營改增政策對房地產企業(yè)財務管理的影響研究

1、    營改增政策對房地產企業(yè)財務管理的影響研究    馬天野+尹業(yè)林摘要：營改增是指將企業(yè)繳納的營業(yè)稅改為增值稅的一種為了順應我國經濟發(fā)展需求的財稅制度。這一財稅改革舉措可以有效規(guī)避重復征稅問題，提高企業(yè)的經濟效益，激活企業(yè)的市場競爭活力。從宏觀層面看，房地產企業(yè)營改增勢在必行，而且具有長足的發(fā)展意義。但是在微觀執(zhí)行的過程中，營改增也給房地產企業(yè)帶來一些的不利影響。面對營改增政策的到來，房地產企業(yè)該如何利用這一財稅政策，規(guī)避不利影響，發(fā)揮房地產行業(yè)的優(yōu)勢成為一項重要的研究課題。本文首先對營改增進行概述，然后分析營改增政策對房地產企業(yè)稅負、會計核算、財務

2、指標的不利影響，為了更好地順應稅制改革提出幾點改進建議。關鍵詞：營改增；財稅政策；會計核算；稅制改革：f275 文獻識別碼：a ：1001-828x（2017）009-0-01一、引言自2016年5月1日起，房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融服務業(yè)和生活服務業(yè)被正式納入營改增體系。在稅制改革以前，我國房地產行業(yè)實行營業(yè)稅。營業(yè)稅是對營業(yè)額或所得額全部征稅，是價內稅，其課稅對象主要包括：無形資產轉讓、應稅勞務以及銷售不動產，稅率是5%。而增值稅是對產品或者服務的增值部分納稅，主要包括進項稅與銷項稅兩種類型，是價外稅。營改增后，將房地產行業(yè)增值稅率定為11%。營改增政策從制度上解決了重復征稅問題，實現(xiàn)了環(huán)環(huán)征

3、收、層層抵扣的稅制，但是短期效果來看，營改增對房地產企業(yè)存在一定的不利影響，若不規(guī)避不利影響，很難發(fā)揮營改增政策的促進作用。因此，本論文著重分析不利影響，并提出一些應對方案，希望本文對房地產企業(yè)在面臨機遇與挑戰(zhàn)中如何更好發(fā)展具有現(xiàn)實意義。二、營改增對房地產行業(yè)財務管理的影響1.短期內稅收負擔不降反升增值稅發(fā)票分為增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票，營改增的優(yōu)勢就是企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票后可以進行進項稅額的抵扣，從而減輕納稅負擔，然而這是建立在可以獲取全額專票的基礎上。新政后，增值稅率為11%，而原營業(yè)稅率5%，若不能全額取得增值稅專用發(fā)票，甚至無法取得發(fā)票，那么進項稅無法抵扣，必然造成稅收負擔的增

4、加。比如房地產企業(yè)有形動產租賃，對于營改增之前購入的設備，并且已經開始出租的，營改增后無法抵扣設備進項稅額。另外，開發(fā)初期增值稅的進項稅額留底抵扣，易在前期產生偷稅漏稅等違法行為。2.房地產企業(yè)開發(fā)成本上升營改增會導致房地產企業(yè)材料成本和人工成本雙上升。建筑業(yè)所需原材料種類多樣較為繁瑣，供應商通常都是小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人無法開具專票，因此在購買原材料時無法取得增值稅專用發(fā)票是常有之事，進項抵扣難度加大，造成材料成本上升。房地產企業(yè)的人工成本大約占30%，但是聘請的員工大多為農民工，他們作為個體，流動性大，沒有專門管理的公司，因此，無法開具增值稅專用發(fā)票，進項稅額無法抵扣。三、營改增對房地

5、產行業(yè)會計核算及會計指標的影響原來繳納營業(yè)稅時，只需在計提和繳納的時候進行會計核算即可，增值稅對原本稅額的計算方式、納稅申報等發(fā)生了改變，核算難度加大，增加了進項稅額、銷項稅額、進項稅額轉出等科目。在會計指標上，對收入利潤產生影響。增值稅作為價外稅，要將價格和稅款切分開來，得到不含稅的收入才是企業(yè)真正的收入。不含稅價格=1-1/（1+增值稅稅率）*100%。經過計算，企業(yè)收入下降近9.9%。同時，由于部分增值稅無法抵扣，企業(yè)將會出現(xiàn)多繳稅額的情況，使企業(yè)利潤減少。對現(xiàn)金流量也有一定影響。房地產企業(yè)大多以預售的形式銷售房產，獲得的收入需要納稅，若房地產企業(yè)對其他合作的建筑企業(yè)延期付款，那么則無法

6、及時取得專票，企業(yè)流動資金被占用，現(xiàn)金流量減少。四、改進建議1.轉變經營模式，減少應納稅額首先，企業(yè)進行經濟業(yè)務活動時，盡量要求獲取正規(guī)增值稅專用發(fā)票，堅決杜絕沒有發(fā)票等問題的發(fā)生，從根本上提高企業(yè)的稅務管理效率。對于有上下供應關系的可以另設公司，增加抵扣稅額，合理合法有效進行稅收籌劃。其次房地產企業(yè)在保證項目開發(fā)質量，擴大市場占有率的同時，實行項目股份制，為籌集充足資金做準備。最后，要保證依法納稅。在交納稅收的過程中，應該嚴格執(zhí)行國家稅收法律法規(guī)的相關規(guī)定，科學使用優(yōu)惠政策來有效節(jié)約稅額。2.采取積極的稅務籌劃稅收籌劃的經營性能為企業(yè)的資本增加一定的稅收支付，從而實現(xiàn)稅收節(jié)約的目的。營業(yè)稅時

7、，繳納程序比較簡單，只需在征收時核算，沒必要進行稅收籌劃。增值稅則不同，在過渡階段，房地產企業(yè)可以分別核算營業(yè)稅應稅項目的營業(yè)額以及增值稅應稅項目的銷售額。因此，房地產企業(yè)出租的商業(yè)地產，房地產企業(yè)可以與不動產的承租方協(xié)商，營改增后馬上停止執(zhí)行原合同，重新簽訂新合同，就可以按照簡易辦法3%征稅，降低租金的應納稅額。否則，老合同按5%繳納營業(yè)稅，簽訂新合同后按3%征收，稅收差異達2%。五、結語房地產企業(yè)要以自身的實際情況為出發(fā)點，重新設計經營流程，自覺調整內部架構，實施精細化管理，為企業(yè)的發(fā)展制定好相應過渡政策，不斷完善房地產企業(yè)的經營模式，做好公司企業(yè)的稅務籌劃，以營改增為契機，為企業(yè)的發(fā)展爭取到更多的優(yōu)惠和政策支持。參考文獻：1張運賢.芻議營改增對房地產企業(yè)未來影響