社區(qū)商業(yè)常見錯誤及其解決方案

1、社區(qū)商業(yè)常見錯誤及其解決方案從2006年開始診斷千畝大盤與社區(qū)商業(yè)項目開始，2007年為清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班、北京大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)學(xué)習(xí)班系統(tǒng)講授社區(qū)商業(yè)，結(jié)合數(shù)十例社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)場診斷經(jīng)驗與教訓(xùn)，對社區(qū)商業(yè)錯誤的原因和對策進(jìn)行了系統(tǒng)研究和總結(jié)，用于指導(dǎo)我國社區(qū)商業(yè)的健康發(fā)展。   一、 社區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)常見錯誤及其原因由于社區(qū)商業(yè)所涉及的各類錯誤給企業(yè)造成較大損失，作者系統(tǒng)總結(jié)了社區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的常見錯誤，歸納如下：表 1 社區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)常見錯誤及其原因分析二、社區(qū)商業(yè)盈利模式1.通過社區(qū)商業(yè)經(jīng)營盈利  2.通過賓館和商業(yè)主力店等優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)物業(yè)提升

2、住宅價值。三、社區(qū)商業(yè)分類與定位社區(qū)商業(yè)分類劃分為5萬平方米以上區(qū)域型社區(qū)商業(yè)中心和社區(qū)型商業(yè)中心（鄰里中心）1.酒店和商業(yè)街區(qū)及集中商業(yè)結(jié)合 區(qū)域型能夠形成綜合體。2.與批發(fā)商圈相鄰的社區(qū)商業(yè)中心（以長春1500畝大盤與家居商圈相鄰為例）3.與零售商圈相鄰的社區(qū)商業(yè)中心4.相對獨立社區(qū)大盤社區(qū)商業(yè)（北京世紀(jì)城，深圳華僑城純水岸）5.CBD相鄰的社區(qū)商業(yè)中心根據(jù)市場調(diào)查情況和企業(yè)資源整合能力確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模一般區(qū)域型購物中心10萬平方米以內(nèi)社區(qū)商業(yè)中心4萬人規(guī)模社區(qū)商業(yè)總規(guī)模在5萬平方米以內(nèi) 其中集中零售面積在1.5萬平方米以內(nèi)普通1萬人規(guī)模社區(qū)在2萬平方米以內(nèi)，其中集中；零售面積5000平方

3、米左右四、 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與規(guī)劃設(shè)計案例分析不同分類的重要案例介紹1. 泰晤士小鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)規(guī)劃泰晤士小鎮(zhèn)位于松江新城開發(fā)區(qū)西區(qū)居住區(qū)組群以及新城市商務(wù)中心區(qū)之間.文誠路與濱湖路交際口,并通過文誠路、思賢路和嘉松公路與市區(qū)貫通.總占地面積面積33萬平方米.(1平方公里),于2002年10月20日由上海市市長韓正和英國商務(wù)部部長休伊特女士剪彩開始建造。圖1 泰晤士小鎮(zhèn)模型泰晤士小鎮(zhèn)作為松江新城核心區(qū)之一，由英國阿特金斯公司規(guī)劃設(shè)計，定位于典型英國風(fēng)格小鎮(zhèn), 有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念與建筑風(fēng)貌，追求“人與自然和諧共存”的美好場景。該項目注重現(xiàn)代城市生活品質(zhì)和傳統(tǒng)小

4、鎮(zhèn)街區(qū)結(jié)合，突出主要街區(qū)各不同尺度的小街區(qū)結(jié)合，注重節(jié)點環(huán)境的營造。 圖2 泰晤士小鎮(zhèn)公共設(shè)施與商業(yè)設(shè)施分布圖英國泰晤士主題文化大盤.配備10萬平方米左右賓館、超市、餐廳、電影院等綜合設(shè)施1平方公里的小鎮(zhèn)，除了教堂、市政廳、中學(xué)、商業(yè)街等功能性社區(qū)公建設(shè)施外，還建有會所、幼兒園、影院、超市等社區(qū)配套設(shè)施，配套設(shè)施在點綴之整體風(fēng)格的同時，亦滿足和豐富了民居的日常生活。公建設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施占總建筑面積的。圖3 商業(yè)布局2. 西安大盤社區(qū)商業(yè)項目現(xiàn)場診斷與商業(yè)規(guī)劃西安錦繡天下項目商業(yè)現(xiàn)場分析項目西南側(cè)紅旗廠（西安發(fā)動機集團）     &#

5、160;         錦繡天下項目圖4 項目所在區(qū)域用地性質(zhì)地塊周邊特征分析：項目西側(cè)為商業(yè)用地，未來是建材家居集中商業(yè)。項目北側(cè)是陜西科技大學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)、西安醫(yī)學(xué)院三個大學(xué)校園。項目東側(cè)是霸河生態(tài)區(qū)，項目西南側(cè)是西安發(fā)動機集團公司（紅旗廠），項目正南是未來規(guī)劃的居住區(qū)。本項目與未來搬遷后市政府距離為3公里左右。圖5 項目東南側(cè)面浐灞半島生態(tài)區(qū)域規(guī)劃 西安浐灞生態(tài)區(qū)投資18.9億元，建設(shè)了大型水壩和湖泊濕地，對于項目周邊環(huán)境提升具有較大幫助。歐亞論壇的會址就設(shè)立在浐灞半島，F(xiàn)1摩托艇大賽也設(shè)立在浐灞半島，在

6、國內(nèi)外產(chǎn)生了巨大影響力。圖6 浐灞沿岸生態(tài)風(fēng)光帶圖7 浐灞半島局部模型在中心集團開發(fā)的浐灞半島項目中一期住宅銷售價格4000元起步，項目總規(guī)劃面積300多萬平方米，配備一期商業(yè)街區(qū)1萬平方米。項目西南側(cè)的紅旗廠目前有商業(yè)街區(qū)，其中核心超市是三棵樹購物廣場2000平方米左右，今后改造就廠區(qū)可能增加若干商業(yè)。圖8 三棵樹購物廣場項目北側(cè)大學(xué)城和低檔商業(yè)街區(qū)圖9項目北側(cè)大學(xué)城相關(guān)商業(yè)   項目北側(cè)是陜西科技大學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)和西安醫(yī)學(xué)院三所大學(xué)校區(qū)，校區(qū)人員預(yù)計在3萬人以內(nèi)。地塊內(nèi)部特征分析：圖10項目庫區(qū)道路與生態(tài)環(huán)境圖 11項目地塊內(nèi)鐵路和倉庫表1項目SWOT分析及定位開發(fā)思

7、路建議 ：整個錦繡天下大盤已經(jīng)是小城鎮(zhèn)規(guī)模，建議充分考慮綜合體配套，形成較高生活品質(zhì)。建議項目地塊的東西形成主要景觀軸線，保留原來從灞河到項目的生態(tài)鏈條，將生態(tài)文明作為社區(qū)文化的重要組成部分，形成西安最有品味的生態(tài)文化小鎮(zhèn)。在小鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，形成高品質(zhì)的區(qū)域商業(yè)，服務(wù)小鎮(zhèn)為主，兼顧服務(wù)周邊人群，最大程度放大商業(yè)價值，使靜城動城活城，通過有效整合資源，將生態(tài)園林式的軍事倉庫打造成魅力四射的活力之都！表2西安錦繡天下項目業(yè)態(tài)建議表說明：1. 明確項目核心商業(yè)區(qū)，以規(guī)劃總平面圖上標(biāo)注西起第一個十字路口為端點商業(yè)半徑，建議3萬平方米商業(yè)(含1萬平方米主要商業(yè)街區(qū))，賓館1.3萬平方米快捷酒店，0

8、.5萬平方米街區(qū)主要商業(yè)街區(qū)選擇依據(jù):快速干道和普通倒道路交會，便于服務(wù)紅旗廠、建材商業(yè)相關(guān)往來人員、大學(xué)園區(qū)人群，增加項目商業(yè)輻射能力，提升項目核心區(qū)域商業(yè)價值。2. 建議要求該核心商業(yè)區(qū)兩個十字路口地下宜形成環(huán)形通道3. 在規(guī)劃總平面圖上標(biāo)注的左右2個十字路口，建議科學(xué)合理布局銀行網(wǎng)點2個，郵政網(wǎng)點1個，主地塊相鄰4個端口ATM設(shè)備宜4至6個4. 在規(guī)劃總平面圖上標(biāo)注的從西到東規(guī)劃路上，建議核心商業(yè)街區(qū)1萬方，同時便利店分布在相鄰入口處，要求中間地塊至少有4個便利店，其他區(qū)域不低于3個便利店，總計16個社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)便利店。5. 在規(guī)劃總平面圖上標(biāo)注的從西

9、到東規(guī)劃路上右起十字路口北、南端口，建議特色餐飲各0.5萬方規(guī)模，要求地下宜形成環(huán)形通道，相鄰地塊可布局主會所與商業(yè)會所6. 在規(guī)劃總平面圖上標(biāo)注的從北到南城市快速主干道規(guī)劃路上，不宜布局過多商業(yè)設(shè)施商業(yè)街區(qū)7. 在規(guī)劃總平面圖上標(biāo)注的左起從北到南規(guī)劃路上北端口，為面向高校和大學(xué)生貼身服務(wù)，建議0.5萬方特色規(guī)范商業(yè)街區(qū)圖 12 西安大盤社區(qū)商業(yè)分布示意圖五、 社區(qū)商業(yè)招商1、 招商計劃社區(qū)商業(yè)要先做業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營計劃，后做招商營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。商業(yè)運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、

10、主要招商活動、招商費用，并得到發(fā)展商的支持。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。? 根據(jù)開業(yè)時間采用倒推方法做好進(jìn)度表? 一般開業(yè)前預(yù)留三個月裝修時間? 一般開業(yè)前半年作為品牌商戶集中招商時間，可以集中開展相關(guān)招商活動2、 招商活動以客戶營銷活動為主，招商活動應(yīng)該集中，特別是重大招商活動要提前做好主力商家和龍頭商戶準(zhǔn)備工作，突出以商招商。3、 招商質(zhì)量評估主力店是關(guān)鍵，次主力店和品牌店鋪是租金主要貢獻(xiàn)單位。招商進(jìn)來的商家要和實際消費者需求基本吻合，這樣才是高質(zhì)量的招商。圖13 泰晤士小鎮(zhèn)引進(jìn)的電影院和美術(shù)館泰晤士小鎮(zhèn)規(guī)劃超前，不僅注重引進(jìn)超市、餐飲等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，而且注重小鎮(zhèn)的文化生活，通過高質(zhì)量招商提升了小鎮(zhèn)整體居住和生活品質(zhì)。 六、 社區(qū)商業(yè)運營社區(qū)商業(yè)經(jīng)營提前介入社區(qū)大盤項目總體規(guī)劃，以可持續(xù)經(jīng)營思想指導(dǎo)商業(yè)規(guī)劃。1.