一項(xiàng)所占的份額就從2000年底開始逐漸下降，這也很能說明為什么會存在商 品房價格在上升而銷售額卻在下降的情況了。問題出在哪里呢？首先由于去年以來房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇的跡象，吸引了眾多原 本不屬于房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也紛紛投資或改行于房地產(chǎn)業(yè)，其中也包括了不少的上市公 司如招商局、世貿(mào)股份等。從而造成了房地產(chǎn)業(yè)的過度競爭和虛假繁榮，以致房地產(chǎn)業(yè) 的投資成本明顯上升；其次，不少大中城市的房地產(chǎn)商借去年以來經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇及中奧和 入世成功等題材人為抬高房價，如北京、上海、深圳等，使得商品房的平均銷售價格一 直持不斷上升的走勢，一些城市對房地產(chǎn)已呈惡意炒作狀態(tài)；再次，目前房地產(chǎn)業(yè)的投 資熱點(diǎn)是中高檔房屋，如高級公寓、別樂等，而上海已經(jīng)取消了內(nèi)銷和外銷房的區(qū)