《商業(yè)計(jì)劃書可行性報(bào)告模板》望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報(bào)告

1、望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報(bào)告 一、 北京市宏觀市場分析 （一） 舉辦奧運(yùn)會對北京房地產(chǎn)市場的影響分析 辦奧是北京房地產(chǎn)市場的一個(gè)前所未有的發(fā)展契機(jī)。從整體上看，辦奧會促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣， 總的投資會增加，從而使開發(fā)商對未來北京房地產(chǎn)市場有一個(gè)良好的預(yù)期，對前景充滿信心，刺激、帶動更多的本地或外地開發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項(xiàng)目，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場的供給明顯增加。 同時(shí)辦奧運(yùn)會使北京的全國核心地位得到加強(qiáng)，國際化程度提高，城市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會吸引更多的國內(nèi)外人士來北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人

2、氣，帶動經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，整個(gè)城市購買力上升，這些必然會引致對各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。 （二） wto 對北京房地產(chǎn)市場的影響分析 加入wto，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加。一旦入世，中國的市場在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長性的中國市場對全球都具有誘惑力。相對便宜的樓價(jià)，對海外投資者有巨大的吸引力。這一點(diǎn)，已經(jīng)在北京樓市初露端倪，一些高品質(zhì)樓盤境外買主的比例越來越高。 入世后，北京等大城市必將成為外商搶灘中國市場的“橋頭堡”，外商來得越多，他們對住宅、辦公樓的需求量越大，加上更多國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的信貸支持， 購買力

3、將持續(xù)提升。wto 的國民待遇原則要求內(nèi)銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000 年11 月20 日起取消了內(nèi)銷和外銷商品房銷售許可證的核準(zhǔn)事項(xiàng)），這將刺激需求的增加。 入世對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對住宅的有效需求趨升。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開闊，金融業(yè)的競爭也會使利息降低，貸款方式更加靈活，名實(shí)相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買房人的利益，這實(shí)際上降低了買房成本，放大了需求。 （三） 政策面對北京房地產(chǎn)市場的影響分析 1、121 文件影響 央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知的出臺，對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響，其中

4、最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。 2、國務(wù)院18 號文件 國務(wù)院 下發(fā)的18 號文件正式提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。說明政府要繼續(xù)推動房地產(chǎn)的消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決心和信心。 （四）本市房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2003 年17 月，全市商品住宅建設(shè)完成投資2786 億元，其中319 億元用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。商品住宅開復(fù)工面積累計(jì)達(dá)到4659 萬平方米，比上年同期增加713 萬平方米，增長181。經(jīng)濟(jì)適用住房開復(fù)工面積600 萬平方米， 為全部商品住宅開復(fù)工面積的129，比上年

5、同期增加150 萬平方米，同比增長251。 2003 年8 月份房屋銷售總數(shù)為16956 套，總面積為180 萬余平方米，銷售總金額103.2 億元人民幣。其中： 商品房預(yù)售總數(shù)為11753 套，銷售面積為135.5 萬平方米，銷售總金額88.4 億元人民幣，均價(jià)為每平方米6521 元人民幣。 經(jīng)濟(jì)適用住宅預(yù)售總數(shù)為2131 套，銷售面積為19.5 萬平方米，銷售總金額7.3 億元人民幣，均價(jià)為每平方米3738 元人民幣。 銷量較7 月份相比，本月商品房預(yù)售在銷售套數(shù)、面積、金額均比7 月份上升10%左右。經(jīng)濟(jì)適用房各項(xiàng)指標(biāo)較7 月份上升25%到45%。 各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明：目前北京市房地產(chǎn)市場依然

6、供需兩旺。 二、 北京市住宅市場趨勢 1、“非典”過后健康住宅多受青睞，低密度、低容積率、高綠化率的樓盤成為亮點(diǎn)。 2、小戶型走勢強(qiáng)勁。100 平米內(nèi)的一居、二居產(chǎn)品依然暢銷。 3、開發(fā)商重視園林設(shè)計(jì)、新開樓盤水景已成必備。 4、小區(qū)的功能配套越來越受重視。 5、地段、概念逐漸弱化，同一區(qū)域不同價(jià)格的房子共存現(xiàn)象日趨明顯。 三、 競爭個(gè)案分析 （一）寶星園 一、 環(huán)境分析 本案位于北京市朝陽區(qū)望京東北部京順路大山子出口（望京a3 區(qū)）內(nèi)，緊鄰京順路、機(jī)場高速路。 （一）區(qū)位環(huán)境分析：望京地區(qū)是北京市繼方莊之后又一開發(fā)的住宅區(qū)，主要由北京城市開發(fā)公司開發(fā)為主，前期的望京花園等項(xiàng)目都已開發(fā)完成，現(xiàn)

7、該地區(qū)綜合配套經(jīng)過多年開發(fā)已經(jīng)十分成熟，又有第四使館區(qū)在此建立，使這一地區(qū)具有國際生活品味。 （二）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：內(nèi)部園林設(shè)計(jì)以水景為主，植被錯(cuò)落有致，綠化率達(dá)到35%。 二、 產(chǎn)品分析 （一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積40 萬平方米，分三期開發(fā)完成，一期建筑面積15 萬平方米，二期、三期待定。年月開盤，2005 年開發(fā)全部完成。 （二）建筑形態(tài)：（1）蝶形塔樓6 棟，2 棟18 層，2 棟23 層，2 棟25 層。 （2）一梯六戶 （3）首層大堂挑空。 （三）外立面：（1）6 層以上高檔外墻涂料， （2）16 層配高級墻面磚 （四）戶型配比： 戶型 面積（m2） 套數(shù) 比例 二居 三居

8、四居 躍層 （五）配套設(shè)施：、會所：水療休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 、教育配套：借助周邊設(shè)施 、商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施 （六）車位配比： （七）容積率：3.3 （八）無精神堡壘 三、 價(jià)格分析 （一）價(jià)格范圍：5100/m2-6900/m2 (二)主力總價(jià)范圍：萬萬 戶型 面積（m2） 均價(jià) 總價(jià) 二居（毛坯） 6650 704，790 二居（精裝） （精裝） 6300 768600 三居 （毛坯） 5800 730800 四居 躍層 其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.8/m2 車位費(fèi)：350/月 會所通用費(fèi)：200/月 四、 客源分析 （1）、月收入在6000 元以上cbd 工作的白領(lǐng)夫妻。 （

9、2）、私營業(yè)主 （3）、港臺、韓國等外籍人士 七、利多利空分析 優(yōu)勢 劣勢 物業(yè)管理ic 卡門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 首層大堂挑空、舒適大氣 容積率高3.3 規(guī)劃中地小學(xué)與幼兒園建在一起有干擾 親水樂園 車位比例高，可租可售 綠化率只有35 規(guī)劃的小區(qū)是圍合建筑全部鄰街，環(huán)境嘈雜 休閑娛樂配套多樣：水療、乒乓球、健身房等 首層大堂播放背景音樂，舒適放松 二居價(jià)格高 三居、四居的書房面積只有6 平米 緊鄰高速公路、駕車出行方便 戶型多樣可選擇余地大 開發(fā)周期長2001 年開盤，2005 年竣工 外飄窗 會所已經(jīng)投入使用，咖啡屋、健身中心等 樓間距小 明廚、明衛(wèi) 具有小型兒童樂園 一期周圍是二期

10、、三期工地， 環(huán)境差 vod 視頻可收cnn、bbc 等 外立面顏色時(shí)尚 小區(qū)周圍沒有公交車 戶型、精裝毛坯金牌物業(yè)管理： 2001 年開盤至今 可選擇余地大 中海物業(yè) 二期沒有動工， 開發(fā)實(shí)力值得懷疑 觀景陽臺 全部地下車庫實(shí)現(xiàn)人車分流 小區(qū)沒有商業(yè)配套 每戶贈送燃?xì)鉅t，用來提供24 小時(shí)熱水、冬季取暖 現(xiàn)房發(fā)售，說服力強(qiáng) 八、銷售分析 （一）售樓處引導(dǎo)分析 1、 路旗指引：京順路大山子出口至本案售樓處設(shè)路旗 2、 路牌指引：小區(qū)北面宏泰街路口設(shè)路牌 （二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格，內(nèi)有中空小花園，溫馨舒適 （三）銷售道具：沙盤、戶型平面模型、桌椅4 套、沙發(fā)3 套 （四）銷售策略：

11、（1）打折：一次性付款95 折，商貸98 折 （2）抽獎：周末售樓處現(xiàn)場抽取蘋果電腦 （二）慧谷陽光 本案位于北京市朝陽區(qū)望京地區(qū)，京順路及首都高速機(jī)場西側(cè)、北側(cè)緊鄰北小河， 東南側(cè)為第四使館區(qū)。 一、環(huán)境分析 （一）小區(qū)環(huán)境分析：該項(xiàng)目綠化率達(dá)35%，園林內(nèi)有中央水景、荷花池、開放的綠地，周圍是住宅區(qū)。 二、 產(chǎn)品分析 （一）、建筑規(guī)模：占地面積6.2 公頃，總建筑面積17 萬平米。 （二）、建筑形態(tài)：毛坯房、純板樓層數(shù)是9-16。 外立面：高級涂料 （三）、建筑工期：共二期、開盤時(shí)間：一期2002 年6 月， 二期2003 年8 月2 日 入住時(shí)間： 2003.10/2005.3 （四）、

12、戶型配比： 戶型 面積（m2） 套數(shù) 比例 40 50 一居 60 二居 90-99 108 三居 128 主力戶型 137 140 四居 148 150 200 躍層 84 主力戶型 100 160 （五）、配套設(shè)施：有會所、地下車場 三、價(jià)格分析 （一）、價(jià)格范圍：5700-6400 （二）、主力總價(jià)范圍：487200、742400 其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.8/m2 車位費(fèi)：地上150-300（租） 地下400（租） 供熱費(fèi)：19/平米 四、媒體分析 北京青年報(bào)、樓市、廣播 五、客源分析 （1）、月收入8000-20000 的白領(lǐng)，自由置業(yè)者，韓國人，中央美院的學(xué)生 （2）、二次置業(yè)著 六、

13、去化分析 一期銷售率85%，二期剛剛開盤 七、利多利空分析 優(yōu)勢 劣勢 該區(qū)域住宅密集生活氛圍重 有開放的綠地 價(jià)格高 望京地區(qū)社區(qū)成熟適合居住 保安嚴(yán)格 大戶型少 使用率高 公共部分精裝修 鄰路的都是好戶型 交通發(fā)達(dá) 電梯24 小時(shí)運(yùn)行 北面的河沒有治理 周遍配套齊全 密度高 純板樓南北通透 有半封閉陽臺不安全 有荷花池和水景 小區(qū)內(nèi)沒有配套 外立面黃色涂料時(shí)尚高檔 東側(cè)是農(nóng)村景色不好 有寵物沙灘 南面有高樓影響采光 進(jìn)深小10. 8 八、銷售分析 （一）售樓處引導(dǎo)分析 1、路旗指引：有 2、看板指引：售樓處外有大型看板 （二）售樓處裝修風(fēng)格：普通，約100 平米。 （三）銷售道具：有沙盤、

14、接待處一人，5 套桌椅。 （三）銀領(lǐng)國際 本案位于北京市朝陽區(qū)望京住宅區(qū)，距西側(cè)輕軌望京西站約1000 米，東鄰?fù)┪髀贰１泵鏋槭腊餐┘覉@。 一、環(huán)境分析 小區(qū)環(huán)境分析：規(guī)劃中有噴泉、綠化率為32%，西側(cè)為望京綜合市場，東、北面為住宅區(qū)，南面為市政路。 二、 產(chǎn)品分析 （一）、建筑規(guī)模：占地面積5.64 公頃，總建筑面積22.5 萬平米。 （二）、建筑形態(tài)：毛坯房、板塔結(jié)合，6 棟塔樓、均為25 層；3 棟板樓分別為16 和21 層 外立面：4 層以下為灰色瓷磚，以上為淺灰色高檔涂料 （三）、建筑工期：共一期、開盤時(shí)間：2003 年8 月13 日， 入住時(shí)間：2003 年12 月26 日 （

15、六）、戶型配比： 戶型 面積（m2） 套數(shù) 比例 一居 80 430 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 復(fù)式 200 以上 （七）、配套設(shè)施：有三個(gè)底商 三、價(jià)格分析 （一）、價(jià)格范圍：4862/m2-5300/m2 （二）、主力總價(jià)范圍：583000 戶型 面積（m2） 均價(jià) 總價(jià) 一居 80 5300 374560 二居 110 583000 三居 160 848000 四居 190 1007000 其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：1.9/m2 車位費(fèi)：地上200-250/月（租） 地下450/月（租） 供暖費(fèi)：19 元/ m2 四、媒體分析 北京青年報(bào)

16、五、客源分析 （1）、月收入3000 元以上的白領(lǐng)，年齡30 歲左右。 （2）、二次置業(yè)人士 六、去化分析 銷售率60%、只開盤兩棟塔樓，南向兩居約100 套大部分售完，只有低樓層還有剩余。 七、利多利空分析 優(yōu)勢 劣勢 交通便利 戶型多樣可選擇余地大 容積率高 與一期相比價(jià)格太高顧客難以接受 望京地區(qū)社區(qū)外立面顏色時(shí)綠化率低 定位不準(zhǔn)確 成熟適合居住 尚 周邊的配套齊全 使用率高 小區(qū)周邊環(huán)境亂 陽臺落地窗 現(xiàn)房發(fā)售 鄰街戶型有噪音 t 型塔樓北向采光好 有三個(gè)底商 樓間距小 板樓明櫥、明衛(wèi) 小區(qū)內(nèi)有噴泉 板樓被塔樓遮擋采光不好 板樓南北通透、通風(fēng)好 沒有會所 小戶型布局合理 沒有配套 南向

17、無遮擋景觀好 售樓處與現(xiàn)場太遠(yuǎn)看房不方便 供暖費(fèi)便宜 戶型設(shè)計(jì)上浪費(fèi)面積多 八、銷售分析 （一）售樓處引導(dǎo)分析 1、路旗指引：無 2、看板指引：小區(qū)周圍設(shè)有看板 （二）售樓處裝修風(fēng)格：歐式風(fēng)格， （三）銷售道具：沙盤、桌椅7 套 （四）金隅麗港城 本案位于北京市朝陽區(qū)望京西南湖北街 一、環(huán)境分析 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：噴泉、健身設(shè)備、景觀小品 二、產(chǎn)品分析 （一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積19 萬平方米，2003 年2 月開盤，2004 年6 月入住。 （二）建筑形態(tài)： （1）板塔結(jié)合，工字形塔樓。 （2）25 層，4 板樓10 層 （3 ）塔樓一梯12 戶、板樓一梯2 戶 （三）外立面：全部為高

18、檔面磚 （四）戶型配比： 1、板樓 戶型 面積（m2） 套數(shù) 比例 二居 112.07 40 66% 三居 127.43 20 33% 2、塔樓 戶型 面積（m2） 套數(shù) 比例 一居 60 50 17% 107.04 50 97.22 50 102.3 50 二居 92.01 50 66% 三居 135.89 50 17% （五）配套設(shè)施：、會所：依靠底商 、教育配套：借助周邊設(shè)施 、商業(yè)配套：底商 （六）車位配比：1：0.7 （七）容積率：4 （八）無精神堡壘 五、 價(jià)格分析 （一）價(jià)格范圍：5000/m2-6500/m2 (二)總價(jià)范圍：30 萬-80 萬 1、塔樓 戶型 面積（m2） 均

19、價(jià) 總價(jià)（萬） 一居 60 5500 33 107.04 5200 56 97.22 5300 51 102.3 5300 54 二居 92.01 三居 135.89 5100 79 2、板樓 戶型 面積（m2） 均價(jià) 總價(jià)（萬） 二居 112.07 6200 69 三居 127.43 6200 79 其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：1.8/m2（塔樓）2.1/m2（板樓） 車位費(fèi)：350/月 24 小時(shí)熱水：9 元/噸 供暖費(fèi)：19 元/季/m2 六、 廣告分析 七、 客源分析 （1）、月薪8000 元以上白領(lǐng)人士 （2）、二次置業(yè)人士 六、去化分析 七、利多利空分析 優(yōu)勢 劣勢 建筑規(guī)模適中 戶型多樣可

20、選擇余地大 容積率高 建筑外立面高檔 可視對講 綠化率只有30% 底商面積大 板樓南北通透 塔樓二居有暗室 開發(fā)商實(shí)力強(qiáng) 實(shí)現(xiàn)人車分流 鄰街戶型環(huán)境嘈雜 外飄窗 id 卡門禁系統(tǒng) 樓間距小 明廚、明衛(wèi) 公共部分精裝修 樓前視野有遮擋 落地觀景陽臺 電梯直達(dá)車庫 沒有會所 紅外幕簾報(bào)警 噴泉水景 沒有教育配套 交通方便 價(jià)格便宜 塔樓每層住戶多 供暖費(fèi)便宜 期房 八、銷售分析 （一）售樓處引導(dǎo)分析 3、 路旗指引：無 戶型 面積（m2） 套數(shù) 已售套數(shù) 已售率 未售套數(shù) 未售率 一居 60 50 107.04 50 20% 80% 97.22 50 20% 80% 112.07 40 60% 4

21、0% 二居 102.3 50 20% 80% 127.42 20 60% 40% 三居 135.89 50 60% 40 4、 看板指引：小區(qū)周圍設(shè)有看板 （二）售樓處裝修風(fēng)格：臨時(shí)售樓處 （三）銷售道具：桌椅3 套 （五）亮馬新世家 本案位于北京市朝陽區(qū)望京西南部，位于亮馬河北路與星火路交界處。 一、環(huán)境分析 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：綠化率達(dá)到30% 二、產(chǎn)品分析 （一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積10 萬平方米，分兩期開發(fā)完成，目前開發(fā)二期。2003 年3 月開盤，2003 年12 月底開發(fā)完成。 （二）建筑形態(tài)：（1）聯(lián)排板樓3 棟，每幢18 層。 （2）一梯三戶 （三）外立面：全部為高檔面磚

22、（四）戶型配比： 戶型 面積（m2） 套數(shù) 比例 一居 69.63 77 11% 92.07 77 二居 95.42 77 22% 119.46 154 146.92 154 120.34 77 三居 116.46 77 66% （五）配套設(shè)施：、會所：休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 、教育配套：借助周邊設(shè)施 、商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施 （六）車位配比：1：1 （七）容積率：3.3 （八）無精神堡壘 四、 價(jià)格分析 （一）價(jià)格范圍：55006400 元/m2 (二)主力總價(jià)范圍：28 萬-39 萬 戶型 面積（m2） 均價(jià)（元） 總價(jià)（元） 一居 69.63 6000 42 92.07 58

23、80 54 95.42 5880 56 二居 119.46 68 146.92 70 120.34 86 三居 116.46 5880 70 其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.38/m2 車位費(fèi)：350/月 24 小時(shí)熱水：9 元/噸 供暖費(fèi)：30 元/季/m2 五、 廣告分析 （一）報(bào)紙：北京青年報(bào) （二）雜志：外企俱樂部 六、 客源分析 （1）、國貿(mào)、惠普、ibm、西門子，月收入60008000 元 （2）、私營業(yè)主 六、去化分析 七、利多利空分析 優(yōu)勢 劣勢 遠(yuǎn)紅外線周界防護(hù)，閉路電視監(jiān)護(hù) 墻磚外立面，保溫、隔熱 容積率高3.3 物業(yè)費(fèi)較高，2.3 元/ m2 l 型聯(lián)排板樓， 通風(fēng) 地下地上車位，

24、 可租可售 綠化率只有30% 小區(qū)建筑全部臨街，環(huán)境嘈雜 使用率高83% 雙臥雙陽臺 均價(jià)高，最高價(jià)6400 每平方米 首層層高低 緊鄰高速路駕車出行方便 會所已經(jīng)投入使用 鄰街戶型噪音強(qiáng) 外飄窗 雙路供電 樓間距小，10m 層高2.9m 三水入戶 l 型聯(lián)板，d、n、m 戶型存在采光問題 戶型多，充足可選余地多 現(xiàn)房發(fā)售，說服力強(qiáng) 小區(qū)北亮馬河污染嚴(yán)重 超大客廳、餐廳 星級物業(yè) 小區(qū)南星河路窄、臟、亂 戶型 面積（m2） 套數(shù) 已售套數(shù) 已售率 未售套數(shù) 未售率 一居 69.63 77 60 40 92.07 77 20 80% 二居 95.42 77 10 90% 119.46 154 1

25、00% 0 146.92 154 60% 40% 120.34 77 30% 70 三居 116.46 77 80% 20 雙層玻璃落地觀景窗 集中供暖 小區(qū)沒有獨(dú)立花園 可拆換式墻體設(shè)計(jì) 客廳太大，廚房、衛(wèi)生間小 八、銷售分析 （一）售樓處引導(dǎo)分析 5、 路旗指引：亮馬河路沿路 6、 路牌指引：酒仙橋路沿路 （二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格， （三）銷售道具：沙盤、桌椅10 套 （六）東潤楓景 本案位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋南十里居，屬于望京地區(qū)。 一、 環(huán)境分析 小區(qū)西邊與亞洲占地面積最大的公園朝陽公園隔街相望，并與東四環(huán)隔300 米城市綠化隔離帶，南面正對純外銷低密度別墅區(qū)，并有國際高

26、爾夫球練習(xí)場和鄉(xiāng)村跑馬場。 二、 產(chǎn)品分析 （一） 建筑規(guī)模 該社區(qū)建設(shè)用地約15 公頃，預(yù)計(jì)總建筑面積35 萬平方米，其中住宅約為26 萬平方米。分四期建設(shè)，目前為第三期。潤園、楓園已全部售罄，并順利入住。 （二） 開盤及入住 1、 開盤：2000 年7 月 2、 入?。?003 年10 月 （三） 建筑形態(tài) 11 棟板樓，2 棟塔樓，售三棟，11# 板樓精裝，塔樓毛坯 （四） 外立面 一層面磚，二層以上灰色涂料 （五） 戶型配比 戶 型 面 積 套 數(shù) 比 例 居 108、124 1020 60% 居 178、195 340 20% 居 196 170 10% 躍 層 166438 170

27、 10% （六） 配套設(shè)施 1、 會所：游泳池、臺球室、網(wǎng)球場、室內(nèi)高爾夫、保齡球、桑拿、健身房、多功能廳、咖啡屋 2、 教育配套：日壇中學(xué)、雙語幼兒園 3、 商業(yè)配套：超市、美容美發(fā)、洗衣店 4、 周邊配套：酒仙橋一小、中學(xué)，華潤超市、京客隆，郵局，酒仙橋醫(yī)院、和睦佳醫(yī)院，工行、農(nóng)行 （七） 車位比例： 1：1.2 （八） 容積率： 2.28 （九） 綠地率： 35% （十） 使用率：85%（板），74%（塔） 三、 價(jià)格分析 單價(jià)范圍：5430-8580（元/平方米） 均價(jià)：6500（元/平方米） 總價(jià)范圍：586440-3758040（元） 主力總價(jià)： 戶型 總價(jià)（元） 2 居 7020

28、00-80600 3 居 115700-1267500 四、 客源分析 國貿(mào)、cbd、西門子、ibm 等的中產(chǎn)階級 五、 去化分析 銷售率為：80%，主要為兩居。 七、利多利空 優(yōu)勢 劣勢 售樓處造型獨(dú)特，頂把大傘 出行不太方便，離車站遠(yuǎn)。 售樓處，純玻璃，采光好 售樓處狹小，60 平方米 售樓處前有噴泉，被小河環(huán)繞，走木橋，意境美 售樓處及項(xiàng)目均沒有引導(dǎo)，路牌、路旗 知名度高，多次被評為十大明星樓盤。 沙盤分散，兩個(gè),有一棟模型放在圓桌上 起居室、臥室起大開間 面積偏大，缺乏選擇 板樓南北通透、采光好 西側(cè)路邊停車多，交通混亂 即將入住，2003 年10 月 價(jià)格偏高 周邊配套齊全 電磁嚴(yán)重

29、超標(biāo) 部分戶型明廚明衛(wèi) 容積率偏大，2.28 開發(fā)商知名度高 綠化率偏低,35% 北美風(fēng)格：閑淡舒適、運(yùn)動健康 圍合式建筑,通風(fēng)不好 樓宇間有花園、嬉水池 臨路吵 使用率高7485% 物業(yè)費(fèi)高,2.8 施工單位中建一局，質(zhì)量高 精裝修,標(biāo)準(zhǔn)太高:1000 元/ m2 下沉式中央廣場 一期電磁輻射,影響聲譽(yù) 內(nèi)部配套完善 部分樓之間間距小 陽臺封閉，安全 樓宇間有兒童娛樂場吵 戶型設(shè)計(jì)動靜合理分區(qū)。 有些戶型設(shè)計(jì)不太合理 與名校月壇合辦月壇分校 5000m2 星級會所，高檔 八、銷售分析 （一）售樓處引導(dǎo)分析 1、 路旗：無 2、 路牌：無 （二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚 （三）銷售道具：兩個(gè)沙

30、盤、三組談判桌椅，前臺能坐兩人 （七）飄home 本案位于北京市朝陽區(qū)望京西南部，位于酒仙橋?qū)⑴_路口。 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：小區(qū)正在施工沒有做綠化，規(guī)劃綠化率達(dá)到31.8%。 一、產(chǎn)品分析 1、建筑規(guī)模：本案占地面積1.2 萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.6 萬平方米， 分一期開發(fā)完成，目前開發(fā)一期。一期2003 年6 月開盤，2004 年9 月底開發(fā)全部完成。 2、建筑形態(tài)：（1）塔樓2 棟，板樓1 棟，每幢25 層。 （2）一梯四戶 3、外立面：高檔灰色外墻磚 4、戶型配比： 戶型 面積（m2） 套數(shù) 比例 一居 40-65 350 87.5% 二居 85-90 50 12.5% 5、 配套設(shè)施：

31、（）會所：休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 （）教育配套：借助周邊設(shè)施 （）商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施 6、 積率：4.5 7、 精神堡壘 二、價(jià)格分析 （一）價(jià)格范圍：400 元/m2-6600 元/m2 (二)主力總價(jià)范圍：21 萬59 萬 戶型 面積（m2） 均價(jià)（元） 總價(jià)（萬） 一居 40-65 6000 24-39 二居 85-90 5850 49-52 其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.5 元m2 車位費(fèi)：地下：350 元月 地上：150 元月 三、廣告分析 （二）報(bào)紙：北京青年報(bào)、北京晚 （三）雜志：精品 四、客源分析 （1）、國貿(mào)、惠普、西門子，月收入元 （2）、私營業(yè)主 （3）22 歲至

32、35 歲年輕白領(lǐng) 五、去化分析 六、利多利空分析 優(yōu)勢 劣勢 精裝修，菜單式選擇 墻磚外立面，保溫、隔熱 容積率高4.5 物業(yè)費(fèi)較高，.5 元 交通便捷，多路公交車直達(dá)小區(qū) 地上地下車位，可租可售 分期開發(fā)，不 能同時(shí)入住 小區(qū)建筑全部鄰街，環(huán)境嘈雜 使用率高78% 超大落地觀景陽臺 單價(jià)高，最高價(jià)6600 每平米 小區(qū)前將臺西路窄、亂 綠化率高35% 精裝修贈送廚具 臨馬路噪音大 小區(qū)沒有獨(dú)立花園，綠化分布散 高檔墻磚外立面 周邊配套齊全 樓間距小，20m 期房沒有保證 戶型 面積（m2） 套數(shù) 已售套數(shù) 已售率 未售套數(shù) 未售率 一居 40-65 350 270 77% 80 23% 二居

33、 85-90 50 15 30% 35 70% 緊鄰四環(huán)路，駕車出行方便 戶型設(shè)計(jì)合理，不浪費(fèi)空間 塔樓部分房間存在暗室 附近樓太多，私秘性差 戶型多，充足可選余地 精裝修不能保證施工質(zhì)量 七、銷售分析 （一）售樓處引導(dǎo)分析 路旗指引：酒仙橋路沿路 路牌指引：酒仙橋路沿路 （二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格 （三）銷售道具：沙盤、戶型平面模型、桌椅4 套、沙發(fā)2 組、接待臺 （八）電子城 一、環(huán)境分析 本案位于北京市朝陽區(qū)望京西南部，位于酒仙橋駝房營街。是望京地塊唯一的經(jīng)濟(jì)使用房項(xiàng)目。 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：小區(qū)內(nèi)部有中心花園，一個(gè)噴泉，雕塑小品，綠化率達(dá)到30%。 二、產(chǎn)品分析 1、建筑規(guī)模

34、：本案占地面積11.19 萬平方米，規(guī)劃建筑面積32.63 萬平方米， 分二期開發(fā)完成，目前開發(fā)二期。2003 年3 月開盤，2004 年11 月底開發(fā)全部完成。 2、建筑形態(tài)：（1）塔樓7 棟，每棟20 層。 （2）一梯四戶 3、外立面：高檔外墻涂料 4、戶型配比： 戶型 面積（m2） 套數(shù) 比例 96.51 280 25% 二居 104.99 280 25% 142.95 280 25% 三居 139.62 280 25% 5、配套設(shè)施：）會所：休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 ）教育配套：區(qū)內(nèi)12 班幼兒園，18 班小學(xué) ）商業(yè)配套：區(qū)內(nèi)1000 平方米的超市 6、車位配比： ： 7、

35、容積率：2.9 8、無精神堡壘 三、價(jià)格分析 （一）價(jià)格范圍：3600 元/m2 (二)主力總價(jià)范圍：35 萬52 萬 戶型 面積（m2） 均價(jià)（元） 總價(jià)（萬） 96.51 3600 35 一居 104.99 3600 38 139.62 3600 50 二居 142.95 3600 52 其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：1.05 元m2 車位費(fèi)：地下：350 元月 地上：150 元月 四、客源分析 （1）、附近電子城上班族，月薪30005000 元 （2）、私營業(yè)主 （3）、燕莎工薪階層 五、去化分析 七、利多利空分析 優(yōu)勢 劣勢 價(jià)格便宜，3600 元/平方米 地上地下車位，車位充足 容積率高2.9

36、塑鋼外飄窗 城建施工，保證施工質(zhì)量 綠化率低30% 使用率高 毛坯房，方便裝修 臨馬路噪音大 緊鄰四環(huán)路，駕車出行方便 已成功開發(fā)一期工程 沒有電梯大堂，層高低2.7m 高檔涂料外立面 獨(dú)立中心花園，水景、雕塑小品、四季樹木 小區(qū)鄰街，環(huán)境嘈雜 現(xiàn)房發(fā)售，說服力強(qiáng) 樓間距大，40m 公交車少，只有到牧丹園和去南城 獨(dú)立物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)學(xué)校 沒有24 小時(shí)熱水 物業(yè)費(fèi)低，1.05 元/平方米.月 小區(qū)內(nèi)超市 沒有會所 同時(shí)入住 預(yù)留空調(diào)機(jī)位 施工周期長，入住晚 開發(fā)商一級資質(zhì) 天然氣入戶 八、銷售分析 銷售道具：沙盤、戶型平面模型、桌椅4 套、沙發(fā)2 組、接待臺 （九） class 本案位于北京

37、市朝陽區(qū)望京地區(qū)，京順路及首都高速機(jī)場西側(cè)、南側(cè)緊鄰北小河， 戶型 面積（m2） 套數(shù) 已售套數(shù) 已售率 未售套數(shù) 未售率 96.51 280 280 100% 0 0 二居 104.99 280 280 100% 0 0 139.62 280 280 100% 0 0 三居 142.95 280 275 98% 5 2% 北側(cè)為望京科技園區(qū)。 一、環(huán)境分析 小區(qū)環(huán)境分析：該項(xiàng)目園林建筑采用意大利風(fēng)格，園內(nèi)有多種稀有植被， 有中央水景，周圍是住宅區(qū)。 二、 產(chǎn)品分析 （一）建筑規(guī)模：占地面積5.64 公頃，總建筑面積22.5 萬平米。 （二）建筑形態(tài)：板塔結(jié)合、6 棟塔樓、均為25 層；3 棟

38、板樓分別為16 和21 層 外立面：4 層以下為灰色瓷磚，以上為淺灰色高檔涂料 （三）建筑工期：共一期、開盤時(shí)間：2003 年8 月13 日， 入住時(shí)間：2003 年12 月26 日 （四）戶型配比： 戶型 面積（m2） 套數(shù) 比例 一居 80 430 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 復(fù)式 200 以上 （八）、配套設(shè)施：有三個(gè)底商 三、價(jià)格分析 （一）、價(jià)格范圍：4862/m2-5300/m2 （二）、主力總價(jià)范圍：583000 戶型 面積（m2） 均價(jià) 總價(jià) 一居 80 5300 374560 二居 110 583000 三居 160 84

39、8000 四居 190 1007000 其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：1.9/m2 車位費(fèi)：地上200-250/月（租） 地下450/月（租） 供暖費(fèi)：19 元/ m2 四、媒體分析 北京青年報(bào) 五、客源分析 （1）、月收入3000 元以上的白領(lǐng)，年齡30 歲左右。 （2）、二次置業(yè)人士 六、去化分析 銷售率60%、只開盤兩棟塔樓，南向兩居約100 套大部分售完，只有低樓層還有剩余。 七、利多利空分析 優(yōu)勢 劣勢 交通便利 戶型多樣可選擇余地大 容積率高 與一期相比價(jià)格太高顧客難以接受 望京地區(qū)社區(qū)成熟適合居住 外立面顏色時(shí)尚 綠化率低 定位不準(zhǔn)確 小區(qū)內(nèi)有噴泉 使用率高 小區(qū)周邊環(huán)境亂 陽臺落地窗 現(xiàn)房

40、發(fā)售 鄰街戶型有噪音 t 型塔樓北向采光好 有三個(gè)底商 樓間距小 板樓明櫥、明衛(wèi) 周邊的配套齊全 板樓被塔樓遮擋采光不好 板樓南北通透、通風(fēng)好 沒有會所 小戶型布局合理 沒有配套 南向無遮擋景觀好 售樓處與現(xiàn)場太遠(yuǎn)看房不方便 供暖費(fèi)便宜 戶型設(shè)計(jì)上浪費(fèi)面積多 八、銷售分析 （一）售樓處引導(dǎo)分析 1、路旗指引：無 2、看板指引：小區(qū)周圍設(shè)有看板 售樓處裝修風(fēng)格：歐式風(fēng)格， 銷售道具：沙盤、桌椅7 套 （十）慧谷根園 本案位于北京市朝陽區(qū)望京東北部利澤中街（望京科技園內(nèi)），緊鄰北五環(huán)、機(jī)場高速路，是望京地區(qū)唯一的別墅項(xiàng)目。 一、環(huán)境分析 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：區(qū)內(nèi)有吊橋、小溪、小瀑布，植被以垂柳為主，

41、清新自然。 二、產(chǎn)品分析 1、建筑規(guī)模：本案占地75000 平方米，建筑面積56000 平方米。分兩期開發(fā)一期25000 平米、二期31000 平米。 2、建筑形態(tài)：全部為獨(dú)棟聯(lián)排式別墅 3、外立面：普通紅色墻磚 4、建筑結(jié)構(gòu)：部分磚混、部分現(xiàn)澆混凝土 5、在售戶型配比 戶型 面積（m2） 套數(shù) 比例 s1 276 50 50% n1 330 43 43% c1 400 6 7% 6、配套設(shè)施 1、會所：室內(nèi)游泳池、健身中心 2、商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施 3、教育配套：借助周邊設(shè)施 7、車位配比 i. 每戶私人車庫一部 ii. 地下停車位1：2.8 iii. 地上停車位1: 3.6 (八)容積率

42、：0.75 五、價(jià)格分析 價(jià)格范圍：240 萬-500 萬 戶型 面積（m2） 起價(jià) 總價(jià)（萬） s1 276 8700 240 n1 330 c1 400 10000 400 六、媒體分析 七、客源分析 1、外企高級主管 2、大型私營企業(yè)主 八、去化分析 九、利多利空分析 優(yōu)勢 劣勢 五環(huán)以內(nèi)，地理位置優(yōu)越 車位多 價(jià)格高，均價(jià)9000 元 沒有教育配套 緊鄰北五環(huán)、機(jī)場高速路 戶型多樣選擇余地大 棟間距小 有水景 低容積率 部分結(jié)構(gòu)為磚混，堅(jiān)固度不高 園林整體風(fēng)格清新優(yōu)雅 有地下室 配套會所項(xiàng)目可選擇種類不多 獨(dú)棟聯(lián)派別墅私密性強(qiáng) 現(xiàn)房發(fā)售，說服力強(qiáng) 項(xiàng)目東邊有垃圾場環(huán)境混亂 外立面具有北

43、美風(fēng)格 綠化率不高 外資物業(yè)管理世邦衛(wèi)理事公司 沒有商業(yè)配套 十、銷售分析 1、售樓處引導(dǎo)分析 看板引導(dǎo)：售樓處正東設(shè)置看板 戶型 面積（m2） 套數(shù) 已售套數(shù) 已售率 未售套數(shù) 未售率 s1 276 50 47 94 3 6 n1 330 43 c1 400 6 23 46% 27 54% 2、售樓處建筑形式：獨(dú)棟別墅 3、售樓處專修風(fēng)格：中國古典風(fēng)格，四周以鐘鈴裝飾，中間一大型根雕 4、銷售道具：沙盤、剖面模型、三套桌椅 5、銷售團(tuán)隊(duì)：前臺一名接待員，一名主管 四、 綜合分析 一、產(chǎn)品分析 （一）建筑規(guī)模 項(xiàng)目名稱 占地面積（m2） 建筑面積（m2） 容積率 工程分期 開盤時(shí)間 入住時(shí)間

44、寶星園 120000 400000 33 3 20015 20036（一期 ） 慧谷陽光 620000 170000 27 2 20026 200310（一期） 夏都盈座 19200 96000 5 1 20032 20039 銀領(lǐng)國際 56400 225000 4 1 20038 200312 金隅麗港城 47500 190000 4 1 20036 20044 星源公寓 5710 20000 35 1 20036 200410 都市新海岸 18000 90000 5 1 200212 20038 亮馬新世家 30000 100000 33 2 20033 200312 亮馬水晶 10950

45、 44000 34 2 20023 200310 東潤風(fēng)景 150000 350000 23 4 20007 200310 銀楓家園 10000 30000 3 3 20015 200110 飄home 12000 86000 7 1 20036 20049 電子城 111900 326300 29 2 20033 200411 class 94000 120000 12 1 20037 200412 慧谷根園 56000 75000 13 2 2000 2003.6 風(fēng)景線公寓 12000 50000 4 2 2000 2003.4 總計(jì) 1373660 2372300 35 （二）建筑形式

46、 建筑形態(tài) 項(xiàng)目名稱 板 塔 精裝 毛坯 外立面 層數(shù) 寶星園 6 2 4 小部分面磚， 大部分涂料 18、25 慧谷陽光 7 涂料 9、16 夏都盈座 4 2 6 面磚 15、18、22 銀領(lǐng)國際 9 9 涂料加裝飾板 16、21、25 金隅麗港城 4 3 7 面磚 10、25 星源公寓 1 4 5 涂料加裝飾板 16、25、30 都市新海岸 2 3 5 面磚 10、18、22 亮馬新世家 3 3 面磚 18 亮馬水晶 2 2 可選 涂料 東潤風(fēng)景 11 2 11 2 涂料 銀楓家園 1 2 面磚 25 飄home 1 2 3 面磚 25 電子城 7 7 涂料 20 class 22 可選

47、面磚 4、6、8 慧谷根園 面磚 聯(lián)排別墅 風(fēng)景線公寓 2 2 涂料 25 總計(jì) 54 51 二居 三居 四居 躍層 一居 項(xiàng)目名稱 （m2） 套數(shù) （m2） 套數(shù) （m2） 套數(shù) （m2） 套數(shù) （m2） 套數(shù) 寶星園 106 264 122 126 72 192 165 264 188 251 4 8 慧谷陽光 40 50 60 90 99 108 128 137 140 148 150 200 84 100 160 夏都盈座 40 70 352 1112 117 36 102 140 140 169 22 36 66 銀領(lǐng)國際 80 430 110 575 160 288 190 200

48、 金隅麗港城 60 50 112 107 97 102 92 50 50 50 50 50 127 135 20 50 星源公寓 60 27 105 112 118 120 54 27 27 27 120 122 137 158 27 27 27 27 都市新海岸 40 70 352 117 111 98 102 36 30 122 112 60 160 亮馬新世家 69 77 92 95 77 77 119 146 120 116 154 154 77 77 亮馬水晶 70 80 127 88 190 1160 東潤風(fēng)景 108 124 1020 178 195 340 196 170 16

49、6 438 170 銀楓家園 114 165 133 145 132 飄home 40 65 350 8590 50 電子城 96 104 280 280 142 139 280 280 class 180 213 210 240 341 慧谷根園 275 330 400 50 43 6 風(fēng)景線公寓 115 130 111 104 114 144 137 151 134 109 192 套數(shù) 1765 2422 2744 334 840 比率 21 30 33 4 10 一居21% 二居30% 三居33% 四居4% 躍層10% 戶 型 配 比 項(xiàng)目名稱 總價(jià)（萬） 均價(jià) 主力總價(jià)范圍（萬） 物業(yè)費(fèi) 車位費(fèi) 寶星園 75 5