《商業(yè)計(jì)劃書(shū)可行性報(bào)告模板》武漢武昌區(qū)地塊投資可行性報(bào)告(精）

1、武漢武昌區(qū)康平苑小區(qū)r5地塊投資可行性報(bào)告一、 地塊簡(jiǎn)介1、地理位置本地塊位于武漢市武昌區(qū)新河街，處于臨江大道與和平大道之間，周邊有新河街小學(xué)、江南明珠園等，屬于武漢市市區(qū)住宅四級(jí)地段。該地塊因積玉橋地區(qū)舊城改造的進(jìn)行，已經(jīng)體現(xiàn)了較強(qiáng)的升值潛力。2、地塊面積本地塊總占地面積9083.48平方米，規(guī)劃容積率按照現(xiàn)行武漢市的規(guī)劃要求可以達(dá)到3.854.2，總建筑面積在3.5萬(wàn)平方米以上。暫以3.85容積率計(jì)算面積，其中：高層住宅3.2萬(wàn)平方米；臨街兩層商鋪面積3000平方米。3、地塊相關(guān)歷史為原武漢漢康物業(yè)發(fā)展公司二期開(kāi)發(fā)地塊，因該公司經(jīng)營(yíng)不善尋求外單位合作。于1993年辦理了土地批租等相關(guān)前期手

2、續(xù)。二、 項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)研究武漢市作為中國(guó)中部最大的城市，歷史上就是中國(guó)中部的重要商埠，其經(jīng)濟(jì)影響力覆蓋華中地區(qū)，世紀(jì)初，曾為中國(guó)內(nèi)地最大的國(guó)際性中心城市，被譽(yù)為“東方芝加哥”，鼎盛時(shí)期武漢是僅次于上海的內(nèi)地國(guó)際貿(mào)易中心和商貿(mào)中心；同時(shí)武漢也是中國(guó)近代工業(yè)三大發(fā)祥地之一，從清末湖廣總督張之洞創(chuàng)辦漢陽(yáng)鋼鐵廠起，發(fā)展了初具雛形的中國(guó)近代鋼鐵工業(yè)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期武漢是國(guó)家重要的工業(yè)基地和交通樞紐基地，武漢曾經(jīng)有過(guò)輝煌的歷程。然而改革開(kāi)放多年來(lái)，由于政策因素和行政區(qū)劃等因素導(dǎo)致武漢落后于沿海許多城市。武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較慢，以前一直為國(guó)內(nèi)外大資金所忽視。 然而湖北省及武漢有著自身的潛在優(yōu)勢(shì)待挖掘： 首先

3、，年，湖北省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為4276.32億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與周圍的河南（5538元）、安徽（5065元）、江西（4831元）、湖南（5728元）、重慶（5144元）、陜西（4607元）相比，高出1366至2487元，達(dá)到7094元，而同期全國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均水平為6902元，可見(jiàn)湖北省在中部地區(qū)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)大省，形成了“湖北臺(tái)地” 。在也是作為湖北省省會(huì)的武漢市，迄今為止仍是我國(guó)中部最大的城市的重要區(qū)域發(fā)展條件。 其次，湖北省城市化發(fā)展速度非常迅猛，城市化率1982年為17.32%，1990年為28.75%，1998年為31.9%，2001年為40.59%，超過(guò)了全國(guó)平均水平。在城市化發(fā)

4、展的浪潮中，武漢市由于其相對(duì)于周邊其他中小城市具有較大的吸引力，城市空間發(fā)展的壓力是巨大的，據(jù)統(tǒng)計(jì)進(jìn)入武漢市的流動(dòng)人口達(dá)120萬(wàn)150萬(wàn)。加上市區(qū)常駐人口800多萬(wàn)，有足夠大的房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。 第三，武漢市科技實(shí)力雄厚，目前武漢擁有所高校、個(gè)科研設(shè)計(jì)單位、個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、萬(wàn)科技人才，通訊、生物工程、激光、微電子技術(shù)和新材料等領(lǐng)域居全國(guó)領(lǐng)先水平，科技綜合實(shí)力名列全國(guó)第三。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，武漢市有望在下世紀(jì)初葉建成為我國(guó)內(nèi)陸腹地最大的“制造業(yè)、金融、貿(mào)易、科技信息中心。 第四，武漢市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其位于長(zhǎng)江中游和中國(guó)中部的重要戰(zhàn)略地位，是任何其他城市不可替代的。武漢市只有首先與周圍地區(qū)加強(qiáng)協(xié)

5、作，使城市的發(fā)展與區(qū)域的發(fā)展形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，才能不斷地增強(qiáng)自身發(fā)展能力，真正起到華中地區(qū)中心地位的作用，并與全國(guó)其他三個(gè)城市群地區(qū)一道，參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，同時(shí)為形成中國(guó)中部的大城市群地區(qū)格局創(chuàng)造條件。 以上幾個(gè)方面足以說(shuō)明武漢目前作為一個(gè)房地產(chǎn)資金的投資地有著較好的前景。這兩年來(lái)武漢的外來(lái)投資逐年擴(kuò)大，主要也是以房地產(chǎn)投資為主，其中不乏大量的江浙資金 。 三、 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析1、 地塊優(yōu)勢(shì) 本地塊位于武昌老城區(qū),人氣較旺。此外，地塊無(wú)折遷，可即刻啟動(dòng)。 本地塊南面臨街,位于長(zhǎng)江一橋和二橋之間,交通便利。特別是過(guò)江的地鐵出口僅相距一站之內(nèi),有一定的賣點(diǎn)。目前該地塊附近樓盤不多，主要有江南明珠

6、園，該樓盤目前銷售均價(jià)在43004400元左右，處于銷售中后期，待該地塊發(fā)售時(shí)，已不會(huì)成為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)同類價(jià)格的開(kāi)發(fā)地塊相對(duì)較少。2、 地塊劣勢(shì) 由于地塊附近尚未建有大型商場(chǎng)，生活配套設(shè)施還待完善。、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。在目前舊城改造的階段市容環(huán)境顯混亂?？缃罔F的修建速度偏慢。 3、 地塊市場(chǎng)機(jī)會(huì)由于地塊周邊在建的均為大型市級(jí)公建，故此，伴隨著它們的落成使用和部分中高檔社區(qū)的開(kāi)發(fā)交付，生活配套設(shè)施勢(shì)必將趨于成熟，人氣得到不斷提升，地塊升值潛力較大。2004年附近地塊的樓面地價(jià)均在1400元/平方米以上。參考地塊一:(如下圖所示) 居住用地。武昌積玉橋p(2004)12,樓面地價(jià)147

7、0元/平方米。武漢城開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司參考地塊二:(如下圖所示)武昌積玉橋p(2004)011,樓面地價(jià)1428元/平方米。居住用地。堅(jiān)石開(kāi)發(fā)有限公司四、 地塊效益分析1、 物業(yè)配比及銷售收入總建筑面積3.5萬(wàn)平方米，其中:高層：3.2萬(wàn)平方米×3600元/平方米= 11520萬(wàn)元商業(yè)：3000平方米×7500元/平方米= 2250元車庫(kù)：60個(gè)×7萬(wàn)/個(gè)= 420元銷售收入合計(jì): 14190萬(wàn)元2、 成本投入（一）土地成本： 2520萬(wàn)元 （二）前期費(fèi)用：70元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=245萬(wàn)元 1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探（30元/平方米）2、三通一平（4元

8、/平方米）3、人防易地建設(shè)費(fèi)（18元/平方米）4、環(huán)衛(wèi)開(kāi)辦費(fèi)（12元/平方米）5、消防、抗震、白蟻等（6元/平方米） （三）建安成本:1400元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=4550萬(wàn)元 包括基礎(chǔ)、土建、水電、智能、門窗、監(jiān)理、綠化等 （四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):80元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=350萬(wàn)元 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)用：40元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=140萬(wàn)元 1、 水電增容及手續(xù)費(fèi)2、 市政項(xiàng)目（道路、圍墻、排水等）（六）三項(xiàng)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用：150元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=525萬(wàn)元 銷售費(fèi)用：50元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=175萬(wàn)元

9、管理費(fèi)用：80元/平方米×3.5萬(wàn)平方米 =280萬(wàn)元 （七）不可預(yù)計(jì)成本:200萬(wàn)元 前（二）-（七）項(xiàng)綜合成本合計(jì): 8985萬(wàn)元 （八）營(yíng)業(yè)稅和所得稅預(yù)提:14190萬(wàn)元×10%=1419萬(wàn)元 （九）稅后利潤(rùn)：稅后利潤(rùn)=3786萬(wàn)五、 開(kāi)發(fā)及銷售計(jì)劃 開(kāi)發(fā)計(jì)劃:本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將采用整體建設(shè)及銷售的方式進(jìn)行：2005年2-4月完成企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶及變更；2005年3-9月完成該地塊的前期設(shè)計(jì)、建設(shè)許可證及相關(guān)手續(xù)的報(bào)批 2005年10-2006年8月項(xiàng)目開(kāi)工至完成結(jié)構(gòu)封頂 2006年8月-2006年12月完成工程建設(shè)并開(kāi)始綜合驗(yàn)收 2007年2月完成開(kāi)發(fā)工作 銷售計(jì)劃:2005年12月-開(kāi)始項(xiàng)目預(yù)售，預(yù)計(jì)銷售14個(gè)月2006年12月-至結(jié)構(gòu)封頂時(shí)銷售80%2007年2月完成全部銷售六、 投資資金安排1、 第一期資金1700萬(wàn)，用于收購(gòu)項(xiàng)目及公司，于2005年2月初到位；2、 第二期資金1000萬(wàn)，用于項(xiàng)目前期工作，于2005年4月-7月逐步初到位；3、 第三期資金1000萬(wàn)，用于建安工程，其余不足部分由施工單位墊資和銷售回款解決 ；固該項(xiàng)目如不考慮借用銀行的開(kāi)發(fā)性貸款，實(shí)際自有投入資金可以控制在4000萬(wàn)以內(nèi)。七