《萬科集團責任成本管理體系指引》

1、1目的為提高集團成本管理水平，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體 系，特制定本管理指引。2 范圍本管理指引旨在為集團所屬各地產(chǎn)公司建立責任成本體系，適用于萬科集團所屬各地產(chǎn)公司。3.職責3.1 萬科集團成本管理委員會負責本管理指引的制訂、修改、 指導、解釋與檢查落實，集團財務管理部成本組負責有關具體對接事宜。3.2 萬科集團所屬各地產(chǎn)公司負責貫徹實施本管理指引。4 方法與過程控制4.1 責任成本體系釋義4.1.1 房地產(chǎn)業(yè)務操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程，各個 專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟支出的迭加構成了房地產(chǎn)成本。4.1.2 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作,房地 產(chǎn)成本管理依

2、賴于各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合。4.1.3 萬科責任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職 責，并借助技術經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。4.1.4 萬科責任成本體系旨在加強不同專業(yè)、不同流程之間的合 作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的責任成本體系。4.2 責任成本體系組成要素4.2.1 責任主體：以公司設計、工程、項目經(jīng)理部、銷售等職能 部門為責任主體，在各業(yè)務環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門。4.2.2 責任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本 以外按成本項目劃分責任范圍。4.2.3 責任目標：按公司成本管理宗旨：以經(jīng)濟合理性最大的成 本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。各個

3、責任范圍內(nèi)成本管理 目標應以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標。4.2.4 反饋指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數(shù)值反映項 目成本特性，單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性。4.2.5 評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發(fā)表自我 評價的基礎上，就各責任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責任成本分析報告。4.2.6萬科貴任成本體系之要素概括表責任范圍責任主體配合部評價部門門土地、報批報建費項Ll發(fā)展 部財務部建造成本責任U標1、建造內(nèi)容、建筑形式合 理化設計部銷售部成本部2、結(jié)構指標合理化及施工圖質(zhì)量設計部工程部成本部3、獲取

4、競爭性的合理低價工程部成本部項目經(jīng)理部招標領導小組4、現(xiàn)場成本管理、施 工質(zhì)量與效率項目經(jīng)理部工程部工程部銷售費用銷售部財務部管理費用各職能部II財務部4.3 責任成本體系的范例萬科集團 地產(chǎn)有限公司資任成本體系表主導部門配合部反饋指標考核部門土地獲得成本項目發(fā)銷售部每平米地價財務管展部土地獲得時間理部開發(fā)前期準備費-報批報建費項目發(fā)辦公室報建費用節(jié)減財務管展部率理部-設計費設計部工程部每平米設計費成本管理部-三通及臨時設施工程部設計部主體建造成本（主體建筑工程費、主體安裝工程費）社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)丄程費、園林環(huán)境費、配套設施費）：計規(guī)劃設設計部銷售部項目部規(guī)劃設計周期成本管理部結(jié)構、安裝

5、工程部每平米鋼筋含成本管設計設計部量理部每平米含栓量成本管理部招標及工程部成本部招標比率成本管簽約理部項目經(jīng)最低價定標比成本管理部率理部材料采工程部成本部甲定材料占造成本管購價理部比率項目經(jīng)統(tǒng)購材料購買理部率設訃變設計部變更比率成本管更匚程部理部工程簽項目經(jīng)簽證比率成本管證理部工程部理部匸程結(jié)成本部工程部結(jié)算錯漏率工程管算項目部理部開發(fā)間接費-工程管項目經(jīng)工程管每平米管理費財務管理費理部理部理部-利息財務管理部-營銷支持銷售部客戶事每平米營銷費費用務部管理費用各部門人均行政費用財務管每平米管理費 用人均銷售收入理部銷售費用銷售部客戶事務部每平米銷售費用每平米廣告費用人均銷售員面積財務管理部稅金

6、財務部實際交納稅率集團財務部物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)管理公司物業(yè)實際盈虧財務管理部上表供各公司建立責任成本體系參考用，其中：責任成本范圉至少應包括上述劃分范圉，但可作更明細的劃分。4.4責任成本體系建立程序4.4.1 由公司總經(jīng)理牽頭，成本管理部具體組織，按本指引劃分 責任成本范圍，確定責任主體和配合部門，并進一步細分職責；4.4.2 各公司可可根據(jù)本指引選擇、調(diào)整具體反饋指標，可自行 協(xié)商確定反饋指標的合理區(qū)間。4.4.3 經(jīng)各部門討論、總經(jīng)理批準，整理形成適用于本公司的“責 任成本管理辦法”，報總部備案；并在公司內(nèi)作普及宣傳和具體執(zhí)行；4.4.4 根據(jù)本公司管理能力和項目情況，制定適用于本公司的階

7、 段性目標，譬如:招標金額定價比例90%以上設計變更占造價的比例3%以下鋼筋含量的合理控制比率90%以上每平米質(zhì)量維修成本5元/平米規(guī)模經(jīng)濟成本優(yōu)勢50元/平米每平米售后物業(yè)凈支出0元/平米銷售費用占銷售收入比率2.50%公司司成本管理部會同財務管理部按項LJ定期公布“責任成本考核 報告”，并抄報集團成本管理委員會。75.支持文件VKCWO3-23-FI成本指標明細表反饋指標單位計算公式備注土地獲得成本每平米地價元/平米:=土地獲得成本/總建筑而積與聽證會通過時的指標相比較土地獲得時間天從購地簽約到上地按約定使用功能落實到萬 科名下時為止。與聽證會通過時的指標相比較開發(fā)前期準備費-報批報建費報

8、建費用節(jié)減率%=（按政策應繳納報批報建費-實際交納報批報建費）/按政策應交納費用報批報建費可用廣義槪念，將上地出讓金等包括在內(nèi)。-設計費每平米設計費元/平米=設計費總額/總建筑面積可分類計算每平米規(guī)劃設汁費、施工圖設計費、景觀設計費-三通及臨時設施費每平米三通費用元/平米=三通費用總額/總面積數(shù)每平米臨時設施費元/平米=臨時設施費用總額/總建筑而積主體建造成本（主體建筑工程費、主體安裝工程費）社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設施費）：規(guī)劃設計規(guī)劃設計周期天自上地協(xié)議簽署日（或上一期動工之日）至施工圖完畢之日可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實施周期結(jié)構安裝設計每平米鋼筋含:公斤/平米=鋼

9、筋總用量/總建筑面積可分類計算基礎、上部結(jié)構、屋面的鋼含量每平米含磴量立方/平米=磴總用呈:/總建筑面積可分類計算基礎、上部 結(jié)構、屋面的磴含量，注明 碗標號。招標及簽約招標比率%=通過招標泄價的合約總額/造價總金額也可按合同次數(shù)來統(tǒng) 計。最低價定標比率%=最低價中標的招標合同總額/招標合同總金額材料采購甲定材料占造價比率%=甲供、甲限及三方合同材料總額/主體建筑工程成本總額統(tǒng)購材料購買率%=參與集團統(tǒng)購的材料金額/統(tǒng)購品種的材料總額設計變更變更比率%=設計變更造價總額/工程造價總額可分類計算設訃錯漏、市場變更、客戶要求的變更比率工程簽證簽證比率%=現(xiàn)場簽證的成本總額/工程造價總額工程結(jié)算結(jié)算錯漏率%=（甲乙方結(jié)算價格-審核后結(jié)算價格）/審核后結(jié)算價格開發(fā)間接費-工程管理費每平米管理費元/平米=項目工程管理費總額/項目建設總而積-利息-營銷支持費用每平米營銷費元/平米=項目營銷費用總額/項目建設總面積管理費用人均行政費用元/人=行政費用總額/當年加權總?cè)藬?shù)每平米管理費用元/平米=管理費用總額/當年結(jié)算而積人均銷售收入元/人=銷售收入總額/當年加權總?cè)藬?shù)銷售費