商業(yè)策劃之發(fā)展與挑戰(zhàn)

1、.xx 商場策劃之發(fā)展與挑戰(zhàn)xx 房地產(chǎn)市場發(fā)展處在全國最前列，但另一方面， 如何發(fā)掘其市場發(fā)展?jié)摿Γ３制漕I(lǐng)先地位，使xx 成為全國房地產(chǎn)市場中最具影響力的區(qū)域市場，并利用其影響力和領(lǐng)導(dǎo)地位，拓寬市場領(lǐng)域-是每個(gè)市場參與者都在考慮的問題。茲認(rèn)為，與一關(guān)之隔的xx 相比， xx 房地產(chǎn)市場具備至少兩個(gè)不成熟的特征。這兩個(gè)特征可能反映xx 房地產(chǎn)市場未來的特征。 1、在樓宇產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程中，xx 三級市場成交量小于二級市場的成交量。但 xx 則反過來，二級市場成交量遠(yuǎn)小于三級市場的成交量。這說明xx 的房地產(chǎn)市場尚未達(dá)到 市場內(nèi)社會資源的有效配置。眾所周知，每個(gè)人的房地產(chǎn)需求總是在不斷變化的，主

2、要是由于職位升遷，組建家庭，家庭成員數(shù)量變化，工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)變，經(jīng)營辦公面積的擴(kuò)充等原因，因此，需要在不同時(shí)期擁有不同的物業(yè)以滿足不斷變化的房地產(chǎn)需求，即是需要多次置業(yè)，如果三級市場不完善，業(yè)主現(xiàn)有房產(chǎn)難以套現(xiàn)，再次置業(yè)的需求就難以滿足，對業(yè)主而言，就是擁有的資源難以投到最能滿足其需求的地方。對整體房地產(chǎn)市場而言，就是影響了資源的有效配置。 2、二級市場的商場多以銷售為主，招商與經(jīng)營為輔。銷售為主是xx 商場的主要特征。而在xx ，知名的大型商場所有權(quán)多數(shù)掌握在發(fā)展商手中，以招商與經(jīng)營為主。商場分割銷售后，所有權(quán)分散到各個(gè)業(yè)主手中，商場統(tǒng)一規(guī)劃管理難以實(shí)現(xiàn)，同時(shí)并非各個(gè)業(yè)主都有經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，三級市場

3、又尚未完善，商場也未必能夠引進(jìn)合適的、 有實(shí)力的經(jīng)營商家， 因此不少 xx 商場在建成銷售后，經(jīng)營情況未如理想。如何在短期收益和長期獲利之間取得良好的平衡，是xx商場面臨的主要發(fā)展方向之一。xx 商場歷經(jīng)二十多年的發(fā)展才達(dá)到今天相對穩(wěn)定的狀態(tài)， xx 商場的發(fā)展可謂任重道遠(yuǎn)，商場的策劃前景無疑非常廣闊。 xx 銷售商場的特征與發(fā)展從銷售商場的特征來看，近幾年xx 商場市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大階段： 1、1999 年前，強(qiáng)調(diào)整體商場經(jīng)營優(yōu)勢的做法不多，多數(shù)商場的銷售主要針對的是單個(gè) 商鋪，主要針對的客戶為有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的買家。 （少數(shù)商場不在此列，如 98年推出的福田世貿(mào)商城等）. 2、1999

4、 年至 20xx 間。此階段商場的主要特征轉(zhuǎn)為強(qiáng)調(diào)商場的整體經(jīng)營優(yōu)勢和主題經(jīng)營特色，較著名的例子有東門名仕商城、新2000廣場、潮流新地帶（前身為南塘商業(yè)廣場） ，南山的東方巴黎時(shí)裝交易廣場、西部電子市場、南山女人世界等。銷售上采用小面積分割鋪位出售，以相對較吸引的單個(gè)商鋪總價(jià)吸納投資客。 3、20xx 至 20xx6 月。期間商場銷售的主要特征為引入知名的大型商家進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，最大程度上發(fā)揮整體經(jīng)營的優(yōu)勢，提升商場的整體商業(yè)價(jià)值，在銷售上提供一定數(shù)額的租金回報(bào)，通常租金的數(shù)額與售價(jià)成一定的比率關(guān)系，使回報(bào)更為直觀。以物業(yè)投資的穩(wěn)健性和長期獲利性吸引投資客。較為典型的代表為東門金世界商業(yè)中心（

5、友誼城東門店），福田彩福世紀(jì)商城， 華僑城金三角商場，南山集美堂等。由以上三個(gè)階段來看，基本上反映出商場銷售過程中，市場逐漸認(rèn)識到，商場如果不著力于提升整體經(jīng)營的優(yōu)勢，客戶是不會接受的。道理非常簡單，商場就是商家集合經(jīng)營的場所，商家間優(yōu)勢互惠互補(bǔ)，形成良好的商業(yè)氣氛和商業(yè)競爭力，以吸引消費(fèi)者，如果整體經(jīng)營的優(yōu)勢得不到發(fā)揮，所有鋪位的吸引力都無法體現(xiàn)。 xx 商場未來發(fā)展面臨的挑戰(zhàn) 1、 商品房銷售管理辦法對商場銷售的監(jiān)管20xx6 月 1 日起正式執(zhí)行的商品房銷售管理辦法 ，將對 xx 房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的的影響。辦法中對商場銷售的監(jiān)管最有影響力的莫過于第七條第四款限制 發(fā)展商以包租或變相包租

6、的形式銷售未竣工的商品房。這條將對近期較為流行的、采用 引進(jìn)大型商家經(jīng)營，提供租金回報(bào)銷售商場樓花的手法實(shí)行監(jiān)管。在新法規(guī)環(huán)境下，xx 商場的銷售將進(jìn)入全新的階段。 辦法代表了政府與社會主導(dǎo)輿論的取向。 2、市場逐漸回歸理性，只有切實(shí)根據(jù)每個(gè)商場特點(diǎn)，尋求并營造合適的、最佳的商業(yè)特色吸引點(diǎn)，商場才能在新時(shí)期內(nèi)釋放其吸引力。無論是商業(yè)區(qū)內(nèi)的商場，還是處于未成型的商業(yè)環(huán)境下的商場，都需要根據(jù)其自身?xiàng)l件，從經(jīng)營品種、經(jīng)營品牌搭配、分區(qū)商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，商場氣氛營造、商場裝修、管理、商業(yè)推廣等角度，營造區(qū)別于其他商場的商業(yè)特色，招商租.賃和銷售才能取得好的成績。 3、切實(shí)從商品服務(wù)消費(fèi)者、經(jīng)營商家、投資客

7、戶三個(gè)層面尋求銷售商場發(fā)展的新路向。銷售商場與住宅的最大不同就是：永遠(yuǎn)需要考慮三個(gè)層面的問題，商業(yè)消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者。商場要有顧客消費(fèi)才能生存，經(jīng)營商家才會進(jìn)駐，而只有商家經(jīng)營理想，租金水平合適，回報(bào)吸引，投資者才會購買商鋪。忽略任何一個(gè)環(huán)節(jié)，都難以實(shí)現(xiàn)好的銷售業(yè)績。物業(yè)升級，商貿(mào)先行伴隨著濱海大道的建成通車， 南山成了 xx 新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，而在這塊 “ 上升的板塊 ” 中，商鋪更是一個(gè)亮點(diǎn)，受到了眾多商家和商業(yè)投資人士的追捧。究其根本，正是路暢人旺為南山帶來了無限的商機(jī)。南山區(qū)于一九九 0 年建制，位于 xx 經(jīng)濟(jì)特區(qū)西部， 行政區(qū)劃東起僑城東路，西至南頭同樂村，北到羊臺山

8、，南望伶仃洋，轄區(qū)面積約119.5 平方公里，下設(shè)沙河、西麗、南頭、粵海、招商、蛇口共七個(gè)街道辦事處，65 個(gè)居民委員會。長期以來，南山的房地產(chǎn)市場始終處于一種“ 自產(chǎn)自銷，自給自足 ” 的局面，直到九五年，市中心區(qū)西移工程啟動(dòng)，南山才逐漸引起外區(qū)域置業(yè)群體的注意。九九年十月濱海大道的建成通車，更是一條導(dǎo)火索，使得南山區(qū)住宅市場空前火爆，正是如此巨大而且仍在上升的一個(gè)規(guī)模市場，使得與之配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施自然也火了起來，于是短短幾年，人人樂購物廣場、家樂福超市、海雅百貨、沃爾瑪購物廣場等商業(yè)巨無霸紛紛搶灘南山，東方巴黎、西部電子、女人世界等一些主題商鋪也先后開業(yè)。至此，“ 交通住宅消費(fèi)商鋪交通”

9、 這樣一個(gè)良性循環(huán)體系初步形成，并有望更好的發(fā)展下去?？梢哉f正是市政府開發(fā)重點(diǎn)的西移和濱海大道的開通，從根本上促成了南山商鋪的升溫。由于一些歷史原因，南山早期的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)分布很散亂，只有南新路北段為南山傳統(tǒng)商貿(mào)中心地段，而且大都規(guī)模較小，經(jīng)營項(xiàng)目和品種少，檔次也較低，主要以各區(qū)域（片區(qū)）內(nèi)的居民為服務(wù)對象，百佳、萬方、民潤是當(dāng)時(shí)較具規(guī)模的連鎖商場。九六年四月，人人樂南山總店開業(yè)成為當(dāng)時(shí)南山區(qū)最大的.購物中心，輻射到南油、蛇口附近的區(qū)域； 緊隨其后，世界零售業(yè)排名第二的 “ 家樂?！?進(jìn)駐南山常興路，吸引了南頭、南山甚至寶安區(qū)的一些消費(fèi)者前往購物，大有獨(dú)占鰲頭之勢。這樣的局面持續(xù)了三四年，直到

10、今年海雅百貨和蛇口沃爾瑪?shù)拈_業(yè)，才算是結(jié)束了商業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣懸殊的局面；而即將開業(yè)的沃爾瑪華僑城店相信也能夠滿足沙河、科技園，甚至西麗區(qū)域的居民日常生活購物需求；近兩年出現(xiàn)的東方巴黎、西部電子、姊妹城、女人世界、女兒國、佳騰電器城和錦福裝飾材料城等主題商場更是為南山商鋪?zhàn)⑷肓硕嘣幕盍?，使得南山終于有了自己的商業(yè)圈，南山人終于有了自己的購物天地。現(xiàn)階段南山區(qū)商業(yè)供應(yīng)量約10萬平方米， 其中主題商場八家， 占 47%；綜合商場五家，占29%；連鎖超市三家，占18%；街鋪一處，占6%；均集中分布在南新路北段和南油大道南段。這些商業(yè)設(shè)施規(guī)模較大，除女人世界南山分店和女兒國南山分店外， 其余均為 500

11、0平方米以上的大型商場。 建筑層數(shù)以三層四層為主，一層平均售價(jià)23000 元，平均租金 150 元，遠(yuǎn)低于羅湖區(qū)東門與福田區(qū)華強(qiáng)北商鋪的平均租售水平，這種商業(yè)投資的低門檻和相對低風(fēng)險(xiǎn)，吸引到許多商家來此投資經(jīng)營；南山區(qū)目前平均租售率達(dá)72%，反映了該區(qū)域的市場吸納力極強(qiáng)，發(fā)展前景看好。 可以說，政府的政策支持和該區(qū)域的遠(yuǎn)景規(guī)劃，給了投資者以絕對的信心；近幾年新起的這些商場、超市檔次都不低，基本能夠滿足區(qū)域消費(fèi)者的購物需求，反映了南山區(qū)商業(yè)的整體升級。這還有利于吸引更多的其它區(qū)域人士來南山置業(yè)和投資，形成一個(gè)良性的循環(huán)的作用，由此也推動(dòng)南山區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心是xx 市

12、七個(gè)區(qū)級商貿(mào)中心之一。根據(jù)特區(qū)西部城市次中心的要求，建設(shè)成為特區(qū)西部的商業(yè)中心、金融中心和文化中心。中心區(qū)由后海濱路、南油大道、學(xué)府路、創(chuàng)業(yè)路圍合而成，占地面積151 萬平方米，總建筑面積234 萬平方米，其中商業(yè)面積 287500平方米，承擔(dān)對內(nèi)服務(wù)、對外輻射的功能；規(guī)劃中的南油購物公園位于南油大道與登良路交匯處，商業(yè)面積約4 萬平方米，是集購物、休閑、娛樂為一體的大型場所； 規(guī)劃中的 xx 西部通道全長 10.2km，總投資 36 億人民幣，由一座跨海大橋和5.3km 的陸上接線組成。 跨海大橋由蛇口東角頭通至元朗的鰲磡石，全長 4.9km，汽車容量每日可達(dá)9500輛次，比落馬洲多三倍。預(yù)計(jì)工程明年展開，在20xx 落成，將成為 xx 第四條跨境通道，可滿足八至十年的.需求，建成通車后將對