疊拼別墅專題研究

1、疊拼別墅案例研究Content1. 疊加型別墅的概念2. 疊加型別墅的演變過程3. 疊加型別墅的客群特點及市場空間4. 疊加型別墅的設計支點5. 疊加型別墅的戶型設計特色6. 疊加型別墅設計個案Ø 康城II期 Ø 倚林佳園Ø 珠江國際城Ø 京城雅居Ø 境界水晶城Ø 美林香檳小鎮(zhèn)Ø 塞那維拉Ø 圓明園東門住宅區(qū)Ø 管鄉(xiāng)新鄉(xiāng)住宅區(qū)世界上沒有絕對的好戶型，但是有最適合于某一特指消費群的戶型。疊加式別墅1. 疊加式別墅的概念作為一種特殊形式的別墅，疊加式別墅是一種概念型產(chǎn)品，它是Townhouse的疊拼式的一種延

2、伸，也有點像復式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合而成。它將一成不變的居住方式由平面改為垂直分布，動靜分區(qū)，合理化使現(xiàn)代生活的居住格局更趨向完美。良好的空間利用率也將一個有天、有地、有花園的立體空間演繹得淋漓盡致，融經(jīng)濟性與享受性于一體。 疊拼是建筑的另一種組合方式，如果說雙拼是二層或三層建筑的左右布排，疊拼則是由兩組類似復式的結(jié)構(gòu)上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。疊拼的入戶模式目前有兩種：一種是疊上、疊下均歸入一個公共單元門，疊上還要通過公共樓梯走到三層，從三層回家；

3、另一種是疊上住戶通過公共樓梯進門，疊下從室外直接進家，做到完全的獨門獨戶；這種形式對于疊下來講，分攤面積會大大減少，無疑是一種品質(zhì)的提升，但因為分攤戶數(shù)減少，疊上住戶的面積分攤也會相應增加。至于疊拼的面積范圍，專家認為，市場上疊拼戶型最小的在多平方米，而平方米應該是面積的上限，面積再大也已失去疊拼的意義。疊拼并不同于傳統(tǒng)的躍層，傳統(tǒng)的躍層并不能滿足很多購房人比較講究的對私有花園和露臺的感覺，疊拼則實現(xiàn)了人們對于這種情調(diào)空間的“占有”?；蛘哂刑旎蛘哂械?，與公共住宅里面大家對資源的享用完全不一樣；而且，它在公共空間的把握上與集合住宅也有所不同。在集合住宅里，大家都要經(jīng)過樓梯間，而現(xiàn)在可以做到一門兩

4、戶，甚至獨門獨戶，私密性得到了保護，這是一種品質(zhì)的標志。2. 疊加式別墅的演變過程2.1 疊拼，源自歐洲。在荷蘭等土地較為緊張的歐洲國家，從年代末至年代初，疊拼占相當主導的地位，尤其到年代后期，郊區(qū)新蓋的房子有三分之一以上都是疊拼；后來雖然數(shù)量減少，但品質(zhì)也在不斷提高，現(xiàn)在很多疊拼產(chǎn)品都安了電梯。 在德國，土地的緊缺狀況相對荷蘭要好一些。疊拼的進深一般都控制在至米以內(nèi)，另外，建筑形態(tài)也和國內(nèi)有所不同，公共走廊多一些，外飄出來的樓梯比較少。第二就是沒有完全獨立的私家花園或樓頂露臺，花園都是公共的，也沒有柵欄這種人為隔斷。113. 疊加式別墅的客群特點與市場空間歐洲當時疊拼住宅的消費者大都是中等偏

5、下的人群，而開發(fā)這類產(chǎn)品的開發(fā)商由政府支持，也不允許贏利。但目前國內(nèi)的疊拼買家至少是中等收入以上，現(xiàn)在的疊拼與歐洲當年的疊拼已經(jīng)不是一個層面的產(chǎn)品了。疊加式別墅的主要客源是中等消費群體別墅。別墅的價格普遍較高，眾多白領并不具備很高的消費能力，但對于立體生活孜孜追求的消費心態(tài)，使他們更愿意購置這種類別墅住宅新形態(tài)：一是房價的適中合理使他們可以用公寓的錢買別墅生活，二是立體空間演繹精彩為居家生活備添活力。因此，只要產(chǎn)品營造到位，這種物美價廉的別墅應不愁銷路。目前市場上疊拼產(chǎn)品的擁躉者大都是這樣一類群體：歲左右；受過良好的教育；收入穩(wěn)定，介于中檔與高檔之間；在各自的單位中肩負著中層以上的職位；家庭已

6、經(jīng)構(gòu)建完成；對品質(zhì)生活有著熱切的追求和較高的品位；已完成一次置業(yè)，升級改善需求迫切；情調(diào)之外，實用也是其考評物業(yè)的另一條重要標準。可以用 “具有小資情結(jié)的中堅階層”來描摹這一購房群體。4. 疊加式別墅的設計支點 低層：大部分疊加式別墅是四至六層。如果再高的話和一般復式公寓沒什么區(qū)別了。由于受層高限制，通常是兩套別墅住宅上下疊加； 低密度：疊加式別墅容積率大致在1左右，低的不到0.8,一般比聯(lián)體別墅要高，但比多層公寓要低； 房型面積介于公寓與聯(lián)體別墅之間：疊加式別墅面積多在150300m2之間； 有別墅要素：下單元住戶擁有小花園，大約在3040m2左右；上單元住戶擁有面積較大的露臺。大多數(shù)住家有

7、車位，但多數(shù)沒有車庫。 注重景觀：疊加式別墅密度較低，有利于營造景觀； 高架空綠化層：首層架空一般在5米以上，并形成綠化景觀； 價格適中：總價宜控制在150萬元以內(nèi)，價格太高則不如買聯(lián)體別墅與獨立別墅。5. 疊加式別墅戶型設計特色5.1 疊加式別墅戶型的優(yōu)勢在于：它作為一種別墅戶型產(chǎn)品，它的核心價值在于其戶型的特點。疊加式的總面積較小的戶型設計上克服了三層落地的Townhouse的單層面積偏小造成的戶型設計不能更合理以及樓梯走道面積過大的缺陷。同時，在該類戶型的設計統(tǒng)籌中，可加入譬如疊加式全景設計或多種入口的私密性戶型設計手法，以增加該產(chǎn)品的競爭力：以疊加式全景觀別墅中央風情景觀長廊，實現(xiàn)窗窗

8、有景，移步換景。用空中花園、天臺花園、5.5米架空層花園的多種開放設計，讓每個組團、每個單位都擁有三重景觀。以多種入門途徑：首層與空中花園入客廳、二層于陽臺入主人房及工人專用門入廚房或工人房。將別墅生活的高私密性特點引入，使疊加式別墅的業(yè)主充分體驗了該戶型的“別墅“特點。未來，疊拼向何處突破？不能否認，任何一樣產(chǎn)品總有不盡如人意之處；作為低密度的起步產(chǎn)品，疊拼自有其“力不從心”的“先天不足”，比如交通、動線的局限；比如是面寬、采光的限制；比如格局、層高的阻礙；比如如何在一定面積范圍內(nèi)、在有限的空間內(nèi)出彩，頗有“巧婦難為無米之炊”的尷尬。但隨著經(jīng)濟發(fā)展和消費者購房需求的調(diào)整，疊拼產(chǎn)品應該有能力向

9、更優(yōu)化的方向突破。第一就是控制住進深；第二是力爭在空間上多一些變化；其三，要保持居住動態(tài)的私密性和處理好公共部分的尺度；所有低密度產(chǎn)品的特性都應在疊拼產(chǎn)品上有所體現(xiàn)并力爭突破。“疊拼是價格和舒適度之間妥協(xié)和讓步之后形成的產(chǎn)物”，其言未免尖刻，但疊拼確實是一個不錯的中間值的產(chǎn)品，希望未來它能走得更遠。6. 疊加式別墅個案6.1 康城II期，香草天空。位于北京定福莊組團南區(qū)，距CBD20分鐘車程。總占地10.3公頃，容積率0.65，層數(shù)4.5層（地下一層）。其產(chǎn)品形式為低層低密度疊拼別墅，上疊有藝術閣樓和風情露臺、下疊有私家庭院及情趣地下空間，小區(qū)內(nèi)建有豪華泳池會所界定格調(diào)生活。產(chǎn)品戶型細分為18

10、種，每戶建筑面積為181-315平方米，總價為120-200萬元不等。 總的來說，該項目的套內(nèi)戶型面積偏大，造成了總價偏高。在別的低密度社區(qū)可以作成聯(lián)排或獨棟；這可能與開發(fā)商的定位取舍有關。6.1.1. 在設計上，有以下幾個特點： 餐廳局部做挑空設計，使空間跳躍起來； 地下室設衛(wèi)生間和采光天井，使地下室功能更為齊全； 面寬8.6米，進深15米的尺度完全地保證了舒適度。 內(nèi)庭院的設計形成了室內(nèi)外風景的有效過渡，延伸了視覺景觀，是該套戶型的一大亮點； 北側(cè)車庫的設置解決了低密度住宅的停車困擾； 室內(nèi)房間出現(xiàn)全明空間，連衛(wèi)生間、廚房等都是明的。 上疊藝術閣樓的坡屋頂部分運用玻璃采光，充分滿足了人們的

11、情調(diào)空間。 就整套戶型面積比例關系而言，二層兩間北向臥室剛剛超過10平方米及15平方米，而南向主臥近40平方米，差異過大。 老人房的設計始終是疊拼產(chǎn)品的一大難點，以該戶型為例：究竟是將二層南向大臥室還是北向小臥室安排給老人居住，無論如何都難免尷尬；而將一層客廳隔出房間做老人房，一來面寬僅2.7米，二來也影響客廳的功能使用，顯然不夠人性化。6.2 倚林佳園，位于北京奧林匹克公園附近。容積率1.25，層數(shù)4.5層。在設計中刻意強調(diào)每戶的獨特性，使之在形式上脫離普通多層住宅區(qū)，向Townhouse社區(qū)靠攏。單套面積140-321平米，總價為100-190萬。 6.2.1 這是一個容積率偏高的疊拼別墅

12、社區(qū)。在設計上，具體采用了下列手法： 上下層住宅分開入戶，取消傳統(tǒng)樓梯間入戶。從而強調(diào)了每家獨門獨戶的感覺，突出其獨立性。 樓梯設計強調(diào)開放性與地接性，加強上層住戶與地面的親近。同時避免對下層住戶的干擾。 造型設計將每層不同的功能用房凸顯出來，而不是象普通住宅那樣將每戶的立面相同，模糊其個性。以層層退臺的手法減小建筑的體量感。使五層樓具有三層Townhouse般的感覺，極具家的親切感及歸屬感。6.3 珠江國際城位于北京市通州地區(qū)，容積率0.9。產(chǎn)品為4層、3層混合的疊拼別墅。其單套面積190-229平米，總價范圍在86-103萬元。面積與價格都是近郊疊拼別墅的典型。 6.3.1 針對市場的反饋

13、，珠江國際城的疊拼產(chǎn)品在設計上對倚林佳園進行了改良，在上層戶型上作了調(diào)整： 第一，減少了上戶的面積，由三層變二層，從而減緩了上三層回家又要爬兩層才到主臥室的矛盾。使戶型大小與設計提供的條件相匹配。 第二，同時進一步將上下戶南北分入的方式予以強化。并給上層住戶提供了40平方米的可停車的北面花園，使之條件更為改善。 但是，上層入戶的樓梯體量過大，使得整個建筑物看起來不協(xié)調(diào)，同時也影響了下層住戶的采光。6.4 京城雅居地處京沈高速公路與東五環(huán)快速干道的交匯處，至國貿(mào)CBD中心20分鐘車程。項目容積率1.08, 疊拼別墅單套面積為177-258平米，總價為113-146萬元。6.4.1 疊拼設計特點：

14、 由金屬機件、鋁板、玻璃晶體和日本進口金屬面磚構(gòu)成獨特的“光體”建筑，被命名為RAY-HOUSE，新光學住宅。 戶型講求方正實用，人在室內(nèi)的線性動線變成了更趨人性化的活動空間。 疊下戶型贈送陽光半地下室，層高達米，輔以南北雙庭院及階梯型雙層私家花園設計，半地下空間如同地面建筑一樣寬敞明亮，還同時配置了衛(wèi)生間和排水設施。 疊上部分戶型設計了米挑空，既擺脫了空間壓抑感，又彌補了公攤面積的損失。 頂光中庭有創(chuàng)意，在縱向的建筑布局中，嵌入一個自然光源；從天而降的天光，增加了采光的層次和角度。 公共空間打破常規(guī)，玻璃光體入口樓梯廳作為上層單元的獨享空間，保證上下層單元之間的生活疏離，私密性更強。 客臥設

15、計靈活，可做成帶書房的套房，上空預留了充足的搭建空間和創(chuàng)意余地。 在公共走道部分，考慮到居住的私密性及行走的安全性，并沒有做成開放式，而是用一種通透的走道觀光電梯廳的形式，增加了視覺景觀的功能。 頂層平方米日光天臺，滿足居住情趣6.5 境界水晶城位于北京亦莊衛(wèi)星城，容積率0.97。產(chǎn)品為4.5層的疊拼別墅，其單套面積為210-230平米，總價為116-127萬。6.5.1 疊拼設計特點: 起居室均有錯層設計, 享有3.45米的超高空間。主臥為斜屋頂設計，空間延展，變化豐富； 空間整齊大氣，使用率高達； 最大面寬米，入戶陽光雙層挑空玄關.保證居住相對舒適，局部空間挑空，立體感強； 若有使用需求的

16、話，可在起居室分隔成一個近平方米南向臥室，做老人房使用；在同類戶型中，此為一大改進之處 私家室外樓梯直接入戶 工人房入口開在廚房內(nèi)，功能調(diào)整余地較小 贈送平方米雙向頂層露臺 6.6 美林香檳小鎮(zhèn)位于位與北京天竺核心區(qū)，距溫榆河800米，緊臨機場路與京順路兩大高速專道，20分鐘直通CBD。其疊拼別墅的單套面積是204-261平米，總價范圍為213-276萬元。 6.6.1 疊拼設計特點 增加面寬，達8.6米，縮小進深，使住宅開間發(fā)生變化，通常意義上的衛(wèi)生間、廚房、餐廳、起居室等功能空間的相互關系和排序被打破； 首層均考慮臥室設計, 一定程度上滿足老人房的設計，但與餐廳、起居室同處一層，有時難免受

17、干擾； 大廚房、大衛(wèi)生間，但廚房離門廳稍遠些，且開門在餐廳處易造成空間擁堵； 地下室采光通風欠佳； 6.7 塞納維拉是疊拼別墅中的豪華版，位于北京立水橋。號稱是“只銷售給董事級富翁的豪宅”，并且引入了法國的“別墅大廈”的建筑理念，以“現(xiàn)代電梯別墅”自居。單套銷售面積達245-331平米，總價范圍為220-330萬之間。屬于疊拼別墅市場中的高端產(chǎn)品。 6.7.1 設計特點： 大面積采用樓宇玻璃，體現(xiàn)了現(xiàn)代與尊貴。 采用無梁無柱可任意分割的大跨度剪力墻框架結(jié)構(gòu)和面寬大于進深的建筑技術。 100平米大廳，無梁無柱，兩層挑空，足以舉行20人的聚會，就連其書房臥室也有60平米之大。 躍層大戶型是別墅中充

18、裕的空間布置得以實現(xiàn)。 為增加舒適度，即使是多層也都設置了高檔電梯。6.8 泰躍房地產(chǎn)圓明園東門住宅區(qū)6.8.1 容積率1.15，4、5層，這是一個高明的房地產(chǎn)項目，可以說是總結(jié)了倚林佳園和珠江國際城的得失，即下層戶比上層戶更受歡迎，但減少上層戶的面積又會使容積率降低。而且，有許多人喜歡該類住宅的環(huán)境但并不喜歡復式住宅，特別是有老人的家庭。因此在設計上這個項目做了這樣的改變： 1. 一、二層為復式，三層為平層，四、五層為復式或平層。 為了改善上幾戶的條件，設置了電梯，從三層的平層戶型開始，每戶的面寬跨躍了兩個下層復式戶，從而減少了公攤面積，使一部電梯可服務46戶，跨越810戶。 由于下有花園，