白鹿原項(xiàng)目策劃書

1、白鹿原項(xiàng)目策劃書白鹿原民俗文化莊園經(jīng)營(yíng)管理方案總論項(xiàng)目概況白鹿原民俗文化莊園以重現(xiàn)辛亥革命到改革開放初期這段歷史時(shí)期白鹿原地區(qū)人文歷史風(fēng)貌為主題，打造一個(gè)集旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生、文化體驗(yàn)、影視娛樂、歷史教育為一 體的具有濃厚鄉(xiāng)土歷史文化底蘊(yùn)的大型生態(tài)農(nóng)業(yè)莊園！第一章市場(chǎng)環(huán)境分析一、西安地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)人口形勢(shì)根據(jù)2014年西安市社會(huì)發(fā)展及人民生活統(tǒng)計(jì)（部分） 數(shù)據(jù)顯示，年末全市常住人口 862.75萬人，比上年末凈增加 3.94萬人，自然增長(zhǎng)率為 4.64%。城鎮(zhèn)人口 626.44萬人，占 72.61% ;鄉(xiāng)村人口 236.31萬人，占27.39%。年末全市戶籍 總?cè)丝?815.29萬人，比上年增長(zhǎng)

2、 1.0%。初步核算，全年生產(chǎn)總值（ GDP ） 5474.77億元，比上 年增長(zhǎng)9.9%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36100元，比上年增長(zhǎng)9.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.6% ;農(nóng)村居民人均純收入14462元，比上年增長(zhǎng)11.9%，扣除價(jià)格因素， 實(shí)際增長(zhǎng)10.4%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，西安市城市規(guī)模、國(guó)民經(jīng)濟(jì)及居 民收入都在持續(xù)上漲，居民用于基本消費(fèi)的比例在逐年下 降，而用于休閑旅游的支出在不斷增加，另外不斷上漲的居 民儲(chǔ)蓄和存款余額為基本生活以外的消費(fèi)提供了多余的空二、西安地區(qū)旅游發(fā)展?fàn)顩r（一）西安旅游消費(fèi)趨勢(shì)根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策以及行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近年來 旅游市場(chǎng)消費(fèi)的趨勢(shì)有：

3、1、大城市周邊短線游成為旅游消費(fèi)的重點(diǎn)和熱點(diǎn)；2、鄉(xiāng)村生態(tài)觀光游、民俗文化體驗(yàn)游成為主要的旅游 消費(fèi)產(chǎn)品；3、旅游消費(fèi)在居民消費(fèi)支出中的占比逐年上升；（二）現(xiàn)有民俗旅游項(xiàng)目狀況：近年來，由于旅游文化市場(chǎng)的推動(dòng)，西安周邊涌現(xiàn)出了 一些具有影響力和代表性的民俗旅游文化項(xiàng)目，比如永興 坊、袁家村、馬嵬驛等；這些項(xiàng)目雖然具有了很大的影響力 和游客群體，但從民俗文化旅游產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，具有很 大的局限性：1、建設(shè)水平低、規(guī)劃不合理、配套設(shè)施或項(xiàng)目不齊全、 環(huán)境保護(hù)意識(shí)差；2、對(duì)地域歷史民俗文化要素的挖掘展現(xiàn)不夠，沒有將歷史文化要素融入旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)之中，項(xiàng)目發(fā)展缺乏后勁和長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值；3、盈利模式單一，經(jīng)營(yíng)

4、管理方式粗放，沒有充分發(fā)揮 對(duì)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同帶動(dòng)作用；第二章 項(xiàng)目形象定位與功能區(qū)域規(guī)劃一、項(xiàng)目形象與定位（一）白鹿原歷史背景概況：白鹿原歷史文化積淀深厚，是古代金、元、羌等少數(shù)民族雜居及其與漢文化融會(huì)之所。民風(fēng)淳厚，傳奇色彩濃烈。著名作家陳忠實(shí)依據(jù)白鹿原 20世紀(jì)前半葉為背景創(chuàng)作的小 說白鹿原，獲第四屆茅盾文學(xué)獎(jiǎng)，人民文學(xué)出版社 99 年評(píng)選為 華人百年百部文學(xué)作品第一名 ”將白鹿原的風(fēng)土 人情，民俗文化推向了世界，勾勒出一幅白鹿原雄奇史詩(shī)， 描繪出一軸波瀾壯闊的白鹿原畫卷；隨之上映的同名電影白鹿原更使得白鹿原家喻戶曉；這兩部文化影視題材為發(fā)展白鹿原民俗風(fēng)情旅游項(xiàng)目奠定了得天獨(dú)厚的市場(chǎng)基

5、礎(chǔ)。（二）形象定位以文化游為主線，兼顧農(nóng)村生態(tài)體驗(yàn)游，重塑白鹿原地區(qū)的歷史風(fēng)土以及文化風(fēng)貌，向人們重新展現(xiàn)白鹿原地區(qū)剛毅、曠邁、勤勞質(zhì)樸的歷史人文情懷！要求項(xiàng)目每一個(gè)細(xì)節(jié)都透漏著歷史文化元素與底蘊(yùn)！二、功能區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目功能區(qū)域規(guī)劃為：（一）人文歷史文化體驗(yàn)區(qū)1、白鹿書院：陳忠實(shí)、肖云儒、賈平凹等為代表的文人名人講學(xué)論道的文化居所；展現(xiàn)大師們的創(chuàng)作歷程與人文情懷;2、白鹿原歷史文化紀(jì)念館；從生產(chǎn)、生活、政治、文 化、建筑等各個(gè)可能發(fā)掘的社會(huì)歷史元素，通過圖文說明、 實(shí)物展示的方式描述白鹿原地區(qū)（從辛亥革命到改革開放初期）的歷史原貌；（二）商業(yè)服務(wù)區(qū)1、白鹿客棧；一樓喝茶、吃飯、看戲聽曲；二樓普通

6、 廂房；三樓上好廂房；2、 白鹿劇院；話劇、秦腔、說書、雜技.演出；3、白鹿原老街鋪?zhàn)?；土特產(chǎn)鋪?zhàn)?、老中醫(yī)館、酒館茶 社、大食堂、照相館.（三）農(nóng)耕文化體驗(yàn)區(qū)1、農(nóng)耕種植區(qū)，用于季節(jié)性種植、觀光、采摘；2、打麥場(chǎng)；陳列碾盤子，麥垛子、木梨等展現(xiàn)當(dāng)時(shí)歷 史條件下的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活場(chǎng)景；3、生態(tài)飼養(yǎng)區(qū)；養(yǎng)殖幾頭耕牛用于季節(jié)性生產(chǎn)，展現(xiàn) 耕牛播種的生產(chǎn)場(chǎng)景；設(shè)置土雞放養(yǎng)區(qū)、黑豬飼養(yǎng)圈，不但 可以處理剩菜剩飯，還可以集中利用人畜糞便灌溉施肥，建 立沼氣能利用設(shè)施， 從而建立符現(xiàn)代生態(tài)循環(huán)理念的農(nóng)場(chǎng)能 源管理機(jī)制；（四）其他現(xiàn)代輔助區(qū)域停車場(chǎng)、養(yǎng)生館、園林景觀帶第三章經(jīng)營(yíng)策略一、盈利模式：經(jīng)營(yíng)模式有租賃、聯(lián)

7、營(yíng)抽成、自營(yíng)等，根據(jù)業(yè)態(tài)不同，采用不同的經(jīng)營(yíng)模式；針對(duì)文化體驗(yàn)與農(nóng)耕體驗(yàn)項(xiàng)目應(yīng)該采用自營(yíng)模式， 以門 票、文化附屬產(chǎn)品，工藝品、農(nóng)特產(chǎn)銷售為盈利點(diǎn)；針對(duì)客棧、戲園子、街鋪等商業(yè)服務(wù)區(qū)以租賃、聯(lián)營(yíng)抽 成等招商模式為主，以租金、流水抽成、文化演出收入為盈 利點(diǎn)；二、經(jīng)營(yíng)策略1、招商策略：合同期限，對(duì)象、品類廣泛靈活；以特色，鄉(xiāng)土商戶為 重點(diǎn)目標(biāo)；充分挖掘民間歷史文化異人參與；2、運(yùn)營(yíng)策略統(tǒng)一形象，統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、不斷挖掘 與重塑三、市場(chǎng)營(yíng)銷策略1、形式：文化營(yíng)銷；通過定期舉行各類主題文化活動(dòng)，如興辦文化論壇、文化刊物等提高項(xiàng)目的文化知名度和客流量;2、渠道：電視媒體+新媒體；構(gòu)建門戶

8、官網(wǎng)以及利用新媒體推廣等；冠名各類影視文化節(jié)目；3、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟：與旅游網(wǎng)站、影視公司、影樓、各類文 化節(jié)目組等相關(guān)利益方開展合作；4、價(jià)格策略：（1）散客散單，無優(yōu)惠無打折；現(xiàn)單現(xiàn)結(jié)；（2）套餐券；針對(duì)團(tuán)體客戶提供組合式套餐型消費(fèi)產(chǎn)品，享受一定的優(yōu)惠打折；（預(yù)售）（3）充值會(huì)員卡；不限制項(xiàng)目和消費(fèi)時(shí)間，終身享受優(yōu) 惠打折；（預(yù)售）（4）年卡套餐：期限內(nèi)、限定項(xiàng)目?jī)?nèi)全年免費(fèi)任意消費(fèi)；（預(yù)售）5、銷售渠道策略：銷售人員拜訪、電子商務(wù)團(tuán)購(gòu)、代理 機(jī)構(gòu)代售、市區(qū)與景區(qū)來往客車帶客；6、產(chǎn)品策略（重點(diǎn)）：產(chǎn)品項(xiàng)目是吸引消費(fèi)者，展現(xiàn)商業(yè)定位以及實(shí)現(xiàn)品牌盈 利的核心關(guān)鍵點(diǎn)；該項(xiàng)目任何一個(gè)產(chǎn)品項(xiàng)目都必須突出明顯

9、 的白鹿原歷史文化氣息，并且具有良好的商業(yè)盈利點(diǎn)；根據(jù) 項(xiàng)目特點(diǎn)我們?cè)O(shè)計(jì)了以下幾類產(chǎn)品：（1）“白鹿書院文化開壇”；該項(xiàng)目聘請(qǐng)陳忠實(shí)先生、西 北大學(xué)教授李剛為名譽(yù)院長(zhǎng)，聯(lián)合省市各類相關(guān)媒體合辦， 定期組織各種有關(guān)陜西歷史文化的相關(guān)論壇節(jié)目以及文化鑒寶類節(jié)目該項(xiàng)目產(chǎn)品的盈利點(diǎn)主要為文化欄目廣告贊助收益、門 票收益、其他餐飲住宿接待收益；該欄目的最大優(yōu)勢(shì)在于經(jīng) 濟(jì)收益的聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)， 并且可以提高整個(gè)項(xiàng)目的客戶群體檔次 和莊園知名度以及彰顯文化價(jià)值！是整個(gè)項(xiàng)目的精神核心和靈魂；白鹿書院另設(shè)書畫展覽館，用于藝術(shù)品展覽與交易；（2）白鹿原歷史紀(jì)念館；該項(xiàng)目免費(fèi)或者低價(jià)位為游客開放，按照不同歷史時(shí)期劃分為不

10、同的區(qū)域，通過模型展示、場(chǎng)景設(shè)計(jì)、圖文并茂的展現(xiàn)歷史畫面；該產(chǎn)品項(xiàng)目，參照“北京明皇宮”的盈利模式，盈利點(diǎn)在于影視拍攝收入，旅游紀(jì)念品銷售收入等；影視拍攝重點(diǎn)特色在于，將消費(fèi)者融入波瀾壯闊的動(dòng)態(tài) 歷史畫面中，為消費(fèi)者拍攝出影視劇般的影像產(chǎn)品；同時(shí)還 可以接待婚紗，個(gè)人主題拍攝等；對(duì)于優(yōu)秀作品可以入選白鹿原莊園形象代言人行列，在 門戶網(wǎng)站、媒體上亮相；有機(jī)會(huì)與影視公司合作簽約；（3）白鹿劇院：該項(xiàng)目采取招商聯(lián)營(yíng)的方式與院線企業(yè) 或者影視企業(yè)合作（最好陜文投），主題為：“從影像體驗(yàn)歷 史”；主要挖掘一些經(jīng)典的能夠反映陜西歷史文化風(fēng)情的影 視作品、或者話劇、雜技、戲曲、快板等；該項(xiàng)目的盈利點(diǎn)為門票收

11、入以及附帶的其他餐飲住宿收入等;（4）白鹿客棧：餐飲住宿茶禪一體化，房間布局功能參 照民國(guó)方式設(shè)計(jì)；（5） 冷先生國(guó)醫(yī)養(yǎng)生館；“冷先生”是小說白鹿原 中有名的中醫(yī)大夫，據(jù)考證也確有其人；用這個(gè)牌子是為了 融入歷史文化內(nèi)涵；養(yǎng)生館以中醫(yī)診斷與針灸、推拿理療為 特色，參照同仁堂國(guó)醫(yī)館的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)；聘請(qǐng)古城名醫(yī)龔靖海 先生為館長(zhǎng)，打造一個(gè)聞名古城的中醫(yī)養(yǎng)生文化主題館；養(yǎng)生館設(shè)診療館、禪茶書畫館、休息廳；該項(xiàng)目主要盈利點(diǎn)為中醫(yī)診療收入、中藥飲片銷售收入、禪茶館酒水收入以及文化墨寶交易收入；建議采用聯(lián)營(yíng)合作的方式啟動(dòng)該項(xiàng)目（建議與陜西呈霖 醫(yī)藥合作）；（6）白鹿原老街鋪?zhàn)?；?guī)劃一條商業(yè)街；按照民國(guó)風(fēng)貌 街

12、區(qū)特色建設(shè)；向旅客提供購(gòu)物，餐飲、其他服務(wù)為一體的 綜合街區(qū)；業(yè)態(tài)涉及季節(jié)性特色餐飲、 特色農(nóng)產(chǎn)品、便利店、 茶飲店等；該項(xiàng)目合作方式靈活， 參照一般商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式即可， 但要注意業(yè)態(tài)特色；（7）農(nóng)耕體驗(yàn)園，該項(xiàng)目分為兩大主題：一、生態(tài)觀光采摘體驗(yàn)區(qū)；主要向顧客提供季節(jié)性采摘 體驗(yàn)服務(wù)和戶外休閑服務(wù)；要求附帶簡(jiǎn)單的燒烤酒水餐飲服務(wù);二、農(nóng)耕文明體驗(yàn)區(qū)；讓消費(fèi)者參與體驗(yàn)農(nóng)耕文明時(shí)代，種植與收割季節(jié)白鹿 原人民的生產(chǎn)生活方式與畫面；原型參照電影白鹿原中 的場(chǎng)景設(shè)計(jì)；主要盈利點(diǎn)為門票收入、農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、影視服務(wù)收 入；（8）景觀園林帶：主要免費(fèi)向游客開放， 提供休息觀賞、 情侶約會(huì)的場(chǎng)所；美化莊

13、園環(huán)境，不盈利；以上項(xiàng)目?jī)H僅是圍繞體現(xiàn)農(nóng)耕文明時(shí)代白鹿原的歷史文化主題設(shè)計(jì)的盈利項(xiàng)目；作為文化旅游業(yè)，需要不斷的挖掘和重現(xiàn)文化歷史元素，不斷滿足顧客的好奇心和體驗(yàn)需求；歷史不可重演，但歷史可以重塑；第四章管理體系、管理組織架構(gòu)顧問委員會(huì)總經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)營(yíng)辦公室經(jīng)營(yíng)副總后勤副總 行政辦公室I招商部1-商管部-質(zhì)量管理部-L 商管經(jīng)理-1采購(gòu)經(jīng)理-1商戶經(jīng)理-質(zhì)量經(jīng)理招商經(jīng)理1-招商助理企劃部1物業(yè)管理部f 策劃經(jīng)理維修組L設(shè)計(jì)專員保潔組-公共秩序管理部治安經(jīng)理治安員、景區(qū)物業(yè)管理景區(qū)配備路標(biāo)導(dǎo)航設(shè)施，每個(gè)區(qū)域劃分到崗，明確到人；公共區(qū) 域的設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)形成常規(guī)化，制度化；公共秩序部負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)

14、施的監(jiān)護(hù)、報(bào)修等；經(jīng)營(yíng)設(shè)施由經(jīng)營(yíng)管理人或商戶負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)保養(yǎng)， 景 區(qū)物業(yè)維修組負(fù)責(zé)日常維修；景區(qū)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)定期檢查盤點(diǎn)，確保設(shè)施設(shè)備完好與正常運(yùn)行；全員做好消防安全工作，確保生命財(cái)產(chǎn)安全；三、服務(wù)管理經(jīng)營(yíng)人員根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以及文化特色著裝、舉止 用語文明、服務(wù)規(guī)范；經(jīng)營(yíng)服務(wù)人員通過培訓(xùn)上剛好方可正 式上崗，統(tǒng)一佩戴胸牌，接受商管和客戶監(jiān)督；景區(qū)管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴胸卡，舉止，用語文明，對(duì)商戶、游客熱情接待，文明服務(wù)！四、結(jié)算管理景區(qū)實(shí)行統(tǒng)一收款，統(tǒng)一結(jié)算、信息化的管理方式，所 有消費(fèi)者持卡消費(fèi)，商戶不得收取現(xiàn)金和使用銀聯(lián)卡；五、消費(fèi)者投訴處理景區(qū)建立消費(fèi)者投訴處理機(jī)制，做好消費(fèi)者投訴、受理 權(quán)益維護(hù)工作，確保顧客滿意，維護(hù)景區(qū)形象；景區(qū)結(jié)算卡全程記錄消費(fèi)在