《商業(yè)計劃書可行性報告模板》商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告

1、商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告目 錄 一、總 論 二、市場分析 三、建設內容 四、環(huán)保與市政配套 五、組織機構與人力資源配置 六、建設進度安排及物料供應 七、資金籌措 八、效益分析 九、研究結論與建議 一、總 論 （一）項目背景 1 項目名稱： “聯(lián)想高科經典都市”居住小區(qū) 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業(yè)的房地產項目開發(fā)公司。 由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想世紀高科房地產開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。 公司注冊資本1億元（“世紀地產

2、”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發(fā)有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發(fā)）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)國有資產。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股集團。 成立于2002年6月的北京融科智地房地產開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進軍房地產行業(yè)而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。 3

3、 可行性研究報告的編制依據(jù)： （1）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 （2）武漢市規(guī)劃管理條例及技術規(guī)定 （3）城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定 （4）住宅設計規(guī)范 （5）住宅建筑設計標準 （6）建筑工程交通設計及停車場設置標準 （7）城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范 （8）高層民用建筑設計防火規(guī)范 （二）項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側，南抵武漢職業(yè)技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設施相距不遠?！奥?lián)想高科經典都

4、市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。 2 建設規(guī)模與目標： 土地面積：270畝（180090平方米） 容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值） 建筑面積：314528平方米 開發(fā)周期：7至8年 土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環(huán)境與設施 （1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；

5、（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙； （4）華中科技大學，中南民族學院等高校環(huán)繞； （3）武漢光谷cbd中心?光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側 4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：2000 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28 項目內部收益率：25.39 （三）項目建設緣由 1 項目建設有利于我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)

6、區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產業(yè)界的形象。 2 項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神 國家繼續(xù)實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應。武漢市房地產市場多

7、年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動和發(fā)揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。 根據(jù)2002年第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經濟結構中將占據(jù)主導地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產開發(fā)的熱點，在未來的5年內，中國光谷方

8、圓50平方公里的區(qū)域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環(huán)境最好、居住質量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。 因此，我公司決定在此區(qū)域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經過協(xié)商，達成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想世紀高科房地產開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細敘述。 3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項目符

9、合我公司投資開發(fā)策略 從土地供應的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內，土地供應絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設不利。 本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動周轉和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發(fā)。根據(jù)

10、市場動態(tài)，合理調整設計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產市場并不多見。項目周邊樓盤的開發(fā)已經提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。 4 項目開發(fā)優(yōu)勢所在 世紀地產豐富房地產項目開發(fā)經驗以及良好的信譽 高科集團的相關政策優(yōu)勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢 （四）市場分析 1 武漢概況 武漢市是中國六大中心城市之一。 在1992年國家公布的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。2001年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同

11、比增長21.8%,占國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經濟發(fā)展駛入快車道,全市國內生產總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎。 中華人民共和國成立后，武漢經過幾十年的發(fā)展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之

12、一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國未來學家雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學者麥金利-康韋所著題為未來的超級城市的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。 超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健

13、康和充滿火力的經濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產生足夠就業(yè)機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術產業(yè)以及數(shù)十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。 2 光谷地區(qū)房地產住宅市場分析 （1）“光谷地區(qū)”概況 信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發(fā)展帶來

14、了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產業(yè)之一。 在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產業(yè)基地（簡稱“武漢中國光谷”）。 “武漢中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發(fā)展光電子產業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代

15、表的一批光電子企業(yè)，已經形成了一定的產業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎。 武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術人才資源。 （2）建筑類型 武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

16、多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。 小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶

17、電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。 高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。 別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原

18、因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。 本項目建筑類型： 以高層（c型）為主干，周圍點綴布局（a、b、d、e型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設置在住宅樓周圍。 配比： 多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟 高層：c型14棟 3 目標市場地位 項目銷售目標群如下： （1）外企、高新

19、技術企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領人士； （2）周邊高校的教師以及工作者； （3）欲改善居住條件的置業(yè)者； （4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （5）外地來漢的經商者。 （6）其他 （五）結論 本項目社會效益、經濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。 （一）市場概況 1 武漢市總體經濟狀況 武漢市是中國六大中心城市之一。 在1992年國家公布的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。2001年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來,

20、武漢經濟發(fā)展駛入快車道,全市國內生產總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。 得天獨厚的地理環(huán)境，經過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎。 中華人民共和國成立后，武漢經過幾十年的發(fā)展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部

21、大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國未來學家雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學者麥金利-康韋所著題為未來的超級城市的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。 超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產生足夠就業(yè)機會和財政收

22、入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術產業(yè)以及數(shù)十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。 2 武漢房地產市場概況 國家繼續(xù)實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發(fā)項目貸款的限制、解除了

23、房地產開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產業(yè)發(fā)展的信心。 武漢市政府加大對房地產業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產業(yè)的影想是十分明顯的。 形成了二、三級市場聯(lián)動效應。武漢市房地產市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動和發(fā)揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。 部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。 3 武漢商品

24、住宅價格走勢 2001年武漢市房地產市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/?。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。 洪山區(qū)指數(shù) 2001第四季度 1145.39 2002第一季度 1273.52 2002第二季度 1327.12 2002第三季度 1451.75 2002第四季度 1488.67 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000

25、元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體?高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購

26、房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均

27、價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。 4 武漢主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢 1市場整體活躍，樓盤銷售順暢 2002年第四季是武漢市房地產市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方

28、米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的銷售價格均上漲約100元/平方米。 2名家操盤實力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務特色方面，講究名家規(guī)劃與設計、名家建筑與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間里就售出了137套。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤?“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內部的環(huán)境建設，這在武漢市的樓盤環(huán)境設計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹

29、景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設計、精雕細鑿、品牌經營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。 3小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進入市場的趨勢 2002年7月1日武漢市土地供應方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。在這種市場背景下，武漢市小高層、高層項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)調查：2002年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達150余棟，總建筑面積將達到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費者

30、的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。 4消費者的購房行為漸趨理性 隨著房改政策的深入實施和城市建設不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產是一個個性化十分突出的產品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調查：購房影響因素中地理位置40，價格為36.85，環(huán)境為22.96，交通為6.47，其他因素的被選率為0.93，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。 5. 價格及指數(shù) 2002年第四季度房地產綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點，較上季度上漲66.43點；綜合物業(yè)平均

31、價格為3207.76元/平方米，與上季度相比上漲了190.98元/平方米，漲幅為6.33%。 住宅價格指數(shù)此季度為1136.63點，比上季度上漲58.32點；平均價格為2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41%。 寫字樓價格指數(shù)此季度為1050.07點，較上季度上漲11.36點；平均價格為4208.63元/平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09%。 2002年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會進一步分為學生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務員公寓等。

32、1-6月房屋成交21118起，同比增長52%，其中，存量房買賣成交12999起，占總成交量的61.55%。全市房地產交易面積247.42萬平方米，成交價值23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬平方米，占總交易面積的63.9%，同比增長6%，下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易20.99萬平方米，占總交易面積的13.3%。 區(qū) 位 交易總量 存量房 百分比 洪 山 28.71 14.34 50% （三）競爭分析 1 武漢市房地產住宅市場競爭特點 特點一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展 特點二：規(guī)模性小區(qū)將領導潮流 特點三：戶型面積在變小、房間在變多 特點四：小高層物業(yè)受消費者青睞

33、 特點五：成規(guī)模、重環(huán)境 特點六：板狀結構已成為高層住宅的主流 特點七：精裝修房需求不容忽視 特點八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點 2 武漢區(qū)域房地產競爭分析 本項目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內樓盤對本項目構成競爭，本報告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內主要樓盤大勢加以對比分析。 洪山區(qū)： 2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。 洪山區(qū)指數(shù) 2001第四季度 1145.39 2002第一季度 1273.52 2002第二季度 1327.12 2002第三季度 1451

34、.75 2002第四季度 1488.67 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體?高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤

35、均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售

36、平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。 武昌區(qū)： 2002年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為1083.44點，比上季度上漲了70.89點。平均價格為2350.49元/平方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7%。 武昌區(qū)指數(shù) 2001年第四季度 1003.18 2002年第一季度 929.88 2002年第二季度 1046.69 2002年第三季度 1012.55 2002

37、年第四季度 1083.44 此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價為1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強銷物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近10000平方米，而且高檔物業(yè)像寶安加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。 此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價為2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方

38、米。本季度該區(qū)域房地產市場一片活躍，銷售量和價格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長江二橋取消收費的措施是分不開的。此季度強銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀家園、都市經典，銷量都超過6000平方米。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項目的旺銷同時也帶動中北路沿線房地產活躍。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價在2450元/平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。隨著市政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。 此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨占鰲頭，均價不僅不降反而逐步攀升高達4150元/平

39、方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。 3 光谷地區(qū)房地產住宅市場分析 （1）“光谷地區(qū)”概況 信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產業(yè)之一。 在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產業(yè)的綜合優(yōu)勢，被

40、國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產業(yè)基地（俗稱“武漢中國光谷”）。 “武漢中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發(fā)展光電子產業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經形成了一定的產業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎。 武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院

41、士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術人才資源。 （2）建筑類型 多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)

42、也是占著絕對的比例。 小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。 高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹

43、立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。 別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。 本項目建筑類型： 以高層（c型）為主干，周圍點綴布局（a、b、d、e型）多層住宅。整個小區(qū)外

44、觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設置在住宅樓周圍。 4 競爭樓盤分析 本項目地處關山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷cbd核心地區(qū)，屬于東湖高新技術開發(fā)區(qū)黃金地段。周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了一些與本項目相關的樓盤，形成競爭態(tài)勢。對于這些樓盤的分析有助于找準市場動向，對項目進行綜合市場定位。 樓盤名稱 開發(fā)商 房型 結構 價格(元/m2) 交房方式 逸景苑 銀峰置業(yè)發(fā)展（武漢）有限公司 3*2、4*2、復式 框架 1880起 期房 兆富國際大廈 湖北駿華房地產發(fā)展公司 3*2 框架 2880起 現(xiàn)房 當代光谷智慧城 武漢當代物業(yè)發(fā)展公司 3*2*2、4*2*. 框

45、架 2020均 期房 銀河灣 武漢鑫萬國房地產發(fā)展公司 2*1、3*1 框架 1800均 期房 華城新都 武漢匯峰房地產開發(fā)公司 1*1、2*2、3*. 框架 1980均 期房 東林外廬 岡部置業(yè)（武漢）公司 3*2、1*1、4*. 框架 1670均 期房 名都花園 武漢城投房地產開發(fā)公司 2*2、3*1、3*. 框架 2700均 現(xiàn)房、期房 麗島花園 聯(lián)合置業(yè)（武漢）公司 3*2、4*1、4*. 框架、磚混 3900均 現(xiàn)房 電腦大世界 洪港置業(yè) 3*2 框架、磚混 4300起 現(xiàn)房 明珠園 武漢聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展有限公司 2*1 框架 1000起 期房 弘業(yè)俊園 武漢市武昌政通實業(yè)公司、湖北弘業(yè)

46、房地產發(fā)展有限公司 不詳 框架 未開盤 期房 南波灣 武漢農墾房地產公司 別墅 框架 1290起 期房 文豪苑 武漢洪榮物業(yè)有限公司 3*2*2、2*2*2 框架 1820均 期房 當代曙光嘉園 武漢曙光雙環(huán)開發(fā)公司 3*2*2、4*2*2 磚混 1490起 期房 半島尊邸 湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司 4*2、3*2、2*2 框架 2188起 期房 華樂苑 武漢東湖物業(yè)發(fā)展有限公司 3*1、3*2 框架 1700起 期房 水藍郡 湖北長城建設實業(yè)有限公司 別墅 框架 2600起 現(xiàn)房 獅龍花苑 湖北云頂房地產開發(fā)公司 3*2、2*2 框架 1780起 期房 山水華庭 武漢市鑄久置業(yè)有限公司 2*

47、1 3*2 4*2 磚混、框架 1400起 期房 虹景豪庭 武漢市洪匯物業(yè)發(fā)展公司 3*2 4*2 框架 2920均 期房 湯遜湖山莊 湖北華泰置地公司 3*2、5*2 磚混 框架 1700起 期房 櫻花大廈 湖北新長江置業(yè)公司 2*1、2*2、3*. 框架 2580起 期房 明雅苑 明鴻房地產 不詳 不詳 1780起 期房 華樂花園 匯峰房地產 不詳 框架 1478起 期房 發(fā)展大廈 武漢經濟技術開發(fā)區(qū) 3*2 框架 4000均 現(xiàn)房 世紀廣場 湖北省住宅發(fā)展公司 3*2 框架 3500起 期房 尚文創(chuàng)業(yè)城 武漢尚文房地產開發(fā)公司 3*2 框架 1860起 期房 梅南山居 武漢新大陸物業(yè)發(fā)展

48、有限公司 別墅 框架 2400起 期房 南湖山莊 武漢佳和房地產開發(fā)公司 3*2、2*1 框架，磚混 2200均 期房 星光苑 東湖物業(yè)發(fā)展公司 2*1、3*1 磚混、框架 1900均 現(xiàn)房 洪嶺公寓 洪發(fā)物業(yè) 2*1、3*1 框架 1800均 期房 澳門山莊 順聯(lián)房地產（武漢）開發(fā)公司 別墅 框架 2500均 現(xiàn)房 金梭花園 洪山區(qū)關山房地產綜合開發(fā)公司 2*1、3*1 框架 1750均 現(xiàn)房 南遠大樓 黃石中銀 3*2 框架 2000起 現(xiàn)房 利國綜合樓 湖北勝良房地產開發(fā)公司 2*2、3*2 框架 1880起 現(xiàn)房 華泰山莊 湖北華泰置地實業(yè)公司 別墅、復式 框架、磚混 2200均 現(xiàn)房

49、 玉龍島花園 武漢宏宇置業(yè)有限責任公司 別墅 框架、磚混 2300均 現(xiàn)房期房 竹苑小區(qū) 華中地產物業(yè) 2*2、3*2、2*1 框架、磚混 1400起 現(xiàn)房 學府佳園 武漢東湖高新集團湖北公司 2*2、3*2、4*. 框架 2000均 期房 濱湖名都城 濱湖房地產 2*2、3*1、3*. 框架、磚混 2700均 現(xiàn)房期房 三鴻家園 博達房地產 2*1、3*1、2. 磚混 1600起 現(xiàn)房 泰格生態(tài)公寓 洪港置業(yè) 2*2、3*1、3*2 框架、磚混 1600起 現(xiàn)房 江天大廈 江夏房地產 3*2 框架 1400起 現(xiàn)房 卓刀泉伏虎山莊 武漢京楚房地產開發(fā)公司 2*1、3*2 磚混 1380起 現(xiàn)房 創(chuàng)業(yè)農莊 東湖科技創(chuàng)業(yè)農莊 別墅 磚混 1858起 現(xiàn)房期房 洪廣大廈 中國農房 3*2 框架 3480起 現(xiàn)房 迪雅花園 東泰房地產 2*1、3*1、3*. 框架、磚混 22