論房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制

1、論房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 和管理的組成部分之一。關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與 社會(huì)影響力，同時(shí)還與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著密切的關(guān) 系。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化和改革，成本管理也受到 了各行各業(yè)的重視，其在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用也越來越大。 我們大家都知道，房地產(chǎn)行業(yè)的興起實(shí)在就是年代，但由于 我國(guó)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了激烈的 競(jìng)爭(zhēng)，而企業(yè)要想在這樣的大環(huán)境下更好的生存，就必須要 在保證質(zhì)量的前提下盡可能的控制成本。本文就房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)下的發(fā)展情況，提出房地產(chǎn)企業(yè)控制成本過程中存在的弊 端，并且結(jié)合筆者多年的管理和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，

2、提出了相應(yīng)的解 決措施，僅供同行業(yè)人士相互參考借鑒。關(guān)鍵詞：管理成本控制房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制的過程主要分為七個(gè)部分：成 本考核；成本分析；成本核算；成本控制；成本計(jì)劃；成本 決策以及成本預(yù)策。在以上七個(gè)部分中成本考核和成本分析 是房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制的核心組成部分。在房地產(chǎn)形式 日新月異的今天，政府的操作行為由于日漸規(guī)范化，使得房 地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大，對(duì)以上幾個(gè)方面的控制就成 為了房地產(chǎn)企業(yè)能否在競(jìng)爭(zhēng)如此殘酷的市場(chǎng)中占據(jù)一席之 地的磋碼，房地產(chǎn)企業(yè)一定要將管理成本控制的工作重視起 來，在實(shí)踐中不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)工作方式，以更好的 適應(yīng)飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)要求。一、房地產(chǎn)管

3、理成本控制的定義房地產(chǎn)管理成本控制指的是對(duì)其項(xiàng)目的成本管理控制， 管理成本控制是管理項(xiàng)目的一個(gè)小分支，其中包括用來保證 在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，它是由控制成本、 預(yù)算成本、估算成本以及編制計(jì)劃組成的。房地產(chǎn)管理成本 控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的組成部分之一，其管理 控制的對(duì)象便是成本。對(duì)管理成本控制的終極目標(biāo)并不僅僅 是為了將成本節(jié)約，更加不是為了刻意的使成本降低，其主 要的目的在于提高企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)主體地位的 之中手段。二、管理成本控制過程中的問題分析（一）設(shè)立的核算成本對(duì)象規(guī)范性不高在管理成本控制的過程中想要有效的實(shí)現(xiàn)管理價(jià)值，首 先應(yīng)確定管理的目標(biāo)是什么，只有將

4、管理目標(biāo)確定了，才能 更好的開展管理成本工作。房地產(chǎn)企業(yè)核算成本的管理對(duì)象 應(yīng)該根據(jù)具體的項(xiàng)目核算情況來確定出與之緊密相關(guān)的核 算對(duì)象和核算目的。比如在建設(shè)商品房的過程中，就可以先 按照工程名稱以及簽訂的合同成立相應(yīng)的核算對(duì)象和核算 目標(biāo)，然而，很多企業(yè)在實(shí)際操作過程中經(jīng)常會(huì)將隸屬于同 一工程的若干項(xiàng)目分成不同的核算對(duì)象和核算目標(biāo)，這樣做 不僅僅使核算人員工作的強(qiáng)度增加了，同時(shí)也導(dǎo)致很多項(xiàng)目 的成本費(fèi)用不能夠真實(shí)的反映出項(xiàng)目本身投資的情況，使得 提供的相關(guān)成本資料不具備相應(yīng)的科學(xué)性、合理性以及真實(shí) 性，大大降低了管理成本控制工作作用，最后致使企業(yè)的戰(zhàn) 略方針缺少可以依據(jù)的數(shù)據(jù)。（二）項(xiàng)目建設(shè)期

5、間的動(dòng)態(tài)成本無法精確的掌握在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際項(xiàng)目成 本都要等到建設(shè)項(xiàng)目竣工后才能夠核算出來，致使項(xiàng)目建設(shè) 期間的動(dòng)態(tài)成本無法準(zhǔn)確的掌握。對(duì)建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài) 了解不及時(shí)就很難在建設(shè)期間發(fā)展問題，對(duì)建設(shè)期間的控制 力度薄弱，也無法及時(shí)將建設(shè)中的問題解決，致使很多企業(yè) 通常都要花費(fèi)大價(jià)錢在項(xiàng)目建設(shè)完成后對(duì)建設(shè)期間的問題 進(jìn)行彌補(bǔ)，造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，大大降低了企業(yè)在市場(chǎng) 的競(jìng)爭(zhēng)力。（三）物賬不一致現(xiàn)象由于房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式要設(shè)計(jì)的方面非常之廣，所 以，財(cái)務(wù)管理的作用就顯得十分重要，財(cái)務(wù)管理制度的規(guī)范 程度對(duì)于其實(shí)現(xiàn)高效合理的財(cái)務(wù)管理有著至關(guān)重要的作用， 在實(shí)際的工作當(dāng)中

6、，很多企業(yè)在拆遷自建用房、購買用房、 商品房的劃轉(zhuǎn)自用和調(diào)度以及后期銷售的環(huán)節(jié)中沒有將完 善的監(jiān)督體制系以及管理制度制定出來，導(dǎo)致了實(shí)際貨物數(shù) 量和賬目數(shù)量不一致的情況發(fā)生，其現(xiàn)象對(duì)財(cái)務(wù)資料的真實(shí) 性和有效性有著嚴(yán)重影響。這些混亂的管理方式使得成本的 核算經(jīng)常出現(xiàn)不實(shí)信息，最終致使管理成本控制沒有可靠數(shù) 據(jù)，嚴(yán)重影響企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)和生產(chǎn)。（四）工程成本核算的依據(jù)無法及時(shí)取得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程成本的核算中要取得真實(shí)有效 的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在該基礎(chǔ) 之上進(jìn)行校對(duì)和討論。施工單位由于在發(fā)票出具以前要查看 企業(yè)繳納的公司所得稅、附加稅以及營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)于工程項(xiàng) 目已經(jīng)竣工的，

7、但是又不能及時(shí)將款項(xiàng)支付出來的企業(yè)，將 不會(huì)為其出具發(fā)票。因此如果房地產(chǎn)企業(yè)無法及時(shí)的將施工 單位的發(fā)票拿回來，就沒有辦法對(duì)工程的成本進(jìn)行核算，這 種情況的出現(xiàn)將會(huì)進(jìn)一步使成本核算的有效性和真實(shí)性降 低，使得企業(yè)在決策和經(jīng)營(yíng)方面缺少相關(guān)的支持信息，嚴(yán)重 阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)核算成本工作的開展，同時(shí)也影響了房地 產(chǎn)企業(yè)提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。三、成本管理與控制措施要想將企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力保持住，就要對(duì)房地產(chǎn)的管理 成本控制有所加強(qiáng)。而想要將管理成本控制有效執(zhí)行的目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)，企業(yè)就應(yīng)該對(duì)各個(gè)成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行逐個(gè)分析和管理，改 變傳統(tǒng)管理模式的一手抓思想。（一）獲得土地使用權(quán)成本管理土地使用權(quán)成本的獲得相對(duì)一

8、致，其包括的主要部分有 土地成本、土地稅賦、拆遷成本以及補(bǔ)償成本等。這幾部分 的成本主要是受當(dāng)?shù)氐貎r(jià)和房?jī)r(jià)的影響，波動(dòng)的空間相對(duì)較 小，但是也應(yīng)該對(duì)其重視起來。（二）項(xiàng)目施工前的管理成本控制項(xiàng)目在施工之前，主要的費(fèi)用包括調(diào)研費(fèi)用和設(shè)計(jì)費(fèi)用 等幾部分組成，其中設(shè)計(jì)費(fèi)用是管理成本控制的核心。所以, 設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制一定要抓嚴(yán)抓牢，與此同時(shí)還要兼顧到其他 的施工費(fèi)用，將這一部分的成本管理和預(yù)算牢牢控制住。（三）工程建筑安裝運(yùn)行成本管理控制其成本的分析首先應(yīng)從現(xiàn)今的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)入手， 將建筑產(chǎn)業(yè)中建設(shè)企業(yè)的總體情況掌握。，將近期的類似工 程造價(jià)指標(biāo)調(diào)研清楚，將市場(chǎng)材料與人工的變化情況了解透 徹，對(duì)于

9、對(duì)造價(jià)有影響的因素進(jìn)行系統(tǒng)分析和探討，科學(xué)合 理的確定工程建設(shè)成本的指標(biāo)，并且要對(duì)預(yù)先設(shè)計(jì)的施工方 案成本進(jìn)行優(yōu)化和分析，最后，產(chǎn)品的定位要由多方共同確 定。（四）運(yùn)營(yíng)、銷售管理成本控制該部分的成本波動(dòng)也相對(duì)較大。其主要包括的費(fèi)用就是 產(chǎn)品在銷售期間所產(chǎn)生的成本，其中包括人工費(fèi)用、管理費(fèi) 用、廣告費(fèi)用等。第一，要對(duì)其進(jìn)行各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)、銷售成本的 估算，并應(yīng)建立相應(yīng)的宣傳平臺(tái)和宣傳網(wǎng)絡(luò)，將產(chǎn)品的推廣 工作落實(shí)到實(shí)處。第二，對(duì)各種推廣的方式以及機(jī)制進(jìn)行完 善，使得運(yùn)營(yíng)成本和銷售都能夠得到很好的管理成本控制。四、結(jié)束語建筑市場(chǎng)的開發(fā)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體中是非常有分量 的，然而，建筑市場(chǎng)的開發(fā)管理成本控制是有機(jī)的一個(gè)整體 系統(tǒng)，其貫穿于整個(gè)施工項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)，所以，房地產(chǎn)在 開發(fā)的過程中，任何一個(gè)管理成本的控制階段都至關(guān)重要， 有關(guān)單位和人員應(yīng)該充分的考慮到所有環(huán)節(jié)的可控性和合 理性，就各個(gè)階段管理成本控制的特點(diǎn)和不同制定出不同的 管理方式，只有這樣才能使管理成本的總成本降低，增強(qiáng)企 業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)良性循環(huán)。參考文獻(xiàn)：1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究