房屋交付法律評說研究與分析

1、省人民政府水行政主管部門建立水土保持交房法律評說房屋交付法律評說作者梁樺水梁鵬 在審判實踐中對于商品房的交付使用的約定存在著不同的理解而引發(fā)爭議。作為開發(fā)企業(yè)認(rèn)為“房屋的交付使用就是交鑰匙，作為購房人那么認(rèn)為“房屋交付使用不僅包括領(lǐng)鑰匙還包括取得房屋所有權(quán)證書。按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)，只有辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。但是，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋下稱司法解釋規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。最高人民法院副院長黃松指出根據(jù)?合同法?第133條和第135條規(guī)定，商品房買賣合

2、同的出賣人負(fù)有向賣受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已經(jīng)建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但房屋的 交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。交鑰匙在實踐中視為交付較為可行，但是交付使用還應(yīng)當(dāng)看其雙方在合同中有無其他約定的條件。案例一、崔某于2001年10月20日與北京某房地產(chǎn)公司簽定了?商品房買賣合同?及補充協(xié)議。雙方約定崔某購置該公司出售的商品房一套，建筑面積為151平方米，單價為11800元，交房時間為2002年2月15日前出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。同時，雙方約定進(jìn)行驗收交接時出賣人應(yīng)當(dāng)出示“北京市建筑工程竣工驗

3、收備案表、“住宅使用說明書、“住宅質(zhì)量保證書并簽署房屋交接單。在“補充協(xié)議中雙方重新約定假設(shè)出賣人逾期交房，出賣人從2002年2月16日始按照總房款的日萬分之四支付違約金。而出賣人直至2002年12月3日，才交付了“北京市建筑工程竣工驗收備案表。為此崔某以房地產(chǎn)公司遲延交付應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任為由向法院提起訴訟。在審理過程中，出賣人成認(rèn)其逾期交房，但認(rèn)為崔某于2002年4月5日領(lǐng)取了鑰匙，應(yīng)當(dāng)視為房屋交付。一審法院支持崔某的訴訟請求。律師評析。合同的訂立是雙方真實意思表示的結(jié)果，一經(jīng)成立并發(fā)生效力合同的任何一方均應(yīng)當(dāng)遵守合同中的各項條款。這些條款確實定在合同當(dāng)事人之間形成了明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，形成了

4、特定的債的關(guān)系。合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面、適當(dāng)?shù)穆男泻贤x務(wù)。對于合同中附有的條件在該條件成就時應(yīng)當(dāng)依約履行，不能夠阻卻條件的成就。本案爭議的焦點問題是出賣人交鑰匙的行為是否可以視為交付了房屋。首先，崔某與房地產(chǎn)公司簽定的?商品房買賣合同?及補充協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容合法有效。雙方在合同中確定交房條件符合所附條件的要件，構(gòu)成了合同的主要條款之一。為雙方如何履行合同作了明確的約定。其次，從雙方簽定的合同約定的交房條件并非是以交付鑰匙轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的占有為條件。按照雙方合同的約定買受人接收此房的條件是出賣人具備“北京市建筑工程竣工驗收備案表、“住宅使用說明書、“住宅質(zhì)量保證書即兩書一表。這三個

5、條件是同時具備方可辦理接收手續(xù)，不是其中之一具有時交房條件具備。因此，出賣人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工驗收備案表，才使得交房條件全部滿足合同的約定。因此，崔某以出賣人取得“北京市建筑工程竣工驗收備案表的時間作為出賣人的實際交房時間并依此請求違約金是符合合同的約定的。按照?司法解釋?的表述在處理本案時也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮合同中的約定，而不能夠?qū)⒎课萁昏€匙轉(zhuǎn)移房屋的占有作為房屋的交付使用。案例二、李某于2000年3月23日與北京某房地產(chǎn)公司簽定了商品房買賣合同。合同約定：李某購商品房一套，總價款155萬元，雙方約定在出賣人沒有取得大產(chǎn)權(quán)證前可以憑工程竣工驗收合格證交房，交房日期為2

6、000年12月18日。合同簽定后李某按照合同約定向出賣人交付了全部的房款。出賣人于2000年11月辦理了竣工驗收并取得了合格證。于2000年12月5日向李某發(fā)出?入住通知書?要求李某收房。李某在入住通知的回聯(lián)上簽字確認(rèn)收到。2000年12月17日李某向出賣人提出開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理大產(chǎn)權(quán)證才能夠交房，雙方的合同約定違反了國家強制性規(guī)定，拒絕辦理收房。雙方經(jīng)過屢次協(xié)商未果。李某于是將出賣人告上法庭。要求確認(rèn)合同所列交房條件違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，主張確認(rèn)無效。要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，支付逾期交房的賠償金。出賣人辯論道：在合同中約定的是以取得竣工驗收合格證作為交付房屋的條件，該約定是雙方當(dāng)事人的真

7、實意思表示，不違背國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效的。況且出賣人取得竣工驗收合格證是在合同約定的交房時間前取得的，向買受人交房未構(gòu)成逾期交房不存在違約的事實，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院經(jīng)審理后駁回了買受人的訴訟請求。律師評析。當(dāng)事人依照法律的規(guī)定平等的行使自己的民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。對于違反國家法律法規(guī)規(guī)定的強制性規(guī)定的民事行為當(dāng)屬無效。合同締結(jié)雙方應(yīng)當(dāng)遵循協(xié)商一致等價有償?shù)脑敲从喠⒑贤?。充分表達(dá)及保障合同雙方意思自治、契約至上。對于合同的履行應(yīng)當(dāng)全面、適當(dāng)。違反合同義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，由此給對方造成的損失應(yīng)當(dāng)予以賠償。就本案來言，雙方簽定的合同是有效的，所付的交房條件

8、不違背國家的法律法規(guī)的強制性規(guī)定。按照我國關(guān)于商品房管理的有關(guān)規(guī)定商品房的交付必須經(jīng)過竣工驗收合格，這是法律上對房屋出賣人向房屋使用人或產(chǎn)權(quán)受讓人進(jìn)行交付時應(yīng)當(dāng)滿足的最底條件。雙方當(dāng)事人可以在合同中約定高于此線的交付條件及標(biāo)準(zhǔn)。所以，當(dāng)事人在本案合同約定的交房條件是滿足于法律的規(guī)定，且是雙方當(dāng)事人的真實意思表示。買受人提出的要求按照大權(quán)證作為交房條件屬于其對合同條款的變更，但是合同的變更要求當(dāng)事人協(xié)商一致，未達(dá)成一致以前原合同的條款依然對雙方具有約束力。出賣人未按照合同約定交付房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，在此案中出賣人未違約且合同合法有效，買受人拒絕收房那么應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延領(lǐng)受的違約責(zé)任，并對該房屋所可

9、能產(chǎn)生的風(fēng)險承擔(dān)責(zé)任。案例三、王某于2001年4月6日與某房地產(chǎn)公司簽定了?商品房買賣合同?，合同中約定該商品房價值250000元，交房時間為2001年6月10日，約定的交房條件為該房屋必須取得綜合竣工驗收。房地產(chǎn)商于2001年10月5日完成綜合竣工驗收，2001年12月7日取得竣工驗收備案表。出賣人于2001年6月10日向王某發(fā)出了入住通知書，王某于2001年6月12日辦理了收房手續(xù)并領(lǐng)取了鑰匙。買受人在入住后發(fā)現(xiàn)該房有質(zhì)量問題且設(shè)施與合同約定不符，于是向人民法院提出訴訟，請求人民法院判令房地產(chǎn)公司承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任及賠償買受人的損失。房地產(chǎn)商辯稱：出賣人已經(jīng)向買受人如期交付了房屋，買受

10、人領(lǐng)取了鑰匙實際占有了該房產(chǎn)不存在遲延交房的違約責(zé)任，對于房屋質(zhì)量問題同意在合同約定的保修范圍內(nèi)予以修繕并愿意賠償買受人的相關(guān)損失。法院經(jīng)過審理判決房地產(chǎn)商承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任并賠償原告的損失。律師評析。?城市房地產(chǎn)管理法?明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)工程的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。本案合同雙方已經(jīng)在合同中明確的約定了交房的條件即該房屋完成綜合驗收后向買受人交付使用，而不是以交鑰匙實際轉(zhuǎn)移房屋的占有作為交付的條

11、件。本案中房地產(chǎn)商的交付行為違反了法律法規(guī)關(guān)于商品房交付的強制性規(guī)定。即使買受人在收到入住通知后前往出賣人處辦理了收房手續(xù)領(lǐng)取了房屋鑰匙，并且實際使用并控占了該房屋，但是出賣人在發(fā)出入住通知書為其辦理入住手續(xù)時第一違反了合同的約定，重要的是其行為違反了法律關(guān)于交付條件應(yīng)當(dāng)遵循的底線。交付行為無效，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。?司法解釋?也規(guī)定當(dāng)事人有約定的應(yīng)當(dāng)從其約定。案例四、業(yè)主陳某于2002年11月3日與開發(fā)商簽定了?商品房買賣合同?一份。合同約定該房的價值為340000元，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2003年5月10日將驗收合格的房屋交付業(yè)主使用，陳某應(yīng)當(dāng)在接到入住通知書時辦理收房手續(xù)，并一次結(jié)清剩余

12、房款，并在合同中約定了違約責(zé)任。2003年5月10日開發(fā)商將已經(jīng)辦理竣工驗收完畢的房屋向陳某交付，發(fā)出入住通知書要求其前來辦理收房手續(xù)。而此時陳某正在外地旅游無法回來收房。直至2003年5月30日才前往辦理收房手續(xù)。但因鄰居不慎失火將其所購的房屋局部燒毀。于是陳某提出退房要求，開發(fā)商認(rèn)為已經(jīng)按照合同約定向其發(fā)出入住通知書，業(yè)主未按照合同約定領(lǐng)受房屋，房屋已經(jīng)交付，發(fā)生的房屋毀損、滅失的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由陳某自己承擔(dān)。陳某訴至法院，請求法院判令解除合同返還已付房款并支付利息。法院經(jīng)過審理駁回了陳某的訴訟請求。律師評析。本案的焦點是房屋的風(fēng)險是否發(fā)生了轉(zhuǎn)移。標(biāo)的物的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移隨標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而發(fā)生轉(zhuǎn)移

13、。對于動產(chǎn)因交付而發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，除當(dāng)事人另有約定或法律法規(guī)另有規(guī)定。不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以所有權(quán)的登記做為發(fā)生移轉(zhuǎn)的標(biāo)志。?司法解釋?規(guī)定對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋的毀損、滅失的風(fēng)險，在交付前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人在接到出賣人的交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。本案中雙方合同約定的交房方式是收到通知書后辦理收房手續(xù)，陳某因外出而不能夠收房的原因不屬于正當(dāng)理由，所以，該房屋的毀損、滅失的風(fēng)險自雙方約定的交房日2003年5月10日由開發(fā)商處

14、轉(zhuǎn)移至業(yè)主。案情簡介五2003年3月原告與被告就被告開發(fā)的某高檔小區(qū)簽定了?商品房買賣合同?下稱“合同。合同約定原告所購置的房產(chǎn)的面積、戶型、單價、總價，買受人的付款方式及時間，同時約定被告的交房條件為取得此商品房的?建設(shè)工程竣工備案表?，交房時間為2004年5月31日。原告按照合同約定的付款方式及時間全部交齊了房款。被告于2004年5月10日取得了?建設(shè)工程竣工備案表?，于2004年5月29日起向交房日為2004年5月31日的買受人發(fā)出了入住通知書?！巴ㄖ獣休d明1，原告于2004年5月31日持合同、付款憑證、身份證、本通知書、相關(guān)稅費前往位于售樓處辦理收房；2，自本通知書送達(dá)至買受人合同載

15、明的有效通信地址之日起10個工作日內(nèi)辦理收房手續(xù)，逾期視為本公司完成了交房義務(wù)，該房產(chǎn)的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。物業(yè)公司將按照陳列于售樓處的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)計算物業(yè)費用；.2004年5月31日局部業(yè)主按照通知書的要求前往售樓處辦理收房手續(xù)，被告向原告出示了?建設(shè)工程竣工備案表?、實測面積報告、物業(yè)公約、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等有效文件。原告向被告出示了合同、身份證、付款憑證、通知書。在辦理收房手續(xù)過程中，被告要求原告交納契稅等費用后再領(lǐng)取鑰匙進(jìn)行房屋驗收。此舉遭到了以原告為代表的業(yè)主的反對，致使雙方發(fā)生爭執(zhí)。以原告為代表的業(yè)主拒絕收房。此后雙方委派代表就此問題進(jìn)行協(xié)商未果。原告于2004年7月以

16、“購房合同糾紛為由向人民法院提起訴訟，訴訟請求包括：1判令被告交房并支付逾期交房的違約責(zé)任；2，判令被告承擔(dān)本案的訴訟費用。在訴訟中被告辯稱已經(jīng)向原揭發(fā)放了入住通知書并載明了逾期收房所產(chǎn)生的后果，收取費用的目的是為了日后辦理產(chǎn)權(quán)登記的便利，這一做法是目前房地產(chǎn)交房的通例，被告不存在違約行為不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。且在入住通知書明確告之原告應(yīng)當(dāng)交納的稅費，原告按照通知書前來辦理收房手續(xù)也是默認(rèn)了這一條件。原告認(rèn)為，合同中未明確約定向被告交納稅費作為交房的條件，只要被告具備了合同中約定的交房條件就應(yīng)當(dāng)向原告交付房產(chǎn)的鑰匙，至于原告何時交納如何交納上述稅費是原告意愿，原告從未向被告作出過由其代收上述稅費

17、的承諾或表示，原告收到鑰匙并確認(rèn)房屋的交付是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)才是真正的交房。本案經(jīng)過法院審理后認(rèn)為合同的約定是雙方意思表示不違反法律的強制性規(guī)定，對雙方均具有約束力；被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定時間、條件、方式向原告交房；被告不是上述稅費的代征機關(guān)，原告也沒有以明示的方式委托被告代收代交上述稅費；被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。律師評析：在本案雙方發(fā)生爭議的原因在于代收的契稅問題上。在2005年前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納的各項稅費的現(xiàn)象比擬普遍，其原因主要是業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商不能夠協(xié)商解決而不支付稅費或是采取按揭方式付款的業(yè)主不積極辦理產(chǎn)權(quán)以無法完成產(chǎn)權(quán)抵押解除開發(fā)商

18、的保證責(zé)任。所以開發(fā)商為了不出現(xiàn)到辦證時收不上錢的局面出現(xiàn)而采取了這樣那樣的方式。被告的代收契稅的行為產(chǎn)生了兩個后果。后果一即變更了合同約定的交房條件及收房的方式。按照合同法的一般規(guī)定合同的訂立、變更、解除應(yīng)當(dāng)表達(dá)意思自治、平等自愿的原那么。被告在交房時提出先收取稅費再交鑰匙的要求實際上應(yīng)當(dāng)屬于對合同中交接房屋一節(jié)的變更。變更合同內(nèi)容 實際上是雙方訂立一個新的合同，仍應(yīng)當(dāng)遵循要約承諾的過程。原告對于被告的變更要求予以了明確的拒絕，雙方對于交接房屋一節(jié)也就未作出變更，被告就應(yīng)按照原合同約定履行。按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋規(guī)定，商品房的交付以向買受人交付鑰匙為準(zhǔn)，雙方另有約定的除外，房屋的風(fēng)險由此轉(zhuǎn)移。被告在交房條件具備時不向原告交房而提出變更合同的約定明顯違反了合同理應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。后果二即在原告與被告之間形成委托關(guān)系。被告作為原告的受托人將所收的稅費交給稅務(wù)機關(guān)將完稅憑證交與原告。雙方形成委托關(guān)系也是應(yīng)當(dāng)遵循合同訂立的規(guī)那么。如果原告同意將稅費交與被告但是不將其作為交房的條件的變更，原告與被告之間也僅成立委托合同關(guān)系。所以，原告同意或承諾由被告代收稅費而與被告形成的法律關(guān)系應(yīng)